자료 재개발, 건축 양도소득세 계산 및 절세 방안

[마음은푸름]

양도소득세 Ⅲ

(재개발․재건축 양도소득세 계산 및 절세 방안)

2007.11.

해  즈  모

(Happy together Auction Suwon Meeting)

차    례

	1. 입주권의 의미			1
	2. 조건별 양도소득세 과세 내용			2
	3. 입주권과 관련된 절세 전략			4
	4. 재개발․재건축 관련 양도소득세 계산			5

- i -

1. 입주권의 의미

가. 입주권이란?

1)「도시 및 주거환경정비법」(이하 도정법)에 따라 주택재개발사업 또는 주택재건축사업을 시행하는 정비사업조합의 조합원이 당해 조합을 통하여 취득한 입주자로 선정된 지위

2) 기존 건물과 토지 대신에 새로운 건물이 완성되는 때에 그 건물과 이에 부수되는 토지를 취득할 수 있는 권리

	조합원	(토지․금전)출자	조합	분양대금 납부	일반분양자
		→ → → →		← ← ← ←
		← ← ← ←		→ → → →
		조합원 입주권		일반분양권
	(출자자)		(사업시행자)		(고객)
		공사비 지급 (현금)	↓       ↑ ↓       ↑	공사 시공 (건설용역)
			시공사

나. 세법상 입주권

1) 현행 세법에서는 규제대상인 입주권을 도정법 상의 것으로 한정

2) 따라서 이 법률의 적용을 받지 않은 지역조합이나 직장조합 등의 입주권과 일반분양자들이 당첨으로 받은 분양권은 기존주택의 비과세 판단이나 중과세 판단에 영향을 미치지 않음

3) 또한 2006.01.01 이후에 취득하거나 관리처분계획인가를 받은 입주권으로 한정하고 있기 때문에 2005.12.31 이전에 취득한 입주권은 제외

다. 실무상 입주권

1) 재개발/재건축 등은 기존의 주택을 허물고 사업을 추진하기 때문에 재산 형태가 ‘부동산→부동산 권리(입주권)→부동산’으로 변함

2) 현행 세법상 입주권으로 보는 기간 : 관리처분계획인가일 ～ 완공일 전일

	구 주 택(부동산)		입 주 권(권리)		신 주 택(부동산)
		관리처분계획인가일		완공일

라. 양도소득세 계산 관련 부동산과 입주권 비교

구   분	부 동 산	입 주 권
양도차익 계산	실거래가 원칙	실거래가 원칙
장기보유특별공제	적용	미적용
1세대 1주택 비과세	적용	입주권 비과세 특례 적용
공사기간 통산 여부	해당사항 없음	공사기간 보유기간 통산
비과세 판정시 주택수	포함	포함
1세대 2주택 이상 중과세 주택수	포함	포함

※ 보유기간 및 거주기간

구   분	보유기간	거주기간
유상거래 (일반거래)	취득시기 ～ 양도시기 (시기 판단 : 잔금청산일과 등기접수일 중 빠른 날)	전입일 ～ 전출일 (실제 거주기간과 주민등록표가 다른 경우 본인이 입증)
기존조합원	구주택 보유기간 + 공사기간 + 새주택 보유기간	구주택 거주기간 + 새주택 거주기간
승계조합원	새주택 보유기간 (완공일 ～)	새주택 거주기간
일반분양자	새주택 보유기간 (잔금청산일 ～)	새주택 거주기간

2. 조건별 양도소득세 과세 내용

가. 주택 1채를 갖고 있다가 그 주택이 멸실된 상황(입주권)에서 매도시

1) 주택 1채 보유는 실수요자로서의 성격이 강함. 따라서 세법에서는 부동산인 주택이 권리상태로 바뀌었다고 하더라도 그 실질이 1세대 1주택에 해당하여 비과세 요건(3년 보유, 서울․과천․일산 등 5대신도시는 2년 거주)을 갖추었다면 비과세

