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[해야해야]

달빛.. 베다

별 헤는 밤 수정 | 답글 | 삭제 

2014. 08. 04. 23.54.

맑은 공기, 청량한 바람, 밝고 따뜻한 햇볕 아래 활짝 드러내며 살아가기가,

음습한, 칙칙한 공간에 숨어 살기보다 훨씬 건강할 뿐 더욱더 안전한 것.

진실, 솔직, 정직한 삶의 일관이 거짓과 위선, 속임의 삶 보다 건강, 안전함 등등도 동일.

이 모든 것들 또한 나와 일상이의 소소한 일상까지 벌거숭이로 솔선수범 다 드러내 가며 글 쓰는 목적임을 다시 한 번 더 강조.

여태까지 부산지역 주택 재건축, 재개발 사업이 착공, 완공된 건 각기 스무 개 남짓.

안정적인 국민경제 성장에 발맞추어 안정적 부동산 활성화 시기가 도래할 무렵, 즉 지금부터 향후 십여 년 사이에 동시다발적 재건축, 재개발 사업이 진행될 것 예상.

기 언급된 대신동, 대연동 등 외에도 덩치 큰 거제동, 온천동 등등도 이주 착공 시기가 머지않을 만큼 사업 진척 속도가 빠름에 비추어.

부산지역 부동산 활성화 시기에 많이 공급된 물량, 입주물량 증가로, 일부 재개발 이주 수요 발생에도 불구하고 최근 2,3년간 전월세 시장이 안정되었음.

그러나 앞으로 재건축 재개발 활성화되면 일시적 수급 불안정, 불일치 내지 파괴로 집값뿐 아니라 서민, 빈민들이 더욱 힘겨워질 전 월세값 불안정이 걱정.

재건축, 재개발 사업 완료될 즈음에야 넘쳐나는 공급, 입주물량으로 가격 안정은커녕 역전 월세까지 걱정해야 할 시기도 올 수 있겠지만 국민경제 성장 폭, 속도가 예상 보다 클 때 그 불안정 걱정은 더욱 커질것 같음.

예컨대 2000년대 용호동 하나만 해도 엘지 메트로 오륙도 에스케이 뷰 지에스 자이 등등 이주 철거 없이 맨땅에다 2만여 가구 분양, 입주의 순수한 공급물량이 있어서 용호동만 아니라 인근 대연동 등까지 집값, 전 월세값 안정에 기여했었는데..

반대로 지금은 남천, 대연동 합하여, 리먼 사태 이후 2017년경까지 거의 10여 년간.

실제 아파트 입주물량은 작년에 입주한 대연혁신지구, 내년에 입주 예정인 대연 1구역 재개발 등 다 합해도 3천 가구에도 미치지 못하고 있는 실정.

반면, 대연 2구역부터 남천 2구역까지 조합설립 내지 시공사 선정 이후의 재개발 물량만도 만여 가구가 분양 예정. 지은 지 40년을 향해 가고 있는 남천, 대연 해변 워터 프런트 지역만 해도 남천 삼익비치, 삼익 빌라, 삼익 타워, 대연 비치 등 재건축 물량만도 6천여 가구.

협진 태양, 남천 보라, 우성 보라 등 중소형 단지와 인근 용호동 W 등을 합하면 거의 1만여 가구.

마찬가지로 조만간 이주, 철거할 대연 2, 5, 6, 7 구역 재개발 6천여 가구와 대연 3구역, 대연 4구역 등 조합설립, 시공사 선정 후 일시 멈춤 상태에 있는 재개발구역을 포함하면 5, 6천 가구가 뒤따라 순차 이주, 철거될 것.

그 이주, 철거는 늦어봤자 몇 년 미뤄질 뿐.

멸실 이주의 수요 물량과 위 언급 입주 예정의 공급물량 간의 심각한 불균형 상태.

비록 재건축, 재개발로 인해 발생된, 한시, 일시적 상황에 그칠지라도..

내년, 2015년 이후 부산은 집값, 전 월세값 불안정을 심각하게 걱정하지 않을 수 없는 객관적 사실, 상황.

더하여 올해 말 문현 금융1단지 완공, 공공기관 임직원, 기타 금융 단지 입점 직원들 일부 수요 요인에 가세 예정, 북항대교 완공 등 개발로 인한 수요 측까지 고려할 때 더더욱 심각.

예를 들어, 상기한 대연, 남천 지역과 더불어 부산 부동산 시장을 견인하게될 해운대 우동 등 부산시 최고가 집값은 전용 25평을 기준으로 3억 대인데,

빠르면 내년인 2015년, 늦어도 2016년이면 대연 혁신 힐스테이트, 남천 어울림 등 전용 25평의 전세가격은 지금은 상상조차 어렵겠지만, 지금 가겨의 두 배인 4~5억도 가능할 것이고 집값을 6~7으로 밀어 올릴 가능성이 높음.

