뉴타운 콧대 높아진다 - 토지거래허가 완화로 투자 관심 높아져

[김영준]

뉴타운 시장이 지각 변동을 앞두고 있다. 그동안 뉴타운 투자의 가장 큰 걸림돌이었던 토지거래허가제가 이달부터 대폭 완화되기 때문이다.

토지거래허가 완화는 실수요 뿐 아니라 투자수요를 끌어들일 수 있는 대형 호재여서 뉴타운에 대한 투자자들의 관심이 높아질 것으로 예상된다.

전문가들은 “미래가치가 커질 곳을 선별해 투자하는 게 중요하다”고 말한다.

◇어느 곳이 유망하나=이달부터 뉴타운 대상지에서 주택ㆍ토지 등을 살 때 자치단체의 허가를 받아야 하는 토지거래허가제가 확 풀린다.

이전에는 20㎡ 이상의 땅(대지지분 포함)을 사려면 무주택자여야 하고 3년간 거주 등의 까다로운 조건을 따라야 했다. 그러나 개정안이 시행되면 허가 면적 기준이 주거지역은 180㎡ 이상, 상업지역은 200㎡ 이상으로 각각 늘어난다.

현재 서울 25곳을 포함해 전국 69곳이 뉴타운으로 지정돼 있다. 이 중 지분 20㎡ 미만의 다세대주택이 적은 곳이 가장 큰 수혜를 볼 것으로 예상된다. 2006년 뉴타운 내 토지거래허가제 적용대상이 20㎡ 이상의 지분으로 강화되면서 단독주택이나 다가구주택이 많은 뉴타운 예정지는 사실상 거래가 끊겼다.

외지인의 투자가 막히면서 이전에 지분을 샀던 투자수요는 물론 원주민까지 지분을 팔 수 있는 길이 막혀버린 것이다.

흑석뉴타운 삼양공인 송용석 사장은 “20㎡ 미만 다세대주택이 많은 곳은 그나마 거래가 꾸준히 이뤄져 지분값이 올랐지만 흑석뉴타운 같이 단독주택이 많은 곳은 거래가 끊기면서 값이 내렸다”고 말했다.

흑석뉴타운 지분 가격은 평균 3.3㎡당 2000만~2500만원 선이다. 규제에 묶이지 않아 거래가 활발했던 2006년 초보다 3.3㎡당 1000만원 이상 떨어졌다. 서울 수색뉴타운과 경기 구리뉴타운도 단독주택이 많아 지분값이 떨어진 대표적인 곳으로 꼽힌다.

신종 지분 쪼개기(입주권 수를 늘리기 위해 단독주택을 허물고 다세대주택을 짓는 것)가 활발했던 곳이나 쪼개진 지분은 인기가 크게 떨어질 전망이다. 토지거래허가를 피하기 위해 일부 뉴타운 예정지에서 20㎡ 미만 지분으로 쪼갠 다세대주택이 많이 지어졌고 가격도 강세였다.

용산구나 성동구에서 이런 사례가 많았다. 예를 들어 20㎡이상 지분 시세가 3.3㎡당 2000만원이면 그 미만 지분은 3000만원인 식이다. 신길뉴타운 서울뉴타운공인 박미옥 실장은 “20㎡미만 지분의 장점이 사라졌기 때문에 비정상적으로 비쌌던 20㎡미만 지분값이 내려갈 가능성이 크다”고 말했다.

◇시세ㆍ입지여건 잘 따져야=뉴타운 투자 기상도는 맑아졌지만 유의할 점이 많다. 무턱대고 싼 지분을 사면 나중에 추가부담금 등으로 곤욕을 치를 수 있다. 이번 조치로 착공을 앞두고 새 아파트 크기가 확정된 곳의 조합원 입주권이 빛을 볼 것으로 예상된다. 이들 구역의 거래도 그 동안 제한돼 있었다. 이런 구역은 추가부담금도 대체로 정해져 안정적이기 때문에 당첨이 불확실한 일반분양을 받는 것보다 낫다.

그러나 왕십리ㆍ가재울뉴타운 등 입지여건이 좋은 곳은 입주권에 웃돈이 많이 붙어 있어 시세차익을 기대할 수 없는 경우가 많다. 따라서 주변 시세와 꼼꼼히 비교해 볼 필요가 있다. 가재울뉴타운 내 99㎡대 새 아파트에 들어 갈 수 있는 입주권 시세는 웃돈을 합쳐 1억3000만~1억5000만원 선이다. 99㎡대 조합원분양가인 4억3300만원에서 입주권 시세를 빼면 약 3억원 정도의 추가부담금이 예상된다. 주변 새 아파트 102㎡의 시세는 5억원 선.

