거장의 경매 수첩

[박대선]

거장의 경매 수첩을 읽었다. 성공에 가장 중요한 것은 끈기인듯하다. 저자는 경험없이 농지경매에 뛰어들어 302평미만을 낙찰받았지만 농취증발급이 되지않아 보증금 몰수위기를 면사무소와 법원을 쫒아다니며 해결하고 차별화 기회로 삼았다. 면사무소의 공문서로 농취증을 못받는 이유를 제출하여 낙찰허가를 받아낸 것이다. 2년간 재미를 보았지만 주말농장법으로 무용지물이 되었다. 10 법지와 빈지는 비슷하게 경사된 토지이지만 활용가치가 적어도 소유권이 인정되는 법지와는 다르게 빈지는 썰물에만 나타나서 활용가치가 높음에도 불구하고 소유권은 인정되지않는 다는 정반대의 성격을 가지고 있다. 

공유수면관리법에 의해 점용허가를 받아서 사용하며 인접토지시세의 약 3%내외의 사용료를 납부해야 한다. 소유권은 인정되지않지만 사용권은 인정되어 권리의 이전이나 상속이 가능하다. 14 저자가 다음 전공으로 선택하는 것은 법정지상권이다. 기본적으로 가치높은 건물이 있는 저당권으로 경매되는 토지를 낙찰받아 3-4%의 지료를 받으면서 철거/퇴거/부당이득반환소송으로 6개월후에 승소하면 된다. 사전에 그 수준으로 합의를 받아도 되고. 39 경매는 아는만큼 싸게 살 수 있다는 장점외에 토지의 15%를 차지하는 토지거래허가구역도 살 수있다는 장점이 있다. 83 
 
도시지역 15%는 건축이 모두 가능하지만, 관리지역 27%는 도시지역과 유사한 계획관리지역에만 가능하며 보전관리지역에는 주택건축만 허용되고 농림지역에 가까운 생산관리지역은 불허된다. 농림지역 50%와 자연환경보전지역 8%는 농사를 짓거나 자연보호를 위하기에 당연 모든 건축행위가 불가능하다. 건축도 얼마나 되는지 제각각이기에 현장을 세번이상 방문하고 결정하는 것이 좋다. 미리 조사하고 기록을 남기는 것은 생산성을 높히기위해 당연한 절차다. 94

말소기준권리는 저당이나 가압류, 경매개시결정 등 청구권관련 첫 등기다. 기준권리전에 등기된 것은 낙찰자가 해결해야 한다. 여기에 등기되지않았지만 기준권리보다 먼저 전입신고한 임차인도 해결해야함을 잊지말자. 유치권과 법정지상권은 후순위여도 인수하지만 대부분의 유치권은 성립되는 경우가 많지않고 법정지상권은 지료를 받으면서 장기투자하는 방안을 고려할 수있다. 이런 경우는 전문가의 상담을 받아 성립을 깨뜨리는 비용을 추가해보자. 임차인은 전입, 점유, 계약서(확정일자 혹은 사업자등록) 모두가 성립한 시점이 기준등기 이전이어야 인수되나 배당신청을 했다면 신경쓸 필요가 없게된다. 98 

세금도 중요한데 주택에 중과세되는 취득세와 1년이내 양도시 최소 50%의 양도세(주택은 70%)는 잊지말아야 한다. 비주택을 2년이상 보유하고 매도하는 것이 세금측면에서는 최선의 선택이다. 108 인수되는 것은 아니더라도 주택소액임차인의 최우선변제금의 범위를 알면 세입자이주에 필요한 난이도를 판단하는데 도움이 될 수있다. 전입과 점유가 되있지만 계약이 기준권리일 이후인 경우에는 낙찰금액에서 우선 변제해주는 제도로 직할시이상의 경우 87/90년까지는 300/500만원이하, 95년까지 2000만원이하중 700만원, 그리고 2001년 3000만원중 1200만원이었다. 

그리고 과밀억제권역 기준 2008년까지 4000만원중 1600만원, 그리고 2010년 6000만원중 2000만원이었으며, 서울기준 2013년까지 7500만원중 2500만원, 2016년 9500만원중 3200만원, 2018년 1억중 3400만원, 2021년 1.1억중 3700만원, 2023년 1.5억중 5천만원, 그리고 2023년2월21일이후는 1억6500만원중 5500만원을 지급한다. 여기서 월세는 100을 곱해 보증금을 더해서 기준금액을 비교한다. 즉 월세30만원에 1억이라면 1.3억이 환산보증금이 되어 서울에서 2021년에 입주했다면 기준금액 1.1억이상이어서 보상되지않고 그 이후였다면 기준금액이 1.5억이 되었기에 보증금 1억중 5천만원에 한해 지급된다. 그래서 보통 경매를 인지하면 월세를 체납한다. 111 

상가의 경우 2008년까지 서울기준 환산보증금 2.4억중 월세를 제외한 보증금 4500만원이하중 1350만원은 최우선변제되며, 2010년 2.6억, 2013년 3억중 5천만원이하에서 1500만원, 2018년 4억중 6500만원이하에서 2200만원, 그리고 2019년 6.1억이었다. 광역시/과밀억제권역기준 2019년까지 3.9억중 3800만원이하에서 1300만원이었고, 그 이후는 서울기준 9억으로 매번 상향되고 있다. 113


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들어가며 | 시작이 없으면 성공도 없다
제1장 [경매의 맛] 경매 인생 37년을 뒤바꾼 경매의 맛
실패와 시련 없이 성공도 없다; 경매의 맛을 깨닫다
생존 전략을 잃고, 다시 일어서다; 편견을 깬 순간, 성공이 따라왔다
고난에 흔들리지 않는 사람들의 특징; 경매의 기본기: 필, 촉, 깡; 때로는 단순하게 도전하고 믿는 자가 승리한다
제2장 [거장으로의 도약] 타의 추종을 불허하는 경매꾼으로 거듭나기
경매의 거장으로 우뚝 서게 만든 비법; 부동산에 대한 고정관념을 깨트려라
경매인이 꼭 가져야 할 통찰력과 통제력; 싸움에서 승기를 잡는 조건들
경매의 고수로 가기 위해 넘어야 할 법정지상권; 지피지기면 백전백승, 유치권 해결 비책
자금력과 두려움을 이기는 차선책을 선택하라; 건물의 이면을 바라보는 나만의 경매 공략법을 세워라

제3장 [경매꾼에서 인생꾼으로] 경매의 뜨거운 현장에서 인생의 진리를 배우다
10수 앞을 보는 끈질김을 가져라; 도전 정신은 망한 땅도 돈으로 만든다
새로운 시각을 갖게 해줄 남들이 보지 않는 정보를 사라; 놓친 버스는 돌아보지 말되, 깨달음을 얻어라
고수가 되려면 물건을 보는 관점을 바꿔라; 못생긴 사과도 맛이 좋을 수 있다는 걸 새겨라; 결국 경매는 사람과 함께 살아가는 투자다
제4장 [실전, 경매의 세계로] 잃지 않는 투자자는 관점을 바꿔 새로운 본질을 꿰뚫는다
부동산 경매 투자는 부동산 투자와 다르다; 부동산 경매 투자의 5단계를 기억하라
4가지 기초로 시작하는 부동산 경매 공부; 부동산 경매의 꽃은 경매 권리분석이다
시행착오를 줄이는 경매 필수 지식; 변화무쌍 금융 환경: 법, 은행, 세금에 주목하라
나오며 | 일을 통해 꿈을 꾸는 경매인이 되기까지