만약 부산 부동산 시장이 2016년을 넘어 2020년까지 활황을 지속할 수 있다면,

상기한 대연 혁신 등 전용 25평의 전세가는 5~7억, 집값은 8~10억 대도 가능.

만약 부산 부동산이 몇 년 쉬어 간다면 상기한 2020는 2023년경으로 미루어지고 집값은 8~12억도 가능.

남천, 대연 지역보다 투기 수요가 많은 해운대 우동 자이, 트럼프 월드 센텀, 센텀 파크, 대우, 경남 마리나 등등의 실수요 전세가는 남천, 대연 지역보다 낮을 수 있으나 집값은 오히려 더 높아질 가능성이 높음.

조만간 분양할 예정인 대연 캐슬 레전드, 뷰 힐스, 장전 래미안, 사직 캐슬, 명륜 자이, 거제 자이 등등의 전월세, 집값도 대연 혁신에 준할 것으로 예상 됨.

다음은 조금 범위를 넓혀 전국 국민경제, 10년 내 국민자산 배로 늘리기, 빚 반으로 줄이기 목표의 중요 한 축으로서 금융자산 중 하나인 주식시장.

그 대세 상승은 언제쯤? 10년 내 코스피는 얼마?

주식 대세 상승시켜봤자 돈 없는 기존 서민, 빈민은 남의 이야기에 불과하고 그 과실은 외국인 투자자, 재벌, 대주주, 양극화의 과실 챙긴 금융자산가 소수들만 독차지.

돼지 살찌워 잡아먹기로 자본통제, 자본과세는 차후, 누군가 정치권력들 혼 내가며 할 것이기에 생략하고. 단순, 거친 예상치 내지 목표, 연기금 투자에 대해서만 씀.

아울러 자산 배, 빚 반등 목표를 위해서, 앞서 회복 중이 수도권 지방 외 나머지 지방의 부동산 활성화를 이끌 대연동, 남천동의 집값은 얼마?

지금. 낡고 오래된, 재건축 대상의 그 동네 바닷가 아파트들의 집값은 2014년 현재,부산 1~2억대 집값에 비추어, 전용 25평의 33평대가 2억 대 후반에서 3억 대 중후반까지 만만치 않은 집값 수준.

30평대 기준 비슷한 입지의 홍콩은 수백억짜리도 있고, 중국 상해만 해도 수십억짜리도 있긴 하지만,

거품 절대 불용 아래, 국민경제가 명목적이나마 10년 내외에 두 배 성장했다 가정하에 부산 등 낙후된 지방의 집값을 예측 해 볼 것임.

특히 상기한 부산 도심 해변 지역, 그 동네 장래의 집값 예상과 관련, 또 그 동네 입지, 주변 환경과도 관련하여 가벼운 얘기,

소소한 일상 얘기로서 수십 년간 한결같이 지속된 등산, 산책 코스에 대해 쓸 예정.

그 외, 지역개발부터 부동산까지의 각종 자료, 지표, 통계, 정보, 지도 등등은 누구나 확인 가능하기에 생략.

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댓글 별 헤는 밤

세대수도 비슷한 데..

남천동 코오롱 하늘채 33평대는 몇 년 전부터 인근 용호 자이, 삼익비치, 해운대 센텀파크 등과 더불어 4억 원대의 실거래가.. 지금은 4억 5, 6천만 원대 실거래가로 5억을 바라보는데...

용당동 코오롱 하늘채는 유엔공원, 문화회관 인접, 더러는 광안대교 조망권에도 불구..

현재 가격도 2억대로 분양가와 큰 차이 없고, 일부는 임대 아파트로 팔렸을 정도로 전국 부동산 시장은 자치 시군구, 심지어 읍면동 내에서도 차별화, 양극화 날이 갈수록 심화.

시범 케이스 등 부산 재개발 지역도 몇 개, 몇십 개 매집한 서울 등 외지 투자자들은 2011년까지 더러는 떼돈 벌었고 2013년경에는 더러는 손절매...

1가구 1주택 장기 실수요자들이야 뭔 걱정?

예컨대 대연 2구역.

불과 1,2년 전인 2012, 2013년만 해도 감정가, 그 이하 마이너스 매물이 넘쳐났었는데..

대연동, 남천동의 집값은 작년 하반기부터 바닥을 찍고 슬금슬금 오르고 있고, 앞으로는 더 많이 오를 예정.

억대, 수억 대 아파트 수익은 여태 서울, 경기 일부 지역만 가능했는데,

앞으로는 부산 해운대, 수영, 남, 연제, 동래, 금정구, 대구 수성구, 중구, 대전 유성구, 서구, 광주 광산구, 남구, 울산 남구, 창원 성산구, 제주시 노형동 등, 극소수에 불과 하겠지만 낙후된 지방민들의 실물 자산도 많이 늘어나게 될 것.

