스크랩 땅 고수들의 좋은 글 모음~!

[앗싸]

1. 돈을 불리는 데는 토지가 최고다.

토지는 모든 부가가치의 원천이다.

2. 토지 투자는 흠있는 토지를 싸게 사서 적임자에게 비싸게 파는 것이 기본이다.

특히 매도 타이밍을 잘 잡아야 돈 번다.

3. 순환매매식 투자가 좋다.

즉, 여윳돈으로 토지를 산 뒤 작은 필지로 나누어 가지고 5년마다 사고 팔면서 차익을 챙긴다.

4. 돈이 모자란다면 공동 매입한다.

가급적 공동투자는 3인 이하가 좋다. 너무 많으면 불화나 갈등으로 매각이 여의치 않다.

5. '걸레 땅'은 쳐다보지도 말라.

주인이 자주 바뀌는 토지, 분할 또는 합병이 잦은 토지는 사지 않는 게 좋다.

6. 토지 사는 것은 기회요. 토지 파는 것은 베짱이다.

용도에 맞는 싼 토지가 있으면 빨리 잡는다. 팔 때는 절대 서두르지 않는다.

7. 토지를 팔아 돈 벌었으면 다시 토지를 사라.

토지 판 돈의 절반을 다시 토지 사는데 재투자한다. 다시 산 토지는 판 토지 보다 더 커야 한다.

8. 토지는 그저 토지로 놔두는 것이 상책이다.

오래 묵힌 된장이 제 맛을 내듯 토지 또한 오래 묵힐수록 좋다.

9. 전면 토지를 살 여력이 없으면, 후면 토지를 먼저 사고 나중에 전면 토지를 사라.

못 팔아서 쩔쩔매는 토지부터 싸게 사들인다.

10. 장기 투자라면 축사 등 혐오시설 인근 토지도 사둘만 하다.

이들 토지는 매우 싸다. 다른용도로 개발되면서 팔자를 고치는 날이 온다.

11. 좋은 토지에 접한 나쁜 토지에도 관심을 가져라.

토지의 부증성에 의해 좋은 토지는 결국 나쁜 토지를 필요로 하게 된다.

12. 토지를 사고자 할때는 왜 팔려고 하는지 매도자의 형편을 먼저 파악한다.

13. 투자용 토지는 가공하기 전의 것을 산다.

전원주택단지로 조성된 토지, 허가받아 쪼개놓은 토지는 이미 토지 기술자들이 일차적으로 그 부가가치를 취하기 때문에 남는 게 별로 없다. 이런 토지는 실수요자용이다.

14. 토지를 살 때는 겨울이 좋다.

다음 해 할일 때문에 겨울에는 토지를 싸게 내놓는 경우가 많다.

15. 손을 탄 적 없는 '처녀 땅'은 물어볼 것 없이 가격만 맞으면 바로 사라.

이런 토지는 기가 왕성해서 사두면 큰 돈을 벌 수 있다는게 속설이다.

<땅 잘고르는 12가지>

 땅을 매입하려면 지적도, 등기부원부, 국토이용계획원을 스스로 떼어보고 답사하여 확인해야 하는

것은 기본상식입니다. 

1. 지적도상 도로가 있는 땅

2. 자연마을과의 거리가 200m 이내인 땅

3. 구거(도랑)에 접한 땅

4. 평지보가는 경사도가 약간 있는 전망이 탁 트인 땅

5. 뒷산이 완경사지로 된 땅

6. 지세가 남쪽으로 향한 땅

7. 자연스럽게 들어오는 물을 볼 수 있는 땅

8. 도로보다 지형이 높은 땅

9. 주변이 아늑하게 느껴지거나 편안함을 주는 땅

10. 정사각형보다는 직사각형으로 도로에 접한 부분이 긴 땅

11. 지하수 개발이 쉬운 땅

12. 주변에 혐오시설이 없는 땅 

[귀농 시 좋은 시골집 고르는 요령]

1. 지적도상 도로가 있는 주택

2. 2차선 도로에서 300m 이상 떨어진 주택

3. 뒤로 완경사지의 야산이 접해 있는 주택

4. 남향부지에 지은 주택

5. 도로보다 높은 자리에 있는 주택

6. 세대 수가 많은 단지 내 주택

7. 농가주택인 경우 자연마을 한쪽에 위치한 주택

8. 앞산과의 거리가 300m 이상 떨어진 주택

9. 지대가 높아 시야가 탁 트인 주택

10. 주택의 위치에서 산만한 감이 없어 온화한 느낌이 드는 주택

11. 주변에 혐오시설이 없는 주택 

[실전 체크사항-전용허가 및 주택 신축등이 어려운 농지는 아래의 경우다]

1. 농림지역의 농지나 관리지역이라도 농림지역으로 둘러 쌓인 농지

2. 농업진흥구역 내 농지와 농업보호구역 내 농지

3. 303평 미만의 농지 (예외적으로 원래 303평 이하였던 농지만 취득 가능)

4. 도로가 없는 농지 또는 3m 미만의 도로에 인접한 농지

5. 경지정리가 잘 되어있는 농지

6. 공사 시 재해발생이 우려되는 농지

7. 군사보호구역 내 농지(군협의시 신축가능)

8. 건축허가시 상. 하수도 및 지하수 처리가 어려운 농지 

[농지전용허가 신청시 구비서류]

1. 등기부등본    2. 지적도    3. 토지대장    4. 토지이용계획확인원   

5. 피해방지계획서   -> 농지소재지 관한 읍, 면 농지관리위원회에 제출

6. 사업계획서: 전용목적, 사업시행자 및 시행기간, 시설물배치도 자금소요액 및 조달방안 (농지조성비 등

납입계획 포함) 시설물 관리, 운영계획, 대기환경보전시행령 별표1 및 수질환경보전법시행령 별표1에 의한

사업장 규모 등을 명시

7. 지적도: 5,000분의 1이상의 도면으로 전용예정구역을 정확히 표시

8. 지형도: 25,000분의 1이상의 도면으로 전용예정구역과 폐지되는 농로, 수로 등의 대체 시 설 설치위치를

정확히 표시 

[농지개량시설이나 도로가 폐지, 변경되거나 손과가 우려되는 경우]

1) 대체시설 설치계획 또는 손괴방지시설 설치계획

2) 토사의 유출이 우려되는 경우에는 토사유출방지계획

3) 폐수의 배출 및 악취의 발생이 수반될 경우에는 정화시설설치계획

4) 기타 피해가 예상되는 경우에는 종류별로 피해방지계획 

[귀농인의 임야구입시 체크포인트]

1. 인근 농지에 비해 얼마나 싸게 살 수 있는가?

2. 토목공사 및 개발비용은 얼마나 드는가?

3. 매입가격과 공사비를 포함한 총 투자비용이 얼마나 차이가 나는가?

4. 산지전용 타당성 평가에서 산림전용 및 개발허가가 가능한 임야인가?

5. 산림의 상태가 자연조경으로서 이용가치가 있는가?

6. 진입도로 확보가 가능한가?  

[임야를 대지로 전용할 때 필요한 절차]

1. 형질변경(산림훼손허가) 절차

임야취득 -> 기본계획구상 -> 토목설계사무소 지정-> 산림훼손허가신청 -> 심의 및 협의 -> 전용부담금,

대체조림비 납부 -> 산림훼손허가 -> 건축허가 -> 사용검사 -> 지목변경신청 -> 소유권이전

2. 구비서류

- 산림형질변경 허가신청서 1부

- 사업계획서 (연차별 사업계획표시) 1부

- 축척 1/6,000 또는 1/3,000 의 형질변경 임지 실측도 및 벌채구역도 1부

- 산림소유권 또는 사용수익권을 증명할 수 있는 서류 1부 

[임야에 약초 심기]

임야의 용도는 무궁 무진하다. 그 중에서도 매력적인 것은 넓은 산에 동물을 키우고 식물을 키울 수 있다는

것이다.

식물은 소나무 등 자연수림일 수도 있고 잣나무, 밤나무, 매실 등의 유실수도 있지만 더덕, 산삼 같은 약초

나 버섯종류도 있다.

하여튼 산의 높이와 기후에 다라 경작할 수 잇는 약초의 종류는 무궁 무진하다. 

1. 약초재배를 위한 임야의 구입

임야를 사서 약초재배를 하고 져 할 때에는 어떤 조건의 임야가 좋은가?

도로에 붙은 밭이나 마을에 가까운 준 보전산지의 임야는 약초를 심고 관리하는 데는 좋으나

땅값에 비해 다소 경제성이 덜어질 수 있다.

약초의 재배는 보전산지 중에서 임업용산지를 사는 것이 좋다.

임업용산지 에서는 산지전용신고를 함으로서 쉽게 약초재배를 할 수 있기 때문이다.

보전산지 중에서 공익용 산지에서는 약초재배를 위한 산지전용이 불가능하다.

공익용산지는 본래부터 도로, 군사, 상수원, 백두대간 보호 등 오로지 공익을 위한 목적으로만 쓸 수 있는

산지이기 때문이다.

따라서 약초재배는 임업용산지가 경제적으로도 가장 적당하다고 볼 수 있다.

2. 산지전용 신고요건

산지전용 신고 요건은 산채 야생화와 관상수에 따라 다르다.

산채 및 야생화를 재배하기 위한 산전용신이고 요건은 농림어업 인이 평균경사도 30도 미만인

산지에서 재배하는 경우로서 부지면적이 3,000평 미만인 경우이다.

경사도나 부지면적이 그 이상이 되면은 산지전용허가를 받아야 할 것이다.

관상수의 재배의 경우에는 농림어업 인이 경사도 30도 미만인 산지에서 재배하는 나무로서 부지면적이

10,000평 미만일 경우에는 산지전용신고로 족하다.

다만 이 경우에 당해 산지 안에 생육하고 있는 입목 중 30년 이상인 소나무의 비율이 10 % 를 초과해서는

안 된다는 조건이 있다.

이러한 조건들에 맞지 않는 경우에는 역시 산지전용 허가를 받아서 할 수 있다.

3. 임업인 주택과 농막 등의 건축

약초를 전문적으로 재배하는 임업 인이 되면 자기 소유의 임업용산지에 200평 이내의 부지에 임업인

주택을 지을 수 있다.

아울러 임산물 보관과 작업등을 위하여 약 60평 미만의 산림경영관리사와 농막을 각각 지을 수 있다.

그 외에도 약 1천평 미만의 임산물 생산 가공시설을 건축할 수 있다.

4. 약초 등 전문 재배의 경우 국가의 지원

일정 지정 약초 등에 대하여는 특정지역의 경우 임업 및 산촌진흥 촉진에 관한 법률에 따라 임산물

소득원의 생산 가공 지원이 있다.

임산물소득원의지원대상품목  [제6조제1항 관련](임업및산촌진흥촉진에관한법률시행규칙)

종    류	품    목    명
수   실   류	밤ㆍ감ㆍ잣ㆍ호도ㆍ대추ㆍ은행ㆍ도토리ㆍ개암ㆍ머루ㆍ다래
버   섯   류	표고ㆍ송이ㆍ목이ㆍ석이
산 나 물 류	더덕ㆍ고사리ㆍ도라지ㆍ취나물ㆍ참나물ㆍ두릅ㆍ원추리ㆍ죽순
약   초   류	삼지구엽초ㆍ청출ㆍ백출ㆍ애엽ㆍ시호ㆍ작약ㆍ천마ㆍ장뇌. 결명초
수   엽   류	은행잎ㆍ솔잎ㆍ두충잎ㆍ떡갈잎ㆍ멍개잎
약    용   류	오미자ㆍ오갈피ㆍ산수유ㆍ구기자ㆍ두충
수목부산물류	수액ㆍ수피ㆍ수지ㆍ나무뿌리ㆍ나무순
관상산림식물류	야생화ㆍ자생란ㆍ조경수ㆍ분재ㆍ잔디

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

      땅(토지) 보는법 10가지  

지방의 토지를 보러 갈 때에 친구나 후배와 가끔 같이 갑니다.
심심한데 높은 산도 오르고 넓은 밭도 지나고 또 근사한 집도 사진찍는 것이 좋게 보여지는가 봅니다.
그럴 때 땅에 대해 이런 저런 이야기를 나누게 됩니다.
그렇게 일반인이 땅을 보러 갈 때에 알아 두면 좋을 그런 이야기들을 모아서 소개해 드립니다.

이 내용은 또한 이따금 전화로 문의를 받는 사항이기도 합니다.
"어떤 땅이 좋은 땅입니까? 또는 땅을 보려 하는데 유의할 점을 이야기해 주십시요"
하는 그런 일반적이고 막연한, 따라서 대답하기 매우 어려운 그런 질문에 대한 포괄적인 설명이 될 수도 있다고 생각합니다..

우리가 아는 땅이란 부동산의 일종으로서 그 종류가 대단히 많습니다.
지적법에는 대체로 주된 사용목적에 따라 대지. 논, 밭, 과수원. 임야 등 28가지로 구분해 놓고 있습니다.
그러나 또 국토계획법은 그 용도에 따라 도시지역, 농림지역. 관리지역, 자연환경보전지역 등 크게 4가지로 구분하기도 합니다.

따라서 우리가 땅이라고 하지만 그 위치와 모양과 형태가 가지각색이기 때문에 한마디로 말하기는 어렵다고 할 수 있습니다. 또 사려는 목적이나 용도에 따라 중점적으로 보아야 하는 포인트가 다를 수도 있습니다.
그러나 일반적으로는 집이나 상가나 시설 건축물이 없어 장차 개발하고 이용할 수 있는 그런 맨땅(나대지를 포함한)이나 논, 밭, 산(임야)라고 할 수 있습니다.

이런 관점에서 일반적으로 꼭 알아두어서 좋을 사항을 크게 10가지로 정리해 봅니다.

땅을 볼 때는 목적을 가져야 합니다.
땅을 볼 때는 보는 이에 따라 자기기 어떤 목적과 용도로 땅을 구입하는 것인지 목적의식을 가져야 됩니다. 아무런 목적없이 보는 땅은 그저 관광이요, 경치감상일 뿐입니다. 같은 땅을 보더라고 사서 전원주택을 지으려는 사람과 주말농장용으로 쓰려는 사람 또는 그냥 투자로 사두려는 사람에 따라 그 평가나 보는 관점이 다를 수 있습니다. 사려고 할 때에도 현 소유자로부터 직접 사는 경우와 경매로 입찰보려는 경우는 또 달라 집니다.

또 그 목적은 크게 사용수익의 목적과 투자의 목적으로 나눌 수도 있습니다. 사용수익의 목적을 가진 경우는 대개 실수요자일 것이고 투자하려는 경우도 보유목적 또는 개발목적으로 나눌 수 있습니다. 따라서 땅을 볼 때에는 지금 내가 무슨 목적으로 저 땅을 보유할 것인가를 사전에 구상하면서 보아야 한다는 것입니다.

땅의 물리적인 현황을 살펴야 합니다.
땅의 물리적 현황으로는 땅의 모양, 형태, 경사도,앉아 있는 방향, 토질, 그리고 사용현황에 대한 관찰이 필요합니다. 땅의 모양 즉 주변의 다른 토지와의 경계선이 반듯한가 제멋대로 되어 있는가가 활용에 있어서 매우 중요합니다. 일반적으로는 도로에 접하는 부분이 좀더 긴 직사각형의 땅이 정사각형이나 다른 모양보다 활용도가 좋습니다.

땅이 평평한가, 경사 졌는가? 경사도는 얼마나 되는가 하는 것도 중요합니다. 농지에서 경사도 15도 이상은 한게농지라 하여 농지전용이 수월합니다. 임야에 있어서는 경사도가 25도 이상이면 산지전용허가가 나지 않습니다. 다음 땅이 앉은 방향도 중요합니다. 햇빛과 전망을 가리는 것이 없으면 더욱 좋습니다. 우리나라는 북반구의 중간에 있고 4계절이 있기 때문에 시골에서는 집을 지었을 때 집안의 밝음과 해뜨는 시간 및 일조량. 특히 해지는 시간이 매우 중요합니다. 이것은 예전에는 일조량과 난방에 밀접한 관련이 있었다고 보고 있지만 대부분의 사람들이 남향을 선호하는 것은 지금도 여전합니다.

전원주택지를 고를 때는 지형은 남쪽으로는 시야가 트이고 경사가 완만하며, 북서쪽은 산이나 숲이 있는 "남저북고(南低北高)"형이 좋습니다. 일조권이 좋고, 겨울에는 북서풍을 막아주기 때문입니다. 어떤 집성촌에 가보면 골짜기를 사이에 두고 남향은 양반(?)이나 종가집이 자리 잡고 북향은 머슴이나 소작인의 집들인 경우가 지금 까지 남아 있음을 볼 수 있습니다. 예전에 잘 살던 사람들이 그만큼 남향을 선호했다는 증거입니다. 또 땅의 지질이나 지반 또는 과거의 이력을 보아야 합니다. 과거 공동묘지나 쓰레기매립장, 또는 갯벌이나 논 또는 늪지역을 매립한 지역은 아니었는지는 추후 건축과 활용에 있어서 건축비에 영향이 많고 또 식물재배나 동물사육과 식수조달 등에 있어서 매우 중요한 조건이 될 수 있음을 유의하여야 합니다.