2년 이상의 개발기간과 금융 비용 등을 따지면 실익이 없는 셈이다. 실수요자라면 주변 시세와 집 상태도 잘 살펴야 한다. 뉴타운의 집들은 대부분 노후ㆍ불량 주택이 많아 사는데 불편하다. 은행 돈을 빌려 투자하려는 수요자라면 이자 등 금용비용도 잘 따져봐야 한다.

거래제한 풀리는 서울·수도권 뉴타운 현황
지구	면적(㎡)	유형	지정일	사업단계
^서울
가리봉	27만9110	중심지형	2008.5.22	개발계획 수립 중
거여·마천	73만8426	주거지형	2006.10.19	거여2-1, 2-2구역 조합설립
구의·자양	38만5340	중심지형		개발계획 수립 중
길음	124만9793	주거지형		1~6구역 준공, 7~9구역 공사 중
노량진	76만2160		2006.12.21	1구역 공사 중, 다른 구역 개발계획 수립 중
미아	97만9780		2008.12.11	신월곡2구역 공사 중
방화	50만8914		2006.12.21	긴등마을구역 관리처분계획 통과
북아현	89만9302		2006.10.19	북아현1-1~3·3구역 조합설립
상계	64만7578			상계1·3~6구역 추진위 구성
상봉	50만5738	중심지형		8구역 공사 중, 다른 구역 개발계획 수립 중
세운	43만8000	중심지형		개발계획 수립 중
수색·증산	89만7090	주거지형		수색1·4·6·7~9구역, 증산2구역 추진위 구성
시흥	72만1416			개발계획 수립 중
신길	146만9910			신길3·5·7·8·11·12구역 조합설립
신림	52만9640			신림2·3구역 조합설립
신정	68만8985		2006.12.21	1-2구역 관리처분계획 통과, 1-1·3구역 조합설립
은평	349만2421		2006.10.19	1·2-A지구 준공, 2·3지구 공사 중
이문·휘경	101만3398			이문1, 3-1·2구역, 휘경2·3구역 조합설립
장위	186만7851			장위1·2·4·9구역 조합설립
전농·답십리	90만5833		2008.11.20	전농7·답십리16구역 관리처분계획 통과
중화	51만517		2006.12.21	개발계획 수립 중
창신·숭인	84만6100		2007.4.30
천호·성내	27만7100	중심지형	2006.10.19	천호1~3구역, 성내1·2구역 추진위 준비 중
한남	109만5800	주거지형		개발계획 수립 중
흑석	89만4740			흑석4·6구역 관리처분계획 통과
^경기도
가능	129만9175	주거지형	2008.4.7	개발계획수립 중
고강	174만5378		2007.3.12
광명	224만8282		2007.7.30
군포	81만2088	중심지형	2008.7.8
금의	101만241	주거지형	2008.4.7
금정	87만2082	중심지형	2007.9.10
김포	236만3978	주거지형	2009.1.16
능곡	80만5789		2007.11.5
덕소	65만7849		2007.11.26
만안	177만6040		2008.4.7
소사	249만7432		2007.3.12
신장	118만2091		2008.5.7
안정	50만412		2008.5.7
오산	297만4703		2009.1.2
원당	130만4000		2007.9.10
원미	191만5133	중심지형	2007.3.12
은행	61만880	주거지형	2008.5.7
인창수택	207만2770		2007.6.4
산	59만6572		2007.12.31
지금도농	60만542	중심지형	2008.6.2
^인천
가좌IC	67만6000	중심지형	2007.2.5	개발계획수립 중
동인천역	29만1000	중심지형	2007.5.21
인천역	44만	중심지형	2008.6.30
제물포역	94만4000	중심지형	2007.3.12
주안2·4동	127만5000	주거지형	2008.5.26
※주거지형은 50만㎡ 이상의 낡은 주택 밀집지역에서, 중심지형은 20만㎡ 이상의 상업지역·역세권 등을 대상으로 벌이는 사업. 자료:각 지자체

자료원:중앙일보 2009. 3. 10