서울 집값상승, 동남·서북권에서 동북·서남권 시대로

[안태운]

 서울 집값상승, 동남·서북권에서 동북·서남권 시대로

                [중앙일보조인스랜드 | 2017.07.06]

노원구 상계동·도봉구 창동과 구로구 구로동을 주목하라

서울은 지리적으로 서초구·강남구·송파구·강동구 일대의 동남권과 마포구·은평구·서대문구 일대의 서북권 그리고 노원구·도봉구·강북구·성북구·중랑구 일대의 동북권과 구로구·금천구·관악구 일대의 서남권으로 구분된다.

동남·서북권은 비교적 잘사는 동네로 인식되어 있고 동북·서남권은 비교적 잘못사는 동네로 인식되어 있는데 이들 4개 권역의 집값 상승은 흐름을 달리하고 있다.

다같은 서울시내라도 집값은 극명하게 차이가 나고 잘사는, 잘못사는 동네로 구분되어 있으니 서울이라도 다같은 서울이 아닌 것 같다.

서울 지하철3호선 라인이 동남권에서 서북권으로 연결되어 있으니 지하철3호선 라인은 부자 동네 라인으로 인식되어 있는게 오늘날의 현실이다. 서울 동남권·서북권 외곽 끝자락에 수도권1기 대표 신도시인 분당·일산신도시가 위치해 있으니 이쪽 라인이 더욱더 빛을 발휘하고 있다. 동남권·서북권을 연결하는 지하철3호선 라인은 강남 접근성이 좋으니 자연스럽게 부자 동네 라인으로 변하였다.

작금의 실물경제는 반도체경기가 수십년만에 호황을 맞았고 이로 인하여 코스피지수가 오르는 등 실물경제가 상승 곡선을 그리고 있다. 반도체경기 즉 수출경기가 호황을 누리니 이와함께 내수경기도 살아나고 있다.

요즈음 주식시장에서는 반도체관련주가 계속 상승세를 타고 있고 유통 등 내수관련주도 올초부터 바닥을 탈피하여 상승세에 진입하고 있다. 2000년대 중반 대중국 조선·철강 수출호경기때에는 서울 강남권 집값이 많이 올랐는데 작금에 반도체 수출호경기를 맞으니 저평가된 집값이 올라가야 하는게 당연한 부동산경제 논리가 아닌가

노무현정부 출범 해인 2003년부터 2007년까지 강남권 집값이 폭등한 것은 대중국 조선·철강 수출호경기때문이고 문재인정부가 출범하는 작금은 반도체 수출호경기로 집값이 오르는데 2013년 하반기부터 집값이 오른 강남권재건축과 마포구 성산동 재건축 등은 이미 집값이 폭등한 상태라 더 이상의 집값 폭등은 기대난이고 우리는 그동안 집값이 비교적 바닥권에 머물러 있는 서울 동북·서남권 지역의 집값을 예의주시하지 않을 수 없다.

문재인정부에서는 서울내에서도 그동안 서초구·강남구·송파구·강동구 일대의 동남권에 비해 개발에서 소외된 동북권 대표 지역인 노원구 상계동과 도봉구 창동 등을 도시재생사업지구로 지정해 이 일대의 개발 필요성을 인식하고 있고 서울 4개 권역 중 동북권 지역에 상업지역을 최대 확대하는 등 문재인정부에서는 서울 대표 낙후지역인 동북권 지역 개발에 치중하고 있다.

작금은 서울에서 외곽지로 뻗어나가는 신도시 시대가 아니고 신도시에서 서울 도심으로 리턴하는 도심개발 시대라 도시재생사업을 통하여 서울 낙후된 지역을 개발시키겠다는 정부의 도시개발 정책 취지는 시대의 흐름과도 궤를 같이하고 있다.

그래서 필자는 올 가을부터 서울 동북권 지역의 도시재생사업지를 눈여겨 보고 있다. 앞으로 서울 도심개발은 재건축·재개발·뉴타운·재정비를 포함한 도시재생사업이 서울 도시개발, 부동산시장을 이끌어 나갈 것으로 보인다. 이제 더이상 신도시 건설도 하지 않고 도심개발 시대를 맞아 도시재생사업은 시대적 소명이 아닌가

때마침 대통령 핵심공약 '50조 뉴딜' 도시재생사업기획단이 출범하여 이들 도시재생사업지에 힘을 실어주고 있다.

2000년대 서울 강남권 집값 폭등은 2007년도에 정점을 이루고 2007년 하반기~2009년에는 그동안 집값이 덜오른 노도강(노원구·도봉구·강북구)의 집값이 뛰었는데 6·19 부동산대책으로 강남권재건축이 초과이익환수제란 악재가 겹쳐 집값 상승이 주춤거리고 있는 이즈음 도시재생사업이란 도시개발 호재가 있는 동북권 노원구 상계동·도봉구 창동 등의 집값이 풍선효과 즉 반사이익을 누리지 않을까 한다.