2) 다만, 법적으로는 관리처분계획인가일 또는 철거일 중 빠른 날 현재 이 비과세요건을 갖추어야 하고, 입주권을 양도한 날 다른 주택이 없어야 함

3) 만일 입주권을 양도한 날 현재 다른 1주택이 있는 경우에는 다른 1주택을 취득한 날로부터 1년 이내에 입주권을 양도해야 함

4) 입주권이 6억원을 넘는 경우에는 고가주택처럼 6억원을 초과한 부분에 대해서만 과세

5) 비과세를 받지 못하는 경우에는 그 입주권은 실거래가로 양도소득세를 과세

나. 1주택을 보유 중에 그 주택이 재개발/재건축사업으로 멸실되어 공사기간 중에 거주할 수 있는 주택(대체주택)을 사는 경우

1) 이러한 상황이라면 취득의 불가피성이 있으므로 다음과 같은 조건을 모두 충족한 상태에서 그 대체주택을 양도하면 비과세 적용

가) 사업시행인가일 이후 대체주택을 취득하고 그 곳에서 1년 이상 거주

나) 재개발/재건축주택 완공전 또는 완공후 1년 내에 그 대체주택을 양도

다) 재개발/재건축주택 완공후 1년 이내 재개발/재건축주택으로 세대전원이 이사하고 그곳에서 1년 이상 거주

2) 이 경우 대체주택을 양도하지 않고 재건축 아파트가 완공된 후 완공된 아파트를 먼저 양도하면 1세대2주택자로 과세[다만, 거주이전을 위한 일시적 2주택 요건(대체주택은 비과세요건 충족해야 하는 동시에 대체주택 취득 후 1년 내 완공주택 양도)에 해당하면 비과세]

다. 주택 1채 보유 중에 입주권을 취득한 경우

1) 일시적 2주택 비과세특례가 적용되는 경우

가) 입주권을 취득한 날로부터 1년 이내에 기존주택을 양도시

나) 다만, 이 기존주택은 양도당시에 비과세요건(3년, 2년 등)을 갖추어야 한다(아래 그림 ⓐ부분에 해당).

2) 다음과 같은 조건을 충족하면 역시 실수요자 관점에서 비과세(아래 그림 ⓑ, ⓒ에 해당)

가) 기존주택은 양도한 당시에 비과세 요건이 갖추어져야 함

나) 재개발/재건축주택 완공전 또는 완공후 1년 이내에 종전주택을 양도

다) 재개발/재건축 완공후 1년 이내에 재건축주택으로 세대전원이 이사하고 1년 이상을 거주

		입주권 취득		1년 경과		주택 완공		1년 경과
			ⓐ 비과세		ⓑ 비과세		ⓒ 비과세		ⓓ 과세

라. 주택 2채를 갖고 있다가 그 중 한 채가 멸실된 경우

1) 현행 세법은 이처럼 2주택 이상을 보유하다가 그 중 1주택이 재건축 등으로 멸실된 상황이라면 이를 실거주자의 관점이 아니라 투자수요자의 관점으로 보아 앞에서 본 비과세 박탈, 중과세를 적용

2) 따라서 종전 같으면 2주택 중 1주택이 멸실되어 1주택과 1입주권상태로 변한 상태에서 비과세 요건을 갖춘 주택을 양도했다면 비과세를 받을 수 있었으나, 지금은 비과세 요건을 갖추었더라도 비과세를 받을 수 없음

3. 입주권과 관련된 절세전략

가. 2005년 이전에 입주권을 취득한 경우

1) 2005년 이전에 취득하거나 관리처분계획인가를 받은 입주권은 주택수에 포함되지 않으므로 입주권이 몇 개라도 주택에 대해서는 비과세(일시적 2주택에 대한 비과세특례 포함)