또 지질에 있어서 암반이나 돌이 많은지 여부도 알 수 있으면 좋습니다. 농가주택신축에 있어서는 지하수가 나오는지 그 물이 양질인지도 알아 보는 것이 좋습니다. 풍수지리상 지하로 수맥이 지나가는 자리는 사는 집(양택)이나 묘지(음택)으로는 좋지 않다고 합니다. 최근에는 산을 깎거나 수면이나 논을 매립, 조성해 공급되는 택지가 많이 있는데 수면을 매립한 경우 개발시 부동침하에 대한 배려가 필수적이며 쓰레기를 매립해 조성된 곳이라면 지반이 약할 우려가 있으므로 주의해야 합니다. 연약한 지반에 알맞은 조치를 취하지 않은 채 집을 지으면 건물의 일부가 침하되어 집이 기울거나 벽이 갈라지는 일이 생길 수 있으므로 지반에 대한 사전 조사를 충분히 해야 합니다. 주택지의 토양은 극도의 산성인 경우 식물의 생육이 어렵고 점토가 많은 토양은 배수가 용이치 않은 문제점이 있읍니다.

땅의 주변환경은 메우 중요합니다.
땅 자체는 마음에 들고 조건이 좋지만 주위환경이 좋지 않아 땅으로서 제값을 하지 못하는 경우가 허다합니다. 땅은 부동이고 사람 마음대로 들어서 옮길 수 없기 때문에 주어진 주위환경은 인위적으로 피할 수 없습니다. 말하자면 땅은 숙명적으로 주변환경의 영향을 받는다고 할 수 있습니다.

땅주변에 혐오시설, 위험시설, 기피시설이 있는 곳은 피하는 것이 좋습니다. 이것은 주변에 쓰레기매립장. 하수종말처리장, 화장장. 공동묘지, 도살장 등의 혐오시설이 있는 경우나 또는 유류창고,주유소,사격장. 예비군훈련장등 위험시설, 대규모 축사. 양계장. 가구공장, 가죽공장, 공해유발공장 또는 비행장, 주차장 물류센터 등 대형차량의 입출입이 잦은 곳, 버스나 대형트럭의 종점이나 고압선 전주나 전선이 뻗쳐 있는 고압선 밑의 땅 등 기피시설이 있는 경우를 말합니다.

이러한 경우에는 필연적으로 소음, 악취, 지하수 오염,등의 피해를 입게 되며 용도가 제한될 수 밖에 없습니다. 따라서 팔리지도 잘 않고 땅값이 오르지 못하는 경우가 많습니다. 반대로 주변에 관광명소나 휴양림, 문화재, 공원, 골프장, 스키장, 유명계곡이나 바다. 강, 호수, 저수지등이 있을 때에는 그만큼의 어드밴티지를 받게 됩니다. 물론 이렇게 주위환경이 탁월한 지역은 통상 자연환경보존지구나 상수원보호구역, 공원구역, 보전임지 등으로 공법상 제약을 받는 경우가 많습니다.

또한 전원주택지 선정에 있어서 주변환경은 가까이는 이웃집 등이 되고 멀리는 그 마을의 생활수준이나 분위기 등이 될 수 있습니다. 시골집을 고를 경우 가급적 집성촌에 들어 가지 않는 것이 좋다고 합니다. 자칫 외지인으로 왕따를 당할 수도 있다는 이야기입니다.

땅에 있어서 아마도 가장 중요한 것은 위치,접근성과 도로일 것입니다.
우리나라의 경우는 수도권에 전 인구의 45%가 집중되어 있고 또 대부분의 구매력이 이 곳에서 나온다고 하여도 과언이 아닙니다. 따라서 수도권 안에 있거나 또는 수도권에서 가까울수록 찾는 사람이 많아 인기가 있고 따라서 땅값도 비싼 것은 당연한 이치입니다. 아무리 좋은 땅이라도 수도권에서 너무 멀리 있는 경우에는 땅값이 높지 않습니다. 땅에 있어서 위치와 교통편과 그에 다다를 수 있는 접근성은 대단히 중요한 것으로 땅값의 기본을 이루고 있다고 봅니다.

다음에 땅은 도로를 따라 접근할 수 있어야 하고 4m정도의 도로에 2m이상 접하고 있어야 합니다. 아무리 경치가 좋은 임야나 산 중턱의 천하절경 또는 강 가운데의 섬이나 배산임수의 명당이라도 길이 없으면 허당입니다. 부동산의 격언에 “길이 아니면 가지 말라”는 말이 있습니다. 길이 없는 소위 눈먼 땅인 맹지는 길이 접한 이웃 토지와 합하여만 비로소 그 값을 다 하는 것입니다. 길이 없으면 주택의 건축허가가 나지 않음은 물론 농사애도 불편하며 향후 토지이용 개발은 그 자체로는 불가능한 땅이라고 할 수 있습니다. 따라서 모든 땅에 있어서 길은 우선적으로 챙겨 보아야 할 필수적인 점검사항입니다.

땅의 소유권이나 이용권 등에 관한 권리관계는 구입시 필수적인 점검사항입니다.
땅을 보고 마음에 들지만 그 등기부 등본을 보는 순간 미련이 없어 지는 경우도 많습니다. 소유권자가 여러 명으로 공유지분이 되어 있는 경우, 종중의 명의로 되어 있는 땅, 소송이나 경매가 걸려 있는 땅, 압류 가압류 가처분 가등기 등이 덕지덕지 붙어 있는 땅, 수목이나 묘지, 건물 등에 지상권이 설정 되어 있는 땅, 아직도 사망자 명의로 되어 있고 상속등기가 되어 있지 않은 땅., 다른 사람 명의로 명의신탁이 되어 있는 땅, 저당권 또는 전세권 설정등 담보가 여러 채권자에게 과다하게 설정되어 있는 땅, 세금이 체납되어 있는 땅 등은 구입을 망설이게 하는 땅이라고 할 수 있습니다.

그러나 이러한 복잡한 권리관계도 경매를 통해 낙찰받으려는 전문가에겐 오히려 좋은 호재(?)가 될 수 도 있다는 것을 알아야 합니다. 일반인이 기피하는 물건이 여러번 유찰되어 오히려 적은 경쟁율에 싼 값으로 낙찰 받을 수 있는 기회를 얻을 수 있다는 것입니다.

땅에 관련된 공법적 제한과 규제의 내용을 파악하고 있어야 합니다.
우리나라 지도에 나와 있는 땅으로 공법적 규제를 받지 않는 땅은 있을 수 없습니다. 국토로 되어 있는 모든 땅은 국공유지나 사유지를 막론하고 모두 거미줄 같은 공법상의 규제를 받고 있습니다. 즉 모든 땅은 그 땅에서 할 수 있는 것과 할 수 없는 것이 관계법령에 상세히 규정되어 있는 것입니다.

할 수 있는 것도 건축허가나 행위허가등 관련법에 의한 허가와 신고 또는 관계부처의 협의를 받는 절차를 필히 거쳐야 합니다, 내 땅을 파는 것 이외에는 거의 모든 개발이용행위에 대해 관련 공법의 제한내용을 꿰차고 있어야 원활한 토지이용이 가능합니다. 이러한 복잡한 업무는 주로 부동산컨설팅 업체에서 수행하게 됩니다.

우리나라의 토지규제관련 공법은 목적과 필요에 따라 개별법으로 무수히 제정되어 있기 때문에 토지소유자라 할지라도 자기 땅에 가기가 무엇을 할 수 있고 무엇은 할 수 없는지를 잘 모를 정도로 복잡하다고 하는 비판의 목소리가 높습니다. 그러한 규제법의 대표적인 것은 국토의 계획 및 이용에 관한 법률, 수도권정비계획법. 개발제한구역지정 및 관리에 관한 특별조치법. 농지법. 산림법, 산지관리법, 수도법. 하천법. 공원법. 도로법. 환경기본법. 장사 등에 관한 법률, 건축법 등을 들 수 있습니다.

그러나 실무에 있어서는 이러한 법률뿐 아니라 같은 법의 시행령, 시행규칙, 고시, 공고, 훈령, 지침, 규정 등과 지방자차단체별로 조례, 예규, 지침 등이 즐비해 가히 그 규제내용을 모두 파악하려면 규정의 미로에 들어서서 보물을 찾는 기분이라고 할 수 있습니다. 하여튼 토지의 가격은 1차적으로는 그 위치에 따르지만 다음으로는 규제내역 즉 어떠한 용도로 쓸 수 있는 땅인가 하는 것이 매우 중요하다고 할 수 있습니다.

땅의 개발가능성과 전망을 살펴야 합니다.
지금까지 설명한 것은 땅의 현재에 관한 것이지만 땅의 개발가능성은 미래에 관한 것입니다. 재테크를 위한 토지투자에 있어서 가장 중요한 것은 향후 해당 토지의 개발가능성이라고 할 수 있습니다. 개발가능성이라 함은 당해 토지뿐 아니라 그 지역 또는 주변 환경의 개발전망과 투자회수가능성을 포함하는 것입니다.

통상 개발의 최대 호재는 고속도로나 지방도로 또는 포장공사등 도로 신설 확충 개선과 이에 관련된 인터체인지 신설. 터널 개통 및 철도 노선의 신설이라고 할 수 있습니다. 그러나 그 외에도 신도시개발, 재개발,공장, 대학,대기업, 공기업의 유치, 골프장이나 스키장의 건설, 대규모 리조트단지의 개발과 관광단지의 조성 등을 꼽을 수 있습니다. 이러한 대형 프로젝트는 그 추진에 그 지역과 주변의 많은 토지수요를 유발하며 인구유입을 촉진하고 향후 인접 토지의 지가를 상승시키는 좋은 호재가 됩니다.

내 땅이 이러한 개발구역에 직접 포함되거나 또는 직접적인 개발대상이 아니더라도 신설된 고속도로의 인터체인지 인근이나 연결 신설도로변이 되거나 또는 개발지역에 붙은 인접지역이 된다면 개발로 인한 수혜지역으로 되어 지가상승을 기대할 수 있습니다.

또 현재 계획이 있는 개발은 아니더라도 향후 장기간의 세월이 흐른 후에 맹지가 도로에 접한다든지 쓸모 없던 임야가 도로개설로 수용된다든지 또는 개발제한구역(그린벨트)이나 군사보호구역, 공원지역, 상수원보호구역등이 해제됨으로서 토지의 이용가치와 가격이 상승하는 운 좋은 경우도 있을 수 있습니다. 그러므로 개발가능성이나 전망은 단기간의 관점이나 현황분석으로는 불가능하고 정부의 국토개발 기본계획과 개발정책을 예의 주시하면서 오랜 현장 경험에 의한 감과 운이 뒤따라 주어야 가능한 어려운 노하우에 속한다고 할 수 있습니다.

결점이 없는 땅은 없습니다.
지방 현장을 다니다 보면 위에 설명한 모든 조건을 완비한 땅은 매우 드물고 거의 모든 땅은 한 두가지 흠이 있음을 알게 됩니다. 마치 결점없는 완벽한 사람이 없듯이 땅도 그렇게 완벽한 땅은 있을 수 없다는 것입니다. 또 설혹 그런 땅이 있다고 하여도 그런 땅은 이미 딴 사람의 장기간 소유로 매물로서는 나오지 않고 있으며, 나온다고 해도 엄청나게 비싸서 과연 향후에도 그럴만한 가치가 있을까 하는 의혹에 구입을 망설이게 됩니다.

토지컨설턴트나 토지 개발업자는 목적과 용도에 대체로 적합하다고 판단하면 그러한 험있는 땅이라도 비교적 저렴한 가격에 구입하여 다듬고 손을 보아 쓸만한 물건을 만들어 제값 또는 몇배의 수익을 창출하는 그런 전문가를 일컫습니다. 예컨대 쓸모없는 산비탈의 밭은 근사한 펜션을 짓거나 전원주택 단지를 만든다든지 별로 쓸데가 없을 듯한 높은 산 중턱을 깍아 뭉게어 정신병원이나 기도원이나 납골당을 건설합니다. 또 강가의 하천부지를 덤으로 이용해 강변의 근사한 펜션이나 모텔 또는 야외가든을 짓기도 합니다.

때로는 경사가 가파르고 울창한 숲을 가진 보전임지조차 지분등기라는 방법을 이용해 많은 사람들에게 짤라 분양하는 기술을 발휘하기도 합니다. 하여튼 유능한 개발업자 눈에는 지상에 이용 불가능한 땅은 없다고 해도 과언이 아닐 것입니다.

땅값은 따로 없습니다.
부동산업계에서는 땅값이 따로 없다는 말이 있습니다. 땅은 임자가 따로 있다는 말도 있습니다. 이 말을 땅은 부르는게 값이라는 말로 오해해서는 안됩니다. 땅은 원하는 사람에 따라 그 평가가 다르고 따라서 그 값도 객관적으로 평가하기가 어렵다는 말입니다, 확실히 땅값은 보는 사람에 따라 들숙 날숙한 것이 사실입니다. 특히 지방의 펜션이나 임야, 농지를 볼 때 팔려고 내놓은 소유자와 사려는 구입희망자와의 시각차는 매우 큽니다.

또 바로 이웃해 있는 토지나 임야인데도 그 가격에 차이가 있을 수 있습니다. 그러나 잘 분석해 보면 비싼 것은 설명을 들어 보면 그 나름대로 비싼 이유가 있고 싼 것은 싼대로 그럴만한 이유가 있을 수 있음을 알 수 있읍니다. 그러나 경제학의 기본이론인 수요공급의 원칙에 의해서만은 설명할 수 없는 것이 땅값의 이치입니다. 토지가격의 책정에 있어서 중요한 요소 중의 하나가 대체성이 있느냐 없느냐인 것입니다, 어느 지역에 조건에 맞는 땅이 오로지 그 땅만 있다면 그 땅은 부르는 게 값이고 높은 값을 받을 수도 있습니다. 예컨대 국립공원 바로 밑의 개울가 남향 전원주택지인 경우 부르는 게 값이라는 이야기가 있을 정도로 높은 값에 팔리는 것을 보았습니다.

또 공원이나 개발제한구역내의 이축권을 이용한 주택신축도 높은 가격을 받는 경우가 많습니다. 맹지 앞의 도로변 땅도 그 예입니다. 이것은 다른 방법으로는 그런 위치에 다시 그런 땅을 구할 수 없기 때문만이 아니고 마침 운좋게 그것을 강력히 선호하는 구매자가 있었기 때문이었습니다. 원매자가 없거나 망설일 경우 항상 제값을 받는다는 보장은 없습니다.

결론----나에게 맞는 땅을 선택하여야 합니다.
땅을 고를 때 어떤 점을 고려해야 하는가? 그 대답은 땅을 원하는 목적과 용도에 따라 다르며 또 땅을 사려는 사람의 기호와 선택에 따라 달라집니다. 땅이라는 같은 토지라도 대지, 임야, 논 밭, 농가주택등 대상물에 따라 다르다고 할 수 밖에 없습니다. 농가주택이나 펜션, 전원주택부지에 있어서는 무엇보다도 주위환경이나 위치가 가장 중요한 선택의 기준이 될 수 밖에 없습니다. 현재의 조건에서 좋은 물, 좋은 공기를 마시며 좋은 환경에서 생활하려는 것이 목적이기 때문입니다.

그러나 임야나 나대지등 순수한 투자목적인 경우에는 환경등 보다도 우선하는 것이 개발가능성이라고 말 할 수 있습니다. 현재보다는 장래를 보기 때문입니다. 토지를 구입하는 사람은 각자 나름대로의 사용수익이냐 투자냐 하는 목적이 다르고 그에 따라 특히 우선적으로 고려해야할 사항이 다를 수 밖에 없을 것입니다. 또 투자라 할지라도 정도에 따라 상대적이기는 하지만 수익성과 환금성, 안정성을 동시에 고려해야 하기 때문에 모든 사람에게 동일한 선택의 기준이 있을 수 없습니다. 또 현실적인 투지실행에 있어서는 투자할 수 있는 돈의 범위에 따라 선택할 수 있는 시기, 지역, 위치나 면적 등에서 필연적인 제한을 받을 수 밖에 없는 한계도 있습니다.

세금문제도 간과해서는 안될 사항입니다. 따라서 어느 시점에서 각자 자기에게 맞는 땅을 선택하는 것이 가장 잘 사는 것이라고 결론지을 수 있습니다. 전문가들 사이에서 땅에도 궁합이 있다고 하는 말은 이런 취지로 쓰는 말입니다.

 <땅을 보려면>

우리가 토지에 관심을 가지는 이유..

우리가 토지에 관심을 가지는 이유는, 토지는 전통적으로 가장 유용한 재테크 수단의 하나로 누구나 인정하기 때문이다. 다만 투자대상으로서 토지의 단점은, 단기간 현금회수가 용이하지 않다는 것, 땅값이 가격변동에 따르는 유연성이 없다는 것, 그리고 일반적으로 땅은 고가라는 점일 것이다.

그리고 더욱 중요한 것은 땅은 일반인이 접근하기 어렵고 복잡하다는 사실이다.실제 우리나라에서 땅은 전문적인 상품이다. 복잡한 부동산 법규와 규제, 그리고 수시로 바뀌는 세금에 둘러 싸여, 정부정책의 영향을 직격탄으로 바로 받는 것이 토지다.

그럼에도 불구하고 우리에게 땅이 매력이 있는 것은, 일단 땅값이 탄력을 받으면 급상승한다는 것, 세월에 따라 결코 하락하지 않는다는 것, 그리고 땅값이 튀는 폭이 매우 크다는 점이다. 또한 아파트나 상가에 비교하여, 관리유지비가 전혀 들지 않고, 경기변동에 바로 영향을 받지는 않는다는 땅값의 하방 경직성 때문에 다른 부동산보다 안전성이 높다는 사실 때문일 것이다.

