맹지탈출과 도로대장

[형진]

먼저 토지처럼 모든 토지가 토지대장에 올라가 있듯...

모든 도로는 도로대장에 올라가 있다? →아니다

아래 내용은 지금으로부터 8년전인 2014년에 작성한 글로 → https://cafe.daum.net/whangsa114/Leqf/241

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도로대장은 도로를 관리하는 행정기관이....

관리하는 도로에 대하여 노선마다 도로의 종류, 노선명, 기타 필요한 사항을 기재한 조서 및 부근의 지형 등을 표시한 평면도를 포함하여 작성하는 대장을 말한다.

바로 도로와 관련한 사항들을 기록하여 보존하는 공부, 조서, 도면으로 구성되어 있고...
도로대장에 등재되어 있으면, 비록 지목이 '도'가 아니더라도 도로로 간주하는데...
즉 현황도로에서 도로대장에 등재된 도로라면 무조건 도로라 보면 된다.

이 도로대장의 생김새는 요렇게 생겨먹었고~

도면 맨 윗쪽에 "■건축법 시행규칙(별지 제27호서식)"

한방에 KO시키자면 건축허가를 받을때 인감증명 첨부하여 '토지사용승락서'를 써 준 땅~!

자~!

복잡하게 횡설수설 해설 들어가자면...

건축허가를 받으려면 건축법상 요건과 국토계획법, 그리고 도시계획시설규정 요건을 충족해야 하죠~!

국토계획법상 용도지역의 행위와 도시계획시설 요건은 이미 충족되었다고 보자면 건축법상의 요건에 대해 알아야 한다.

내가 찔끔 알고 있는 건축법은 주로 건축물의 위험방지라는 요건이며 그리고 건축물을 건축하기 위해서는 반드시 이러한 위험방지 요건을 구비해야 할것이다.

도로도 화재와 통행을 위해 반드시 필요한 것이고 따라서 건축허가를 얻으려면 일정 넓이 이상의 도로가 있어야 할 것이다.

물론 학교나 '황막사' 회원님들께 강의때 말하는 도로란....

도로법상의 도로나 국토계획법상의 도시계획시설로서의 도로 및 건축법상의 도로를 말함이고~!

예를 들어 지목이 전이라면 아직 도로법상의 도로나 국토계획법상의 도로로 지정이 된 것은 아닌 것으로 보자.

즉, 도로는 크게 법적인 도로와 사실상의 도로(현황도로)로 구분할 수 있고,

다시 법적인 도로는 도로법상의 도로, 국토계획법상의 도시계획시설로서의 도로, 건축법상의 도로(소방도로)와 사도법상의 도로로 구분할 수 있고 사실상의 도로(사실상의 사도)는 다시 소유자의 편익을 위해 제공된 사실상의 도로와 소유자의 편익과 관계없이 사인의 토지를 다중이 이용함으로써 자연히 형성된 사실상의 도로 즉 관습상도로(현황도로)로 구분할 수 있다.

이때 이 두 가지 경우 모두 소유권은 행정기관이든 개인이든 도로사용하라 한 토지 제공자에게 있다.

사실상의 도로로 자기의 편익을 위해 제공된 사실상의 도로와 현재 다중이 사용하고 있는 현황도로의 차이점은 법률상 도로인가 아닌가 뿐이며 이를 위해 마련한 대장이 '도로대장'인 것이다.

이때 도로대장을 작성하게 되는데 건축허가시 건축선,도로후퇴 등으로 해당대지를 일부 편입해야 될 때 작성 서식.허가 접수시 작성하여 함께 제출하고 사용승인 접수시에 다시한번 동의서 제출 해야 하는 것으로 알고 있다.

이 경우 자세한 실무는 이화석 교수 강의를 만들터이니 그때 자세히 들으시라.