2) 다만, 입주권을 보유하여 완공이 되는 경우에는 주택 수가 추가되어 과세방식이 달라지므로 이에 맞는 대책 수립

나. 2006년 이후에 입주권을 취득한 경우

1) 2006년 이후 취득하거나 관리처분계획인가를 받은 재건축 등의 입주권도 주택으로 보고 주택 수에 포함

2) 다만, 일시적으로 2주택으로 분류가 되거나 실수요자 관점에서는 폭넓은 비과세혜택이 있으므로 이를 먼저 따져 투자여부를 선택

4. 재개발․재건축 관련 양도소득세 계산

4-1 입주권에 대한 양도소득세 계산

가. 입주권에 대한 양도소득세 계산(청산금을 납부한 경우)

			양도
			↓
	구 주 택(부동산)		입 주 권(권리)		신 주 택(부동산)
		관리처분계획인가일		완공일

항  목

산식 및 금액

주요 내용

 ① 양도가액

○ 실지양도가액

 ② 취득가액

(①-④-③)

○ 실지취득가액 또는 환산취득가액

 ③ 필요경비

○ 실가적용시 : 취득세+등록세+교육세+법무사비용

+중개수수료+자본적지출액(도배,장판은 제외)

○ 환산취득가액 적용시 개산공제액 : 취득금액 x 3% 

 ④

 양

 도

 차

 익

[④-1] 

입주권 

양도차익

○ 양도가액 - 종전자산평가액 - 납부한 청산금

- 필요경비

[④-2] 

기존 부동산

양도차익

○ 종전자산평가액 - 취득가액 - 필요경비

계(④)

 ⑤ 장기보유

    특별공제

([④-2]x공제율)

○ 보유기간 : 기존주택취득일～관리처분계획인가일

 ⑥ 양도소득금액

   (④-⑤)

 ⑦ 기본공제

(250만원)

○ 1년에 인별로 한번만 공제함

 ⑧ 과세표준

(⑥-⑦)

 ⑨ 산출세액

[(⑧x세율)

-누진공제]

과세표준		세율	누진공제
2년 이상 보유	1천만원 이하	9%	0원
	1천만원～4천만원	18%	(-) 90만원
	4천만원～8천만원	27%	(-) 450만원
	8천만원 초과	36%	(-) 1,170만원
1년 ～ 2년미만 보유		40%
1년 미만 보유		50%

 ⑩ 예정신고납부

세액공제 

(⑨x10%)

○ 양도일이 속한 달의 말일부터 2월 이내 신고,

납부시 공제함

 ⑪ 결정세액

(⑨-⑩)

 ⑫ 주민세 10%

(⑪x10%)

 ⑬ 납부할세금

(⑪+⑫)

나. 입주권에 대한 양도소득세 계산(청산금을 지급받는 경우)

			양도
			↓
	구 주 택(부동산)		입 주 권(권리)		신 주 택(부동산)
		관리처분계획인가일		완공일

항  목

산식 및 금액

주요 내용

 ① 양도가액

○ 실지양도가액

 ② 취득가액

(①-④-③)

○ 실지취득가액 또는 환산취득가액

 ③ 필요경비

○ 실가적용시 : 취득세+등록세+교육세+법무사비용

+중개수수료+자본적지출액(도배,장판은 제외)

○ 환산취득가액 적용시 개산공제액 : 취득금액 x 3%

 ④

 양

 도

 차

 익

[④-1] 

입주권 

양도차익

○ 양도가액 - 종전자산평가액 + 지급받은 청산금

- 필요경비

[④-2] 

기존 부동산

양도차익

○ (종전자산평가액 - 취득가액 - 필요경비)

× [(종전자산평가액 - 지급받은 청산금) / 종전자산평가액]

계(④)

 ⑤ 장기보유

    특별공제

([④-2]x공제율)

○ 보유기간 : 기존주택취득일～관리처분계획인가일

 ⑥ 양도소득금액

   (④-⑤)

 ⑦ 기본공제

(250만원)

○ 1년에 인별로 한번만 공제함

 ⑧ 과세표준

(⑥-⑦)

 ⑨ 산출세액

[(⑧x세율)

-누진공제]

과세표준		세율	누진공제
2년 이상 보유	1천만원 이하	9%	0원
	1천만원～4천만원	18%	(-) 90만원
	4천만원～8천만원	27%	(-) 450만원
	8천만원 초과	36%	(-) 1,170만원
1년 ～ 2년미만 보유		40%
1년 미만 보유		50%

