스크랩 아파트 브랜드에 정말 이름값이 있을까?

[태 풍]

┃혼돈의 부동산시장, 가격보다 브랜드!

부동산시장에 혼란이 가중되고 있습니다. 될 곳만 되는 양극화 현상은 갈수록 심화되고 있고 입주폭탄, 금리인상, 대출규제 등의 악재에 미분양이 넘쳐나는데도 신규 분양 물량이 또 쏟아져 나오고 있습니다. 하지만 부동산 전문가들은 “불확실성이 커진 상황에서도 틈새 투자처가 분명히 있다”며 “이런 시기일수록 대장주 역할을 할 대형사 브랜드 아파트를 주목해야 한다”고 조언합니다.

┃왜 브랜드 아파트인가?

그런데 정말로 아파트 브랜드가 그렇게 중요한 걸까요? 도대체 그 가치가 얼마나 되며, 분양가격이나 매매가격에서 그렇지 않은 아파트와 어떤 차이를 발생시키길래 ‘첫째도 둘째도 입지’라는 말이 나도는 부동산시장에서 브랜드를 강조하는 걸까요? 이는 브랜드가 약한 아파트의 경우와 대형사 브랜드 아파트와의 차이를 동일한 지역에서 비교해보면 쉽게 짐작할 수 있을 텐데요. 결론적으로 말하자면 ‘네, 그렇습니다’ 입니다. 물론 시세차익이 발생하는 것이 온전히 브랜드 영향 때문이라고 단정지을 수는 없으나 분명한 영향을 끼쳐 가격 차이가 발생하는 것으로 나타났습니다.

┃지역 시세 리딩하는 1군사 ‘브랜드의 힘’

대표적인 예가 세종시입니다. 국토교통부 실거래가 자료에 따르면 규제 직격탄을 맞은 세종시의 실거래가격 1월 현재 평균 상승률은 3개월전인 작년 10월보다 11%나 떨어진 마이너스 성장률을 보였습니다. 반면 동기간 실거래가격 상승률이 높았던 상위 1위~5위의 5개 단지를 뽑아보니 4%의 상승률을 보인 ‘가락마을9단지(신동아파밀리에)’ 제외하곤 모두 우수한 시공능력을 자랑하는 메이저 브랜드 아파트였습니다. 특히 1위를 차지한 포스코건설 더샵 브랜드 아파트인 ‘한뜰마을2단지(세종더샵레이크파크)’의 경우는 지역 평균 상승률보다 무려 3배가량 높은 20% 상승률을 기록했습니다. 전용 85㎡ 기준 평균 실거래가격도 1월 현재 5억7,000만원 선으로 3개월 전보다 9,000만원이나 올랐고요. 지역 시세를 이끄는 랜드마크 브랜드 아파트로서 지역 집값을 견인하고  있는 셈이죠. 

┃같은 입지, 같은 면적인데 브랜드 따라 다른 집값

동일 생활권을 누리는 세종시 2-2생활권에의 새뜸마을 상황도 별반 다르지 않습니다. 메이저 브랜드인 ‘더샵과 힐스테이트’ 브랜드를 달고 있는 ‘새뜸마을10단지(세종더샵힐스테이트)’ 전용 84㎡ 평균 매매가는 5억~5억3,000만원입니다. 반면 브랜드 인지도가 다소 떨어지는 중견사 브랜드인 ‘새뜸마을12단지(세종금성백조예미지)’ 전용 84㎡는 5,000여만원 낮은 4억5,500만~4억6,500만원에 시세가 형성돼 있습니다. 두 단지 사이의 거리는 불과 500m 거리인데도 말이죠.

┃브랜드 아파트 인기, 높은 청약률로 증명

상황이 이렇다 보니 건설사들도 “OO지역 첫 메이저 브랜드 분양” “OO 최초의 브랜드 아파트 자부심” “가치가 다른 브랜드 프리미엄” 등 브랜드 가치를 부각시키는데 집중하고 있고요. 실제로 지역, 입지로만 좌우되던 청약 쏠림 현상도 브랜드까지 급격히 번지고 있습니다. 부동산인포가 금융결제원 자료를 토대로 최근 5년간(13.02.18~18.02.18)의 전국 아파트 청약경쟁률을 분석한 결과가 그 방증인데요. 상위 10위권에 랭킹된 10개 단지 모두 인지도가 높은 1군사 브랜드 아파트였습니다.

┃브랜드 아파트, 서울•수도권보다 지방에서 더 빛나

특히 여기서 더 주목해보아야 할 것은 브랜드 아파트의 자산가치가 서울•수도권보다는 지방에서 훨씬 더 높게 평가된다는 점입니다. 이는 앞서 살펴본 최근 5년간의 청약경쟁률 TOP 10을 차지한 브랜드 아파트가 들어서는 지역만 봐도 확인할 수 있는데요. 10개 단지 중 서울•수도권 지역은 단 한곳도 포함되어 있지 않습니다. 그건 아마도 서울•수도권의 경우 브랜드 아파트가 지방에 비해 상대적으로 많아서 그 희소성이나 가치가 낮을 수밖에 없고 브랜드 가치보다는 ‘대치동’이나 ‘압구정동’과 같은 특정지역이 가지는 자산가치가 더 크게 작용하기 때문일 것입니다.