이런 도로대장은 일선행정기관은 도로법 제36조에 의거 도로대장 및 조서를 보유하고 있어야 하며 다만 일반 인터넷을 통한 검증은 불가능한바 이는 국토부 보안업무 시행세칙 제59조2항에 따라 도로대장 내에 국가보안목표시설이 포함된 경우를 제외하고 민원인의 열람 및 복사가 가능하므로 불편하시더라도 해당 행정관청을 방문하도록~!

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국토부 민원실에 올라온'도로대장' 관련한 질의로...

민원내용

[사도법] 도로대장이 작성된 지목이 도로인 사유지의 사도법 적용 여부<국토해양부 민원마당 2012.8.8>

Q 2007년경 개발행위허가 및 건축허가 당시 토지소유자의 동의를 얻어 건축법 제45조에 의한 도로대장을 작성하였으며 지목도 도로입니다.

현재 3개소 공장의 진출입로를 토지소유자가 임의로 훼손하고 폐골재를 쌓아서 차량의 통행을 할 수 없도록 만들어 공장 운영에 막대한 피해를 보고 있는 실정입니다.

당해 도로는 최초 동의자의 명의가 바뀌었으며 현 토지소유자는 사도임을 주장하며 도로를 훼손하여 통행을 방해하고 있는 실정입니다.

현 도로는 건축법 45조에 의거 도로대장에 등재되어 있으나 도로 관리부서에서는 비법정도로로 직접적인 보수가 어렵다고 하고 건축부서에서는 건축법상 도로대장에 등재한 도로의 관리나 훼손에 대하여 처벌조항이 없어 조치 방법이 없다고 합니다.

"사도법" 제2조(정의) 본법에서 사도라 함은 「도로법」 제2조제1항제1호의 규정에 의한 도로나 도로법의 준용을 받는 도로가 아닌 것으로서 그 도로에 연결되는 길을 말한다. 고 하고 있으며

제6조에서는 (통행의 제한, 금지) 사도를 설치한 자는 제7조의 규정에 의하지 아니하고는 그 사도에 일반이 통행함을 제한하거나 금지하지 못한다. 고 하고 있으며 이를 위반할 경우 벌칙 조항도 있습니다.

상기 도로가 사도법 적용을 받아 원상복구 등 훼손에 대한 처벌이 가능한지 궁굼합니다.

만약 사도법 적용대상이 아니라면 어떤법을 적용해서 처벌을 할 수 있는지 알려주세요.

국가에서 정한 관련법에 의거 만들어지고 지목변경이 된 도로를 임의로 훼손해도 처벌받지 않는다는게 상식적으로 이해가 되지 않습니다.

A 처리결과

해당 도로 관리부서에서 비법정도로라고 하였다면 사도법에 의한 사도는 아닐 것으로 판단되나, 관할 시․군에 해당 도로가 어떤 법령에 근거한 도로인지, 도로관리청은 어디인지를 정확하게 확인하시어 해당 법령 소관 부서 및 해당 도로관리청에 문의하셔야 할 것으로 판단됩니다.

확인 결과, 해당 도로가 사도법상 사도일 경우에는 사도법의 적용을 받게 되나, 해당 도로가 사도법상의 사도가 아닌 개인 사유지 내의 현황도로 또는 관습상 도로(법률상 규정된 도로가 아닌 사유지로 도로관리청이 없음)일 경우,

관습상 도로(현황도로)의 소유권 행사와 그에 따른 제약(상린관계에 의한 소유권 행사의 한계, 민법 제219조에 의한 주위토지통행권, 형법 제185조에 의한 일반교통방해 해당여부 등)과 관계되는 사항은 민․형법 등에 따라야 하고, 행정법상의 규율대상이 아님을 알려드립니다.

아래는 인터넷에 있는 글 중 도로대장과 맹지 관련한 실례로 매우 좋은 글을 찾았기에 올려드린다.

(내용을 이해하기 좋게 약간 보완 가미했음)

맹지란?

그냥 우리가 간단하게 생각하고 있기에는 '도로가 접해져 있지 않은 땅'으로 건축도 안되고 여러가지 사용수익에서 불이익을 받을 수 있는 땅입니다.

