주택 위기 대화는 더 광범위한 빈곤 문제를 은폐합니다.

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주택 위기 대화는 더 광범위한 빈곤 문제를 은폐합니다.

정책 입안자들은 특정 사람들이 빈곤에서 벗어나기 어려운 이유에 대해 솔직하게 대화해야 합니다. 하지만 문제는 주택 구매 가능성 문제가 아니라 다른 유형의 구매 가능성 문제입니다.

2024년 12월 12일 • 해설

노르베르 미셸 지음

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이 기사는 2024년 12월 12일에 Forbes 에 게재되었습니다 .

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코로나19 팬데믹과 정부 폐쇄의 여파로 미국은 비정상적으로 높은 인플레이션을 경험했습니다. 가격이 급등하면서 이자율도 상승했고 주택 가격이 급등하여 중간 주택 가격이 거의 10만 달러 상승했습니다 .

많은 잠재적 주택 구매자들은 매우 화가 났으며 지금도 그렇습니다.

정치인들이 이 문제에 매달리고 많은 사람이 저렴한 주택 위기라고 부르는 문제를 다루기 위한 다양한 제안을 내놓은 것도 놀라운 일이 아닙니다 . 하지만 위기 이야기는 최근 가격 급등과 심지어 코로나19 팬데믹 자체보다 앞서 있습니다.

예를 들어 1992년에도 같은 이야기가 의회를 움직여 Fannie Mae와 Freddie Mac의 저렴한 주택 목표를 실행하게 했습니다. 2018년으로 넘어가면, National Low Income Housing Coalition의 사장 겸 CEO인 Diane Yentel은 의회 에서 "미국은 만연한 저렴한 주택 위기에 시달리고 있으며, 농촌, 교외, 도시 지역 사회에 모두 영향을 미치고 있습니다."라고 증언 했습니다 . (Yentel의 2023년 증언 도 본질적으로 동일합니다.)

정책 입안자들은 특정 사람들이 빈곤에서 벗어나기 어려운 이유에 대해 솔직하게 대화해야 합니다. 하지만 문제는 주택 구매 가능성 문제가 아니라 다른 유형의 구매 가능성 문제입니다.

자세한 내용을 설명하기에 앞서, 이 논쟁에서 흔히 무시되곤 하는 몇 가지 측면을 살펴보고 싶습니다.

첫째, 수많은 단체가 주택 가격 상승에 대한 대응책으로 더 광범위한 모기지 대출을 요구하지만, 그 정책은 주택 가격을 상승시킵니다. 사람들이 모기지를 얻기가 더 쉬워질수록, 같은 주택 세트에 입찰할 수 있는 구매자가 더 많아집니다. 다른 모든 요인을 일정하게 유지하면, 그 유입은 가격에 상승 압력을 가합니다.

둘째, 많은 단체가 주택 소유를 촉진하기 위한 연방 정책을 부를 축적하는 열쇠로 정당화합니다. 이 아이디어와 구매 가능성 사이의 갈등은 분명해야 합니다. 주택 가격 하락은 주택 소유자의 부의 감소 를 구성합니다 . 다르게 말하면, 주택은 주택 가격 상승에 의존하는 위험한 투자 이며 , 이는 구매 가능성 증가와 근본적으로 반대되는 속성입니다.

다음으로, 정책 입안자들은 시민 기관 참여 증가와 어린이의 긍정적인 교육 성과와 같은 유익한 "스필오버 효과"를 인용하여 소유권을 장려하는 것을 좋아합니다. 그러나 주택 소유가 이러한 결과를 초래한다는 증거 의 대부분은 약하고 그러한 스필오버 효과가 존재하는 경우 그 규모는 비교적 작아 보입니다. (또한 증거 에 따르면 주택 소유는 이전 반대 인센티브로 인한 실업률 증가와 같은 부정적인 스필오버 효과와 관련이 있습니다.)

마지막으로, 더 높은 소득을 얻기 위해 고군분투하는 사람들을 돕고자 하는 열망은 칭찬할 만하지만, 장기 부채를 지고 예상치 못한 유지 관리 비용에 노출시켜 예산을 더욱 압박하는 것은 도움이 되지 않습니다. 유능한 재정 고문은 어려움을 겪고 있는 고객에게 30년 저자산 모기지를 잡으라고 조언하지 않을 것입니다. 특히 투자 목적으로는 더욱 그렇습니다. 연방 정부는 미국인이 임대할지 매수할지에 대한 결정에 대해 중립을 유지해야 하며, 어떤 주식을 살 것인지에 대해서도 중립을 유지해야 합니다.

소위 주택 위기에 대한 자세한 내용

이제 가정된 위기의 세부 사항으로 돌아가겠습니다. 저는 빈곤에 갇혀 지속적으로 더 높은 소득을 올리거나 심지어 임대료를 더 쉽게 감당할 수 있을 만큼 올리는 것이 얼마나 어려운지 인정함으로써 제 주장을 시작하고 싶습니다.

저는 이 투쟁을 어떤 식으로든 축소하려는 것이 아닙니다. 사실, 저는 항상 빈곤이 문제이며 주택 구매력이 문제라고 주장해 왔습니다.

