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[부동산재테크1번지 TF팀]

과천 아파트 시세 왜 떨어졌나..시장 둘러보니

주공5단지 재건축 급매 등장에 호가↓
'매물잠김' 탓 기대심리에 실거래가↑
지정타 전세 대기수요로 오름세 지속

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“거래가 가뭄에 콩나듯 하는 상황에서 급매물 한 두개만 나와도 시세가 떨어진 것으로 나온다. 아파트 변동률이 하락세로 돌아선 것처럼 보이는 건 일종의 착시다.”(과천 별양로 주공4단지 앞 A공인중개사무소 관계자)

8일 찾은 과천 별양로 주공4단지 앞 A공인중개사무소. 10평(33㎡) 남짓한 부동산 공인중개 사무소 안은 전세·매매 문의 전화와 찾아오는 상담 손님들로 북새통이었다. 오는 4월 입주하는 과천푸르지오써밋(옛 주공1단지·1571가구)과 조합설립인가를 앞둔 주공5단지에서 매도 물량이 간간이 나오면서 거래 문의가 늘어난 분위기다.

◇과천 ‘주춤’…“대세하락 아냐”

한국감정원이 지난주(12월30일 기준) 발표한 ‘과천 아파트값 하락 전환’ 결과와는 사뭇 다른 분위기다. 감정원은 주간 아파트매매가격 동향에서 과천이 마이너스(-) 0.02%로 돌아선 것으로 발표했다.

한국감정원 통계에 따르면 지난달 주별 변동률을 보면 12월2일 0.88%에서 0.80%(9일)→0.71%(16일)→0.40%(23일)→-0.02%(30일)로 ‘12·16부동산대책’ 이후 상승폭이 빠르게 감소하고 있다. 감정원 관계자는 “아파트매매가격동향 조사는 ‘호가’를 조사해 반영하고 있다”며 “과천은 분양가상한제 지정 이후 일부 재건축 단지들의 가격상승 기대심리가 떨어져 호가를 낮춘 매물이 등장, 변동률이 하락세를 보였다”고 설명했다.

인근 A공인 관계자는 이에 대해 “한 두건 급매물이 나오면서 하락세로 보일 순 있지만, 거래 자체가 안돼 ‘대세하락’이라고 할 순 없다”고 말했다.

감정원 통계에 영향을 준 것은 주공5단지 ‘급매물’이었다. 이 물건은 기존 호가(최대 18억·122㎡) 대비 3억2000만원 낮은 14억8000만원에 매물이 나왔다. 실거래가는 지난해 11월19일 15억3000만원을 찍고 12월24일 14억9000만원에 2건(10·11층) 거래됐다. 최근 실거래가 대비해선 1000만원 낮은 가격이다. B공인 대표는 “주공5단지가 곧 조합설립 인가가 나는데 그전에 전매 거래 자격을 갖추지 못한 분이 급하게 팔려고 내녾은 물건”이라고 말했다.

현행법상 과천을 포함한 투기과열지구에서는 조합설립 인가 이후 조합원 지위 양도가 불가능하다. 다만 10년 보유, 5년 거주한 1주택자가 보유한 매물에 한해 조합원 지위 양도가 인정된다. 이 조건을 못 갖춘 투자자가 조합설립 인가 전에 서둘러 팔기 위해 실거래가보다 1000만원 낮춰 내놓은 매물이다. 재건축 아파트를 사도 조합원 지위를 얻지 못하면 분양신청을 할 수 없어서다. 사실상 이번 부동산대책과는 무관하다는 게 중개업소 설명이다.

재건축은 급매물이 한 두개 나오고 있지만 일반아파트는 가격 오름세가 계속되고 있다. 별양동 래미안슈르(2008년 입주·2899가구) 아파트는 전용면적 109㎡짜리가 지난달 14일 실거래가 14억3000만원(중층·109㎡)이었지만, 현재 호가는 최고 16억5000만원까지 올랐다.

C공인 대표는 “과천은 재건축 사업이 계속 진행되고 있고 지식정보타운에 3기 신도시 개발로 분양 대기 전세수요가 넘쳐나기 때문에 집값이 떨어지기 쉽지 않다”며 “오히려 규제가 ‘매물 잠김’ 현상만 키워 실제 시세를 알 수 없는 상황을 만들었다”고 지적했다.

권일 부동산인포 리서치팀장도 “과천은 누구나 원하는 입지에 사려는 사람은 많지만 물건은 제한돼 기대심리가 올라간 상황”이라며 “급하게 팔려는 매도자도 호가보다는 낮지만 실거래가와 비슷한 가격에 팔려고 해 가격 하락으로 이어지지 않는다”고 했다. 이어 “양도세를 6월 한시 적용한 것처럼 재건축 등 특수물건에 대해서도 나갈 구멍을 만들어줘야 한다”고 했다.

◇아파트값 떠받드는 전세수요

전셋값도 좀처럼 내리지 않고 있다. 지식정보타운(지정타) 분양을 노린 전세수요가 정부의 청약 거주요건 강화(기존 1년→2년)로 주춤해졌지만 재건축 단지 외 새아파트 전세매물이 부족한 상황이다.

래미안슈르 전용면적 109㎡ 아파트는 지난 1월3일 8억3000만원에 전세 거래가 됐지만 현재는 호가가 9억원이다. 이마저도 반전세로 돌리는 분위기다. 4월 입주를 시작하는 푸르지오써밋은 109㎡ 기준 매도 호가가 19억원(분양가 14억)에 형성돼 있다. 전세가는 최고 10억원이다.

D공인은 “입주를 앞둔 푸르지오써밋 영향에 재건축 단지의 전세 매물이 나오지만 지정타 대기수요 등이 여전히 많아 물건이 금새 빠진다”며 “전세수요가 받쳐주는 한 매매가 역시 계속 오름세를 보일 것”이라고 말했다.

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