[개발이익환수제 5월초 시행] 주요내용.. 늘어나는 용적률 25% '임대'지어야

[김영준]

 

국회 건설교통위원회는 22일 법안심사소위를 열어 재건축아파트 단지에 일정 비율의 임대아파트를 의무적으로 짓도록 하는 내용의 "도시 및 주거환경정비법 개정안"을 통과시켰다.개정안은 23일 건교위 전체회의를 거쳐 내달 2일 본회의에서 표결에 부쳐진다.

개정안이 확정될 경우 올 상반기 분양을 앞둔 재개발 아파트단지가 가격 하락 등 타격을 입을 것으로 예상된다.

개정안에 따르면 재건축 개발이익의 환수 차원에서 수도권 과밀억제권역 안에서 시행하는 주택재건축 사업의 경우 재건축으로 늘어나는 용적률 가운데 25%를 의무적으로 임대주택으로 지어야 하는 "재건축개발이익 환수제"가 도입된다.

건교위는 이날 당초 정부안중 위헌 소지를 없애기 위해 건물 보상뿐 아니라 대 지지분에 대한 보상책도 추가했다. 이에 따라 정부는 대지지분을 공시지가로 매입하게 된다. 다만 재건축 사업시행자가 "용적률 인센티브"를 선택할 경우 대지지분을 정부에 기부체납할 수 있도록 했다.

개정안이 내달 2일 확정되면 공포 2개월후부터 재건축개발이익 환수제가 시행된다. 이와 관련,서종대 건설교통부 주택국장은 "본회의에서 법안이 통과될 경우 재건축 개발이익환수제는 4월말부터 시행될 것"이라고 말했다.

한편 건교위 소위는 이날 부동산 중개업소 뿐 아니라 거래당사자도 내년 1월1일부터 실거래가에 의한 계약 내용을 시.군.구에 반드시 통보토록 하는 내용의 " 부동산중개 및 거래신고에 관한 법률"을 통과시켜 전체회의로 넘겼다.

오는 5월 초 시행이 사실상 확정된 재건축 개발이익 환수제는 재건축으로 늘어나는 용적률의 25%(분양승인 신청 이전 단지는 10%)를 임대아파트로 짓도록 의무화는 내용이 핵심이다.

정부는 다만 국회 심의과정에서 재건축조합들이 "임대아파트 건립으로 인해 줄어드는 조합원들의 대지지분에 대한 보상"을 요구하며 위헌 가능성을 제기하자 대지지분 보상과 용적률 인센티브(25%)를 연계하는 내용을 추가했다.

따라서 재건축 조합원 입장에서 보면 법 시행 전에 사업승인을 받지 않은 단지 는 △용적률 인센티브를 받으면 대지지분에 대한 보상을 요구하지 못하고 △용적률 인센티브를 받지 않으면 공시지가를 기준으로 대지지분을 보상받는 2가지 방법 중 하나를 선택할 수 있게 된다.

반면 법 시행 전에 사업승인은 받았으나 분양승인을 신청하지 않은 재건축 단지의 경우 당초안대로 용적률 증가분의 10%에 해당하는 아파트를 임대주택으로 짓는 대신 땅값은 공시지가로, 집값은 표준건축비로 각각 보상받게 된다.

시행지역은 수도권 과밀억제권역으로 서울 인천 의정부 구리 남양주 하남 고양 수원 성남 안양 부천 광명 과천 의왕 군포 시흥(일부지역 제외) 등 16개 시다.

한편 재건축단지에 들어서는 임대아파트는 주민간 위화감 등을 최소화하기 위해 분양주택과 섞여서 배치될 예정이며 임대료는 국민임대주택 등과 달리 주변 시세에 근접한 수준에서 결정될 전망이다.

22일 국회 건설교통위원회 법안심사소위에서 재건축개발이익환수제 도입을 골자로 하는 "도시 및 주거환경 정비법"이 전격 통과됐다.

이 법은 건교위→법사위→본회의 통과의 절차를 남겨두고 있지만 이는 요식행위 여서 사실상 통과된 것이나 마찬가지다. 이 법은 공포 2개월 뒤 시행될 예정이어서 빠르면 4월말 시행이 가능할 전망이 다.

이에 따라 개발이익환수제가 적용되는 사업초기 재건축아파트와 조합원간 내분으로 대상에 포함될 가능성이 높은 사업추진 막바지 단계의 재건축아파트들이 타격을 받을 전망이다.

전문가들은 나아가 재건축개발이익환수제의 도입 및 시행 시기 불투명에서 비롯된 최근의 서울 강남 재건축발(發) 집값 상승세가 일시에 꺽일 것으로 내다보고 있다.

◆분양 앞둔 재건축아파트 비상

송파구 잠실주공 1.2. 시영, 강남구 AID, 도곡주공 2차 등 올 상반기 분양을 계획 중인 서울 강남권 저밀도지구 내 아파트들이 비상사태를 맞았다.

이들 단지들은 당초 2월 임시국회에서 법이 통과되더라도 빨라야 6~7월께나 시 행될 것으로 예상하고 다소 느긋한 입장을 보였다.

그러나 실시 시기가 4월 말로 앞당겨지게 되면서 개발이익환수제를 피하지 못할 가능성을 배제할 수없게 됐다.

특히 AID,도곡주공 2차,잠실주공 2단지 등 조합원간 내분이 심한 단지와 사업 추진 일정이 상대적으로 늦은 단지들이 안심할 수없는 상황이 됐다.

부동산 전문가들은 재건축개발이익환수제 대상이 되는 단지의 가격은 순식간 에 3천만~4천만원씩 하락할 수 있다고 보고 있다.

따라서 이들 단지들은 앞으로 분양시기를 조금이라도 앞당기기 위해 혼신의 노력을 기울일 것으로 예상된다.

따라서 개발이익환수제 도입을 계기로 조합원간 갈등이 전격적으로 봉합돼 가능성도 점쳐지고 있다.

현도컨설팅의 임달호 대표는 "대립하고 있는 조합 내 세력들이 기존의 주장을 서로 고집하다가는 모두가 큰 피해를 보는 상황이 발생한다"며 "결국 조금씩 양보하는 선에서 타협이 이뤄질 가능성이 높다"고 말했다.

◆사업초기 단계 단지들 직격탄 맞아

고덕주공, 개포주공, 둔촌주공 등 사업초기 재건축아파트들은 개발이익환수제의 직격탄을 맞을 것으로 예상된다.

비록 당초 정부안과는 달리 대지에 대한 보상도 이뤄지게 됐지만 대지보상을 받으면 용적률 인센티브를 받을 수없어 조합(추진위) 입장에선 수익성에 변화가 없기 때문이다.

재건련의 김진수 회장은 "정부가 위헌소지를 줄이기 위해 대지보상을 추가했지만 조합 입장에선 재건축이 불가능하기는 마찬가지"라며 "이미 변호사 30명으로 변호인단을 구성했으며 공포 즉시 헌법소원을 제기할 계획"이라고 반발했다 .

부동산퍼스트의 곽창석 이사는 "최근 사업초기 재건축아파트 가격이 급등한 요인 중 하나는 개발이익환수제가 도입되지 않을 수도 있다는 기대감 때문이었다"며 "개발이익환수제 도입이 확실해진 만큼 가격조정이 불가피할 것"으로 전망했다.

자료원:한국경제 2005. 2. 23