건물주 '권리금보호 의무 위반' 대표적인 사례 3가지는...

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건물주 '권리금보호 의무 위반' 대표적인 사례 3가지는... - K그로우

"(사례) 권리금을 내고 들어올 신규 세입자를 찾고 있습니다. 문제는 건물주가 동종업계 세입자를 꺼린다는 겁니다. 다만 직접적인 방해 행동은 아니라서 실제 신규 세입자를 주선할 때 어디까지가 법률상 방해 행위로 볼 수 있는지 판단이 서지 않습니다"

[K그로우 전문가칼럼=엄정숙 법도종합법률사무소 대표변호사] 원칙상 상가 임대차에서 세입자가 권리금을 회수하려 할 때 건물주가 이를 방해한다면 법적인 책임을 물어 권리금을 청구할 수 있다. 다만 건물주의 방해 행위가 간접적일 경우 법률상 위법에 해당하는지 세입자가 판단하기엔 쉽지 않다.

만약 권리금 회수 방해 행위가 애매하다면 대표적인 3가지 사례를 통해 건물주의 권리금보호 의무 위반 여부를 판단해 볼 수 있다.

'권리금'이란 영업시설, 거래처, 신용, 영업상 노하우, 위치(바닥)에 따른 이점 등을 기준으로 비롯된 금전적 가치를 뜻한다.

건물주의 권리금보호 의무 위반에 해당하는 첫 번째 행위는 정당한 사유 없이 신규 세입자와의 계약을 꺼리는 경우다.

세입자들이 흔히 아는 권리금보호 의무 위반은 단순히 세입자 간 권리금 거래를 못 하게 한다거나 건물주가 권리금을 가로채는 것으로 인식하고 있다.

하지만 상가건물 임대차보호법(이하 상임법)상에는 정당한 사유 없이 기존 세입자가 주선한 신규 세입자와의 계약을 건물주가 하지 않아도 권리금보호 의무 위반으로 규정하고 있다.

상임법 10조의4 제1항 4호에서는 '정당한 사유 없이 임대인(건물주)이 임차인(세입자)이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절하는 행위를 해서는 아니 된다'고 정하고 있다.

가령 기존 세입자가 음식점을 운영해 오고 있었는데 건물주가 이후에는 음식점 점포를 받지 않겠다는 이유로 계약을 거절해서는 안 된다는 의미다.

음식점에 필요한 시설물과 단골손님과 같은 영업상 이점은 대부분 동종업계 종사자가 원하는 것이지 다른 업종의 사람에게 필요한 이점은 아니기 때문이다.

다만 현실에서는 똑같은 동종업계가 아니더라도 기존 세입자가 갖춘 일부 시설을 이용하는 대가로 다른 업종의 세입자를 주선해 권리금 거래를 하는 사례도 있다.

권리금보호 의무 위반에 해당하는 건물주의 행위 두 번째는 무리한 임대 조건을 내세웠을 경우다. 가령 기존보다 월등히 높은 보증금과 임대료와 관리비 등을 요구했을 때를 말한다.

건물주의 무리한 계약 조건은 현실에서도 자주 일어나는 위반 사항 중 하나다. 신규 세입자는 새로운 점포를 물색하는 과정에서 기존 시세에 대해 어느 정도 숙지하기 마련이다. 하지만 건물주가 계약 조건을 무리하게 제시한다면 당연히 계약을 꺼리게 되고 기존 세입자의 권리금 회수기회에 악영향을 끼친다.

법률에서도 건물주의 무리한 계약 조건은 세입자의 권리금 회수기회 방해로 규정하고 있다.

상임법 10조의4 제1항 제3호에서는 '임차인(세입자)이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 상가 건물에 관한 조세, 공과금, 주변 상가건물의 차임(임대료) 및 보증금 그 밖의 부담에 따른 금액에 비추어 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하는 행위를 해서는 아니 된다'고 명시돼 있다.

건물주의 권리금보호 의무 위반 세 번째 행위는 자신이 직접 장사하겠다며 세입자를 내쫓는 경우다. 대표적으로 세입자의 점포에 장사가 잘되자 이를 지켜본 건 건물주가 자신이 직접 점포를 운영하겠다며 세입자를 내쫓는 세례다.

이 과정에서 한 가지 명심해야 할 사실은 건물주의 행동이 권리금보호 의무 위반에 해당할 수 있다는 점이다.

물론 기존 세입자가 운영하던 점포를 건물주가 인수해 장사하는 행위 자체는 불법이 아니다. 다만 기존에 세입자의 업종을 그대로 이어 장사하려면 세입자에게 권리금에 해당하는 금액을 지불해야 권리금보호 의무 위반이 되지 않는다.

정리하면 세입자가 주선한 신규 세입자와의 계약을 정당한 사유 없이 건물주가 계약을 거부하려 한다면 그 자체로 권리금보호 의무 위반으로 볼 수 있다. 건물주가 기존 시세보다 월등히 높은 임대료와 보증금을 신규 세입자에게 요구하는 행위 역시 권리금보호 의무 위반이다.

아울러 세입자가 운영하는 점포를 건물주가 이어받아 장사하려면 세입자에게 권리금을 지급해야 법률상 문제가 되지 않는다.

[출처] K그로우(http://www.kgrow.co.kr)

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