┃되는 곳만 된다! 아파트 브랜드도 청약 양극화

실제로 대형사 브랜드 아파트가 지방에서 더 큰 위력을 발휘하는 상황은 곳곳에서 포착됩니다. 브랜드에 따라 희비가 엇갈린 지난해 충북 청주 분양성적이 그 예인데요. 작년 한해 청주에서 분양된 아파트는 11개 단지, 7,475가구(일반분양 기준)로 1만6,132명이 청약해 평균 2.03대 1의 청약률을 보였습니다. 이 가운데 1군사 브랜드 아파트는 ‘가경아이파크2단지(664가구, 17년 11월 분양)’와 ‘서청주파크자이(1,495가구, 17년 2월 분양)’ 단 2곳이었는데요. 이 2개 단지에서 공급한 2,078가구에 몰린 청약자는 총 8,071명, 경쟁률도 지역 평균보다 2배 높은 평균 4.31대 1을 기록했습니다. 반면 비1군 브랜드 아파트인 9개 단지에는 단 7,995명이 청약해 평균 청약률 1.51대 1로 지역 평균에도 못 미치는 수준이었습니다.

┃올해 청약률 TOP3도 지방•브랜드, 지역 첫 메이저 브랜드 관심 고조

올 들어 분양한 아파트 청약성적에서도 1군사 브랜드 가치는 여지없이 드러났는데요. 아직 본격 봄 분양시장이 열리지 않았으니 좀더 지켜봐야 하겠지만 2월 현재까지 분양한 아파트 중 최고 청약률을 기록한 TOP 3 단지(△e편한세상남산 346.51대 1 △e편한세상둔산(1단지) 321.36대 1 △e편한세상둔산(2단지) 241.91대 1)도 모두 지방 1군사 브랜드 아파트였습니다. 특히 광역시를 제외한 지방 중소도시에서는 지역 내 첫 진출하는 1군사 브랜드 아파트가 그 희소가치를 인정받아 선전했는데요. 올해 초 GS건설이 강원도 춘천에 첫 선을 보인 ‘춘천파크자이’는 평균 17.31대 1, 최고 59대 1의 청약률로 지역 최고 경쟁률을 갈아치우며 전 가구 1순위에서 마감했습니다. 불확실한 정세 속에 경북 구미에서 이달 초 처음 진출하여 분양한 현대엔지리어링의 ‘힐스테이트 송정’ 역시 총 504가구(특별공급 제외) 모집에 3,399명이 몰려 평균 6.7대 1을 기록했고요.

┃브랜드 따라 온도 격세지감

특히 시장 상황이 녹록지 않은 지방은 더욱 대형사 브랜드 아파트에 이목이 집중됩니다. 듣보잡 브랜드 아파트의 경우 미분양 사례가 속출하는 반면 대형사 브랜드 아파트는 분위기가 고조되고 있는데요. 오는 3월 충북 청주시에서 처음 선보이는 ‘더샵’ 브랜드 아파트인 총 1,112가구 규모의 ‘청주 더샵 퍼스트파크’ 분양홍보관에는 벌써부터 많은 방문객의 발길에 하루에도 수십통의 문의 전화가 이어지고 있다고 합니다. 이 단지는 지난 2월 26일부터 사전 예약자를 대상자를 사업설명회를 진행 중인데요. 사업설명회 첫날에만 200여명의 예비 청약자가 참가했고 사전 예약자 문의도 늘고 있다는 게 현장의 전언입니다. 내달 한화건설이 전북 익산에서 처음 선보이는 브랜드 복합단지 ‘익산 부송 꿈에그린’이나 대우건설이 강원도 춘천에서 분양예정인 ‘춘천 센트럴타워푸르지오’, 대구에 GS건설이 북현주공2단지를 재건축하는 ‘복현자이’ 등에도 마찬가지로 지역 수요자들의 관심이 고조되고 있고요. 왜 지방에서 브랜드 아파트가 더 빛을 발하는지 부동산업계 관계자의 말을 들어보시죠.

“주택 수요층은 입지, 개발호재와 같은 요소도 중요하게 여기지만 아파트 브랜드에 대한 가치를 중요시하는 경향이 있습니다. 주택시장이 불투명하고 양극화가 나타나는 시기에는 이러한 분위기가 더욱 짙어질 공산이 크고요. 대형사 브랜드 아파트는 안전성, 신뢰성, 여기에 희소성까지 있으니 관심이 모아지는 것으로 보입니다.”

┃대형사 브랜드 아파트는 좋은 지역임을 나타내

이처럼 아파트 브랜드는 그 가치가 가격 프리미엄으로 명증하게 나타나기 마련입니다. 전문가들이 입을 모아 지역 랜드마크가 될 브랜드 아파트에 주목하라고 조언하는 것도, 중소건설사에 비해 다소 가격이 높지만 대형건설사 브랜드를 선호하는 주택수요자들이 많은 것도 이 때문이죠. 특히 대형건설사 아파트냐 아니냐는 아파트 가격에 지대한 영향을 미치는 변수임에 틀림없습니다. 브랜드 희소성이 큰 지방 중소도시에서는 더더욱이요.

게다가 대형건설사들은 사업대상지를 선정할 때 상당히 까다로운 과정을 거쳐 결정하기 때문에 그 대상지 자체가 좋은 지역이며 좋은 위치이기도 합니다. ‘샤넬’이나 ‘루이비통’ 같은 명품 브랜드가 아무 백화점에만 입점하지 않고, 지역에 ‘스타벅스’ 같은 유명 커피 프랜차이즈 매장이 있냐 없냐로 그 지역의 상권을 판단하듯이 말입니다. 아파트 브랜드가 도시가 되는 세상, 아파트가 브랜드에 목숨 거는 이유입니다.

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인생과투자(부동산투자개발)