다시보는 둔촌주공아파트 대지지분~!!!

[dream박대표]

다시보는 둔촌주공(둔촌주공재건축) 대지지분~!!!

요즘은 정보매체의 발달로 모든 정보가 실시간 공개되고 있어 수요자 여러분들도 둔촌주공아파트에 대하여 속속들이 잘 알고 계시겠지만 잘 놓여진 돌다리도 두들겨 보고 건너라고 했습니다. 둔촌주공아파트의 복잡한 대지지분을 이해하기 쉽게 다시 한 번 짚어 보겠습니다.

둔촌주공의 대지지분은 같은 평형이라고 단지별로 조금씩 차이가 있으며, 저층과 고층은 평형에 따라 전용면적의 차이를 보여 세심한 주의가 필요합니다. 둔촌주공을 처음 오시는 분들은 1단지 25평이 4단지 31평보다 왜 크냐고 반문하며 헷갈려 하고 있습니다. 이유는 1단지와 2단지 저층은 부르는 평수대로 전용면적이 다 나오고 고층 3단지, 4단지는 일반적으로 불리우는 평수보다 전용면적이 작기 때문입니다.

이러한 전용면적의 차이 때문에 전세 수요자나 매매수요자들은 의아해하며 서류를 확인하고서야 수긍이 간다는 표정을 짓습니다. 그리고 등기부등본과 건축물대장에 전용면적과 공용면적이 함께 표기되어 있어 웃지 못할 헤프닝이 일어나곤 합니다. 전세자금대출이 빈번하지 않던 초창기에는 정보 부족으로 은행 대출이 나오지 않는다고하여 계약을 못하게 되는 경우도 발생하곤 했답니다. 은행에서도 한국토지주택공사에서 확인서를 발급받은 연후에야 인정을 해주었지요.

지난 6월 취득세 한시 감면 혜택과 4.1부동산대책의 양도세 감면 혜택을 보려고 6월 이내에 주택을 구입하는 과정에서도 확실한 근거 자료를 요구하는 매수자에게는 둔촌주공아파트가 85평방미터 이하인 것을 알면서도 서류상으로 확실하게 증명하기 위해 LH공사에서 서류 발급을 받아야 했습니다.

둔촌주공(재건축)아파트는 전체 5930세대가 전용면적 85㎡ 이하임에도 불구하고 등기부등본상에는 그 이상으로 표기되어 있어 그동안 오해의 소지가 있었습니다. 그동안 방관하고 있던 관계부처에서도 4.1부동산대책의 영도세 감면 혜택을 보고 둔촌주공을 구입하려는 수요자가 생기자 사태의 심각성을 깨닫고 바로잡기에 나섰습니다.

2013년 5월 14일자 서울신문에 보면 국토해양부는 둔촌주공아파트 등 '전용면적이 85㎡ 이하임에도 불구하고 건축물대장에 전용면적이 잘못 등재된 아파트에 대하여 아파트 거래 과정에서 양도세 면제 적용 여부에 혼선을 빚어 정부가 전면 수정에 나서기로 했다. 과거 1980년대에 준공된 일부아파트의 경우 전용면적과 공용면적 구분없이 공급면적이 그대로 건축물대장에 기재되는 등 오류로 인한 혼란을 야기하고 있어 이번 기회에 비로 잡기로 했다.'고 보도했습니다. 아주 오래전의 일이긴 하지만 관행상 전용면적과 공용면적 구분짓지 않아 그리 되었노라고 공문 한 장 띄워 주었으면 일처리가 매끄러웠을텐데 하는 생각을 해봅니다.

둔촌주공아파트 대지지분은 제각각 땅 지번은 공유지번~!!!

아이러니도 이런 아이러니가 없습니다. 재건축이 진행중인 둔촌주공에 투자하려면 이런 의문점 풀고 가야겠지요?