정리 끝났습니다.

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그래서, 첨부 들어갑니다.

어느 분이 올린 글인다~!

부동산을 중개하면서 맹지와 도로가 접해있는 땅의 차이는 누구보다도 우리가 잘 알고 있을 것이다.

그런데? 요 땅이 분명이 도로와 접해 있는데도 맹지가 되는 경우가 있다.

그냥 포장만 되어있는 현황 도로인 경우에는 지적도나 토지이용계획을 띄어보면 떡하니 길이 없는 것이 확인이 되니 부동산에서도 미리 대비를 하니 문제가 없지만...

지적도와 토지이용에도 분명 지목이 도로인 땅에 접해 있는데도 요 땅이 맹지라는 말도 안되는 결과가 나오곤 한다.

이게 무슨 말인지 전혀 이해가 안될 듯 혀서 예를 하나 들어보자~!

자... 이것이가 이 말도 안되는 경우 입니다. (지도를 클릭하면 크게 보실수 있습니다.)

180~14...동그라미가 쳐진 땅임

이 번지의 위치는 강대쪽문 효제 초등학교 앞에 대로변에 접해 있는 땅~!

그냥 2~6m 소방도로도 아니고 떡하니 대로변에 접해 있는 땅임에도 불구하고 이 땅은 맹지~!

이게 말이 되냐고?

말이 된다~!

지금 보는 위 땅에서 도로로 되어 있는 부분은 빨간색 실선으로 되어 있는 부분까지만이 도로로 되어 있고, 180-26도라고 되어있는 부분은 도로로 되어있지 아니하다.

그럼 둘의 차이점이 뭐냐는 질문이 당연히 나오지요~!

둘의 차이점은 시에서 보면 도로는 '도로대장에 등록이 되어있는 도로'만이 도로로 인정됩니다.

즉, 둘은 모두 지목으로 보면 도로로 되어 있고, 소유자가 모두 시로 등록이 되어 있지만...

빨간 실선까지는 춘천시의 도로대장에 등록이 되어있고...

180-26번지 같은 경우에는 춘천시의 도로대장에 등록이 되어 있지 않다~!

따라서 위 지도에서 보면 같은...

도로(접)이라 하더라도 182-1번지는 도로 접한 땅이지만 180-14, 180-11은 맹지~!

그럼 또 이런 질문이 나오겠는데...

다 좋다. 그럼 '도로대장에 등록이 되어있는 도로인지 아닌지는 어떻게 확인하냐?'

이 점이 오늘 주제인데....

토지이용계획확인서을 보시면 우리가 흔히 무시하고 지나가는 내용이 하나 있습니다.

아까 말씀드렸던 도로접인 182-1번지를 보자~!

위쪽 도면 180-14과 본 도면 182-1번지와의 차이점은?

모르시면 국토의 계획 및 어쩌구 저쩌구 쪽을 보십시요.

182-1번지에서는 도시지역, 2종일반주거지역, 중로3류(접함)이라고 되어 있고 180-14번지에서는 도시지역, 2종일반주거지역까지만 나와 있습니다.

이제 차이점을 아시겠죠?

네 지금 접해 있는 도로가 등재 되어 있는가 아닌가에 대해서는 이용계획 확인원에 중로3류(접함)이란 표기가 되어 있어야~!

물론 꼭 중로가 아니라 '소로'라든가 '대로'라는 표현을 쓸수도 있다.

따라서 180-14번지는 도로대장에 등재 되어있지 않은 180-25번지라는 도로를 접하고 있는 상태이기 때문에 현황은 대로접이지만 실제로는 도로접인 구실을 하지 못하는 맹지가 된다.

(아버지를 아버지라 부르지 못하고 형을 형이라 부르지 못하는.... 응? 이건 아닌가? 여튼)

따라서 이를 이를 확인하지 못하고 확인 설명서 상에 당당하게 몇m 대로접이라고 표기 해 놓는 경우, 매도인이나 매수인이 이거 중개 사고 아니냐? 일케 나올 수도 있다.

