스크랩 금싸라기 된 매립지...부동산지도 바꾼다

[태 풍]

┃대규모 매립지에 들어서는 주거타운

각 지역에서 내로라하는 초고층 아파트들의 공통점을 아시나요? 바로 매립지 위에 건설된다는 점입니다. 바다를 메워 만든 매립지 특성상 바다조망을 다각도에서 볼 수 있고, 친환경적인 주거환경으로 조성됩니다. 때문에 매립지 지역의 아파트 매매가는 비매립지 지역 아파트보다 평당 100만원 가량 높다는 통계도 있는데요. 이들 지역은 주변 편의시설이나 교통시설도 잘 갖춰져 있고, 또 넓은 부지를 활용해 단순한 아파트 단지가 아닌 복합단지로 개발되는 경우가 많아 프리미엄도 기대할 수 있습니다

┃천지개벽중인 매립도시, 시흥 배곧신도시 

일례로 시흥 배곧신도시는 화약성능시험장으로 만들어진 매립지였으나, 2006년 시흥시가 매입해 개발하면서 10여년 만에 '주거•교육•의료 중심지'로 환골탈태하게 됩니다. 서울과 인접한 지리적 장점에도 불구하고, 분양가는 저렴하다는 특징이 있죠. 시흥은 배곧신도시(군자지구) 뿐 아니라 목감지구, 은계지구, 장현지구 등 대규모 택지개발 및 시화MTV 등의 산업단지가 개발예정이며, 여기에 서울대 시흥캠퍼스 유치에 따른 서울대의료원, 서울대 부속 초, 중, 고까지 들어서면 택지개발지구, 산업단지, 교육 등을 골고루 갖춘 정주여건으로 주목 받을 곳이죠. 시흥시는 대규모 개발로 인해 25만명의 인구가 유입될 것으로 추산하고 있는데요. 12월 입주예정인 시흥배곧3차호반베르디움을 비롯해 입주를 앞둔 단지들이 줄줄이 대기중인 가운데 분양권 거래도 활발하게 이뤄지고 있습니다.  

┃인천 송도국제도시 청약거래 활발…프리미엄 무려 ‘억대’

올해로 개발 15년, 입주 12년을 맞이하며 인천의 랜드마크로 성장한 인천광역시 송도국제도시도 주목해볼 곳입니다. 15년전만 해도 허허벌판의 넓은 매립지였지만, 오는 2020년까지 예정된 53.45㎢ 규모(여의도 면적의 17배)의 공유수면 매립공사에 속도가 붙다 보니, 발전속도 역시 빨라지고 있습니다. 도시 내 대기업과 주요 국제기구 등이 입주하며 주변 아파트값도 급격히 상승 중입니다. 입주를 앞두고 억대 프리미엄이 붙은 단지들을 쉽게 볼 수 있죠. 국토교통부 실거래가 자료에 따르면, 11월 입주예정인 송도 더샵 퍼스트파크(F13-1블럭) 전용 84.9㎡(24층)는 초기 분양가(4억2,330만원~4억3,180만원) 대비 약 1억8,200만원 가량 오른 6억537만원에 거래됐으며, 송도호반베르디움3차 전용 84.8㎡(25층)은 분양가 4억800만원 대비 5000만원 이상 오른 4억6,231만원에 팔렸습니다. 

┃주인 찾은 한진 매립지, 수영만 매립지를 주목하라!

매립지 개발사업이 활발하게 진행 중인 도시 가운데 부산을 빼놓을 수 없죠. 부산에선 마린시티로 유명한 수영만 매립지 개발을 대표적인 사례로 꼽을 수 있습니다. 이곳에 조성된 해운대 마린시티와 센텀시티는 현재 부산의 강남으로 불리며 부산 내에서 집값이 가장 비싼 지역으로 꼽히죠. 동백섬, 광안대교, 해운대를 조망할 수 있는 마린시티의 경우 해운대 아이파크, 해운대 두산위브더제니스, 더샵 아델리스, 트럼프월드 마린, 우신 골드스위트 등 초고층 최고급 아파트들이 밀집된 신흥 부촌으로 부산 집값을 이끌고 있습니다. 마지막 금싸라기 매립지로 꼽히는 한진매립지 개발이 기대되는 이유도 마린시티를 탄생시킨 수영만 매립지의 성공사례가 있었기 때문이죠. 부산 서구~남구로 이어지는 매립지 개발 성과가 뛰어나, 마지막 한진매립지 역시 초고층 주거복합단지 공급에 따른 기대수요가 예상됩니다.