잘 모르신다구요? 이 정도는 상식인데...ㅋㅋ

저랑 같이 한 가지씩 한 가지씩 꼼꼼하게 짚어 보기로 해요.

둔촌주공아파트는 저층1단지, 저층2단지, 고층3단지, 고층4단지~이렇게 4개의 단지로 구성되어 있습니다.

4개 단지 144개동이며 1, 2단지는 벽돌로 쌓은 조적조의 5층 저층이고 3, 4단지는 철근콘크리트 구조의 10층 중층(?ㅋ 고층)입니다.

평형은 저층은 7.5평, 16평, 22평, 25평이고, 고층은 23평, 25평, 31평, 34평으로 아주 다양하다고 할 수 있습니다.

이제 대지지분에 대하여 비슷한 것끼리 묶어서 말씀드리겠습니다.

1단지 7.5평(대지지분 8.94평)으로 100세대입니다. 둔촌동역에 가까운 역세권에 위치해 있으며 121동 1개동입니다. 초기 투자비용이 적게 들어 투자자들이 선호하는 평형입니다.

1단지 16평(대지지분 19.09평)

2단지 16평(대지지분 18.76평)

3단지 23평(대지지분 18.76평)

4단지 23평(대지지분 18.34평)입니다.

매매가격의 순서를 따지자면 대지지분 순으로 가는데 2단지 16평과 3단지 23평의 경우 3단지 23평이 우선순위라고 보면 되겠습니다. 하지만 부동산 이라는 특성상 고정성, 부증성, 개별성, 희소성...등으로 인하여 고정된 가격은 매길 수 없고 그때 그때의 시세에 따라 변동이 있습니다.

1단지 18평(대지지분 21.48평)

4단지 25평(대지지분 21.48평, 대지지분 20.64평)은 투자자들의 선호도가 높은 평형입니다. 1단지 18평의 경우 무상으로 34평을 받고 일정액의 환급금이 있습니다.

1단지 22평(대지지분 26.24평)

2단지 22평(대지지분 25.79평)

3단지 31평(대지지분 25.79평)

4단지 31평(대지지분 25.22평)은 투자목적이 투자자도 많지만 실거주 목적과 투자목적을 겸한 수요자들이 많습니다.

1단지 25평(대지지분 29.83평)

2단지 25평(대지지분 29.30평)

3단지 34평(대지지분 29.30평)

4단지 34평(대지지분 29.30평, 대지지분 28.66평)은 둔촌주공에서 큰 지분에 속하지만 자세히 살펴보면 대지지분이 조금씩 차이가 있음을 알 수 있습니다. 둔촌주공아파트를 구입할 때 중개업소에서 미리 공지하는 사항이지만 집을 구입하는 매수자들도 대지지분의 크기에 따라 가격이 다르게 매겨진다는 것을 인지하셔야 할 것입니다.

더군나다 재건축이 임박해 있으므로 둔촌주공을 소유한 조합원들과 소유할 목적의 수요자들은 지분의 중요성을 느끼게 될 것입니다. 재건축으로 조합원들의 종전재산을 평가함에 있어서 가장 중요시 되는 부분이 대지지분이기 때문에 절대로 묵과해서는 아니될 부분입니다.

이외에도 동, 층, 향, 조망권...등의 여러가지 요소가 있으며 감정평가 시에 어느정도 영향을 미칠지는 아직 결정되지 않았습니다.

둔촌주공아파트 대지지분 이해가 되셨나요?ㅋㅋ

알고보니 별거 아니지요?ㅋㅋ

그 별거 아닌 것이 가격결정 요소이고 평형결정의 잣대가 되는 것입니다.

뜨~악~!!!

420동, 429동, 430동...일대를 일명 '김일성 별장'이라고 더 비싸게 사신 분들 있습니다...ㅠㅠ

20여년도 더 지난 먼 옛날에는 그랬었다고 소유자 분이 말씀하십니다.