토지를 공부하는 목적..

현실적으로 우리가 토지에 관심을 가지고 공부하려는 이유는, 단지 전매차익을 노리는 투자목적이나 재테크의 좋은 방법이라는 이유만이 아니다. 땅은 누구라도 농사를 지을 수 있고, 나무를 키울 수 있으며, 동물을 사육할 수 있다.집을 짓고 살 수도 있다. 실제 땅을 활용하기가 용이하다는 것이다. 그 뿐 아니라 땅은 개발하면, 그냥 팔아넘기는 것보다 더 많은 수익을 올릴 수 있다. 소위 막대한 개발이익을 얻을 수 있다는 것이다.

그래서 땅의 활용방안은 무궁무진하며, 사람들에게 말할 수 없는 매력을 주는 것이 사실이다. 땅의 궁극적인 진정한 가치는 다양한 개발가능성에 있다고 보아야 할 것이다.

땅 보는 눈 높이는 요령..

우리가 땅을 공부하는 이유를 다시 요약하면 투자, 개발, 활용, 중개, 경매, 귀농 등 목적별로 나누어 볼 수 있다. 이러한 목적은 땅을 취득하는 동기가 될 수도 있다. 그러나 어떤 경우이던지 간에, 땅의 공통적인 기본시항을 배워야 하는 것은 마찬가지다.그리고 나서 각기 분야에 필요한 주가적인 전문지식을 익혀야 하는 것이다.

그러면 땅의 공통적인 기본공부는 무엇일까..?

필자가 그 간의 경험으로 본다면, 땅은 크게 입지, 규제, 땅값, 개발가능성과 전망이라고본다. 땅은 입지에서 출발해야 한다. 원래 "부동산은 입지"라는 말도 있지 않은가? 땅의 모양과 향(向), 지질, 주변환경이며 접근성과 진입도로는 입지의 핵심이다. 예전에 묘터(음택)나 도읍터 마을터와 집터(양택)를 보는 풍수지리도 바로 입지이론이다. 실무상 입지에서 가장 중요하게 다루는 것이 바로 건축 시 요구되는 진입도로 문제다.지적도 상 도로가 없는 땅을 맹지(盲地)라고 하며, 맹지에는 집을 지을수 없다.

땅의 규제는 토지공부에서 가장 어려운 핵심부분이다.우리나라에는 약 120여개의 법률이 토지와 직 간접으로 관련이 있고, 약 420여개의 쟁쟁한 용도규제가 거미줄처럼 얽혀 있는 것이 바로 토지다. 땅에 관련된 규제는 거의 다가 중복규제다. 땅을 보는데 있어서 관련 근거법을 정확하게 알고, 찾아보며 내용을 파악하는 것 만해도 결코 쉬운 일이 아니다. 그래서 우리나라 땅을 “규제”라고 한다. 공부할 것이 많아 시중의 토지강의는 대부분 규제공부에 머무르게 된다.

규제를 어느 정도 익힌 후에는 개별적인 땅을 놓고 땅값과 개발가능성을 검토하여 파악하는 훈련을 쌓아야 할 것이다. 전망에는 땅의 입지와 규제를 검토하여 개발가능성과 땅값을 가늠해 보면서, 땅의 미래가치를 점치는 것으로, 아파트나 상가에는 없는 땅 만의 독특한 분야다. 미래를 잘 예측하려면 땅의 입지와 규제를 검토하는 요령을 익히고, 이 땅에 땅값에 걸맞는 최적의 개발 및 활용방안을 찾아내는 훈련을 쌓아야 한다.

땅이 다른 부동산보다 어려운 것은, 땅은 이처럼 장기적인 미래가치를 내다 볼 줄 알아야 하기 때문이다. 미래는 불확실하며, 예측하기 어렵다. 그래서 땅이 더욱 어렵고 힘들고 위험해 지는 것이다.

땅을 공부하는 요령..

초보자가 제대로 땅의 기초를 공부하려면, 우선 입지 규제 전망에관한 땅의 기초이론과 땅서류을두루 익힌 다음, 개별토지를 놓고 현장답사의 경험을 많이 쌓아야 한다. 그리고 대상지 땅의 보이지 않는 미래를 내다보고, 땅의 숨겨진 함정을 찾을 줄 아는 지혜를 배워야 한다. 땅에는 서류와 현장답사만으로 알 수 없는 많은 공법적, 사법적, 사실적인 사항이 혼합되어 있기 때문이다.

근거가 되는 법률 이름 하나, 토지용어 하나 하나도 정확히 쓸 줄 알아야 하며, 실무경험이 많다고 오래된 지식과 경험을 고집하거나, 어설프게 내 세우는 것은 절대금물이다.잘못된 법률지식이나, 그릇된 의견은 돌이킬수 없는 토지거래 대형사고로 이어질수 있다 

땅투자의 핵심은 진입로의 확보다

일반적으로 도로의 개통은 토지의 교통이 편리해지고 접근성을 개선함으로써 땅값을 올리는 주요 호재다.

따라서 도로는 토지의 투자가치와 개발전망을 높이는 중요한 요소가 된다는 데 이견이 없다.
그러나 이러한 도로는 소위 '통과로'로 고속도로, 터널, 국도, 지방도로 등 도로법상의 도로와 철도, 연육교, 운하 등 주로 자동차가 다니는 길을 말한다. 

여기서 말하는 도로는 차와 사람이 다니는 부분외에도 터널, 교량, 도선장, 도로용 엘리베이터 및 고속도로 휴게소 등 도로의 부속물로서 도로의 기능을 보조하는 시설 및 그 정착물을 포함한다. 또 다른 도로의 의미는 건축물을 올리는데 있어서 반드시 갖추어야 할필수적 허가요건으로 있어야 하는 도로, 즉 국토계획법과 건축법을 적용받는 건축법상의 도로(진입도로)를 말한다.  

투자에 있어서는 통과도로가 개통되거나 개통예정인 지역을 눈여겨보는 것은 기본이지만, 그 범위안에서 진입도로가 있는 땅을 찾거나 낼 수 있는 땅을 매수해야 하는 것이다. 

건축법상의 도로

건축허가를 받아서 주택을 지으려면 원칙적으로 보행 및 자동차통행이 가능한 폭 4m의 도로에 2m이상이 접해야 한다.

다만, 관리지역, 농림지역 또는 자연환경보전지역 내의 동 또는 읍지역과 500인 미만의 섬 지역에서의 건축물의 건축 및 이에 수반하는 토지형질변경을 하는 경우에는 이러한 폭 4m의 조건이 완화된다.

또 막다른 도로의 길이가 10m미만인 경우에는 폭 2m인 경우에도 허용된다.

막다른 도로의 길이가 10~35m인 경우에는 폭 3m인 경우에도 건축법상 도로로 인정된다. 그러나 막다른 도로의 길이가 35m이상인경우는 폭 6m(다만, 읍.면지역은 4m)이여야 한다. 

반대로 연면적의 합계가 2,000㎡ 이상인 건축물의 대지는 너비 6m이상의 도로에 4m이상 접해야 한다는 점에 유의해야 한다. 

건축법을 적용받는 건축법상의 도로(진입도로)

/도로법 또는 사도법에 의하여 개설된 도로일 것

/건축허가권자가 허가 시 지정 공고한 도로일 것

/폭 4m이상으로, 사람과 차량이 통행할 수 있을 것

/지목이 '도로'이고, 지적도(임야도)에 표시되는 지적도상 도로일 것

/실제로 사용중인 현황도로일 것 

위와같이 도로의 요건을 갖추었다 해도 현재 현황이 대지 안으로 출입을 할수 있는 사실상의 도로가 없으면 건축허가를 받을수 없다. 그러나 현황도로가 없어도 아직 개설되지 않은 도시계획상 예정도로를 이용하여 건축허가가 가능하다. 

그리고 대지에 접한 도로가 사람의 통행이 불가능한 자동차전용도로(고속도로, 고가도로)인 경우에는 건축법상의 도로로 볼수 없으며, 이러한 자동차 전용도로에만 접한 토지의 경우에는 건축허가가 나지 않는다. 

맹지에 도로 내는 법

맹지에 도로를 내는 방법에는 다음과 같은 여러가지 방법이 있다. 맹지에 진입도로를 내는 방법으로 가장 많이 쓰는 방법으로는 도로부지를 별도 매입하거나 공유지분으로 매입하는 방식과 진입로를 낼 부분의 지주의 토지사용승낙을 받는 방법이다. 

(1)도로법에 의한 진입도로 개설 혹은 도로 지정고시

(2)사도법에 의한 사도개설

(3)인접토지 매입(단독 또는 공유지분)에 의한 사설도로 개설

(4)진입토지에 대한 도로사용승낙서를 받아 도로로 사용

도로 개설을 위한 토지사용승낙서는 따로 법적인 양식은 없으나, 사용하는 토지의 지번, 지목, 면적, 현황, 사용목적을 명기하고,사용하는 자의 주소,성명과 토지소유자의 인감을 날인한 다음 주민등록초본, 등기부등본, 토지(임야)대장과 인감증명서를 첨부하고, 사용대차나 임대차 형식으로 사용하면 된다. 문제는 땅 주인이 변경되는 경우 다시 계약을 맺어야 한다는 사실이다.  

예를 들어, 진입도로로 쓰는 땅이 매매되어 소유자가 변경된 경우 또는 토지사용승낙을 해준 지주가 사망하여 그 상속인으로 소유권이 이전되는 경우에 대하여는 종전의 사용승낙을 계속 주장할 수 없다. 

결국, 새로운 땅 주인으로부터 다시 사용승낙을 받아야 한다는 점을 알면 매도시에 낭패를 당하지 않을 것이다.

따라서 공유지분으로 도로를 확보하던가 별도로 도로지분만큼 매입하여두는 것이 향후 땅값을 제대로 받을 수 있다는 점에서 필지분할이나 합병 등의 방식만큼이나 좋다. 

(5)구거의 하천[구거]점용허가에 의한 도로 개설

해당 토지와 도로사이의 구거에 구거(하천)점용허가를 받아 자비로 복개하거나 다리를 놓아 해당관청에 기부체납하고, 도로로 인정

받아 사용하는 방식이다.

농어촌정비법상 농업기반시설로 관리청(지자체나 한국농촌공사)의 점용허가를 받아야한는데, 실제로 가능하다. 

(6)민법상 주위토지통행권의 설정

토지의 용도에 필요한 범위내에서 토지 출입에 필요한 경우 또는 다른 방법을 이용하기에는 과도한 비용이 들 것으로 예상되는 경우에는 도로와 토지(맹지)의 중간에 있는 토지의 일부를 통행에 쓸수 있도록 요구할 수 있는 것을 민법상 주위토지통행권이라 한다.

소유자의 피해를 최소화하고, 그 피해를 보상하는 선에서 마무리지을 수 있지만 실무상 접근은 쉽지 않다. 

(7)통로를 위한 민법상 통행지역권 혹은 지상권설정으로 도로개설

경운기를 타고 논과 밭으로 가기 위해서는 남의 산을 가로지르거나 농로를 이용해야 한다. 이러한 농도나 임도는 오랜기간 관습적으로 사용하면서 자연스럽게 도로의 기능을 하고있는 셈이다. 이것을 관습법상의 지역권이라 한다. 

이와 달리, 지역권은 내 토지를 이용하기 위하여 이웃한 토지를 이용할 수 있는 권리로서 등기하면 물권으로 인정받는다.

지역권이 설정되면, 소유자가 바뀌어도 효력이 유지되고 처분이 있어도 함께 처분되는 것으로 본다. 

Tip1) 임도와 농로에 건축허가를 받을 수 있나

임도(林道)는 산지 관련법상 산림의 효율적인 개발, 이용의 고도화, 임업의 기계화 등 임업의 생산기반정비를 촉진하기 위해 산림청장이 산림소유자의 동의를 받아 개설한 도로를 말한다. 

임도는 수목의 산림경영과 수목의 반출 등 필요한 공적 역할을 하기 때문에 건축허가시 필요한 진입도로로 인정하거나 사용할수는  없다. 따라서, 임도를 이용하여 건물을 신축할 수는 없다. 

경운기 등이 다니는 시골의 논밭 사이의 길 혹은 시골 밭두렁 등을 가로지르는 농로(農路)혹은 농도는 도로가 아니고 개인 소유의농지 혹은 한국농촌공사의 농업기반시설이다. 

경운기나 사람이 다니는 현황도로라 할지라도 농로는 건축법상의 도로가 아니기에 일반적으로 건축허가를 받기 어렵다는 것을 알아야 한다. 

Tip2) 현황도로, 관습도로, 사실상의 통로에도 주택을 지을 수 있나

지자체마다 각기 다른 조례를 들어 주민이 20년이상 사실상의 통로로 쓰는 경우[관습도로]에는 이해관계인의 동의 없이 도로로

인정받을 수 있다는 지자체도 있고, 지적법상 도로가 아니라도 현황도로를 이용하여 건축허가가 난 사례가 있는 경우에는  현황도로를 진입도로로 보아 새로운 건축허가도 가능하다는 지자체도 있다. 경우에 따라서는 현황도로를 통과하여 사용하는 가구수가 5호이상이라면 사유지라 할지라도 관습상 도로로 인정하여 건축허가를 득할 수도 있다. 

즉, 개인 소유의 농로라 할지라도 주민이 장기간 통행로로 이용하고 있는 사실상의 통로로서 인정하는 경우는 토지소유자의 동의없이도 도로로 지정할 수 있다는 규정이 있는 경우에는 건축허가를 득할 수도 있다는 조례가 있는지 확인하여야 할 것이다. 

결론적으로, 현황도로, 관습상 도로, 사실상의 통로 등을 건축법상의 도로로 사용할 수 잇는가는 토지의 이용현황과 토지여건에 따라 조례 등의 해석이 다를 수가 있기 때문에, 도로 사용여부 확인은 필수적이라 하겠다. 

※ 지금까지 진입로(건축을 전제로한 도로)의 법적인 규정과 의미, 그리고 효과 등을 살펴 보았다.

그러나 반드시 새로운 도로가 남으로써 토지가격이 뛰고 가치가 상승되는 것은 아니다. 구도로 와 신도로, 그리고 신설계획도로 등의 여파로 유동인구의 동선이 변화되어 오히려 가치가 떨어지는 경우도 있으니 투자자들은 반드시 과거보다는 미래를 겨냥하여 해당관청의 도시계획(교통망 계획)을 확인한 후 투자를 고려하여야 뒤탈이 없을 것이다.

<토지투자요령> 

♠토지투자요령-토지 투자의 세 가지 원칙- 길, 법, 물♠

첫째, 모르면 '길'을보고사라

둘째, 사고싶으면 '법'을알라.

셋째, 이왕이면다홍치마다. '물'이없으면쳐다보지말라.  

토지 투자의 첫 번째 요소는'길'이다.

"땅의 가치는 도로가 결정한다"는 말이 있다. 천안, 아산 지역 땅값 견인차 역할은 경부고속철도 개통이었다. 서해안 고속도로의 개통은 잠자고 있던 서산, 당진의 토지시장을 뒤흔들어 놓았다. 전철 개통 지역은 예외 없이 개발계획 발표, 공사착공, 개통이라는 3단계 상승 곡선을 그리곤 했다. "모르면 금보고 사라"는 말이 있듯이 토지 투자자는 길을 보고 사야 낭패 보지 않는다.

토지 투자로 성공하기 위한 두 번째 요소는 토지 관련'법'에정통해야한다는것이다.

토지 투자는 안개 속을 걸어가는 것과 같다. 현재가치에투자하는것이아니라불확실한미래가치에투자하기때문이다. 그미래는무엇으로보장받는가. 바로"법"이다. 우리나라에선112개의벌률에서지정·운영하고있는298개용도지역·용도구역중건폐율, 용적률등구체적인토지이용규제가뒤따르는지역·지구가182개나된다.

모든 법률을 상세히 알 필요는 없지만, 최소한땅투자와직결된주요법률은알고있어야낭패를당하지않는다. 해당토지에어떤법률이적용되는지는파악해야한다는것이다. 알고있으면유익한 법률로는'국토의계획및이용에관한법', '농지법', '산지관리법', '군사시설보호법' 등이있다.

토지이용계획확인원을 열람해서 해당 토지에 개발제한구역, 군사시설보호구역, 상수원보호구역, 농업진흥지역, 보전산지, 문화재보호구역등각종제한및건축규제사항이해당되는지살펴봐야한다. 즉전용가능여부, 건축허가가능여부, 도시계획도로에편입되는지여부등을살펴봐야한다.

남양주시, 양평군, 광주시, 용인시, 여주군등팔당호주변은수질보전특별대책지역으로지정돼있어건축행위가엄격히제한된다. 특히특별대책지역1,2 권역가운데1권역내농림지역에서는공동주택, 휴양시설, 수련원, 위락시설, 공장, 음식점, 숙박시설등이들어서지못한다. 그러나2권역에서는입지제한이없다. (1권역은상수원수질에직접영향을미치는지역이고2권역은1권역의외곽지역으로수질에간접적인영향을미치는지역이다. )

녹지 중에서 개발이 허용되는 지역은 자연녹지뿐이고 농지 중에서는 비농업진흥지역뿐인데, 농업진흥지역도2005년에농지법이개정되면도시자본유입이비교적자유로워져서가격탄력성이좋아질것으로보인다. 임야는준보전산지가개발이자유로운편이다.

