▲땅값은 10년을 주기로 크게 상승을 한다?
지금까지 지가상승률 통계를 보면 외환위기로 인해 하락했던 1998년을 제외하고 ‘5년’과 ‘10년’을 주기로 땅값이 상승했음을 알 수 있다. 이를 ‘10년 주기설’이라고 한다. 땅값은 해당 시기의 정책∙정치∙사회적 요인에 따라 변동한다고 보는 것이 맞다. 향후 10년 뒤에 우리 사회는 인구감소와 고령화 사회의 진척이라는 새로운 패러다임을 맞이하게 된다. 이 시기가 되면 사회구조 변화와 그에 맞는 국토 정책에 따른 땅값 변동 요인이 나타날 것으로 보인다.
▲ 중심 지역의 땅값이 오르면 주변 지역도 오르는 '동심원 효과'
땅값 변동 요인의 첫 번째는 ‘동심원효과’다. 땅값이 중심 지역에서 먼저 오르고 이것이 주변 지역으로 확산되며 연달아 올라가는 것을 의미한다. 이는 연못에 돌을 던졌을 때 동심원을 그리며 물결이 퍼지는 것과 같은 효과다.
대표적인 경우가 보상금 이동에 따른 땅값 상승효과이다. 경기도 판교신도시의 경우 보상이 시작되면서 주변지역인 광주∙이천∙여주까지 영향을 미쳤으며, 경기도 파주 신도시 보상금은 경기도 연천과 강원도 철원∙화천∙양구까지 영향을 미치며 주변 지역을 자극했다.
▲ 규제로 한 곳을 누르면 다른 곳이 오르는 '풍선효과'
땅값 변동 요인의 두 번째는 ‘풍선 효과’다. 풍선 효과는 한 곳을 누르면 다른 곳이 부풀어 오르는 것을 말한다. 풍선 효과는 크게 보면 3대 자산시장인 ‘주식∙은행예금(채권)∙부동산’의 움직임과 연관이 있다. 이러한 자산시장 중 호황인 곳으로 유동자금이 급격히 이동하면 상대적으로 불황인 곳은 당분간 상승 국면으로 돌아서기 힘들다.
부동산시장 내에서도 상품별∙지역별 풍선 효과가 나타난다. 아파트를 비롯한 주택시장이 호황이면 토지나 상가 등 다른 상품이 주목받지 못하며, 주택시장이 불황이면 토지시장이나 상가시장이 활황이 된다.
동심원 효과와 풍선 효과에 따라 투자를 실행할 때 반드시 유의할 점이 있다. 물결이 무한정 펴져나가지 않는 것처럼 땅값은 지리적 고정성과 접근성에 기반 해 결정되기 때문에 땅값 상승효과가 미치는 지역은 제한적일 수 밖 에 없다. 따라서 주변 지역에 투자할 때는 핵심 지역에서 너무 먼 지역을 선택하면, 수익성은 고사하고 환금성에 제약을 받아 재테크에 큰 독이 될 수도 있다.
▲ 세 번에 걸쳐 땅값이 크게 상승한다는 '삼승법칙'
땅값 변동 요인의 세 번째는 ‘삼승법칙’과 ‘계단식 상승’이다. 삼승법칙은 ‘개발계획 발표∙ 착공∙완공'이라는 3단계에 걸쳐 땅값이 상승하는 것을 말한다. 땅값은 일정 기간 보합세에 있다가 상승할 수 있는 호재가 나타났을 때 급격하게 상승하고, 다시 보합세에 있다가 급등하는 양상을 되풀이한다. 계단식 상승은 이러한 상승의 형태가 계단과 같이 나타나기 때문에 붙여진 이름이다. 이는 ’언제 땅값이 오를 것인가‘에 대한 직접적인 물음에 가장 적절한 해답이 될 것이다. 어떤 호재가 발표되었을 때 미래가치까지 포함해 땅값이 상승하지만 착공과 완공 시점에서도 땅값은 상승한다.
▲ 가수요가 몰리면 거품이 형성되는 '군집 현상'
땅값 변동 요인의 네 번째는 ‘군집현상’에 따른 급격한 땅값 상승이다. 부동산시장 참여자들은 크게 ‘매도자∙매수인∙중개인으로 구분할 수 있다. 군집현상에는 특히 매수자와 중개인의 동향이 중요하게 작용한다. 일반적으로 실수요자가 시장에 미치는 영향이 크지 않으므로 투자자와 중개인의 역할이 땅값에 미치는 영향이 크다고 할 수 있다. 어느 지역이 유망하다면 그 지역으로 사람과 자금이 몰리면서 땅값을 급등시킨다. 군집 현상은 가수요자들의 거품 만들기에도 일조하기 때문에 투자 시 이에 대해 각별히 유의해야 한다. 땅값에 영향을 미치는 패턴을 알고 투자처와 타이밍을 선정한다면 남보다 한발 앞선 투자가 가능할 것이다.
- 중심 지역이 오르면 주변 지역의 땅값도 오르는 ‘동심원 효과’
- 한 곳을 누르면 다른 곳이 상승하는 `풍선 효과`
- 발표∙착공∙완공의 3단계에 걸쳐 상승하는 ‘삼승법칙’과 ‘계단식 상승’
- 가수요가 몰리면 거품이 형성되는 '군집 현상'