“세금으로 집값 잡겠다는 발상 잘못”

[경호실장]

종합부동산세와 재산세 등 보유세 부담의 기준이 되는 공동주택의 공시가격이 올해 전국 평균 24%가 올랐다.

이에 따라 공시가격 6억원 이상 주택을 가진 사람이 올해 부담해야 하는 보유세는 지난해의 최고 세 배까지 늘어난다. 종부세를 내야하는 가구 수도 지난해 34만 가구에서 올해 50만 가구로 크게 증가한다.

그런 가운데 노무현 대통령에 이어 권오규 경제부총리가 최근 “세금 부담 무서우면 집 팔아 딴 곳으로 이사 가라”는 취지의 발언을 하면서 종부세 논란이 가열되고 있다.

종부세ㆍ양도소득세 등과 관련한 현행 부동산 세제가 계속 유지되어야 하는지, 아니면 조정이 필요한 지를 놓고 학계의 경제 전문가들이 중앙일보 주최로 최근 모여 열띤 토론을 벌였다.

*사회:강치원 강원대 사학과 교수
*토론 참석자
-변창흠 세종대 산업대학원 부동산학과 교수
-서승환 연세대 경제학부 교수
-전강수 대구카톨릭대 부동산통상학부 교수(토지정의시민연대 정책위원장)
-현진권 아주대 경제학과 교수(바른사회시민회의 사무총장)


강치원=대통령과 부총리 발언에 대한 견해는.

 

현진권=다른 상품과 달리 집은 삶 그 자체다. 집의 반경 2㎞ 내에서 생활의 모든 네트워크가 결정된다. 세금 내기 힘들면 싼 곳으로 이사가라고 하는 것은 주택의 본질을 제대로 이해하지 못한 발상이다.

 

서승환=세금 낼 돈이 없어 집을 팔아 세금을 충당해야 한다면 그게 정상적인 상황은 아니다. 세금을 부과해서 강제 이주를 강요하는 셈이다. 이런 게 시장경제를 지향하는 우리 헌법에 맞는지 모르겠다. 이런 정책을 통해 얻을 수 있는 게 뭔지도 알 수 없다.

 

누군가가 세금 때문에 서울 강남의 집을 팔았다면 그 집엔 더 여유있는 사람이 들어와 살 것이다. 이런 식으로 소득이 더 많이 사람이 강남으로 밀려들면 강남은 지금보다 더 좋아질 수밖에 없다. 그런 상태에서 강남의 집값이 안정될 수 있겠는가.

 

변창흠=부총리의 발언은 보유세가 높아 이사하려니 양도세 때문에 집을 팔 수도 없다는 여론에 대해 실제론 그렇지 않다는 것을 강조한 것이다. 집 팔면 양도세로 다 뺐긴다고 하는데 계산해 보면 양도세 부담은 1주택자의 경우 집값의 10%도 안 된다. 또 주택은 삶의 공간이라고 하지만 우리 나라 사람들은 6년에 한 번씩 집을 옮긴다는 조사 결과도 있다. 이는 주택을 주거 수단보다는 투자 수단으로 보는 이들이 많다는 것이다.

 

전강수=정책 집행자들이 강남 주민들을 딴 곳으로 이주시켜 집값 문제 해결하겠다는 발상을 어떻게 할 수 있겠나. 중요한 것은 법 집행이 입법 목적에 맞게 이루어지고 있는가 하는 것인데, 현재 종부세법의 집행이 입법 목적을 위배하고 있다고 생각하지 않는다. 지엽적인 내용을 부각시키고, 이념적인 편 가르기를 해선 곤란하다.

“종부세 부과하면 집값 되레 올라 갈수도”

강치원=종부세 부과의 목적과 취지는 적절한가.

 

현진권=조세 형평성 차원에서 보유세를 강화하는 것은 옳은 방향이다. 하지만 부동산 가격의 안정을 위해 세금을 높여선 안 된다. 법인세를 높이면 기업은 세금의 일부를 소비자에게 전가(轉嫁)한다. 마찬가지로 부동산에 물리는 세금의 일부는 반드시 수요자에게 전가되게 돼 있다. 결과적으로 종부세로 인해 부동산 가격이 떨어지는 게 아니라 올라가게 되는 것이다.