군사시설보호구역은 좀 더 세심한 주의가 필요하다. 관할지자체의허가를받았더라도군당국의동의없이는건축이불가능할수도있기때문이다.

토지 투자 성공으로 가는 세번째 요소는'물'과함께해야한다는것이다.

신행정수도 위헌 결정을 전후로 토지 투자 전선에 균열현상이 나타나고 있다. 수도권아파트와신행정수도예정지에서이탈한부동자금이새로운투자처로바닷가로섬으로연쇄이동하고있다.

특히 정부와 지방자치단체들이 경기 부양과 세수 확대, 지역경제활성화명목으로각종개발계획을하루가멀다하고경쟁적으로쏟아내고있어서해안과남해안일대는온통개발계획으로뒤덮일것같다.

주5일근무와웰빙바람으로레저시설에대한수요가급증하자물을바라보고물과함께할수있는지역의땅값이들썩거리고있다. 영상단지개발소문이무성한옹진군신도와시도, 모도는연일땅값이바뀌고있고, 정부와전라남도가해남반도와화원반도일대3,000만평에해양복합레져타운을건설한다는'J프로젝트'를발표하자이지역땅값역시급등하고있다.

물에 대한 투자도 시대에 따라, 경제여건에따라변하고있다. 초기에는주로계곡을선호해음식점등영업용시설이주류를이루었다. 이어강가로투자축이이동해별장과펜션부지로2000년대초반까지주가를날리다가2004년부터는바닷가와섬지역으로무게중심이이동하고있다.

선경지명이 필요하다.

토지에 투자할 때는 향후 가격 상승의 요인되는 세 가지 조건을 면밀히 조사해 보아야 한다.

첫째, 도로신·증설

둘째, 그린벨트해제, 군사시설보호구역해제등각종규제완화

셋째, 신도시건설등이다.

수도권2기, 3기신도시건설, 택지개발예정지구지정, 기업도시건설등으로투자축이확산되고있는데, 이때고려해야할점은개발지역주변토지를공략해야한다는것이다. 개발지역내토지는수용대상으로보상차익만기대할수있다. 반면주변토지의경우개발용도의다양성에따라높은투자수익을기대할수있다.

★토지투자요령-부가가치가 높은 임야를 고르는 방법★

임야의 활용도가 높다고 하지만, 그래도대지와비교하면개발및활용에제약이 많이 때문에 임야를 매입하기 전에산림전용 및 개발허가 여부, 토목공사시추가적으로설치해야하는시설 등을관할 행정기관을 통해 확인해야 한다.

또 추가시설이나 개발시 투자비용에 비해 어느 정도의 개발이익이 보장될 것인지에대한 사업성 판단도 필수적이다.

기본적으로 개발 제한이 많아 피해야 할 임야는 대표적으로6가지가있다.

첫째, 보전목적이강한보전임지

둘째, 분묘기지권이인정되는묘지가있는임야

셋째, 개발허가가어려운급경사인임야

넷째, 보존가치가있는나무등이있는임야

다섯째, 진입도로가없어서건축허가가어려운맹지

여섯째, 암반등이많고공사시재해발생이우려되는임야등이다.

하지만, 이중에서도헐값에사서단점을보완할경우투자비용보다땅값 상승분이 더 큰 경우도 있다.

도로와 접하지 않은 맹지는 도로 개설을 통해 가치를 높일 수 있고, 재해발생이 우려되는 임야는 재해방지 시설을 설치하면 된다.

그러나 애초에 토지 매입비와 공사비를 합한 금액이 개발 후 인근 시세와큰 차이가 없다면 개발이 가능하더라도 포기하는 것이 낫다.

취득 및 개발에 특별한 제한이 없다면 임야의 지리적 조건이나 토지의 상태, 향후 개발 전망을 점검해 봐야 한다.

특히 개발 업종이 있는 경우 대상 임야의 산림 상태나 이용 현황, 조경으로서의 활용가치, 임야의주변환경이나입지적조건이개발목적에부합하는지 등을 꼼꼼하게 살펴야 한다.

경사가 완만하고 조망권이 좋은 땅이나 산꼭대기 분지형 지형을 찾는다.

전원주택지나 개발 적지를 찾게 될 때 가장 먼저 떠올리는 것은 배산임수형 땅이다.

뒤로는 병풍처럼 산이 둘러싸여 있고, 앞으로강이나호수가있으며, 남향을 바라보고 있는 입지의 땅을 예부터 최고로 쳤다.

특히 임야는 강을 바라보고 있지 않더라도 주변에 계곡이나 개울을 끼고 있으면그 가치가 더 높아진다.

그러나 산 좋고 물 좋은 곳이 그리 많지 않다.

또 무조건 강이나 호수가 가깝다고 좋은 것만도 아니다.

강이나 호수, 계곡가까이에건물이있으면장마나홍수때물이넘칠위험이있다.

더욱이 강이나 호수에서 너무 가까우면 습기가 많고 안개가 자주 끼어 주거리로서적합하지 않다. 그저앞이탁트이고강이나호수를멀리서바라보기에좋을정도의 조망권을 가진 위치면 적합하다.

산이나 절벽 바로 아래 집을 지을 경우에는 산사태의 위험은 없는지, 또 계곡을 끼고 집을 지을 경우에는 여름 장마철에 계곡물이 많이 불어서넘칠 위험은 없는 지 등 만일의 위험도 점검해야 한다.

요즘은 자연환경이나 풍치를 중요하게 생각하기 때문에 평지보다는오히려 지대가 높고, 경사진땅을선호하기도한다.

최근에 개발하는 전원주택지를 보면 임야의 지형과 지세를 그대로 살리고, 주변 숲을 최대한 활용하여 자연스럽게 단지를 조성하는 경우도 많다.

그러나 경사가 너무 급격한 땅은 개발허가를 받기도 어려울 뿐더러토목공사비도 많이 들기 때문에 사전에 꼼꼼하게 투자비를 계산해 봐야 한다.

반대로 주변 지역보다 지대가 낮거나 패인 분지는 토목공사비용은 많지만, 지대가 높은 곳에 새 둥지를 아늑하게 형성된 분지는 오히려 장점이 된다.

산꼭대기까지 도로를 내는 데 드는 비용을 감안해서 사업성만 보장된다면오히려 산꼭대기 분지가 천혜의 전원주택지나 휴양지가 될 수 있다.

자갈과 암반이 적은 토질로 배수가 잘 되는 남동향 땅을 선택한다.

임야를 개발하는 경우에 토질도 상당히 중요한 기준이 된다.

돌이나 자갈이 많이 섞인 땅이나 암반이 나올 우려가 있는 곳도 공사비가 많이 들어가는 데다 개발이 쉽지 않다.

대체로 자갈이 많고 토질이 먼저처럼 푸석푸석한 땅들이 그런 경우가 많다.

반면 자갈은 없으나 너무 검붉은 땅은 차질고 단단해 공사하는 데 애를 먹는다.

또 당 밑으로 물이 흐르는 경우도 있다.

산인데도 비가 조금만 오면 땅에 흥건히 물이 고이고, 장마철에는도랑이패이기도한다. 이런땅은배수에문제가있을수있으므로주의해야한다.

동절기가 긴 강원도나 경기도 북쪽에 위치한 임야는 기후조건도 매우 중요하다.

강설량이 많고 평균일조량이 부족하며 겨울이 긴 곳은 아무래도 임야를 개발해서

다양한 용도로 활용하는 데 있어 제약이 많다.

이런 임야를 개발할 때는 인근에 스키장 등의 겨울 스포츠시설이 설치된 레저,

위락시설이 가까운 곳을 선택한다.

또 고도가 높은 곳에 위치한 땅은 남향, 동향, 남동향건물을지울수있다.

겨울이 길고 춥기 때문에 눈이 많이 오거나 기온이 많이 떨어지면 진입도로 등에

눈이 쌓이거나 얼어서 쉽게 녹지 않는 경우도 많다.

늘 햇볕을 잘 받을 수 있는 남동향이라면 겨울이 길고 추운 입지적 단점을

조금이라도 극복할 수 있다.

도로 진입이 수월하고 생활편의시설과의 거리가 가까운 곳을 고른다.

대지든 농지든 임야든, 개발가능한토지는교통망과진입도로조건이

투자가치를 판단하는 데 있어서 아주 중요하다.

전원주택으로 개발하든 휴양 및 관광단지로 개발하든 도로망이 잘 정비되어 있고

도로 접근성이 좋다면 무엇으로 개발하든 부가가치가 크다.

주로 고속도로 톨게이트나 국도로 진입하기 수월하고,

인근지역과 연결되는 도로망이 잘 발달된 곳이 교통 체증시

차량 분산의 역할을 톡톡히 하기 때문에 유리하다.

고속도로IC나국도와바로인접하지않더라도대상부지까지진입하는데

도로 여건상 어려움이 없고 고속도로나 국도까지의 거리가 너무 멀지 않다면 문제가 없다.

전원주택지나 사람들이 많이 이용하는 위락시설은 진입도로뿐만 아니라

대중 교통망과의 연계성도 중요하다.

자가용 이용이 어려울 때 철도나 고속버스를 이용할 수 있으면 더없이 좋고,

가까운 관광지나 시내를 왕래할 수 있는 대중버스 노선 등이 잘 갖추어져 있다면

그만큼 부지의 매력은 커진다.

임야는 쾌적한 자연환경이 가장 중요한 경쟁력이므로 환경에 저해가 되는 공장,

위험물질을 제조하는 공장, 소음과악취를발산하는공장, 대규모공원묘지가근접한땅등은요주의대상이다.

특히 주변에 축산농가가 있거나 화학약품의 공장 등이 있다면

계절에 따라 바람을 타고 냄새가 실려 올 우려는 없는 지도 세심하게 살펴야 한다.

저지대에 위치한 전원주택은 위쪽에 축사나 농장등이 있을 경우 냄새뿐만 아니라

오염물질이 땅속에 스며들기 때문에 우물을 파더라도 깊이 파지 않으면

오염된 물을 마실 수 있다.

장기체류형 시설이나 전원주택 단지는 읍내에서 생필품을 조달하기 쉽고,

자동차로20분이내거리에대형쇼핑시설등을이용할수있다면금상첨화다.

의료시설은 가까울수록 좋다.

갑작스런 돌발사태가 생기거나 위험한 일이 생겼을 때 의료시설을 바로

이용할 수 있는 위치여야 한다.

부지는 정사각형이나 직사각형, 도로와접한면이넓은땅이활용도높다.

토지 활용도가 가장 높고, 집짓기좋은땅의모양은정사각형이다.

그러나 근린생활시설 등을 고려할 때는 꼭 정사각형이 아니라 대지에 접한 면이 넓은 직사각형 부지도 좋다.

가장 중요한 것은 토지의 폭이다.

직사각형 부지의 경우 건물폭이 보통8~10M정도는확보되어야하므로

부지가 길쭉하다면 건축에 적당한 폭이 나오는 지 확인해야 한다.

부정형이라도 단점이 아니다.

보통 부정형의 토지는 활용도가 낮기 때문에 땅값이 싸지만,

임야는 개발 업종에 따라 주변 지형과 지세를 잘 활용할 수 있다.

특히 큰 나무나 울창한 숲을 자연조경으로 활용해 단지 조성비용을 줄 일 수도 있다.

도로 폭도 필수 점검사항이다.

건축법상 부지가 최소한5M이상의도로와접해야하고,

도로에 접한 대지의 길이는2M이상이어야한다.

또한 연면적이600평이상인경우에는6M이상의도로에접해야하고,

도로에 접한 대지의 길이는6M이상이거나4M이상2곳에접해건축허가를받을수있다.

임야는 대체로 마을에 접해 있어도 진입도로나 도로 조건이 건축하기에

적합하지 않은 곳이 많기 때문에 도로 여건을 꼭 살펴야 한다.

만약 도로 여건이 여의치 않으면 진입도로 개설이나 도로 확장 등에 필요한

토지의 손실과 공사비용 등을 감안해서 매입금액의 경제성을 따져봐야 한다.

숲이 울창하고 보존가치가 높은 임야는 피하는 것이 좋다.

용도상 이용 개발이 어렵거나 규제가 있는 지를 사전에 검토한다.

이를 위해 토지이용계획확인원이나 임야도 등의 공부를 떼서 용도지역과 지목, 면적, 토지모양등을확인한다.

현장답사도 필수다.

임야나 지방 토지는 공부상 기재된 용도와 이용현황이 다른 경우가 있다.

반드시 현장실사를 통해 토지 면적, 경계선, 이용실태등을조사해야한다.

산림전용이 가능한 지역일지라도 임상이 좋거나 입목본수도가50%이상으로숲이울창하거나경사가심한경우에는산림전용허가를얻기가매우어렵다.

특히 팔당상수원수질보전 특별대책 제1권역과제2권역에포함되는

양평, 광주용인, 남양주, 여주, 가평, 이천지역등은사전에관할행정기관을방문해서취득제한이나개발규제내용을알아보고, 허가여부를확실히해둘필요가있다.

인근주민들과 행정기관이 지역개발에 호의적인 곳이 유리하다.

개발은 땅만 사는 게 아니라, 그지역에뿌리를내리고살거나지역을기반으로

사업을 한다는 것을 의미한다.

그지역에 거주하는 사람들과의 융화는 사업성공의 중요한 조건이다.

특히 전원주택지의 경우에는 지역주민들과의 교류가 상당히 중요한 요소이다.

보수적이고 폐쇠적인 씨족 중심의 마을이나 외지인에게 배타적인 성향을 가진 주민들이 사는 곳은 개발에 항상 민원이 따른다.

사전에 충분히 주민들과의 접촉을 통해 친분을 쌓아두고협조를 받을 수 있는

분위기를 조성하는 것이 무엇보다도 중요하다.

행정기관의 태도도 중요하다.

똑같은 사업이라도 지역개발에 대한 행정기관의 자세에 따라 사업추진이 쉽기도 하고, 어려워지기도한다.

사전에 담당부서나 공무원 등을 접촉하여 협조를 받을 수 있도록 사업에 대한

설명을 충분히해두는 것이 필요하다.

교통여건이 좋아지고, 관광자원이풍부한지역을선택한다.

개발은 홀로서기가 안된다.

대상 부지의 입지여건은 물론, 주변지역이계속개발되고있거나

장래에 대규모 관광단지나 택지개발 등이 예정되어 있다면 금상첨화이다.

이런 지역은 가만히 앉아 있어도 도로가 신설, 확장되고교통여건이좋아지는것은물론, 유동인구와배우수요층이늘어나게되므로어떤사업을하던지투자가치가있다.

또 요즘은 지방자치 단체별로 마을의 역사와 문화를 관광상품으로 적극 개발하고 있고, 마을을하나의문화적개념으로테마파크로서부각시키려는경향이있다.

이렇게 인근에 연계되는 관광, 휴양시설이나외지인을끌어들일수있는

그 지방 고유의 관광상품이나 이벤트가 있는 곳이라면 개발의 효과도 더욱 커진다

★토지투자요령- 토지이용계획확인원에 따른 토지투자요령★

§토지이용계획확인원으로보는투자법

 2- 2개 이상의 용도지역, 지구, 구역에 걸치는 토지 토지이용계획확인서로 보는 투자방법으로 이번 3호에서는 둘 이상의 용도지역, 용도지구, 용도구역에 걸치는 토지에 대한 적용기준을 살펴보도록 하겠습니다.

전국의 모든 토지는 시, 군 단위로 원칙적으로 하나의 용도지역으로 지정되며, 하나의 토지에 대하여 2 이상의 용도지역이 중복지정 될 수 없습니다.

다만, 용도지역의 지정이 없는 토지도 있을 수 있는데 이를 용도미지정 토지라하며, 하나의 토지에 대하여 용도지역과 용도지구 또는 용도지역과 용도구역 상호간에는 서로 중복지정 될 수 있습니다.

용도지구제에서는 어떤 토지는 어느 하나의 지구로 지정될 수 있고 아무런 지구도 지정되지 않을 수도 있으며 2개 이상의 용도지구로 중복지정 될 수도 있습니다.

또한 어느 용도지구는 어느 특정 용도지역 또는 용도구역에만 지정될 수 있는 것은 아니지만 취락지구는 녹지지역, 관리지역, 농림지역, 자연환경보전지역 또는 개발제한구역에서만 지정될 수 있습니다.

경관지구, 미관지구, 고도지구, 방재지구, 보존지구, 시설보호지구, 취락지구, 개발진흥지구, 특정용도제한지구, 아파트지구, 기타지구와 시, 도의 도시계획조례에 의해 용도지구의 명칭 및 지정목적과 건축 그 밖의 행위의 금지 및 제한에 관한 사항 등을 정하여 열거한 용도지구외에 용도지구를 지정할 수 있는데, 이러한 용도지구는 1필지에 복수로 지정이 가능합니다.

용도구역은 어떤 토지는 다시 하나의 용도구역으로 지정될 수 있고, 아무런 구역으로도 지정되지 않을 수도 있으나 2개이상의 구역으로 중복지정 될 수는 없습니다.

개발제한구역, 시가화조정구역, 수산자원보호구역, 지구단위계획구역 등은 중복지정이 될 수 없습니다.

예를 들면 어느 1필지의 토지가 관리지역으로 지정되어 있으면서 경관지구, 미관지구, 방화지구로 중복지정되어 있고, 시가화조정구역으로 지정될 수도 있다는 것입니다.