 ⑩ 예정신고납부

세액공제 

(⑨x10%)

○ 양도일이 속한 달의 말일부터 2월 이내 신고,

납부시 공제함

 ⑪ 결정세액

(⑨-⑩)

 ⑫ 주민세 10%

(⑪x10%)

 ⑬ 납부할세금

(⑪+⑫)

EX) 대치동 동부센트레빌 60평형 입주권 양도시 양도소득세 계산(청산금을 납부한 경우)

대치주공 재건축 개요	2000.12.12	조합설립인가
	2001.04.28	사업계획승인
	2002.03	일반분양
	2005.01.28	사용승인일
종전 APT 취득내역	종전 APT 소재지	강남구 대치동 670 주공고층 310-***호(31평형)
	종전 APT 취득일	1995.04.07
	종전 APT 취득가(실가)	100,000,000원
	필요경비	5,000,000원(취득세 등 : 3,500,000원, 중개수수료 : 1,500,000원)
사업계획 승인내역	사업계획승인일	2001.04.28
	공급APT	강남구 대치동 동부센트레빌 105-****호(60평형)
	종전 APT 평가액	562,300,000원
	청산금(분담금)	154,520,000원
양도내역	입주권 양도일	2005.05.03
	입주권 양도가	1,820,000,000원
	필요경비	9,000,000원(중개수수료)

<양도소득세 계산>(청산금을 납부한 경우)

항  목

산식 및 금액

주요 내용

 ① 양도가액

1,820,000,000원

○ 실지양도가액

 ② 취득가액

(①-④-③)

1,820,000,000 - 1,541,480,000 - 14,000,000

= 254,520,000원

○ 실지취득가액 또는 환산취득가액

 ③ 필요경비

9,000,000 + 5,000,000

= 14,000,000원

○ 실가적용시 : 취득세+등록세+교육세+법무사비용

+중개수수료+자본적지출액(도배,장판은 제외)

○ 환산취득가액 적용시 개산공제액 : 취득금액 x 3% 

 ④

 양

 도

 차

 익

[④-1] 

입주권양도차익

1,820,000,000 - 562,300,000 - 154,520,000

- 9,000,000 = 1,094,180,000원

○ 양도가액 - 종전자산평가액 - 납부한 청산금

- 필요경비

[④-2] 

기존부동산양도차익

562,300,000 - 100,000,000 - 5,000,000

= 457,300,000원

○ 종전자산평가액 - 취득가액 - 필요경비

계(④)

1,551,480,000원

 ⑤ 장기보유특별공제

([④-2]x공제율)

457,300,000 × 0.15

= 68,595,000원

○ 보유기간 : 기존주택취득일～관리처분계획인가일

 ⑥ 양도소득금액

   (④-⑤)

1,551,480,000 - 68,595,000

= 1,482,885,000원

 ⑦ 기본공제(250만원)

2,500,000원

○ 1년에 인별로 한번만 공제함

 ⑧ 과세표준(⑥-⑦)

1,482,885,000 - 2,500,000

= 1,480,385,000원

 ⑨ 산출세액

[(⑧x세율)-누진공제]

1,480,385,000 × 0.36 - 11,700,000

= 521,238,600원

과세표준		세율	누진공제
2년 이상 보유	1천만원 이하	9%	0원
	1천만원～4천만원	18%	(-) 90만원
	4천만원～8천만원	27%	(-) 450만원
	8천만원 초과	36%	(-) 1,170만원
1년 ～ 2년미만 보유		40%
1년 미만 보유		50%

4-2 신축APT에 대한 양도소득세 계산

가. 신축APT에 대한 양도소득세 계산(청산금을 납부한 경우)

					양도
					↓
	구 주 택(부동산)		입 주 권(권리)		신 주 택(부동산)
		관리처분계획인가일		완공일

항  목

산식 및 금액

주요 내용

 ① 양도가액

○ 실지양도가액

 ② 취득가액

(①-④-③)

