채무자가 금융기관 등으로부터 전세자금 대출을 받아(주택금융공사의 보증서에 의한 대출금 등 포함) 임대차보증금을 임대인에게 지급한 경우에 환가 대상이 되나요.
A. 채무자가 금융기관으로부터 전세자금 대출을 받아 임대차보증금을 지급한 경우에 특별한 사정이 없는 한 전세자금 대출을 통해서 임대차보증금이 지급된 사정만으로 환가포기를 허용하는 법령상의 규정이 없으므로 일반적인 기준에 따라 환가포기여부를 검토해야 합니다.
전세자금 대출을 받은 경우에 여러 가지 사례가 있는데, 아래에서 살펴보겠습니다.
(1) 첫째, 채무자가 금융기관으로부터 전세자금대출을 받으면서 금융기관이 질권 설정의 방식 또는 채권양도의 방식으로 전세자금에 대해서 담보권을 설정하는 경우가 있습니다(다만, 이와 같은 경우에는 질권 설정이나 채권양도의 요건이 명확하게 구비되었는지 여부는 살펴볼 필요는 있습니다).
이와 같은 경우에는 해당 금융기관은 채무자 회생 및 파산에 관한 법률(이하 법이라고 함) 제411조의 별제권자로 볼 수 있으므로 위 담보권에 의해서 보호되는 금액에 대해서는 환가를 진행할 여지는 없습니다.
(2) 둘째, 해당 금융기관이 임대인에 대해서 채권가압류를 하는 경우가 있습니다.
채권가압류절차에 의해서 임대인이 임차인에 대한 임대차보증금의 지급은 금지되지만 채권가압류결정은 파산재단에 대해서 효력이 없으므로 이와 같은 경우에는 채권가압류결정에도 불구하고 일반적인 기준에 따라 환가여부를 검토해야 합니다.
(3) 셋째, 해당 금융기관이 아무런 조치도 취하지 않은 경우가 있습니다. 주택금융공사의 보증서를 받고 일반 금융기관이 전세자금 대출을 하는 경우에 일반 금융기관은 채무자가 전세자금대출금을 변제하지 않아도 주택금융공사로부터 보증서에 의해서 대출금을 지급받을 수 있으므로 법적으로 필요한 질권 설정이나 채권양도 등의 절차를 거치지 않는 경우가 다수 있습니다.
이와 같은 경우에는 공적자금인 주택금융공사의 자금이 면책절차에 의해서 면책이 되는 경우이므로 환가기준에 의해서 포기한 금액(면제재산범위 임차보증금+생계비+기타사정 참작)을 제외한 나머지 금액에 대해서는 환가절차를 통해서 환가를 한 이후에 배당절차를 진행할 필요성이 일반적인 경우보다 강합니다.
채무자의 경우에도 이와 같은 자금에 대해서는 변제의사가 있는 경우도 많으므로 환가기준도 엄격하게 판단할 필요성이 있습니다(예;서울의 주택임대차보호법상의 소액보증금 3,700만원을 초과하는 부분 또는 그 이상에 대한 환가를 검토하는 경우).
(4) 넷째, 토지주택공사에서 특정한 임대인으로부터 부동산을 임대차한 이후에 일정한 조건을 갖춘 전차인을 모집하여 소액의 전대보증금을 지급받고, 나머지 임대보증금을 토지주택공사가 임대차계약 종료 후에 반환받는 조건으로 지원하는 경우가 있습니다.
이와 같은 경우에는 토지주택공사가 임차인이고 임대보증금의 대부분을 임대인에게 지급하고, 채무자는 전차인으로 소액전대차보증금만을 지급하고 토지주택공사가 지급한 임대보증금에 대한 대출이자를 채무자가 부담하는 경우입니다.
형식적으로도 임대보증금의 소유권이 토지주택공사에게 있으므로 이와 관련하여 환가의 문제는 발생하지 않고, 채무자 명의의 전대차보증금에 대해서만 일반적인 기준에 따라 환가여부를 검토해야하나, 대부분 500만원 이하의 소액전차보증금으로 환가하는 경우는 없습니다.
채무자가 주택금융공사의 보증서에 의한 전세작금대출을 받고 이후에 임대차계약 종료 시에 해당 임대차 보증금을 수령한 이후에 이를 다른 일반 채권자에 대한 채무변제금으로 사용한 사례가 있었습니다.
이와 같은 경우에 관재인의 판단으로는 편파변제여부가 문제될 여지는 있지만(부인청구의 대상/부인권 청구조각사유의 대상), 변제행위 자체를 문제 삼아 면책불허가 사유로 판단하는 것은 어렵다고 보았습니다.