이렇듯 1필지의 토지에 대해 용도지역과 용도지구, 용도구역은 중복지정이 가능한데, 중복지정에따라1필지의토지에2 이상의용도지역, 용도지구, 용도구역에관한규정은국토의계획및이용에관한법률제84조에별도로규정하고있습니다.

1필지의토지가2이상의용도지역, 용도지구또는용도구역에걸치는경우그 토지 중 용도지역, 용도지구, 또는용도구역에있는부분의규모가330㎡이하인 토지부분에 대하여는 그1필지는 토지 중 가장 넓은 면적이 속하는 용도지역, 용도지구 또는 용도구역에 대한 규정을 적용합니다.

예를 들면1,000㎡ 의 토지에 관리지역과 농림지역이 중복지정 되어있는데(원칙적으로는허용되지않아야하지만현실적으로존재함) 관리지역이700㎡이고농림지역이300㎡일 경우 이 토지의 일부분인 농림지역도 관리지역으로규정한다는 것입니다.

건축물이 미관지구 또는 고도지구에 걸쳐 있는 경우에는 그 건축물 및 토지의 전부에 대하여 미관지구 또는 고도지구안의 건축물 및 토지에 관한 규정을 적용한다고 규정되어 있습니다.

즉, 면적제한에따른예외규정이없고, 두개의용도지구에대한규정을적용한다는개념입니다.

용도지구에 대한 규정은 시, 군도시계획조례에있으니용도지구로지정되어 있을 경우 반드시 지자체 도시계획조례를 참조해야 합니다.

또한 용도지구는 토지이용계획확인서에 기재되지 않을 수도 있으니도시계획과 등 관련부서에 확인해야 합니다.

하나의 건축물이 방화지구와 그 밖의 용도지역, 용도지구또는용도구역에걸쳐있는경우에는그전부에대하여방화지구안의건축물에관한규정을적용하게됩니다.

다만, 그건축물이방화지구와그밖의용도지역, 용도지구또는용도구역의경계가 [ 건축법] 에의한방화벽으로구획되는경우그밖의용도지역, 용도지구또는용도구역에있는부분에대하여는그러하지아니합니다.

1필지의토지가녹지지역과그밖의용도지역, 용도지구또는용도구역에걸쳐있는경우에는각각의용도지역, 용도지구또는용도구역의건축물및토지에관한규정을적용합니다. 다만, 녹지지역의건축물이미관지구, 고도지구에걸쳐있는경우에는미관지구, 고도지구안의건축물및토지에관한규정을적용하고,

방화지구에 걸쳐 있는 경우에는 방화지구안의 건축물에 관한 규정에 의하게 됩니다.

용도지역은 도시관리계획에 의해 변경되기 때문에 개인이 바꾼다는 것은 사실상 불가능합니다.

하지만 위의 규정을 이용하게 되면 많은 부분은 아니지만 용도지역을 바꿀 수 있는기회가 될 수 있으며, 이럴경우토지이용용도를높이는계기가될수도있을것입니다.

예를 들면, 1필지의토지에상업지역과주거지역이혼재되어있을경우상업지역 면적이3,000㎡이고, 주거지역이600㎡라고 가정했을 때, 상업지역과 주거지역을 양분하여 상업지역1,500㎡, 주거지역300㎡로 각각 분필하면 주거지역도 상업지역으로 이용할 수 있어 주거지역600㎡의 지가를 올릴 수 있을 것입니다.

미관지구와 고도지구, 방화지구가지정되어있을경우에는용도지역에대한건축물의용도, 건폐율, 용적률, 층수제한이강화되게됩니다.

용도지구가 중복지정 되어 있다면 거기에 따른 각종 제한이 더욱더 가해질 것입니다.

따라서 토지투자시 위와 같이1개의필지에대해2개의용도지역, 용도지구, 용도구역이지정되었다면반드시규정을이해해착오없이투자에임하시길바랍니다

▒ 토지 투자의 몇가지 원칙

2004년 초 쯤인가 화성시에 있는 지인의 땅을 살펴본 적이 있다. 관리지역(이전의 준농림지)내이라 개발이 가능한 이 땅은 미개발지에 속했지만 땅값이 무려 500만 원까지 올라 있었다. 토지를 소유한 지 20여년 동안 땅값이 크게 올라 높은 수익을 얻은 탓에 필자의 지인은 기쁜 속내를 감추지 못했다.

90년대 초만도 평당 7~8천 원에 불과한 땅값이 10여년 동안 700배가 올라, 투자 수익률은 주식시장의 폭등세를 연상케 했다. 하지만 그 지인은 기뻐하는 것도 잠시, 그동안 많은 우여곡절을 겪었다고 털어놨다. IMF사태에는 헐값에도 팔기가 어려웠고, 그나마 높은 수익도 최근의 상승세에 힘입어 얻게 됐다는 등 지금까지 오기까지 맘고생이 결코 적지 않았다고 말했다.

최근 부동산 시장이 약세에도 토지만 높은 관심을 끌고 있지만, 여기서보듯토지는성공하기까지넘어야할난관이적지않다. 왜냐하면토지투자는법적제약이나권리관계뿐만아니라개발전망등다양한변수와위험요인이존재하기때문이다. 이런다양한요인들을잘살펴보지않으면토지투자는성공할수없다. 

이러한 요인들 가운데 법률적, 권리적측면을제외하고투자에필요한몇가지기본사항을살펴보자.

우선 토지 투자에 성공하려면 가급적 가격이 상대적으로 낮은 미개발지역을 찾는 것이 유리하다.

물론 뚜렷한 개발호재가 있거나, 개발이진행되면서토지수요를뒷받침할인구유입이이뤄지는지역이어야하는점은물론이다. 하지만가격수준을파악하는것도투자수익률을좌우하는매우중요한변수가되고있다. 토지를투자할때는가능한한땅값이낮은토지를노리는것이유리하다.

그 이유는 땅값이 호재 등으로 상승세를 탈 때 가격이 낮으면 쉽게 오르고 상승폭도 크지만 가격이 높을수록 그 상승폭이 더뎌지기 때문이다. 실제로평당4~5만원대인땅값은평당10만원정도로쉽게올라가지만평당2~3백만원대는4~5백만원까지오르긴쉽지않다. 앞의경우는가격비율을따질때는두배정도로올라있지만, 후자의경우는그렇지못하다. 가격이낮을수록오르는폭이크지않아도가격비율로봐선두배이상오를수있어높은수익률을달성할수있다.

또한 땅값이 쌀수록 투자금액도 적어 리스크가 낮을 뿐 아니라, 같은투자금으로땅값이비싼곳보다더욱넓은땅을살수있다. 예를들어투자금액은1억원인투자자가평당10만원의토지를구입한다면1,000평을구입할수있다. 가격도낮은만큼10만원이오르면땅값은바로20만원이되면서투자수익은1억원으로수익률은100%에달하게된다. 반대로평당땅값이100만원이라면투자가능면적은100평으로줄어드는데다가격이평당20만원오르더라도전체수익은2,000만원, 수익률은20%에불과하다.

실제로 토지시장은 가격이 낮을수록 상승률은 높게 나타나는데다 상승탄력을 받으면 큰 폭으로 오르는 경향이 있다. 결국토지는미리개발호재가있는미개발지를잘선별해초기에투자하는것이중요하다. 그러나반대로토지가격이큰폭으로올라있는곳은추가상승여력이있더라도가격이쌀때에비해높은수익을기대하기어렵다. 또한투기를우려해정부가투기지역지정이나토지거래허가제와같은각종규제책을시행해매입이쉽지않은것은물론팔기도여의치않은상황이될수있다.

두 번째로 토지가격을 견인할 개발호재는 실현가능성이 있는 것을 잘 선별해야 한다.

최근 지방자치제가 되면서 지방자치단체별로 연이은 지역개발계획을 내놓고 있다. 이로인해전국에호재가없는지역이없다고할정도이다. 이와같은개발호재는토지가격과투자흐름을견인하는중요한요인이된다. 그러나반대로호재를틈타호가만올리고, 기획부동산같은부도덕한일부중개업자들이이를편승하는문제가생기기도한다.

개발계획은 그만큼 투자성공을 좌우하는 요인이 되기 때문이다. 하지만개발계획도막대한예산이필요한데도계획추진을확실하게뒷받침해줄특정재원없이, 민자유치를기반으로한개발계획이많아주의가필요하다. 민자유치를기반으로한개발계획들은사실상실현이불가능하고, 추진이된다고해도상당한기간이걸려장미빛환상만심어줄수있다. 이런내용을파악하지않은채개발호재만보고서가격상승에대한헛된기대감으로토지투자에나선다면부정적인결과를가져올것은분명하다. 그러므로대형개발호재라해도재원등을고려해충분히실현가능성을살핀다음선별적으로지역을선정해투자에나서는것이필요하다.

셋째, 현장조사는꾸준히충실하게그리고가능한한많이해야한다.

토지 투자는 일단 질러놓고 본다는‘어리석은’ 부동산투자론과는거리가멀다. 수익이높을수록많은노력이필요한현명한일반론과딱맞아떨어진다. 준비덜된과감한토지투자는곧바로실패할확률이매우높다. 토지가운데동일한토지는지상에단하나도없다. 위치에따른가치는물론법적제약도큰차이를보이는데다, 활용가능성등내재가치도 다 다르다. 그러므로현장조사는어떤경우라도반드시여러번에걸쳐해야한다.

여기에는 각종 시장 흐름에 대한 조사를 포함하고 있으며, 호재에따른미래상황에대한냉철한상상력도필요하다. 전문가일수록투자수익에대한막연한환상은버리고가급적객관적인내용을최대한수집해향후가치를냉정하게살펴야한다. 특히중요한것은불확실성에따른리스크인데, 리스크는자신의능력내에서충분히관리가가능해야하는것은어떤투자처에서도적용되는원칙이다.

토지투자의 리스크도 마찬가지여서, 충분한조사를거쳐리스크를피할수있다는확신이들어야만투자를고려해볼수있다. 예를들어그린벨트해제가능성과같은변수들은중개업소의얘기만듣다간매우위험할수있다. 이런불확실한변수를명확히하려면해당행정관청을방문해의견을듣고, 현장답사를통해현황을파악해야한다. 그리고다시향후개발방향을예측하는등면밀한조사를통해구체적인해제가능성등을타진해봐야한다.

결국 꾸준한 현장조사를 통해 불확실한 여러 긍정요인이나 위험요인을 정확히 판단한 후, 충분히대응할수있다는확신이들때까지반복적으로현장조사에임해야한다. 현장조사없이중개업소나전문가만전적으로신뢰하는것은투자실패로이어질가능성이매우높다. 전문가는투자를위한자신의판단에대한자문을얻거나, 자신의충분한조사를거쳐판단된자신의의견을최종적으로검증하는차원에서만활용하는것이바람직할것이다.

넷째, 토지는가능한한장기투자목적으로투자에임해야한다.

최근 부동산 시장은 단기양도에 대한 양도세율이 대폭 강화돼 치고빠지기식 단기투자는 큰 수익을 얻지 못한다. 그리고그러한투자를원하는대부분의경우는높은수익을얻는경우도거의없다. 이런점에서보면양도세를줄일수있고, 시세차익도큰폭으로나도록투자기간은최소2년이상으로보돼, 4~5년이상장기투자를충분히고려하는것이좋다. 물론구입전에투자기간을중장기로미리설정해놓고여기에맞춰투자금액이나, 현금흐름을잘판단해놓는것이중요하다. 토지는시장흐름에따른매수세나가격격차가크게나기때문에중장기적으로개발전망이좋은곳으로투자해야한다.

앞서 말하듯 현장조사 등 기초조사를 충분히 한 다음 장기투자로 접근하는 것이 수익률을 높일 수 있다. 이러한측면에서보면토지는한번에많은돈이투자대상에묶이기때문에투자금을한번에몰빵한다거나, 대출을받아투자하는것은절대로금해야한다. 돌발변수가생길때투자자금이묶이거나가격이하락해손실을본다면, 몰빵투자나대출을통한투자는의외의손실이생길경우맞닥뜨리게될어려움이예상을넘어심각해질수있기때문이다. 그러므로토지는중장기라는투자특성상반드시여유자금으로해야한다.

★★★▒ 고수들의 땅투자 기법모음

3) 급매물 잡기

시세보다 싼 급매물을 잡아 수익을 올리는 방법이다.

남양주에 주로 투자하는H씨는항상땅을거래할때 복비를 두배로 준다. 이렇게해두면중개업소는급매물이나오면최우선적으로그에게가져다준다.

그는 급매 연락이 오면 일단 산다고 이야기한다. 왜일까. 전화상으로흥정을시도하면그물건은다른사람에게넘어갈수밖에없다.

말그대로 급매는 시세보다 산 물건이다. 살사람은줄을섰다. 깎으려는사람에게넘어오진않는다. 중개업소는매수의지가약하다고생각해즉각다른매수인을물색한다. H씨는일단만나고나서흥정을통해가격을깎는다. 만나기전매도인의약점을최대한파악해둔다. 사업이망해서급매로내놓는건지,은행빚에몰려서내놓는건지알아둔다. 약점을이용해최대한가격을후려친다. 이런전략을구사하기위해선 넉넉한 실탄과 중개업소 인맥이 필수다.

4) 발품 팔기

열심히 발품을 팔아 좋은 땅을 찾는 방법이다.

발품을 팔다보면 저평가된 땅을 발견할 수있다.

매도인이 땅의 가치를 제대로 몰라서 싸게 내놓든,빨리팔기위해서싸게내놓든시세보다싼땅을고른다.

C씨는 특정지역을 공략할 때 그지역에 나온 모든 땅을 다 둘러본다. 수백 필지를 검토한뒤 그중에서 2-3개를 고른다. 그지역의 모든 매물을 검토해서 가장 저평가된 것 2-3개를 선택한다. 그는 땅을 보기 위해 1달에 2만킬로미터씩 뛴다. 저평가된 땅을 계약한뒤 바로 다른 부동산에 내놔 두배가격을 받은 적도 수두룩하다.

5) 맹지에 길만들기

진입로가 없는 땅은 가격이 싸다.

이런 땅에 길을 내면 가격은 순식간에 몇배씩 오른다.

O씨는 진입로 부지를 살 자신이 있다고 판단되면 맹지를 산다. 길을 낸뒤 바로 몇배씩 높은 값에 판다. 땅값 두배 올리는 것은 일도 아니라는 게 그의 지론이다. 길만드는 노하우는 의외로 간단하다. 혼자서 다 먹으려 하지 않는다는 것이다. 진입로 부지를 가진 지주에게도 엄청난 수익을 보장해준다. 때로는 시세의 몇배에 땅을 사기도 한다. 그래도 수익은 막대하다.

맹지의 크기가 크면 클 수록, 진입로부지가작으면작을수록수익은커진다.

6) 개발하기

농지나 임야를 공장부지 상가 등으로 개발해서 부가가치를 높인뒤 파는 방법이다. 농지전용형질변경을통해땅을개발해서실수요자를찾아파는방식이다.

특히 허가가 까다로운 보전산지를 개발하는 사람은 대박을 맞는다.

보전산지는 워낙 가격이 싸기 때문이다. 이는용도에적합한땅을보는눈, 인허가,토목공사등에모두능해야가능한방식이다.

7) 덩치 큰 땅 쪼개 팔기

덩치가 큰 땅은 덩치가 작은 땅보다 평당가격이 싸다.

덩치가 큰 땅을 잡은뒤 잘게 쪼개주변 개미들에게 넘기면 엄청난 이익이 보장된다. 예를들어평당1만평짜리가평당1만원,1천평짜리가평당2만원이라고치자. 1만평짜리를평당1만원에잡아잡아10개로쪼갠뒤평당2만원에주변개미들에게판다고해보자. 바로1백% 수익을거둘수있다. 이방법이발전한것이바로기획부동산이다.

▒ 공직자 재산 공개에서 확인된 고위 공직자들의  不動産투자 비법 따라하기

1. 땅에 돈을 묻어 두고 오래 기다려라

2. 땅을 팔았으면 곧 다른 땅에  再투자하라

3. 토지 수용 대상의 땅에 투자하라

4. 땅을 요리해서 되팔라

○ 땅에 돈을 묻어 두고 오래 기다려라

부동산 투자에서 가장 쉽고도 어려운 방법이 땅에 돈을 묻어 놓고 오래 기다리는 것이다.

지난해 회사에서 명예 퇴직한 김영지(가명·52)씨는7년전에충북영동의야산3만평을1억5000만원에매입했다가3년후3억원을받고되팔았다. 3만평이라고는해도실제로가서보니높이솟아오른산봉우리, 골짜기들이있어실제형질변경하여가용할수있는면적은산의아랫도리에면한고작5000여평에불과했다. 게다가산으로들어갈수있는길도나있지않은盲地(맹지: 도로와연결이안돼있는쓸모없는땅)나다름없어찜찜했다. 이따금한조각구름만이산봉우리에내려와쉬고갈따름이었다. 金씨는3년만에그땅을되팔고말았다.

그랬는데 요즘 뒤늦게 후회막급이다. 그들에게굴러들어온일생일대의행운을걷어찬꼴이되어버렸기때문이다. 행정복합도시가공주·연기에들어서게되면그산은그영향으로열배도넘게오를터였고, 현재다섯배나오른상태다. 金씨의경우처럼대부분의사람들은땅을매입해놓았다가금방되팔고만다. 그래서부자가되지못한다. 「이랬더라면좋았을것을」하는식의가정법은부동산투자에서통하지않는다.