 

서승환=정부는 종부세는 상위 2% 계층에만 영향을 줄뿐 나머지는 계층은 종부세와 관계없다고 줄곧 강조해왔다. 또 2%에 해당하는 사람이 부담해야할 종부세도 아파트 값에 비하면 얼마 되지 않는다고 주장해왔다. 하지만 종부세 도입 이유 중 하나인 부동산 가격 안정과 정부의 이런 설명을 연결하면 말이 잘 안 된다.

 

가격이 안정되려면 2%의 사람이 세금을 못 견뎌 집을 팔아야만 한다. 그런데 그까짓 종부세 얼마 안 된다는 정부 말을 곧이곧대로 받아들이면 2%의 사람이 세금 무서워 집을 팔리는 없다. 매물이 나오지 않는데 가격이 안정될 이유가 없지 않은가.

 

변창흠=앞으로도 부동산 가격이 계속 오른다고 전제하면 집을 증여ㆍ상속 등으로 세금을 회피할 것이다. 하지만 주택 공급 확대 등에 따라 집값이 오르지 않는 상황이 되면 보유세 인상은 부동산의 가격 안정에 기여하게 될 것이다.

 

전강수=보유세가 부동산 가격을 하락시키는 효과를 낳는다는 것은 경제학 교과서에 나오는 이야기다. 세금을 남에게 떠넘길 수 없다면 보유자가 다 부담해야하기 때문에 세 부담 증가가 매물 증가로 이어져 부동산 가격이 하락하는 효과를 낼 것이다. 마찬가지로 일부만 전가하고 일부는 전가할 수 없다면 전가할 수 없는 부분만큼은 가격하락 효과가 있게 된다. 세금 전가 때문에 가격이 올라갈 것이란 논리에 동의할 수 없다.

 

서승환=보유세를 높이는 목적이 뭐라고 해도 상관없다. 중요한 것은 1년 새 세금이 세 배 높아지는 게 정상적인 상황은 아니지 않나.

미국보다 보유세 더 부담

 

강치원=그렇다면 보유세의 실효세율(보유세와 관련 부가 세금의 합계를 부동산의 실제 가격으로 나눈 값)은 적정한가.

전강수=보유세를 강화하는 게 옳은 방향이라는 현 교수의 말은 아주 중요하다. 방향이 옳다면 논의는 이제 어떻게 강화할 것인 지에 집중돼야 한다. 보유세는 정부와 지방자치단체가 혜택을 준 것에 대한 일종의 대가 지불로 생각해야만 한다. 정부가 투자해서 현재의 부동산 가치를 형성해 놨다면 그에 대한 대가를 세금으로 환원하는 게 맞지 않나.

 

현진권=종부세를 도입할 당시 미국을 벤치마크 했다. 미국의 실효세율은 1%인데 우리는 그의 10분의 1밖에 안되니 세율을 올려야 한다는 것이다. 하지만 우리의 경우 소득 수준에 비해 부동산 가격이 너무 높다. 미국과 우리의 실효세율이 똑같이 1%라 하더라도 소득을 감안하면 우리가 세 배 이상 더 부담하고 있는 것이다.

강치원=미국과 달리 우리는 거래세도 많이 내고 있지 않나.

 

현진권=그게 문제다. 보유세를 높이면 취ㆍ등록세와 같은 거래세는 낮춰야 한다. 미국의 보유세가 높은 것은 사실이지만 거래세는 거의 없다. 참여정부 출범 당시 5%였던 취ㆍ등록세가 지금은 2%로 낮아졌지만 이는 외견상의 세율일 뿐이다.

 

세율이 5%일 때는 시가의 30%밖에 안 되는 과세시가표준액으로 거래세를 매겼지만 지금은 실거래가가 기준이 된다. 실질적인 취ㆍ등록세는 오히려 20%가 더 높아진 것이다.

 

게다가 우리는 과다한 양도소득세도 내야한다. 보유세 부담이 무서워 집을 팔려고하면 거래세ㆍ양도세가 기다리고 있다. 집 가진 사람이 뭔가를 결정할 여지가 극히 좁은 것이다.