예를 들어, 다이앤 옌텔은 "주택 비용 부담으로 인해 가난한 가구가 비상 저축을 모으는 것이 더 어려워졌습니다."라고 주장합니다. 글쎄요, 그렇긴 하지만 빈곤은 그것을 더욱 어렵게 만듭니다.

정책 입안자들은 어떤 사람들이 빈곤에서 벗어나기 어려운 이유에 대해 솔직하게 대화해야 합니다. 하지만 문제는 주택 구매력 문제일 뿐 아니라 다른 유형의 구매력 문제도 아닙니다. 해결책은 정기적으로 더 많은 수입을 올릴 수 있는 능력을 향상시키는 것이고, 이는 더 광범위한 경제적 문제입니다 .

하지만 이런 그룹 중 그 대화에 관심이 있는 사람은 거의 없어 보인다. 대신 그들은 미국이 주택 위기에 처해 있다는 생각을 퍼뜨리는 데 주력한다. 그리고 그게 충분히 나쁘지 않은 듯, 그들은 종종 미국의 빈곤 문제를 과장함으로써 요점을 강조한다.

예를 들어, Yentel은 "저렴한 주택 부족은 극저소득(ELI) 가구에서 가장 심각하다"고 증언합니다 . 그녀는 "연봉 25,100달러를 합친 두 명의 직장인 부모가 있는 4인 가족", 저소득 노인, 장애인을 예로 들었습니다.

물론, 우리 가족, 노인, 그리고 그들의 필요를 충족시킬 수 없는 장애인 시민들에 대해 이야기해 봅시다. 하지만 4인 가족 중에서 연간 25,100달러를 합산해서 버는 가족이 비교적 적다는 사실도 인정합시다.

2018년 Yentel이 증언했을 때, 미국 전체에서 두 명의 직장인 부모와 두 명의 자녀를 둔 가구의 추정 수는 8,287,304개였습니다. 그 중 144,974개 가구는 25,100달러 이하의 소득을 올렸습니다. 이는 두 명의 자녀와 두 명의 직장인 부모를 둔 가구의 1.75%입니다. 그리고 이는 3억 3천만 명이 넘는 인구를 가진 국가에서 150,000가구 미만입니다.

이렇게 저소득 가정에 어떤 유형의 정부 지원이 제공되는지에 대한 질문은 무시하더라도, 이 사례가 전형적인 미국 가정을 대표한다고 단언할 수는 없습니다.

하지만 옌텔은 그녀의 증언에서 두 배로 강조합니다. 그녀는 "... 미국에서는 정규직 근로자가 현행 최저 임금을 받으면서 공정 시장 임대료로 적당한 침실 두 개짜리 아파트를 살 수 있는 관할권이 없습니다."라고 한탄합니다.

대부분의 미국인들은 더 나은 성과를 거두었습니다

하지만 그녀가 빠뜨린 것은 최저 임금을 받는 미국인의 수가 적고 줄어들고 있다는 것입니다. 정규직으로 일하고 최저 임금을 받는 사람뿐만 아니라 말입니다. 노동통계국의 데이터에 따르면 최저 임금 이하를 받는 미국인의 비율은 2012 년 1.1% (3억 1,472만 5,000명의 미국인 중 355만 명)에서 2022년 0.3%(3억 3,356만 8,000명의 미국인 중 102만 3,000명)로 감소했습니다.

이러한 그룹은 또한 대부분의 미국인이 수년 동안 더 나은 삶을 살고 있으며 실질적으로 소득 사다리를 올라가고 있다는 사실을 무시합니다. 이 블로그 게시물에서 보여주듯이 소득 분포의 하위권에 있는 미국인조차도 더 나은 삶을 살고 있습니다.

예를 들어, 1967년부터 2023년까지 35,000달러 미만을 버는 가구의 비중은 31%에서 21%로 감소했고, 35,000달러에서 100,000달러 사이를 버는 가구의 비중은 53% 이상에서 38%로 감소했습니다. 같은 기간 동안 100,000달러 이상을 버는 가구의 비중은 14%에서 41%로 본질적으로 3배 증가했습니다.

그리고 대부분의 저소득 미국인이 소득 사다리의 하위에 머물러 있는 것은 사실이 아닙니다. 예를 들어 1968년부터 2011년까지 같은 미국인을 추적하면 소득 분포의 하위 10% 또는 20%에 10년 이상 머물러 있는 것은 미국에서는 사실상 전례가 없습니다.

거의 95%는 하위 20%에 속하는 기간이 10년 이상 연속된 적이 없으며, 거의 99%는 하위 10%에 속하는 기간이 10년 이상 연속된 적이 없습니다.

그럼, 왜 그 1%가 그렇게 오랫동안 하위 10%에 머물러 있는지 논의해 봅시다. 하지만 그것이 주택 구매력 문제라고 여기는 건 그만두자.

다음 칼럼에서는 소위 주택 위기에 대해 더 자세히 설명할 것입니다. 특히 이러한 그룹이 "저렴한"이란 말로 무엇을 의미하는지에 대해 설명하겠습니다. 관심 있는 분들을 위해 저의 Cato 동료인 Jerome Famularo와 저는 이러한 문제를 더 자세히 논의하는 새로운 블로그 시리즈를 준비했습니다.