○ 고위관료의 부동산 투자 모범사례

이에 반해 이번에 공개된 한 고위 경제 관료의 땅 투자는 부동산 투자의  大원칙을 지킨 모범 사례다.

그럴 것이1979년에땅을매입하고나서23년후에나팔았으니말이다. 땅을사놓고20년, 30년씩가지고있는사람은열명중한명도되지않는다. 중간에땅값이올랐다는소식이들리면귀가얇아서이익을조금보고는그만팔아치우고만다.

이 고위 경제 관료는 경기도 광주시 초월면의 야산2만3000여평을1979년에매입했다가2004년2월에되팔았다. 정확히얼마의투자수익이있었는지자료만보고는알수없지만재산변동관계를보면얼추짐작할수있을것같다. 즉, 1998년에신고된재산은25억여원이었는데신고가액으로2004년에91억여원으로늘어났으며, 이가운데대부분이부동산을샀다가판차익이재산증식의主요인으로보인다. 엄청난투자수익을실현한셈이다.

60억원 정도의 차익이 발생하지 않았을까 짐작된다. 모르면 몰라도 20년이 넘게 보유했다면 일반적인 예를 견주어볼 때 그동안 적어도 20여 배의 땅값 상승이 있었을 것으로 보인다. 만일 이 땅을 팔지 않고 계속 보유하고 있었다면, 땅값은 앞으로도 더 오를 것임이 분명했다. 어쨌든 성공적인 부동산 투자를 한 경우다. 이 비슷한 사례는 다른 공직자의 경우에서도 목격된다. 땅은 오래 보유할수록 큰 이익을 실현할 수 있다.

○ 땅을 팔았으면 곧 다른 땅에  再투자하라

이번 고위공직자 재산공개에서 발견된 비슷한 사례가 있다.

헌법재판소의 한 재판관은 경기도 성남시 분당일대 토지를6억2400만원에팔고1억7500만원을보태용인시고기동땅을새로매입한것으로나타났다.  이분은분당땅을매각해서도상당한차익을보았을것으로짐작된다. 이땅판돈에돈을더보태「뜨거운땅」판교인근의요지에再투자를했으니성공적인투자다. 판교에아파트가들어서고그일대가신도시로서구색을갖추게되면용인시고기동땅값은몇배가뛰게될지짐작하기어렵다.

판교는 아파트 분양을 당초 일정에서 멀찌감치 올해11월로연기할정도로국민적관심이뜨거운곳이다. 판교는서울인근의최고주거지로서분당, 강남권의새로운中核(중핵)이될것으로꼽히고있는지역이기때문이다.  판교아파트는분양후머지않아평당2000만원선이상을호가할것으로예상된다. 이같은「판교熱病(열병)」은판교인근의지역들, 즉석운동·대장동·금토동·하산운동·고기동등의땅이나아파트에서뜨거운열기를내뿜게하고있다.

부동산 전문가들은 수도권 최후의 부동산 투자처로 판교와 그 인근 지역을 꼽고 있다.

판교는 朴正熙(박정희) 대통령이서울권의남방한계선의녹지대로선정, 개발을못하게금을그어둔땅이다. 구릉지와야산, 들판이그야말로자연상태그대로오랫동안반딧불이주인으로살던곳이다. 이땅에층수가낮은중대형아파트, 소형임대아파트를지어분양하게되면수도권유일의실버타운을겸한천혜의전원형아파트가될전망이다.

때문에 판교 일대의 땅은 「로또 땅」으로 불릴 정도로 부동산 투자의 최대 승부처로 인식되고 있다.

「향후50년내에다시는이만한부동산투자처가없다」는식의말도나오고있다. 이름만대면알만한고위공직자, 재계인사, 법조인, 학계등한다하는많은인사들이판교인근의전원주택지를일찌감치선점했다. 

최근 판교 땅을 건축업자에게서 대가성으로 싸게 분양받았느니 해서 위법여부를 법원에서 가리게 된 한 체육계 고위 인사의 예에서 보듯이 판교는 모든 사람들의 「엘도라도」다.땅을팔았으면곧바로유망한땅에再투자하라. 이것이부자되는방법이다.

○ 터져나오는 정부의 개발 계획을 주목하라

땅에 투자하려면 무작정 매입할 것이 아니라 최소한 어느 정도의 개발정보를 귀동냥해서 그 땅의 미래를 그려 보아야 한다.

사람에게도 미래가 있듯이 땅에도 미래가 있다. 땅의미래는대단해서사람의미래를바꾸어줄수도있다. 땅이소재한지자체에가서들여다보면그땅과관련한개발정보가나와있다.

▶ 판교 일대의 땅은 '로또 땅' 으로 불릴 정도로 부동산 투자의 최대 승부처로 인식되고 있다. 적지 않은 고위 공직자, 재계인사들이 이미 이 지역의 전원주택을 선점하는 발빠른 행보를 끝마쳤다.

심지어는30년후에그땅이도로가될것인지, 택지가될것인지도나와있다. 그러나이런장기계획은변경되는경우가적지않다. 예전엔「토지이용계획확인원」같은것을떼어보면땅의장래운명이소상히나와있고, 대체로그대로진행되었다. 그러나국토균형발전과개발의욕이넘쳐나는참여정부아래서는그계획이변경될가능성이얼마든지있다고보아야한다.

누가 공주·연기에행정복합도시가들어설줄알았겠는가?

누가 목포 인근의 서남해안에 「J프로젝트」가입안되어커다란관광레저신도시가들어설줄알았겠는가?

누가 송도에IT 허브도시가들어설줄알았겠는가?

지금은 그런 桑田碧海(상전벽해)式개발이그어느때보다활발하게이루어지고있기때문에매입하려고하는땅이무슨프로젝트로어떻게개발될것인지를헤아려보아야한다.

고위공직자의 재산변동 상황을 보면 토지 수용으로 목돈을 거머쥔 경우도 심심치 않게 발견된다.

땅을 샀는데 그 땅이 개발계획권에 들어가 지자체나 국가의 토지 수용 대상이 되어 큰돈을 거머쥔 경우다. 건설교통부의한고위관료는서울송파구장지동의710평땅이18억2138만원에택지로수용되면서11억1331만여원이나재산이증가한것으로나타났다. 이전에6억3122만원으로신고했던땅이었다. 이런경우는땅을매입할때에는택지가아니었으나도시가확장되어개발계획개념안으로들어간경우일가능성도있고, 아니면매입시택지였더라도개발개념이공표된때가아니었을가능성도있다.

○ 토지수용을 先見한 공직자들

이처럼 매입한 땅이 토지 수용 대상이 되어 「대박」을 터뜨린 사례는 더 발견된다. 재산공개내역을보면모公기업의사장·이사장, 정부의모본부대사등의경우가이런경우에속한다. 

만일 자신이 사려는 땅이 가까운 시일 내에 개발개념에 들어가 토지 수용 대상이 될 것이라는 정보를 미리 알 수 있다면 집을 팔아서라도 그 땅에 투자할 것이다. 그러나이런고급정보는쉽게알수없는일이다.

정권이 바뀌고, 지자체의장이바뀌었을때나타나는갑작스런부동산정책때문에생겨난경우가많기때문이다.

흔히 개발정보를 미리 알아 그 지역의 땅을 싼 값에 사 놓았다가 개발정책이 발표되면 비싼 값으로 되팔거나 수용대상이 되는 「알박기형 투자」를 생각하는 사람들이 있으나 지금은 거의 불가능하다. 개발정책은대부분미리공개되고, 공개되기전공주·연기의경우처럼수용가격을개발정책이발표된시점에다못박기때문에이런식으로부자되는것은쉽지않다.  또한, 수용을바라고매입한땅이매입가이하에서수용가로책정되는사례도많다는점을간과해서는안된다. 그렇긴하나땅을잘보면장차개발지역이될것인지웬만큼눈썰미가있다면어렵지않게알아볼수있다.

지난 몇십 년간 서울권의 南下(남하) 현상은해마다계속되었으므로판교가개발대상이되어금싸라기땅이될것이란것은이미1980년대부터널리예견되고있었다. 그때판교땅을매입하여흔들림없이가지고있었던사람들은모두부자가되었을것이다. 그런사례는판교에가보면쉽게찾아볼수있다. 판교에서조상대대로물려받은땅을팔지않고보유했던어떤사람은200억원이넘는보상을받았다.

땅은 팔고 나면 또 오른다. 정말이다. 지금까지그랬다. 우리나라땅값은지난20년동안평균21배나올랐다. 평균이그렇다는것이고, 수도권이나개발지역은수십배오른곳도있다.  참고로지난2월27일건설교통부가확정, 고시한「2005년표준지공시지가」에따르면, 市·道별로는경기도가49.5%로가장많이올랐고, 충남(41.0%), 경남(39.4%), 강원(30.1%)은30% 이상상승했다.

市·郡별로는파주신도시개발에따른대토용지로투자요지가된경기도연천이123.1%로전국최고의상승률을기록했고, 평택도미군기지이전에따른개발전망으로79.1%나올랐다. 충청권에서는행정도시이전지역인태안(86.2%), 아산(64.8%), 연기(59.3%), 천안(56.4%), 공주(49.9%)등이상승률상위권에들어갔다. 정부의각종개발정책이땅값상승에큰요인이되고있음을알수있다.

구체적인 사례를 한 가지 들어본다. 새만금공사가벌어지고있는부안일대는신도시건설계획이나온이후시골의논밭, 야산, 폐교, 농촌주택값이마구뛰고있다. 부안뿐만아니라참여정부가야심차게추진하고있는국토균형발전개념에따라개발계획이수립된지역들은어디라할것없이달아오르고있다. 정부의국토균형발전개념을잘찾아보고땅을살때나팔때나참고할일이다.  정부의개발정책이계속발표되고있으므로땅값이오를가능성은도처에뜨겁게잠재돼있다고볼수있다.

○ 땅을 요리해서 되팔라

그냥 땅을 사 놓았다가 오래 지난 후 팔거나 개발개념이 들어설 땅을 미리 사 놓았다가 차익을 보는 방법말고 품을 좀 들여서 투자하는 방법도 있다. 이경우엔이익이확실하고크다. 간단히서술된공직자재산공개내역만가지고는이런투자방법은발견할수없었지만, 한국회의원의경우는아파트가분양이안되어203채나소유한것으로나타났다. 이처럼회사를차려부동산사업을하는경우말고, 여기서는개인이땅을매입해서가공하여되파는방법을말하고자한다.

경기도 광주에서 모 교회를 은퇴한 李모(65) 목사의경우는고위공직자의부동산재테크만큼은아니지만지난해부동산개발로꽤짭짤한수익을벌어들였다. 李목사는목회일에서은퇴한후경기도광주초월면의한관리지역의땅3300평을평당20만원씩6억6000만원에사들였다. 이땅은맹지여서값싸게살수있었다. 도로변이라면70만~80만원을호가했을것이다.

李목사는 일부러 맹지를 골라 샀다. 맹지를사서도로를내고형질변경을해서땅의가치를높이는것이투자목적이었다.

李목사는 사들인 관리지역의 높은 둔덕에 농가주택 허가를 받고 기도원을 짓겠다고 주위에 홍보했다. 기도원으로들어가는진입로마련을위해밭300평을평당40만원씩에매입했다.

1억2000만원이 들었다. 대지 200평에 연건평 50평짜리 기도원을 1억원 정도 들여 지었다. 기도원 간판을 달자 많은 사람들이 기도를 하러 숲 속으로 들락거렸다. 이렇게 되자 기도원이 들어선 데다 도로가 나 있고 풍경도 괜찮아 기도원 주변의 땅을 팔라는 사람들이 생겨났다. 저 높은 곳에 기도원이 들어섰는데 그 아래 평지에 전원주택이 들어서지 못할 것이 없다는 생각이 들었던 것이다.

李목사는 바로 이 점을 목표로 삼았던 것이다. 소규모의 전원주택지를 조성하여 건설사업을 해보겠다며 李목사에게 사정하다시피 하는 건설업자에게  李목사는 나머지 3100평을 평당 40만원씩에 팔았다. 그 일대에 전원주택이 들어서면 기도원은 더 값이 나갈 것이고, 그때 가서 기도원은 다른 용도로 활용할 수도 있을 것이다. 李목사가 맹지를 사서 기도원을 짓고 땅값을 올려 되팔기 한 재테크 결과를 다시 셈해 보자.

맹지 구입6억6000만원, 기도원건축1억원, 진입도로구입1억2000만원, 도로개설토목공사비용 1200만원, 형질변경및제반개발비용2000만원등총9억1200만원이들었다.  그런데, 건설업자에게나머지3100평을12억4000만원(평당40만원)에매각하였으므로, 기도원을건축하고도개발에따른시세차액을약3억2800만원을남긴셈이다.

세금 공세가 심한 요즘엔 땅을 사 놓았다가 오르면 되파는 불로소득式방법보다는 가공해서 되파는 개발 투자방법이 생산적이다. 법대로했으므로꺼릴것없고, 세금을다냈으므로떳떳한부동산투자를한것이다.  聖書(성서)에서도「건축자들이버린돌을머릿돌로쓴다」는말이있지않던가. 땅을샀으면가공해서되팔라.

▒ (알면 부자됩니다) 내가 만드는 부동산

1) 내 땅에 BRAND를 붙힌다= 직원들은 자기 회사에 대해 Pride를 가지고 있어, 이왕이면 회사 Brand가 있는 쪽으로 움직인다. 따라서 부동산 가격도 오른다. 용도로 Brand를 만드는것도 중요하다. "대지", "땅", "토지" 보다는 "주상복합용지", "고급아파트부지", "펜트하우스부지" 등으로 꿈을 담아 놓는다.

2) 형질 변경= 산을 개간해서 밭을 만든다. 딱딱한 산을 깎아서 물렁한 밭을 만들어 놓으면 땅값이 3배 오른다.

3) 큰 나무가 있는 땅을 만든다= 내 땅 안에 아주 멋진 나무가 있으면 내 땅은 부르는 게 값이다. 우리는 마을을 지나가다가 수 백년 된 느티나무를 자주 본다. 머리를 쓰는 것은 알아서 할 일

4) 아파트가 생기는 곳의 앞 땅을 산다= 이 곳에 아파트 단지가 생길만 하면 주 출입구가 될만한 곳에땅을 산다. 미리 가설계라도 볼 수 있으면, 금상첨화. 내 땅의 용도도 정해 놓으면 좋겠다.

5) 사업 부지 중 개천을 산다= 구거: 부동산 용어로 개천. 땅 가운데에 구거만 전문적으로 사는 사람들이 있다. 구거는 전.답의 10%~20%로 아주 싸다. 메울 수 있거나, 돌릴 수 있는 구거이면 사업 시행 시점에 평균 5배 오른다.

6) 야산을 깎는다= 야산을 깎을 수 있는 것들이 가끔 있다. 깎아서 평지를 만들 수 있으면 10배 오른다. 포크레인을 한 대 빌려서 열심히 땅을 깎아 내리면 된다. 그 대신 땅 평수가 줄어든다. 그 이유는 자면서 생각해 볼 것.

7) 길을 따라가면서 싼 땅을 산다= 몇 번 땅을 사야 할까? 땅은 정가가 없어서 똑같은 땅인데 반 값인 것이 반드시 나온다. 도로를 따라가면서 땅값을 물어보고 그 중 싼 땅을 사면 된다.

8) 맹지를 사서 길을 낸다= 몇 번 땅이 맹지일까? 맹지는 길이 없는 땅이다. 맹지를 사서 길을 낼 수 있으면 돈을 번다. 좋은 이웃을 만나면, 길을 내는 만큼 땅을 판다. 사정은 아주 많이 할수록 좋다.

9) 별을 네모로 만든다= 땅은 네모날수록 가치가 있다. 별처럼 생기거나 삼각형처럼 생긴 땅을 사서, 동그랗게 만들거나, 네모나게 만들면 된다. 네모나게 만드는 방법은 밥을 먹으면서 생각해 보자.

10) 축구장 옆에 땅, 농구장 옆에 땅을 산다= 축구장 옆에 있는 땅이 있다. 축구장은 공용 시설로서, 양평에 1개, 수지에 한 개, 지방은 엄청 많다. 축구장을 내 집 마당처럼 쓸 수 있다. 농구장이 있는 땅도 서너 개 있다. 반포와 송파에 정말 좋은 자리를 봐둔 게 있다. 근처 땅은 사 놓으면 부르는 게 값이다. 몸도 튼튼해지고 내 자식도 "차두리" 될 수 있다.

11) 꺼진 땅을 메운다= 푹 꺼지고 물 고인 못 쓰는 땅을 사서 아까 포크레인으로 퍼낸 흙을 주어 담아라. 꺼진 땅이 평지가 되면서 땅 값이 3배가 된다. 울퉁불퉁한 땅도 운동장처럼 평지로 만들어 놓으면 가격은 올라간다. 테니스장 미는 롤러로 문질러 놓으면 더 올라간다.

12) 땅을 합한다= 땅은 합할수록 가격이 올라간다. 내 땅에 물린 뒷 땅을 사서 모으면앞 땅 값이 된다. 단, 주의할 점... 쉿! 아주 중요한 것은 분할된 필지를 합해서 1필지로 만들어 놓아야 한다. 그래야 완벽히 된다. 이화여대 앞에서 이런 걸로 돈 번 사람들 무지 많다.