 

변창흠=우리는 소득에 비해 너무 큰 옷을 입고 있는 꼴이다. 그러니 큰 옷은 언젠가 벗어야만 한다. 부동산 가격이 하락하면 소득 대비 보유세 비중은 지금보다 낮아질 수 있다.

강치원=현재로선 미국에 비해 소득 대비 보유세가 많은 건 사실 아닌가.

 

전강수=현 교수가 전 국민의 평균 소득과 종부세 대상자의 실효세율을 적용해 우리의 소득 대비 실효세율이 미국에 못지 않다는 연구결과를 내놨는데 그건 계산이 잘못된 것이다. 종부세 대상자의 실효세율을 적용했다면 소득도 그들의 평균 소득을 사용해야 한다. 비교 대상이 틀린 것이다.

 

종부세 대상자의 소득 수준을 고려하면 현행 종부세가 그리 높다고 말할 근거가 없다. 한국은 과대평가하고 미국은 과소평가하는 잘못된 계산으로 사실관계를 뒤집는 발언을 하면 곤란하지 않은가. 미국이 한국에 비해 보유세 부담이 월등히 높다는 것은 분명한 사실이다.

 

서승환=1년 전에 비해 보유세가 세 배가 된다는 것은 정상적이지 않다. 세금이라고 하는 것은 담세 능력을 고려해서 안정적으로 움직여야 한다. 우리 정부가 자주 비교하는 미국도 많은 소득공제 제도를 운영하는 한편 급격한 세부담을 억제하기 위한 각종 장치를 마련해 놓고 있다. 일본도 시가는 매년 파악하지만 과표는 3년마다 한 번씩 평가한다.

 

세금부담이 일시에 커지는 것을 방지하기 위해서다. “집값이 올라 공시가격이 올랐고, 그에 따른 세율도 이미 정해졌으니 그냥 세금 내십시오”식으로 밀어붙여선 곤란하다. 보유세라고 하더라도 돈을 벌어서 내는 것이기 때문에 소득을 전혀 고려하지 않을 순 없다.

실수요자와 은퇴자 배려해야

강치원=실수요 1주택자와 은퇴 고령자에 대해선 배려가 있어야 하지 않나. 또 양도세를 낮춰 퇴로를 열어줘야 한다는 의견에 대해선 어떻게 생각하나.

 

전강수=종부세 납부 기준이 당초 공시가격 6억 원에서 9억 원으로 완화되면서 2005년 집값이 폭등했다. 종부세 완화 뒤 다시 집값이 급등하면 누가 책임지나. 오히려 면세점을 정한 뒤 그 이상은 모두 종부세를 부담하는 게 바람직하다.

 

현진권=다주택자는 세금이 올라가면 그만큼을 전ㆍ월세 수요자에게 전가할 수 있다. 하지만 실수요 1주택자는 고스란히 세 부담을 떠안아야 한다. 그들에 대한 배려가 있어야 한다.

 

변창흠=양도세 부담이 의외로 크지 않다. 또 양도세 내린다고 거래가 활발히 이뤄지지도 않을 것이다. 실수요자라 할지라도 세제의 근간을 무너뜨리면서까지 배려할 필요는 없다. 다만 은퇴 노령자에 대해선 세금을 미뤄주는 방법을 고려할 수 있을 것이다.

 

서승환=종부세에서 문제가 되는 것은 절대 금액이 아니라 세금 증가 속도가 너무 빠르다는 것이다. 공시가격 올라가면서 동시에 세율까지 높아지면 조세저항이 있을 수밖에 없다. 누진세율만 잘 조정하면 종부세 필요없이 재산세 하나로도 해결될 수 있다. 또 누구나 양도세를 아껴서 전에 살던 곳보다 더 좋은 주거환경을 찾고자 한다. 만약 양도세 부담이 정말 크지 않다면 1주택자에 한해선 양도세를 없애도 되는 것 아닌가.

 

전강수=사회적 합의만 된다면 거래세는 없어도 상관없다. 문제는 양도세 완화, 1주택자에 대한 배려 등이 현행 세제의 근본을 훼손하려는 의도에서 제기되는 것 같아 걱정스럽다. 세금 인상 속도가 빠르다는 문제도 세제를 어떻게 바꾸든 일부 계층에선 불만이 생길 수밖에 없다.