*그림*<남영우 나사렛대학교 교수> (서울=연합인포맥스) 김대도 기자 = 남영우 나사렛대 교수는 인구 50만의 세종시를 만들겠다는 계획은 자칫 과잉공급을 유발할 우려가 존재한다고 지적했다.
남영우 교수는 연합인포맥스와의 인터뷰에서 "현재 20~30평대 아파트가 품귀현상을 보이는 등 지역시장이 활황세이지만, 지금 수요가 실수요인지는 의문"이라며 이같이 말했다.
남 교수는 "세종시에 청약한 공무원들을 살펴보면 거주목적이라기보다 오히려 차익을 노리고 들어온 경우가 많다"고 설명했다.
남영우 교수는 건국대학교 경영학과를 졸업하고, 동대학원에서 부동산학 박사를취득했다. 국민은행 부동산연구원을 거쳐 나사대학교 교수로 재직하고 있으며, 한국개발연구원(KDI)과 건국대가 발족한 부동산모니터링그룹(RMG : Real Estate Market Monitoring Group)의 전문위원으로 충청권을 담당하고 있다.
RMG는 건국대학교 부동산도시연구원과 한국개발원(KDI)이 주축으로 2011년 출범했으며 중개, 금융, 건설 등 부동산 관련자들을 지역별로 조직화하여 분기별 또는 수시로 부동산시장동향을 파악하고, 의견을 수렴해 정책제언을 하고 있다. 따라서 통계에 기반한 부동산시장의 정량적 분석은 물론 현장감이 더해진 정성적 분석도 같이 행해지고 있다.
다음은 남영우 교수와 일문일답.
--대전ㆍ충청 부동산시장은 어떤가 ▲대전은 정부가 2% 저리로 도시형생활주택공급을 지원하면서 서남권 도안신도시를 중심으로 공급이 너무 많아져, 작년말부터 본격적으로 하락세를 보이고 있다. 도안신도시는 작년에 분양한 17블럭 등에서 아직 20~30% 미분양이 있다. 반면 최근 2~3년간 미분양이 많았던 천안은 할인분양으로 미분양이 해소되고 있다. 특히 중소형 아파트에서는 전세물량 부족으로 실수요층이 움직이고 있다. 전세가 매매로 전환되고있어 가격상승이 지속되고 있다. 중대형은 약보합세가 계속될 것으로 보인다. 행정부처가 이전되는 세종시는 가격은 당분간 오를 것이다.
--충청지역의 전세시장은 ▲대전은 올해 1.3%내려 6대 광역시중 유일하게 연초대비 전셋값이 내렸다. 천안은 소형면적 전세가 오르고 있지만, 원룸형 주택이 과다공급돼 공실이 증가하고 있다. 월세의 하락이 예상되는 부분이다. 세종시는 공무원이주로 가격상승 가능성이 크고, 공주시는 세종시 입주가 마무리되면 입주실패한 수요자가 몰려 가격이 오를 수 있다고 본다.
--충청지역 현안은 뭔가 ▲지역 개발시장이 현안이다. 세종 신도시와 태안기업도시, 과학비즈니스 벨트 등의 사업이 계획대로 진행될 수 있을까 하는 점이다. 2030년까지 세종 신도시에 인구 50만을 유치한다는 계획인데, 이는 천안과 같은 도시를 만들어 낸다는 얘기다. 세종시에 인구유입이 진행되고 있지만 지금 수요는 실수요라고 보이지 않는다. 일례로이곳에 청약한 공무원들은 차익을 보려고 왔다. 향후 공급과다로 미분양문제가 있을수 있다. 또 태안기업도시의 경우에는 현재 땅밖에 없다. 진행된다는 느낌을 전혀 받을 수 없다.
--중소형 면적이 인기다.
▲대형 아파트 값이 너무 높았다. 부모님 세대는 가족 수가 많아 넓은 평수가 필요했는데, 지금은 아니다. 밑에 세대가 받을 능력도 안 되지만 받을 필요도 없다. 따라서 대형 아파트를 중심으로 많이 내리고 있다. 면적에 따른 가격차이가 줄어들고 있다. 주거는 쾌적성도 크게 따지기 때문에 대형평수 선택할 수 있는 여건이 조성되고 있다. 국제적으로 우리나라 주거면적은 아직 큰 수준이 아니다.
--정부 주택정책에 대한 평가는 ▲대표적으로 보금자리 주택은 잘못된 정책이다. 일반 분양아파트보다 더 좋은 위치에 더 싼가격으로 나와, 실수요자를 대기수요자로 만들었기 때문이다. 정부는 계획대로 짓지도 못하면서 발표만 거창하게 하고 있다. 작년에도 애초 21만호로 계획했으나, 결국 12만가구만 공급했다. 동탄 등 수도권 2기 신도시 망가지게 한 주요인이다. 2018년까지 150만호 계획돼 있는데 물량을 축소해서 기대심리를 낮춰야 한다. 또최근 높아지는 임대주택 비중도 문제다. 올해 예정된 15만 가구 중 10만가구가 임대주택이다. 2018년까지 임대주택이 80~100만으로 예상되는데, 이는 LH에 큰 부담이된다. 수익회수기간(20년)이 너무 길기 때문이다.
--임대중심의 시장으로 주택공급 시장이 재편돼야 하나 ▲임대중심 정책은 공급자쪽에서 바라본 입장이다. 고령화 시대가 도래하니까, 월세로 노후자금을 줄 수 있게 임대주택을 활성화시키자는 것이다. 그러나 거주자로서는 전세의 의미가 오히려 더 크다. 주거 상향 이동이 가능하기 때문이다. 전세를 종잣돈(시드머니)로 삼을 수 있다. 전세는 매매전환의 순기능이 있지만, 월세에서는불가능하다. 하지만 임대위주로 시장이 움직이는 것이 현재 트랜드라고 볼 수 있다. 월세 위주로 가면 주거의 질이 안 좋아진다.
--부동산 정책에 대해서는 어떻게 보나.
▲시장은 지표로 움직이지, 결코 심리로 움직이지 않는다. 하지만 근래 심리로 움직이는 기간이 늘어나고 있다. 실물자산이라는 측면에서 '이제 부동산의 시대는 갔다'는 등 다른 자산보다 운명적인 얘기가 많기 때문이다. 부동산 거품붕괴로 경제에타격을 받았던 아일랜드도 지금 또 40% 올랐다. 시장은 균형을 잡아간다. 인구구조와 사회변화에 맞춰서 고민하고 정부도 진지하게 정책을 펴는 게 중요하다. 작년에 30조원의 국민주택기금에 대해 계획을 변경한 게 10번이나 된다. 단기적인 처방은 의미없다.
ddkim@yna.co.kr
(끝)
<저작권자(C)연합인포맥스뉴스. 무단 전재-재