실제로 위와 같은 경우 원칙적으로 가게 되면, 건물을 짓기 위해서는 180-26번지 도로를 도로대장에 등재시키던지 아니면 사용승락을 받아내지 않으면 건축허가가 떨어지지 않는다.

뭐 현황상 도로로 보고 스킬을 발휘해서 건축허가를 떨굴 수도 있지만 그건 개개인의 능력이므로 세부적인 것은 이곳에서는 논하지 않겠습니다.

어쨋든 결론을 내리자면 지도상에서 도로접으로 되어 있다고 하더라도 (그 도로가 국가 소유 도로일지라도)

도로대장에 등록되지 않은 도로가 접해 있는 것은 도로접인 땅이 아니라 맹지이며, 부동산은 이를 사전 고지하여 차후 중개사고로 이어질 지도 모르는 일을 사전에 방지하자라는 거다.

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바로 여기서 퍼 왔는데...

cafe.daum.net/r16estate/ATVS/45 R16회춘천 -에서 퍼서 날라왔음~!

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**** 아니 그런데~!

그런데 11일 일요일 아침에 다시 이 글과 도면을 보다가 혹시 구획정리대상이 아닌가 하여 지도사진을 검색한 결과..

과연 이 땅을 공인중개사 라는 전문가이신데 글 쓴 분이 제대로 검토한 것인가라는 의문이 드는데...

내용인즉...사진에서 보듯 180-14와

아래 토지인 182-1 토지는 180-26(노란색)인 토지에 가로막혀 도로에 붙어있지 아니하다.

박스안은 180-14인 토지이고

왼쪽 건물은 182-1인 토지인 것이다.

표1번에서 보자면 대상토지인 180-1번지 전면 쐐기토지가 있는데...

글을 올린 중개사님은

"""대도로 접이라 하더라도 182-1번지는 도로 접한 땅이지만 180-14, 180-11은 맹지가 됩니다""""

라 주장하고 있다.

180-14와 180-11 토지는 과연 맹지라 하는데 정말 맹지일까?

도로대장에 없다고 도로가 아니라고 했는데 그 말은 당연한 말일까?

분명 지적도상은 맹지가 맞지만 그러면 지목이 왜 '도로'일까?

180-26번지 토지를 토지정보이용시스템으로 번지를 검색결과 '지원되지 않는다' 하니 글쓴 이의 글을 토대로 추정하여

내 개인적으로 결론을 내린다면~!

본 토지는 지목이 도로로 나온 것은 도로 조성시 잔지(殘地)수용 한 것으로 그래서 춘천시 소유로 된 것이고....

도로로 편입당시 잔지(잔여토지)이었기에 당연 지목이 '도로'인 것으로 추정되는데 내 생각이 거의 맞을 것이다.

따라서 후면지 토지는 지적도상은 맹지이지만 현황으로 볼 때 전혀 맹지가 이니고 이런 물건이 매물로 나왔을 경우 무조건(?) 매수하여야 할 것이다.

왜냐하면 전면 쐐기토지인 180-26은 후면토지에서 건축허가를 신청 하고자 할 경우 점유사용권리로 매수청구를 하면 될 것이며...

만약 농촌지역에서 국유임야가 도로옆에 있고 그 후면에 토지기 있는 경우 관할 산지관할청의 점유사용서를 첨부 제출하면 건축허가가 나오는데 이런 사례는 자주있다.

물론 요런 경우 대상토지를 이용이용키위해 사전통행으로 점유사용하고 있어야 하는 전제가 필요하다.

즉, 사진을 보면 건물이있기에 당연 점유사용권이 있을 것이고 후면 토지소유자가 이용권리나 매수청구가 가능하다.

왜?

요런 땅은 우리 제자님이나 회원님들에게 안 걸릴까?

대박 터지는 땅인데~!

따라서 이런 180-14인 토지는 얼릉 사야 할 것이다~!

[형진]

환절기건강관리 잘하시기 바랍니다