공인중개사(보조원)에게 건물 관리를 맡긴 소유자 책임
민법의 사용자 책임을 인정한 사건입니다. 사용자 책임은 민법 제756조로 각 조문은 아래를 참조하면 되겠습니다.
① 타인을 사용하여 어느 사무에 종사하게 한 자는 피용자가 그 사무집행에 관하여 제삼자에게 가한 손해를 배상할 책임이 있다.
그러나 사용자가 피용자의 선임 및 그 사무감독에 상당한 주의를 한 때 또는 상당한 주의를 하여도 손해가 있을 경우에는 그러하지 아니하다.
② 사용자에 갈음하여 그 사무를 감독하는 자도 전항의 책임이 있다. ③ 전2항의 경우에 사용자 또는 감독자는 피용자에 대하여 구상권을 행사할 수 있다.
사건의 쟁점은 사용자 책임의 ①항을 적용한 사안인데, 경위를 보면, ① A가 부동산 사무실의 소개로 오피스텔을 매수하면서 ② 임대 등의 관리일체를 일임했습니다.
그리고 관리 형태가 어느 정도였냐면, 월세를 공인중개사 통장으로 입금 받고, 이를 다시 소유자 통장으로 이체해 주는 형식, 또 임차인의 보증금도 보관하고 있다가 퇴거하는 사람에게 직접 지급하는 그런 형식으로 관리를 해 왔습니다.
이런 형식으로 관리를 해 오던 중, 임차인들의 보증금을 편취한 것에 대해 이 사건 소유자는 [타인을 사용하여 어느 사무에 종사하게 한 책임]이 있다는 판단입니다.
이 사건의 쟁점은 위 오피스텔의 소유자와 공인중개사 간의 사용관계의 실질적 지휘·감독 관계를 무엇으로 판단하였는가 인데, 위와 같은 사실관계를 주요사실로 보고 있습니다.
즉, 계약서도 공인중개사가 소유자를 대신해서 직접 작성하였고, 보증금과 월세 등을 공인중개사 명의의 통장으로 입금 받고,
이를 다시 소유자에게 이체해 주었고 그기에 [임대인의 수선의무]까지 공인중개사가 해 왔다는 점을 지적하고 있다는 겁니다(대법원 2022. 2. 11. 선고 2021다283834 판결).
이 사건은 2년 여 무렵 뉴스를 통해 보도된 바 있는 그 사건으로 보입니다.
보도를 인용하자면, 공인중개사 사무소에서 계약을 하면서 [계약서를 위조]하였는데, 수법으로는 전세를 놓으면서 소유자에게는 월세라 속이고 전세보증금을 편취한 사건입니다.
이 사건으로 인해 주범(보조원으로 보임)은 징역10년을 선고받아 확정되었고, 소유자는 전술한 바와 같이 [실질적 지휘·감독 책임]을 물어 임차인의 손해배상을 인정한 판결입니다.
위 사건은 극히 일부의 사람에 의해 저질러진 소행이라 볼 수 있지만, 그 피해는 너무 크고 피해 또한 100% 회복될 수 없다는 것이 중요합니다. 다른 관점으로는 전세가 사기의 표적이 될 수 있다는 것을 보여 준 사례라 하겠습니다.