13) 길을 막아서 윗 땅을 싸게 산다= 내 길을 통해서 윗 땅 사람이 항상 다닌다. 내가 아랫 땅을 사고 길을 없애 버린다. 윗 땅 사람이 싼 값에 팔고 떠난다. 떠나면서, "내 원 참 더러워서...."아니면, 밑에 땅 산 가격 만큼으로 길을 팔아서 수익을 챙길 수도 있다. "돈은 벌었지만, 좀 개운하지는 않다." 용인 지역 등 개발이 많은 임야에서는 이런 일이 종종 있다.

14) 남의 땅을 내 땅처럼 쓴다= 내 땅 옆에 놀이터나 공원이 있어서 그 땅은 내 꺼나 다름없다. 골프장 옆 골프하우스나 대학교 옆 캠퍼스 하우스도 아주 매력적이다.

옆에 고궁이 있거나 사적지가 있다면 나는 거의 왕이다.

 내 집 뒤에 다른 사람 산이 있어서 내 산이나 다름 없다. 그산주인은얼굴도못봤다. 이런경우를만들었다면정말로Nice Play 했다.

 BMW 본사처럼 랜드마크형 건물이 있으면 내 집은 끝내준다.

15) 요 땅 없으면, 아무 것도 않 되는 땅을 산다= A씨나 B씨나 땅은 큰데 서로 합치지 않으면 둘 다 손해다. 가운데 내 땅이 있어서 부르는 게 값이다. 사업계획이 서서 땅 팔라는 연락이 오면 그냥 A씨나 B씨 땅 가격만큼만 불러 볼수도...

16) 저수지를 메운다= 저수지를 낀 땅이라 싸게 산다. 저수지를 빼고 나면 땅 모양도 이상했다. 난 통이 크다. 저수지를 메워서 아주 큰 땅을 만들었다. 가격은 10배 뛰었다. 돈 받으면 Bay를 메꿀 만한것을 찾아 나서야겠다.

17) 대수선 공사를 한다= 1층을 사서 2층을 만들거나 비슷한 빌딩 2개를 사고 사다리를 연결해서 시너지를 낸다. 지저분한 부동산을 사서 삐까뻔쩍 광을 낸다. 헌 건물을 사서 벽을 뚫고 창을 만들거나, 허룸한 1층을 주차장으로 만드는것도 좋은 방법이다.

18) 전철역 빌딩을 사서 지하도를 뚫는다= 위와 같은 방법들을 여러 번 해서 돈을 좀 모았다. 이제는 Main 전철역의 큰 빌딩을 샀다. 이 빌딩은 지하철에서 나와 수십 개의 계단을 걸어 올라 가야한다. 지하도에서 바로 건물로 들어가 수 있는 빌딩인지 잘 살펴본 다음, 사서 뚫으면 건물 값이 100억원 올라간다. 뚫는 데는 보통 20억~30억 든다. 서울시에 잘 알아보면 친절히 상담해 준다.

19)  집이나 축사, 공장, 병원, 묘지를 땅을 보고 산 다음 용도를 업그레이드 한다= 아주 낡은 집을 사서 맨 땅으로 만든 다음 빌딩 용지로 판다. 내 눈에는 이런 땅이 아주 많다.  보통 사람들한텐 좀 어렵다. 부동산 보는 눈이 있어야 한다.

20) 입구는 작게, 쓰는 공간은 크게= 스타벅스나 커피빈이 주로 쓰는 방법이다. 임대료 비싼 1층의 입구에 작은 매장을 내고, 임대료가 싼 2층이나 지하를 메인 매장으로쓴다.

21) 땅의 51%는 상업 용지, 49%는 일반 주거 용지= 사업 시행에 있어, 대지의 용도 지역이 혼재된 경우, 비중이 큰 땅인 사업 부지의 51% 이상의 용도로 건축할 수 있다. 상업용지 51%와 일반 주거용지 49%가 섞인 땅인 경우, 일반 주거 용지도 큰 땅인 상업 용지의 용적율 적용을 받아, 900%까지 건축할 수 있다. 삼성동 아이파크는 일반 주거 지역(용적율 300%)과 전용 주거 지역(용적률 100%)이 섞여 있었으나, 일반 주거 지역 면적이 60%를 차지해 용적률 298%로 건축할 수 있었다. 따라서, 앞 땅 상업 용지를 정가에 사고, 뒷 땅 일반 주거 용지를 싸게 살수 있다면, 사업 수익을 높일 수 있다. 거평이 이런 경우로 돈을 많이 벌었다.

22) 그러나 역시 최고는 되는 곳의 땅을 사는 것이다= 흥해서 나가는 부동산이 최고이다. 망해서 나가는 곳에 들어가면 망할 확률이 80%이다. 미국대사관 옆 E빌딩은 입주자들의 95%가 망한다고 한다. 되는 곳의 부동산에 둥지를 트면 좋은 사람들이 찾아와서 도와주고, 안 되는 곳의 부동산에 둥지를 트면 나쁜 사람들이 찾아와서 망쳐 놓는다. 그래서, 길하고 흥하는 곳의 부동산을 찾아야 한다.

★토지투자-토지투자 전 현장답사시 유의사항★

▽새벽에 떠나라

답사지역을 정한 뒤 인터넷이나 전문서적을 통해 지역 정보를 충분히 파악한다.

길을 나서기 전 국도나 지방도가 잘 나와 있는 두꺼운 지도책을 마련한다.

개발되지 않은 면 단위 지역에는 부동산 중개업소가 없는 곳이 꽤 많다.

이런 곳은 오전 4∼5시에길을나서는것이좋다.

그래야만 오전6∼7시경일터로나가는시골농부들을쉽게만날수있다.

뙤약볕이 내리쬐는 여름 한낮에는 이들을 만나기가 어렵다.

가고 올 때 다른 루트를 택해입지여건과 접근성을 입체적으로 살펴본다.

▽묻고 되묻고 확인하라

현지 부동산 중개업소 서너 곳이외에 지역 유지나 마을 이장을 만나보는 것이 좋다.

중개업자 이상으로 현지 사정에 정통한 사람들이다.

열의를 갖고 정중하게 물으면 ‘누가 언제 어느 땅을 얼마에 샀는지’ 등

최근 동향을 전해들을 수 있다.

외지인과 현지인을 두루 만나는 구멍가게 주인들이 생생한 정보를 많이 갖고 있기도 하다.현지인들에게는지역의내력과최근거래현황을듣는것에만족한다.

각종 개발 제한사항이나 지역개발 계획은 군청이나 시청에들러 물어본다.

인허가 담당 공무원이 업무를 맡은 지 얼마 안 돼 정확한 답변을 듣기 어려운 경우가 있다. 또인허가담당자는대체로확정되지않은계획에대해서는말을아끼는편이다.

인근 토목설계사무소에 들러 교차 확인하는 것이 바람직하다.

▽보이는 대로 믿지 말라

경치는 좋은데 땅값이 의외로 싼 곳이 있다.

도로가 접하지 않은 맹지(盲地)이거나경사지(傾斜地)여서개발이어려운

속사정이 있을 수 있다.

도로가 나 있어도 개인 소유일 경우 사용 허가를 받지 못하면 개발하기가 어렵다. 30년이상된나무숲이그림처럼우거진곳은외면하는것이좋다.

개발이 허용되지 않는 보전지역일 가능성이 높다.

전원주택 부지는 마을에서 너무 멀리 떨어지지 않은 곳에서 찾아본다.

범죄 위험이 커진다. 마을에서200m 이상벗어나있으면전기를끌어올때

m당4만8400원이더드는등개발비용도추가로든다.

마을 주민들의 성향도 살필 필요가 있다.

집성촌은 아무래도 텃세가 심한 편이다.

투자 목적이라면2차로이상도로에가까운곳이좋다.

외지인의 눈에 잘 띄어 나중에 팔기가 쉽다.

휴가철에 펜션에 묵을 때는 인근 지역의 펜션별 공실률 차이와 그 원인을 생각해본다.

이용자들의 불만사항이 무엇인지도 귀담아 들어본다.

마음에 드는 펜션이 있다면 그 지역의 펜션 전문 부동산에 매물로 접수됐는지를

확인할 수 있다.

▽투자 결정은 신중히

여행길의 현지답사는 탐색전으로 여긴다.

선뜻 마음에 드는 땅을 찾았더라도 나중에 서너 번 더 본격 답사를 한 뒤

최종 결정을 내린다.

펜션이나 전원주택 부지로 찜한 곳은 겨울 휴가 때

다시 한번 들러보는 게 좋다. 펜션은꾸준히수익을내주는것이으뜸이다.

우리나라는 겨울이 긴 편이라서 겨울 장사가 펜션의 수익성에 큰 영향을 준다.

전원주택지의 지세(地勢)와풍광도겨울에알몸그대로살펴볼수있다.

자녀와 함께 답사를 한다면 살아있는 경제교육이 될 수도 있다.

부부 동반 ‘재테크 여행’도 괜찮다.

요즘 ‘30%는투자처물색하러, 70%는취미삼아’여행을하는부부들이많다  

▒ 현장답사 요령

[문의] 토지중개사와 홍천에 있는 땅(관리지역 밭500평)을 보러 가기로 약속했읍니다. 구입후 우선 주말농장용으로 쓰면서 적당한 시기에 전원주택이나 농가주택을 지을까 생각하고 있습니다. 경험이 전혀 없는데 현장방문시 점검해야할 사항을 알려 주시면 고맙겠습니다.(분당에서 000)

[답변] 처음 땅을 사려는 분들이 공인중개사의 안내로 현장을 답사하게 되지만 대개 같이 차를 타고 후다닥딱 현장에 도착하여 중개사의 일방적인 설명만 듣게 됩니다. 현장에서 내려 그저 주변을 한바퀴 둘러 보고 경치나 감상(?)하다가 좋은 말만 듣고 돌아오게 됩니다. 그러나 구입희망자는 자기나름대로 꼼곱히 현장가는 길과 현장주변 그리고 목적토지를 잘 관찰해야 합니다.

현장에서 보아야 할 것은 주로 도로와 주변환경과 목적토지의 모양,경계등자연적인, 물리적인현황이될것입니다.

토지이용계획이나 소유주관계, 담보관계등권리관계는가기전에미리관계서류(토지대장, 토지이용계획확인원과필요시등기부등본)를보아사전에파악하고현장답사시에는중점적으로물리적인현황을점검, 파악해아할것입니다..

현장에서 꼭 필요한 것은 지적도입니다. 지적도를지참하여현장에서목적토지의위치. 도로유무, 토지모양과경계선등을확인하게됩니다.

가끔 기껏 보고와서 이야기 들어 보면 남의 땅을 보고 오는 웃지 못할 일도 있습니다. 특히임야는산등성이나필지간경게가모호해서정확히경계를그어파악하기가대단히어렵습니다. 특히주의해야합니다. 문의하신분당회원의질문에대한답변으로전원주택지로쓸농지(전답)를사기위하여현장방문시에점검해야할사항을전문가의관점에서설명해드리겟습니다.

토지현장답사시8가지점검사항

1. 우선 목적토지로 차를 타고 가면서 접근성을 파악합나다.

고속도로로 인터체인지나 국도 또는 지방도로에서 얼마나 들어가는지 면사무소에서 얼마나 들어가는지 알아야 합니다. 접근성은거리(KM)를알고또소요시간도알아야합니다.

가는길이포장도로인지비포장도로인지폭이몇M 인지도매우중요합니다. 전체적으로는집에서출발하여대강몇시간몇분이걸리는지도게산해보아야합니다.(물론실제계절별로하루시간대별로차이가큽니다)

2. 현장에 가까와지면서 목적토지로의 진입도로를 점검합니다.

목적지에 거의 다 오게되면 걸어서 목적토지에의 진입도로를 접검합니다. 목적토지가기존도로에접해잇는가? 그도로는폭이얼마고포장인가이닌가? 또그도로는지적도상에나타난공로(公路)인가사도(私道)인가하는것도매우중요합니다. 후에건축허가의필요조건이기때문입니다.

좋은 땅이지만 길이 없는 소위 맹지(盲地)는타인소유의땅에별도토지사용승락서를받아야농지전용과건축허가가가능합니다. 토지사용승락은사용료도문제지만승락지주가바뀌었을때는새로승락을받아야하기때문에후일복잡한분쟁의소지가있습니다.

3. 현장에 도착해 목적지 주변의 경치와 지반을 둘러 봅니다.

배산임수의 명당터면 좋겠지만 그러지 않아도 녀무 들판 가운데 있거나 산에 바짝 붙어 있거나 하는 것은 피합니다. 멀리산이나강, 하천을조망할수잇다면좋겟지요..

하여튼주변경치와풍광은각자나름대로취향이다르니일률적으로좋다는표준은없다고봅니다. 그거그런대로자기마음에들면됩니다.

다만경치가좋고마음에꼬옥드는땅은대개비쌉니다.

4. 마을이나 지역의 특성과 분위기를 파악해 봅니다.

이 부분은 실제 처음 한번 가서 알아내기란 쉽지 않습니다. 마을이오래된집성촌이라든가골치아픈또라이가았다든가또는과거에집단타살또는자살의쓰라린역사가있다든가하는어두운면은거주전까지는정말알기힘듭니다. 다만가능하다면후일다시한번동네를찾아와동네구멍가게같은곳에앉아서마을할머니에게넌즈시물어보는길밖엔없습니다.

5. 지적도를 들고 정확한 경계와 도로를 파악합니다.

현장방문시에 이 부분이 가장 중요한 하이라이트입니다. 그러나대부분의답사자는이부분을오히려소홀히하고그저주변의경치에취(?)해서자칫건상넘어갑니다. 진입도로는물론땅의위치와경게와모양그리고땅이앉은향은대단히중요합니다. 후일집을지을때에어떤방향으로집을앉힐지를머릿속으로구상해봅니다.

집을 지을 앞 전망이 산에 가리거나 어두웁거나 하면 않좋겟지요.. 경계옆에비닐하우스가있어도별로좋지않을것입니다. 또옆의밭이나산이홍수피해나토사, 붕궤, 함몰등의전력이있거나그럴위험이있어도좋지않을것입니다.

6. 주변 2KM 이내에 혐오시설이 있는지알아 봅니다.

농촌생활에 있어서 좋은 공기외 물은 바로 우리의 목적입니다. 그런데주변에공동묘지나화장장, 또는하수종말처리장이나쓰레기매립장, 광산등이있으면좋은물을얻을수없습니다. 공기도물론이구요..  또비행기이동통로가되어소음이심한것도않좋습니다. 염색가공, 가죽, 목재가구공장등공해공장이나레미콘공장등은기피시설입니다.

아런 것들은 산뒤편이나 마을구석등 육안으로 잘 보이지 않는 거리에 잇으므로50000분의1 전국지도등을보고주변의공장이나혐오시설을미리또는다녀온후에도상점검하면좋습니다.

7. 전기와 전화를 쉽게 끌 수 있는지 점검헙니다.

전원주택 신축에 잇어서 전기와 전화 그리고 물의 조달은 생활의 기본인 동시에 농지전용과 건축허가의 필수점검사항입니다. 목적토지가마을한가운데또는기존마을에인접해잇다면이런문제는신경을쓰지않아도됩니다. 기존농가주택이현존하거나있던자라도마찬가지입니다. 그러나마을에서떨어져잇는외진개울가나산속이라면신규인입비용도대강고려해보아야합니다.

전화는 핸드폰을 쓰면 되겟지만 전기는 생활에 필수적인데 마을에서 멀리 떨어질 수록 그 비용이 만만치 않습니다. 전기신규가설비는기존전가가설지역으로부터200M 까지는기본료이나그후1M당48,400원씩가설비가추가됩니다. 에컨대마을애서1KM떨어진곳의가설비는약39백만원이추가부담이됩니다.

8. 식수를 어떻게 조달하는지 검토해 봅니다.

식수는 농촌에서도 기본적인 선결사항입니다. 목적토지인근에광역상수도나간이상수도가있는지만일지하수를팔경우식수량은풍부한지가볍게점검해봅니다. 우리나라는아직은어디를파나지하수가잘나와큰문재는없습니다. 오히려물맛과수질이문제가될것입니다. 하여튼근처에약수터기있거나좋은산골물이있다면금상첨화겠지요

성공적인 부동산투자를 위한 '현장답사'요령

 ■ 현장조사에서 확인할 사항

 조사를 위해 현장에 출발하기 전 미리 그 지역정보에 대해 알아보는 절차가 필요하다. 지역 내 개발계획은 물론 가격형성(공시?기준시가와 시세와 호가 등) 등 기초정보를 파악해두면 현장조사 시 참고자료로 유용하다. 예전과 달리 요즘은 지자체 홈페이지를 활용하면 두루 지역정보를 얻기 쉽다. 군?구청의 홈페이지가 기본적으로 구축되어있고 거의 대부분의 지역 읍?면?동사무소도 해당지역의 인구 및 성별 등 통계와 현황에 대해 기초 자료가 올려져 유용한 투자정보로 활용이 가능하다.

 현장에 가서는 투자대상지 일대의 지리적 입지분석부터 하는 것이 순서다.'입지분석’이란 쉽게 말해 목이 어떤지를 파악하는 것이다. 부동산의 현재상태를 조사하는 것인데 도로상태, 교통현황(도로 및 지하철?버스정류장 등 대중교통 노선) 등을 살펴보고 블록별 시설(주거?상업?업무 등)의 현황도를 한번 그려보는 것이 좋다.