┃신흥 부촌으로 탈바꿈하고 있는 ‘매립지’

이처럼 대규모 매립지에는 복합시설을 갖춘 고급 주거단지가 들어선다는 공통점이 있습니다. 매립지 부지에 주거, 상업, 업무 등이 결합된 미니 신도시급 도시개발이 대규모로 이뤄지면 주택가격도 상승하는 동반 상승 효과를 불러옵니다. 특히나 매립지 개발이 활발한 부산의 경우 지난해 조정지역에 포함되는 등 규제의 여파에도 불구하고 집값 상승여력이 충분한 모습입니다. 

┃매립지에 들어서는 고층 아파트, 청약경쟁률도 ‘高’

지난 2015년 해운대구 마린시티 수영만 매립지에 1788가구가 공급된 ‘해운대 두산위브더제니스’는 특급 바다조망권을 갖추며 1순위 평균경쟁률 200.85대 1을 기록했고, 지난해 분양한 '해운대 비스타동원(504가구)'은 평균 86.7대 1, 최고 385대 1의 경쟁률을 기록하며, 작년 1분기 부산에서 청약을 진행한 아파트 중 가장 높은 경쟁률로 완판된 바 있습니다. 전남 여수 웅천택지지구에서 지난해 7월 분양한 ‘여수 웅천 꿈에그린’의 경우 전남 광양만권(여수•순천•광양)에서 분양한 단지 중 역대 최고 경쟁률로, 평균경쟁률은 8.02대 1을 기록하며 닷새 만에 완판됐습니다. 웅천 해안 매립지에 들어서는 29층 규모의 여수시내 최고층 단지로, 여수 최고 분양가(3.3m당 820만원) 기록도 세웠죠. 2020년까지 마리나항 건설 호재도 있어 웅천지구는 여수를 대표하는 해양레저도시로 발돋움할 전망입니다. 

┃매립지 개발방식의 ‘다변화’…다양한 모습으로 바뀔 매립지를 기대하라!

특화지역으로 평가 받는 매립지는 단계적인 개발을 통해 쾌적한 여가•휴식공간으로의 재탄생을 예고하고 있습니다. 옛 안산시화쓰레기매립지의 경우 오는 2021년까지 약 45만㎡ 규모의 ‘세계정원 경기가든'으로 바뀝니다. 인근 안산갈대습지공원, 화성비봉습지공원과의 연계•개발시 111만㎡ 면적의 국내 최대 규모 정원•에코벨트가 조성될 예정입니다. 경인 아라뱃길 남측의 경서동 쓰레기 매립지에는 46만7천㎡(14만평) 규모의 복합 엔터테인먼트 쇼핑몰을 조성하는 ‘수도권매립지 테마파크(청라 K-CITY 프로젝트)’가 2020년 조성을 목표로 준비 중입니다. 잠실 제2롯데월드보다 넓은 부지에 쇼핑몰, 호텔, 테마파크, 명품아울렛 등이 들어설 예정인데요. 부산 4대 매립지(수영만•용호만•북항•송도매립지) 가운데 마지막 금싸라기 개발지역도 주목 받고 있습니다. 특화구역, 주거복합구역으로 개발될 한진(송도)매립지로, 서부산에서 가장 높은 69층 규모의 ‘현대 힐스테이트 이진베이시티’와 ‘베이시티 스퀘어’로 명명된 초대형 복합쇼핑센터가 단지 내 들어섭니다. 

┃매립지 과거일 뿐, 현재는 투자 잠재력 충분한 특화 부지로 인정 

매립지 위에 지어지는 아파트라는 얘기를 들으면 선입견부터 갖기 십상입니다. 버려진 땅 매립지가 불러오는 이미지는 부정적인 것들이니까요. 하지만 생각의 전환이 필요합니다. 매립지에 세워지는 아파트들은 넓은 부지를 활용한 초고층의 고급 주거단지로 지어지며, 훌륭한 조망권과 일조권을 갖추고 있습니다. 특화된 부지가 아니라면 쉽게 얻을 수 없는 것들이기에 투자 잠재력이 충분하죠. 때문에 미래가치를 품고 있는 매립지에 들어서는 주거단지를 향한 수요자들의 관심은 앞으로도 부동산 시장에서 뜨거울 전망입니다. 

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인생과투자(부동산투자개발)