○ 실지취득가액 또는 환산취득가액

 ③ 필요경비

○ 실가적용시 : 취득세+등록세+교육세+법무사비용

+중개수수료+자본적지출액(도배,장판은 제외)

○ 환산취득가액 적용시 개산공제액 : 취득금액 x 3%

 ④

양도

차익

[④-1] 

관리처분계획인가후

양도차익

○ 양도가액 - 종전자산평가액 - 납부한 청산금

- 필요경비

[④-2] 

관리처분계획인가전

양도차익

○ 종전자산평가액 - 취득가액 - 필요경비

계(④)

청산금납부부분 양도차익

○ [④-1] × [납부청산금/(종전자산평가액 + 납부청산금)]

기존건물부분

양도차익

○ [④-1] × [종전자산평가액/(종전자산평가액 + 납부청산금)] + [④-2]

 ⑤

장기

보유

특별

공제

청산금납부부분

○ 보유기간 : 관리처분계획인가일～신축주택양도일

기존건물부분

○ 보유기간 : 기존주택취득일～신축주택양도일

계

 ⑥ 양도소득금액

   (④-⑤)

 ⑦ 기본공제

(250만원)

○ 1년에 인별로 한번만 공제함

 ⑧ 과세표준

(⑥-⑦)

 ⑨ 산출세액

[(⑧x세율)

-누진공제]

과세표준		세율	누진공제
2년 이상 보유	1천만원 이하	9%	0원
	1천만원～4천만원	18%	(-) 90만원
	4천만원～8천만원	27%	(-) 450만원
	8천만원 초과	36%	(-) 1,170만원
1년 ～ 2년미만 보유		40%
1년 미만 보유		50%

 ⑩ 예정신고납부

세액공제 

(⑨x10%)

○ 양도일이 속한 달의 말일부터 2월 이내 신고,

납부시 공제함

 ⑪ 결정세액

(⑨-⑩)

 ⑫ 주민세 10%

(⑪x10%)

 ⑬ 납부할세금

(⑪+⑫)

나. 신축APT에 대한 양도소득세 계산(청산금을 지급받는 경우)

					양도
					↓
	구 주 택(부동산)		입 주 권(권리)		신 주 택(부동산)
		관리처분계획인가일		완공일

항  목

산식 및 금액

주요 내용

 ① 양도가액

○ 실지양도가액

 ② 취득가액

(①-④-③)

○ 실지취득가액 또는 환산취득가액

 ③ 필요경비

○ 실가적용시 : 취득세+등록세+교육세+법무사비용

+중개수수료+자본적지출액(도배,장판은 제외)

○ 환산취득가액 적용시 개산공제액 : 취득금액 x 3%

 ④

양도

차익

[④-1] 

관리처분계획인가후

양도차익

○ 양도가액 - 종전자산평가액 + 지급받은 청산금

- 필요경비

[④-2] 

관리처분계획인가전

양도차익

○ (종전자산평가액 - 취득가액 - 필요경비)

× [(종전자산평가액 - 지급받은 청산금) / 종전자산평가액]

계(④)

 ⑤ 장기보유특별공제

○ 보유기간 : 기존주택취득일～신축주택양도일

 ⑥ 양도소득금액

   (④-⑤)

 ⑦ 기본공제

(250만원)

○ 1년에 인별로 한번만 공제함

 ⑧ 과세표준

(⑥-⑦)

 ⑨ 산출세액

[(⑧x세율)

-누진공제]

과세표준		세율	누진공제
2년 이상 보유	1천만원 이하	9%	0원
	1천만원～4천만원	18%	(-) 90만원
	4천만원～8천만원	27%	(-) 450만원
	8천만원 초과	36%	(-) 1,170만원
1년 ～ 2년미만 보유		40%
1년 미만 보유		50%

 ⑩ 예정신고납부

세액공제 

(⑨x10%)

○ 양도일이 속한 달의 말일부터 2월 이내 신고,

납부시 공제함

 ⑪ 결정세액

(⑨-⑩)

 ⑫ 주민세 10%

(⑪x10%)

