농취증 발급에 대한 판결..

[김동수원장 010-8920-3323]

   

토지경매 보다 ‘농취증’이 먼저!

토지경매물건을 보다 보면 특이사항란에 “농지취득자격증명 필요(농지취득자격증명 미제출로 매각불허가 결정시 매수신청보증금 몰수함)이라는 문구를 볼 수 있다. 농지취득자격증명(이하 농취증)은 농지를 취득하려는 사람의 소유자격과 소유상한을 확인 심사해 적격자에게만 농지의 취득을 허용함으로써 비농민의 투기목적 농지소유를 방기하기 위해 만든 제도이다.

여기서 말하는 농지란 지목이 전(밭), 답(논), 과수원이거나 실제로 3년 이상 농사를 짓고 있는 토지라면 농지에 해당된다.

농취증은 해당 농지소재 시ㆍ군ㆍ구ㆍ읍ㆍ면장으로부터 발급을 받을 수 있고, 농취증신청서 및 농업경영계획서를 작성하여 제출하면 신청일로부터 4일(주말체험의 경우 2일)이내에 발급여부가 결정된다. 이 농취증은 장래에 농지를 취득하고 농사를 경영하겠다는 계획서와 같으므로 영농의지만 있다면 발급받는데 큰 어려움은 없고, 대도시 보다 지방 소도시에서 농취증 발급이 더 수월하다.

하지만 농림부 예규에서는 아래의 4가지에 해당할 경우 농취증을 반려하게 된다.

1) 신청대상 토지가 농지에 해당하지 않는 경우

2) 농취증 없이 취득할 수 있는 농지인 경우

3) 신청인의 농지취득 원인이 자격증명을 발급받지 않고 농지를 취득할 수 있는 경우

4) 신청대상 농지가 농지법을 위반하여 불법으로 형질이 변경된 경우(불법건축물 있는 경우, 바닥이 포장된 경우 등)

이중 1)~3)의 경우 ‘농취증 대상인 토지가 아니므로 농취증 신청을 반려한다’ 등의 문구가 삽입된 반려증을 주게 되는데 이걸 해당 경매계에 제출하면 농취증이 없어도 입찰보증금을 몰수 당하는 일은 없다.

반면 4)의 경우에는 ‘신청대상 농지는 취득시 농취증을 발급받아야 하는 농지이나 불법으로 형질변경 한 부분에 대한 복구가 필요하며 현 상태에서는 농취증을 발급할 수 없음’이라는 반려사유가 기제되고 이럴 경우 입찰보증금은 몰수 될 수 있다. 통상 현장답사를 하지 않고 사진만 보고 입찰에 참여할 경우라든지 다른 필지의 토지로 임장활동을 잘못한 경우 이런 상황이 발생하게 된다.

이럴 경우에는 원상복구를 조건으로 계획서를 제출하고 담당자의 검토를 받는 게 가장 현실적이다. 이때 담당자가 그 복구 계획서대로 이행할 수 있다고 판단되면 농취증을 발급하지만 복구할 수 없다고 판단되면 반려 통보를 하게 된다.

또한 지목은 농지인데 전원주택조성을 위해 필요 이상의 잔디, 조경목적의 바위, 꽃, 판매용이 아닌 관상수 등이 많이 심어져 있는 경우에는 농취증 발급이 어려울 수 있고, 인근 주민들과 사이가 좋지 않을 경우 민원이나 고발 등으로 담당공무원이 현장답사를 꼼꼼하게 할 가능성이 크다.

이러한 농취증은 낙찰일로부터 매각허가결정이 나기 전까지인 7일 이내에 해당 경매계에 제출해야 한다. 하지만 농취증이 신청일로부터 4일 이내 발급여부가 결정되는 것을 감안하면 농취증 발급에 문제가 생길 경우 대처할 수 있는 시간이 3일 밖에 되지 않아 토지입찰자는 미리 농취증을 발급 받아 놓는 것이 좋다.

토지경매에 관심이 있는 사람이라면 입찰하기에 앞서 농취증 발급에 각별히 신경을 써 보증금을 몰수 당하는 사고를 사전에 차단해야 할 것이다.

=====   판  례   ====

1.낙찰자에게 원상회복의 의무를 부담하게한다면 결국 법원은 팔 수 없는 토지를 팔려고 내놓은 셈입니다.
면사무소 담당자를 만나 충분히 설득하시고, 법원계장과 충분히 협의하시기 바랍니다. 아니면 소송을 하셔야겠지요.
아래의 판례를 참고하세요.

2.<농취증 관련 최근 판례>

부산고법 2006누1791 <농지취득자격증명신청서반려처분취소>
~토지의 불법형질변경을 이유로 경락자에게 농지취득자격증명의 발급을 거부할 수 없다. 토지를 낙찰받은 경락자는 토지의 소유권을 취득하기 전에는 원상회복 등의 조치를 취할 아무런 권원이 없으므로 낙찰자에게 형질변경된 부분의 복구를 요구한다는 것은 법률상 불가능한 것을 요구하는 점, 불법적으로 형질변경된 농지에 대하여 농지취득자격증명의 발급을 거부한다면, 농지소유자가 금융기관등에 담보제공후 농지를 불법 전용하여 스스로 원상복구하지 않는 한 제3자가 이를 경락받지 못하므로 담보물권자는 농지를 환가할 수 없다는 점 등을 참작하면, 불법으로 형질변경된 위 토지에 대하여는 농작물의 재배가 가능한 토지로 원상복구된 후에 농지취득자격증명의 발급이 가능하다는 피고(농지취득자격증명발급 발급기관)의 처분사유는 적법한 것이라고 할 수 없다. 원고들이 위 토지를 취득한 다음 관할 관청에서 그 원상회복을 위한 행정조치를 취하는 것은 별개의 문제이다~
부산고법 2006누1791 <농지취득자격증명신청서반려처분취소>