상기 예시한 지역의 대표 아파트 전용 25평 가격은 2020년, 늦어도 2023년까지 부산처럼 8~10억, 혹은 그 이상도 가능 함.

현재 2~3억 대 집값에서는 상상조차 어렵겠지만...

지금은 금정구 장전 3구역의 1억 수천만까지에는 못 미치지만,

대연 7, 5, 6구역 등은 8~3천만 대 프리미엄.

그럼에도 매물조차 귀한 상태기에 몇 년만 지나도 장전 3구역 래미안처럼 수억 대 프리미엄 혹은 입주시의 집값은 충분히 가능.

특히 2020년 대 이후 2030년까지 일개 읍면동 단위에서 도심의 신도시급 신규 고급 아파트로 재정비되어 각종 기반시설과 도시 및 주거환경이 비약적으로 개선될 대연동의 집값은 2020년 이후 본격 상승할 예정이나 그 전, 2010년 대에도 이를 선반영하여 많이 상승할 수 있음.

구체적인 예를 들어, 2020년이 되기 전에도, 또 대연동과 용호동 W를 포함한 남구 입주물량 폭탄에도 불구하고...

상기한 금정 3구역 래미안보다 5천~1억 가량 저렴한 대연 7구역 에스케이 뷰 집값은 2010년 대 후반에도 오히려 집값, 전세값이 현재 부산에서 프리미엄이 가장 높은 장전 래미안의 그것을 추월 가능.

따라서 몇 년 전부터 계속 반복된. 남천동, 대연동 등 부산 시범 케이스 소지역에서의 주택 한 채만으로도 등 떼돈 벌 수 있다는 지침은 향후 20~30년간 계속 유효함.

따라서 현재 수천만 원에서 수 억원에 불과한 시범 케이스 소지역의 집 한 채 꽉 쥐고만 있으도 십억 대 자산증가 노후 준비는 끝.

23:26 삭제 리플 달기

댓글 별 헤는 밤

장전, 대연 보다 사업 속도가 다소 느린 거제 2, 온천 2, 진구 연지 2구역 등등의 재개발 입주권 프리미엄도 2014년 현재 5천만 원 내외.

재개발, 재건축 등 정비구역은 사업 진행 속도가 관건이기에...

심지어 작년, 2013년까지만 해도 프리미엄은커녕 미분양을 걱정해야 했던 대연 6구역도, 기타 서구 대신동 등 다른 재개발 구역도 현재 수천만 원의 프리미엄...

현재 수천만원의 프리미엄은 몇 년 후 1~2억으로 더 오를 예정.

서울 등 외지인들 포함 수개, 수십 개 매집했던 사람들 떼돈.

그렇게 꼭 쥐고 있어라 강조 했건만,

비관론에 휩싸여, 영향받아 탈탈 털어 1억 내외의 집 서둘러 팔았던 서민층들이 있었기에 가능했던 일.

반면에.

10여 년 전부터..

싼 맛에 대연 2구역 맞은편 대연 3구역, 대연 6구역 인접의 대연 8구역 등 거대 단지를 집중 매집했던 단기 투자 혹은 단기 투기꾼들은 서둘러 손절매..

이번 작은 과제가 보다 가시화될 무렵,

몇 년만 기다리면 대연 3구역은 현재 마이너스 프리미엄에서 몇 년만 지나도 최소 1~2억의 플러스도 가능한데 서둘러 큰 손해 감수.

마찬가지로 수천만원의 프리미엄이 가능한 낙후, 오지의 대명사 감만 1구역, 우암 1, 2 구역은 현재 집값이 싸기에 중기적으로 100% 이상의 투자수익도 가능한데 더 서둘러 손절매 중.

후회하게 될껄.

2012년부터 올해 초까지 2년 넘게 지속되었던 부산 부동산 침체기에서 많이 힘들었나 보다.

몇 년 후 손절매 후회로 더 많이 힘들어 하겠지?

부동산 투자... 쉽지 않다.

기타 조심, 신중해야 할 사례들은 생략하고..

부산은 원도심, 서부권, 동부권 등 가격차이가 있는 건 부정하지 못하나 서울처럼 편차가 크지 않다.

단지 크기도 크게 좌우되지 않고..

23:44 삭제

가능한 쉽고 편하게, 간략하게 쓰려 했는데...

그렇지 못했고..

끝없이 늘어만 나는구나.

삼익 비치, 삼익 타워, 대연 비치 등 부산 도심 해변가의 중층 아파트 재건축.

아무리 늦어도 2020~2025년 일반 분양이 가능하고 분양가는 평당 2~3천만 원대도 가능,

2025년경 바다 영구 조망권, 워터 프런트 전용 25평 집값은 2025년경 12~15억 가능 등등,

아직 쓸 내용이 많이 남아 있는데...

오늘만큼은 끝내려 했는데..

하는 수 없다.

다음 기회에 쓸 수밖에.

00:16 삭제 리플 달기