 ⑬ 납부할세금

(⑪+⑫)

EX) 신림동 신림푸르지오 재건축APT 양도시 양도소득세 계산(청산금을 납부한 경우)

미도APT 재건축 개요	구역명	미도APT 재건축주택사업
	지번	관악구 신림11동 산202-2외 10필지
	건립규모	대우푸르지오 23개동 1,456세대
	1998.01.21	조합설립인가
	2000.08.09	사업계획승인
	2001.10	일반분양
	2004.06.30	임시사용승인일
	2005.06.21	사용승인일
종전 APT 취득내역	종전 APT 소재지	신림동 산202-2외 미도APT 16동 ***호 20평형
	종전 APT 취득일	1996.07.02
	종전 APT 취득가(실가)	190,000,000원
	필요경비	1,408,000원(취득세 등)
사업시행 인가내역	사업계획승인일	2000.08.09
	공급APT	신림동 신림푸르지오 109-***호(59평형)
	공급APT 분양가	266,500,000원
	종전 APT 평가액	143,400,000원
	청산금(분담금)	123,100,000원
양도내역	APT 양도일	2007.05.10
	양도실가	635,000,000원
	필요경비	10,000,000원(인테리어 등)

<양도소득세 계산>(청산금을 납부한 경우)

항  목		산식 및 금액	주요 내용
① 양도가액		635,000,000원	○ 실지양도가액
② 취득가액 (①-④-③)		635,000,000 - 310,492,000 - 11,408,000 = 313,100,000원	○ 실지취득가액 또는 환산취득가액
③ 필요경비		10,000,000 + 1,408,000 = 11,408,000원	○ 실가적용시 : 취득세+등록세+교육세+법무사비용 +중개수수료+자본적지출액(도배,장판은 제외) ○ 환산취득가액 적용시 개산공제액 : 취득금액 x 3%
④ 양도 차익	[④-1]  관리처분계획인가후 양도차익	635,000,000 - 143,400,000 - 123,100,000 - 10,000,000 = 358,500,000원	○ 양도가액 - 종전자산평가액 - 납부한 청산금 - 필요경비
	[④-2]  관리처분계획인가전 양도차익	143,400,000 - 190,000,000 - 1,408,000 = -48,008,000원	○ 종전자산평가액 - 취득가액 - 필요경비
	계(④)	358,500,000 + (-48,008,000) = 310,492,000원
	청산금납부부분 양도차익	358,500,000 × [123,100,000 / (143,400,000 + 123,100,000)] = 165,596,060원	○ [④-1] × [납부청산금/(종전자산평가액 + 납부청산금)]
	기존건물부분 양도차익	358,500,000 × [143,400,000 / (143,400,000 + 123,100,000)] + (-48,008,000) = 144,895,940원	○ [④-1] × [종전자산평가액/(종전자산평가액 + 납부청산금)] + [④-2]
⑤ 장기 보유 특별 공제	청산금납부부분	165,596,060 × 0.15 = 24,839,409원	○ 보유기간 : 관리처분계획인가일～신축주택양도일
	기존건물부분	144,895,940 × 0.30 = 43,468,782원	○ 보유기간 : 기존주택취득일～신축주택양도일
	계	24,839,409 + 43,468,782 = 68,308,191원
⑥ 양도소득금액    (④-⑤)		310,492,000 - 68,308,191 = 242,183,809원
⑦ 기본공제 (250만원)		2,500,000원	○ 1년에 인별로 한번만 공제함
⑧ 과세표준 (⑥-⑦)		242,183,809 - 2,500,000 = 239,683,809원
⑨ 산출세액 [(⑧x세율) -누진공제]		239,683,809 × 0.36 - 11,700,000 = 74,586,170원

[마음은푸름]

부동산 중개업을 하시는 분들이나 이쪽에 관심 있으신 분들에게 필요한 좋은 자료인 것 같아 퍼 왔습니다. 사실 분양권이나 입주권에 대한 양도세 계산이 하두 세법이 복잡하다보니 헛갈리긴 해요 ^^