쾌적하고 경치가 넘 좋아서 구입했다고...

지금에 와서 대지지분 1.17평(29.83평-28.66평)이 가격 차이도 나고 평형 배정에서 밀린다는 것을 알게 된 것이지요. 다행이라면 2009년 최고점을 찍던 당시에 비해 대지지분 大와의 차이가 좁혀졌고 대지지분 28.66평도 43평을 갈 수 있으니 위안을 삼을 수 밖에요.

아래의 표는 단지별, 동별, 평형별 지분 현황입니다.

여러번 언급한바 잇지만 둔촌주공아파트는 단지별, 동별, 평형 지분이 다르게 책정되어 있어 구입 시 각별한 주의가 필요합니다. 같은 평형이라도 매매가격이 싸다 싶으면 대지지분에서 작은 차이가 있음을 알 수 있을 것입니다. 참고하세요.

둔촌주공아파트 단지별, 동별, 평형별 지분 현황
단지	평형	건물		대지지분		해당 동	주소	비고
		평방	평	평방	평
		미터		미터
1단지	7.5	25.52	7.72	29.27	8.94	121	둔촌동 170-1	1개동
	16	50.84	15.38	63.1	19.09	122, 123, 124, 125, 126, 127, 128, 129, 130, 138, 139	둔촌동 170-1	10개동
	18	58.08	17.57	71	21.48	112, 113, 114, 131, 134-136, 140, 141, 142, 143, 144, 145,146	둔촌동 170-1	13개동
	22	79.93	24.18	86.76	26.24	115,117, 118, 120, 123, 132, 133, 137	둔촌동 170-1	8개동
	25	88.26	26.7	98.6	29.83	101, 102, 103, 104, 105, 106, 107, 108, 109, 110, 111, 116, 119	둔촌동 170-1	13개동
2단지	16	50.84	15.38	62	18.76	201, 202, 204, 205, 207, 208, 209	둔촌동 174-1	7개동
	22	79.93	24.18	85.24	25.79	203, 206, 211, 212, 215, 232, 233, 234, 235, 236	둔촌동 174-1	10개동
	25	88.43	26.75	96.87	29.30	210, 213, 214, 216, 217, 218, 219, 220, 221, 222, 223, 224,225,226, 227,228,229,230,231	둔촌동 174-1	19개동
3단지	23	70.87	21.44	62	18.76	306, 307, 308, 309, 310, 311, 312, 314, 315, 319, 320, 322	둔촌동 176-1	12개동
	31	96.75	29.27	85.24	25.79	306307, 308, 309, 310, 311, 312, 314, 315, 319, 320, 322	둔촌동 176-1	12개동
	34	99.61	30.13	96.87	29.30	301, 302, 303, 304, 305, 313, 316, 317, 318, 321, 323, 324, 325	둔촌동 176-1	13개동
4단지	23	70.31	21.27	60.64	18.34	431, 432, 433, 434, 435, 436	둔촌동 180-1	6개동
	25	76.84	23.24	68.22	20.64	405, 406, 407, 408, 410, 421	둔촌동 180-1	6개동
		76.84	23.24	71	21.48	411, 412, 414, 422	둔촌동 180-1	4개동
	31	95.99	29.04	83.38	25.22	431, 432, 433, 434, 435, 436	둔촌동 180-1	6개동
	34	99.61	30.13	94.75	28.66	401, 402, 403, 404, 405, 406, 407, 408, 409, 410, 415, 416, 417, 418, 421, 429, 430, 437	둔촌동 180-1	20개동
		99.61	30.13	98.6	29.83	411, 412, 413, 414, 422, 423, 424, 425, 426, 427, 428	둔촌동 180-1	9개동
둔촌주공 드림공인 02-478-9800

이상 둔촌주공(둔촌주공재건축)아파트이 대지지분에 대한 브리핑이었습니다.

둔촌주공 드림공인 02-478-9800