6.19 부동산대책 이후 한국감정원의 서울 아파트값 변동률 자료에 의하면 노원구가 집값 최고 상승률을 기록했는데 부동산시장에서 이미 그와같은 풍선효과 반응이 나타나고 있다.

한강이북쪽에서는 동북권 노도강의 부상이 예상되지만 한강이남쪽에서는 또 어떤 지역이 부상할까하고 살피고 있는 차에 때마침 구로구 구로주공재건축아파트가 갑자기 오르고 있다는 소식이 들려온다. 구로구하면 구로공단이 떠올리는데 이 공해 투성이 구로공단이 첨단 디지털산업단지로 변하였고 구로에는 서울시내를 순환하는 지하철2호선이 통과하는 등 교통의 편리성때문에 이제 구로구는 더이상 낙후된 지역이 아니다.

서울에서 비교적 잘못사는 동네인 동북권 대표 지역인 노원구 상계동·도봉구 창동과 서남권 대표 지역인 구로구 구로주공아파트 등의 집값이 같이 움직인다는 것은 결코 우연의 일치가 아닌 것 같다. 이처럼 동북·서남권 지역의 집값이 오르는 것은 꼴찌들의 대반란이 아닌가 한다.

서울 동남권 대표지역인 강남권재건축과 서북권 대표지역인 마포구 성산동 재건축 집값은 2013년 하반기부터 대세상승하여 오늘날까지 햇수로 5년동안 상승세가 이어지고 있는 반면, 동북권 대표지역인 노원구 상계동·도봉구 창동과 서남권 구로구 구로주공재건축 단지 등은 올해부터 집값이 들먹대고 있어 이들 동북·서남권 지역의 집값 상승은 가격 상승에서 부담이 덜한 측면이 있다.

노무현정부때인 2007년도에 코스피지수가 2000을 돌파하는 실물경제 대세를 맞아 강남권 집값이 폭등했다면 문재인정부에서는 반도체 수출호경기로 2019년쯤 코스피지수가 3000을 돌파한다면 이번에는 강남권보다 상대적으로 저평가된 동북·서남권 집값이 대세상승하지 않을까 나름 전망해 본다.

반도체 수출호경기로 실물경제가 호조를 보이고 있는데 실물경제가 대세를 맞으면 부동산 가격이 폭등한다는 실물경제 논리에 따라 문재인정부가 출범하자말자 집값이 폭등하니 정부에서는 부랴부랴 6·19 부동산대책을 내놓았다.

6·19 부동산대책으로 직격탄을 맞은 지역은 2013년 하반기부터 집값이 폭등한 강남권재건축 등이다. 그러나 최근 집값이 고개를 든 지역은 상대적으로 몸집이 가볍다.

6·19 부동산대책으로 풍선효과를 누리는 부동산 상품은 오피스텔과 상가다. 모 신도시 오피스텔 분양 현장에 수많은 인파가 몰려드는 것을 보면 이러한 풍선효과를 실감케 한다.

어느 한쪽 지역의 집값 폭등은 나중에 집값 폭락을 염두에 두면 결코 바람직하지 않다. 그리고 부동산 가격의 오르내림은 하나의 경제 활동이기 때문에 부동산시장 전체가 다 죽으면 이 또한 바람직한 내수, 부동산 정책이 아닐 것이다. 개인적으로 부동산 정책은 탄력적으로 운용해야 한다고 본다.

부동산 가격이 폭등한 지역은 규제를 하고 상대적으로 저평가되어 있는 지역의 집값은 물꼬를 터주고 하는 것이 바람직한 부동산 정책이 아닌가 한다.

부동산시장에서 그동안 집값이 폭등한 강남권재건축 등이 6·19 부동산대책으로 고개를 숙이니 물은 높은 곳에서 낮은 곳으로, 투자는 고평가지역에서 저평가지역으로 라는 투자 논리처럼 집값도 저평가지역으로 몰리는 것이 당연한 시장경제 논리가 아닌가

이러한 맥락에서 2000년대 그리고 6·19 부동산대책 이전까지가 동남·서북권 시대라면 작금부터는 동북·서남권 시대가 아닌가 하고 나름 부동산시장을 전망해 본다. 작금에 집값이 오르는 가장 큰 이유는 1990년대 이래 20여년만에 도래하는 반도체 수출호경기다. 실물경제가 좋아지면 집값이 오르는 것은 경제논리인데 서울 동북·서남권 저평가 지역의 집값은 재평가받아야 하는 것이 당연한 부동산경제 논리가 아닌가 한다.