 특히 너무 가까운 역세권은 부동산종목에 따라 좋은 경우도 있지만 나쁜 경우가 많다. 아파트 등 주거시설의 경우 역과 너무 가까우면 사람과 차량의 소통이 많아 시끄러운데다 먼지와 소음이 많아 생활이 불편할 수 있다.

 만약 상가투자를 목적으로 한다면 주변의 업종조사와 상권의 현황에 대해 조사해보고 공실(空室)은 얼마나 있는지도 확인해야 한다. 공실률에 따라 임대가능성을 체크할 수 있고 그 지역 거래 활성화 여부를 알아낼 수 있다. 공실률이 많을수록 임대가 안 되고 투자성이 적을 가능성이 커 불리하다.

 또 몇몇 지역주민과의 대화를 통해 지역현황에 대해 들어보는 것도 중요하다. 혐오시설과 자연재해 발생 여부와 중요시설의 이전 또는 입주여부도 확인해 보자. 그 지역에 거주하는 주민들은 어설픈 전문가보다 훨씬 많은 정보를 갖고 있다. 향후 입주시설 또는 개발예정 시설이 들어설 가능성은 물론 주변지역의 부동산현황에 대해 물어보고 참고해볼 필요가 있다.

■ 부동산중개업자 탐문

 부동산중개업자는 그 지역 부동산전문가다. 반드시 현장답사 시 몇 군데 중개업자로부터 그 지역사정에 대해 자문을 구하는 과정은 필수코스이다. 솔직한 질문으로 답을 유도하는 것이 좋다. 이 지역 일대 부동산에 관심이 있어 왔는데 자문을 구하고 싶다고 이야기하면 얼마든지 도움을 준다. 다만 신분을 밝히고 직업과 명함, 연락처를 알려주는성의를 보여준다면 나름대로 투자가망 고객으로 생각해 우수정보를 쉽게 얻을 수 있다. 요즘도 필자가 현장조사가 필요해 부동산업소를 방문해 의견을 물을 때는 기념품을 들고 가거나, 점심식사를 대접하는 경우가 많다. 약간의 성의표시가 의외의 지역 내 자세한 정보를 얻는 데 도움이 되는 경우가 허다하다.

 중개업소에는 예외 없이 그 지역일대의 자세한 지번도가 붙어있는데 그 앞에서 지역특성에 대해 허심탄회하게 질문해보자. 손님이 적은 요즘에 중개업자는 고객을 위해 그동안의 경험을 바탕으로 자세하게 브리핑해줄 가능성이 높다. 주변 블록별 지역의 지가 또는 집값의 형성도와 최근 거래가를 물어보면 지역시장을 파악하는 데 큰 도움이 된다.

 또 해당지역 내 부동산거래동향과 함께 분양률과 청약률, 공실률등 기본통계에 대해 물어보자. 중개업소에는 최근 또는 지난 분양 또는 임대 팜플릿을 가지고 있다. 양해를 구해  구할 수 있다면 분양가에서부터 시설의 특성, 현재의 프리미엄 형성 정도를 알아낼 수 있다. 유사개발 사례조사에는 건물의 분양시기와 분양 ? 전용율을 확인해보자. 만약 초기분양률이 높다면 이 지역의 부동산수요는 넉넉하다는 얘기이다. 그러나 그 반대라면 향후 당분간 수요는 정체상태라고 봐도 무방하다.

 ■ 관련기관 조사

 현장조사를 할 때 달랑 현장 근처 몇 군데만 보고 답사를 끝내기 보다는 지자체를 방문해 담당자를 한번 찾아가보자. 공무원 중에는 민원인들에 대해 사무적으로 대하는 경우도 많지만 친절하거나 의식(?)있는 공무원을 만나면 의외의 수확을 거둘 수 있다. 그 지역사정에 정통한 공무원이 알려주는 정보는 알짜일 가능성이 크다. 다만 공무원을 만날 때 무턱대고 부동산투자를 위해 방문했다고 한다면 도움을 받기 어렵다. 나름대로 도움을 받기 위해 말하기 전략(?)이 필요하다. “지역 내 부동산을 가지고 있는데 향후 전망을 알아보고 싶다”거나,“현지 거주민인데 부동산 활용방안을 찾고 있다”고이야기하면 도움이 되는 정보를 얻기 쉽다.

 몇 달 전 모 지방 지자체에 부동산활용방안을 조사하기 위해 방문했는데 친절한 담당공무원이 그 지역 일대의 개발예정시설(건축허가대장 등)에 대해 열람시켜주며 향후 개발계획과 잠재력에 대해 자세히 알려줘 크게 도움 된 적이 있다. 관공서에 들른 김에 해당 부동산의 각종 공부(도시계획확인서와 건축물 및 토지대장)등을 떼보고 의문 나는 점은 즉시 공무원에게 확인해보는 것이 좋다.

 또 지자체 자료실을 들러 도시기본계획이나 군(구)정보고, 통계연보, 행정통계자료 등 자료를 얻어두면 큰 도움이 된다. 일반적으로 자료반출이 어렵지 않지만 안된다고 한다면 자료 복사신청을 해도 된다. 주로 주택과와 건축과(건축지도계 ? 건축행정계)에서 자료를 얻을 수 있다면 좋다. 상가 투자 시에는 상공회의소의 산업관련 자료 및 통계자료를 얻고, 소방서의 시설별 층별 현황(방호과 ? 예방계)자료를 얻는다면 유용한 업종조사가 된다.

 마지막 현장답사를 마친 후에는 지역정보지나 매물정보지를 종류별로 수집해 매물란에 나온 유사 매물의 시세형성 및 호가와 급매가 수준 등을 파악하자. 최소한 3군데 이상 중개업소에서 거래시세를 알아낸 후 객관적인 가격 형성대를 구해봐야 한다. 최근의 거래사례도 파악해 두는 것이 좋다.  

 어느 지역 부동산에 관심이 있다면 현장 답사 전 자세한 지도부터 한권 구입하자. 재미있는 것은 부동산투자자들은 수천에서 수 억 원하는 부동산을 투자하면서 의외로 지도 사는 데 인색하다. 실제 5000분의 1 지도에는 개별 부동산의 지번이 나온다. 현장에 가보지 않고도 1차적으로 해당 부동산의 입지와 상권 분석을 쉽게 할 수 있다. 길을 찾아가기 쉽고 어떤 입지와 상권에 속하는 지 미리 파악이 가능하다. 부동산 투자 시에 돈을 벌려면 제대로 된 지도부터 먼저 갖추라고 투자자들에게 권하고 싶다. 

               땅을 보는 10가지 요령

[1] 땅을 볼 때는 목적을 가져야 합니다.

땅을 볼 때는 보는 이에 따라 자기기 어떤 목적과 용도로 땅을 구입하는 것인지 목적의식을 가져야 됩니다. 아무런 목적없이 보는 땅은 그저 관광 구경이요 경치감상일 뿐입니다.

같은 땅을 보더라고 사서 전원주택을 지으려는 사람과 주말농장용으로 쓰려는 사람 또는 그냥 투자로 사두려는 사람에 따라 그 평가나 보는 관점이 다를 수 있습니다.
사려고 할 때에도 현 소유자로부터 직접 사는 경우와 경매로 입찰보려는 경우는 또 달라 집니다.


또 그 목적은 크게 사용수익의 목적과 투지의 목적으로 나눌 수도 있습니다.
사용수익의 목적을 가진 경우는 대개 실수요자일 것이고 투지하려는 경우도 보유목적 또는 개발목적으로 나눌 수 있습니다.
따라서 땅을 볼 때에는 지금 내가 무슨 목적으로 저 땅을 보유할 것인가를 사전에 구상하면서 보아야 한다는 것입니다.



[2] 땅의 물리적인 현황을 살펴야 합니다.

땅의 물리적 현황으로는 땅의 모양, 형태, 경사도,앉아 있는 방향, 토질, 그리고 사용현황에 대한 관찰이 필요합니다.

땅의 모양 즉 주변의 다른 토지와의 경계선이 반듯한가 제멋대로 되어 있는가가 활용에 있어서 매우 중요합니다. 일반적으로는 도로에 접하는 부분이 좀더 긴 직사각형의 땅이 정사각형이나 다른 모양보다 활용도가 좋다고 합니다.

땅이 평평한가 경사 졌는가? 경사각도는 얼마나 되는가 하는 것도 중요합니다.
농지에서 경사도 15도 이상은 한게농지라 하여 농지전용이 수월합니다.
임야에 있어서는 경사도가 25도 이상이면 산지전용허가가 나지 않습니다.

다음 땅이 앉은 방향도 중요합니다. 햇빛과 전망을 가리는 것이 없으면 더욱 좋습니다.
우리나라는 북반구의 중간에 있고 4계절이 있기 때문에 시골에서는 집을 지었을 때 집안의밝음과 해뜨는 시간 및 일조량. 특히 해지는 시간이 매우 중요합니다.
이것은 예전에는 일조량과 난방에 밀접한 관련이 있었다고 보고 있지만 대부분의 사람들이 남향을 선호하는 것은 지금도 여전합니다.

전원주택지를 고를 때는 지형은 남쪽으로는 시야가 트이고 경사가 완만하며, 북서쪽은 산이나 숲이 있는 "남저북고(南低北高)"형이 좋습니다. 일조권이 높아지고, 겨울에는 북서풍을 막아주기 때문입니다.

어떤 집성촌에 가보면 골짜기를 사이에 두고 남향은 양반(?)이나 종가집이 자리 잡고 북향은 머슴이나 소작인의 집들인 경우가 지금 까지 남아 있음을 볼 수 있습니다.
예전에 잘 살던 사람들이 그만큼 남향을 선호했다는 증거입니다.

또 땅의 지질이나 지반 또는 과거의 이력을 보아야 합니다.
과거 공동묘지나 쓰레기매립장, 또는 갯벌이나 논 또는 늪지역을 매립지로 매립한 지역은 아니었는지는 추후 건축과 활용에 있어서 건축비에 영향이 많고 또 식물재배나 동물사육과 식수조달 등에 있어서 매우 중요한 조건이 될 수 있음을 유의하여야 합니다.

또 지질에 있어서 암반이나 돌이 많은지 여부도 알 수 있으면 좋습니다.
농가주택신축에 있어서는 지하수가 나오는지 그 물이 양질인지도 알아 보는 것이 좋습니다. 풍수지리상 지하로 수맥이 지나가는 자리는 사는 집(양택)이나 묘지(음택)으로는 좋지 않다고 합니다.

최근에는 산을 깎거나 수면이나 논을 매립, 조성해 공급되는 택지가 많이 있는데 수면을 매립한 경우 개발시 부동침하에 대한 배려가 필수적이며 쓰레기를 매립해 조성된 곳이라면 지반이 약할 우려가 있으므로 주의해야 합니다.
연약한 지반에 알맞은 조치를 취하지 않은 채 집을 지으면 건물의 일부가 침하되어 집이 기울거나 벽이 갈라지는 일이 생길 수 있으므로 지반에 대한 사전 조사를 충분히 해야 합니다.
주택지의 토양은 극도의 산성인 경우 식물의 생육이 어렵고 점토가 많은 토양은 배수가 용이치 않은 문제점이 있읍니다.

[3] 땅의 주변환경은 메우 중요합니다.

땅 자체는 마음에 들고 조건이 좋지만 주위환경이 좋지 않아 땅으로서 제값을 하지 못하는 경우가 허다합니다.
땅은 부동이고 사람 마음대로 들어서 옮길 수 없기 때문에 주어진 주위환경은 인위적으로 피할 수 없습니다. 말하자면 땅은 숙명적으로 주변환경의 영향을 받는다고 할 수 있습니다.

땅주변에 혐오시설, 위험시설, 기피시설이 있는 곳은 피하는 것이 좋습니다.

이것은 주변에 쓰레기매립장. 하수종말처리장, 화장장. 공동묘지, 도살장 등의 혐오시설이 있는 경우나 또는 유류창고,주유소,사격장. 예비군훈련장등 위험시설, 대규모 축사. 양계장. 가구공장, 가죽공장, 공해유발공장 또는 비행장, 주차장 물류센터 등 대형차량의 입출입이 잦은 곳, 버스나 대형트럭의 종점이나 고압선 전주나 전선이 뻗쳐 있는 고압선 밑의 땅 등 기피시설이 있는 경우를 말합니다.

이러한 경우에는 필연적으로 소음, 악취, 지하수 오염,등의 피해를 입게 되며 용도가 제한될 수 밖에 없습니다. 따라서 팔리지도 잘 않고 땅값이 오르지 못하는 경우가 많습니다.,
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반대로 주변에 관광명소나 휴양림, 문화재, 공원, 골프장, 스키장, 유명계곡이나 바다. 강, 호수, 저수지등이 있을 때에는 그만큼의 어드밴티지를 받게 됩니다.
물론 이렇게 주위환경이 탁월한 지역은 통상 자연환경보존지구나 상수원보호구역, 공원구역, 보전임지 등으로 공법상 제약을 받는 경우가 많습니다.

또한 전원주택지 선정에 있어서 주변환경은 가까이는 이웃집 등이 되고 멀리는 그 마을의 생활수준이나 분위기 등이 될 수 있습니다.
시골집을 고를 경우 가급적 집성촌에 들어 가지 않는 것이 좋다고 합니다.
자칫 외지인으로 왕따를 당할 수도 있다는 이야기입니다.

[4] 땅에 있어서 아마도 가장 중요한 것은 위치,접근성과 도로일 것입니다.

우리나라의 경우는 수도권에 전 인구의 45%가 집중되어 있고 또 대부분의 구매력이 이 곳에서 나온다고 하여도 과언이 아닙니다. 따라서 수도권 안에 있거나 또는 수도권에서 가까울수록 찾는 사람이 많아 인기가 있고 따라서 땅값도 비싼 것은 당연한 이치입니다.
아무리 좋은 땅이라도 수도권에서 너무 멀리 있는 경우에는 땅값이 높지 않습니다.

땅에 있어서 위치와 교통편과 그에 다달을 수 있는 접근성은 대단히 중요한 것으로 땅값의 기본을 이루고 있다고 봅니다.

다음에 땅은 도로를 따라 접근할 수 있어야 하고 4m정도의 도로에 2m이상 접하고 있어야 합니다. 아무리 경치가 좋은 임야나 산 중턱의 천하절경 또는 강 가운데의 섬이나 배산임수의 명당이라도 길이 없으면 허당입니다.
부동산의 격언에 “길이 아니면 가지 말라”는 말이 있습니다.
길이 없는 소위 눈먼 땅인 맹지는 길이 접한 이웃 토지와 합하여만 비로소 그 값을 다 하는 것입니다. 길이 없으면 주택의 건축허가가 나지 않음은 물론 농사애도 불편하며 향후 토지이용 개발은 그 자체로는 불가능한 땅이라고 할 수 있습니다.

따라서 모든 땅에 있어서 길은 우선적으로 챙겨 보아야 할 필수적인 점검사항입니다.



[5] 땅의 소유권이나 이용권 등에 관한 권리관계는 구입시 필수적인 점점사항입니다.

땅을 보고 마음에 들지만 그 등기부 등본을 보는 순간 미련이 없어 지는 경우도 많습니다.

소유권자가 여러 명으로 공유지분이 되어 있는 경우, 종중의 명의로 되어 있는 땅, 소송이나 경매가 걸려 있는 땅, 압류 가압류 가처분 가등기 등이 덕지덕지 붙어 있는 땅, 수목이나 묘지, 건물 등에 지상권이 설정 되어 있는 땅, 아직도 사망자 명의로 되어 있고 상속등기가 되어 있지 않은 땅., 다른 사람 명의로 명의신탁이 되어 있는 땅, 저당권 또는 전세권 설정등 담보가 여러 채권자에게 과다하게 설정되어 있는 땅, 세금이 체납되어 있는 땅 등은 구입을 망설이게 하는 땅이라고 할 수 있습니다.
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그러나 이러한 복잡한 권리관계도 경매를 통해 낙찰받으려는 전문가에겐 오히려 좋은 호재(?)가 될 수 도 있다는 것을 알아야 합니다. 일반인이 기피하는 물건이 여러번 유찰되어 오히려 적은 경쟁율에 싼 값으로 낙찰 받을 수 있는 기회를 얻을 수 있다는 것입니다.

[6] 땅에 관련된 공법적 제한과 규제의 내용을 파악하고 있어야 합니다.

우리나라 지도에 나와 있는 땅으로 공법적 규제를 받지 않는 땅은 있을 수 없습니다.
국토로 되어 있는 모든 땅은 국공유지나 사유지를 막론하고 모두 거미줄 같은 공법상의 규제를 받고 있습니다. 즉 모든 땅은 그 땅에서 할 수 있는 것과 할 수 없는 것이 관계법령에 상세히 규정되어 있는 것입니다.

할 수 있는 것도 건축허가나 행위허가등 관련법에 의한 허가와 신고 또는 관계부처의 협의를 받는 절차를 필히 거쳐야 합니다, 내 땅을 파는 것 이외에는 거의 모든 개발이용행위에 대해 관련 공법의 제한내용을 꿰차고 있어야 원활한 토지이용이 가능합니다.
이러한 복잡한 업무는 주로 부동산컨설팅 업체에서 수행하게 됩니다.

우리나라의 토지규제관련 공법은 목적과 필요에 따라 개별법으로 무수히 제정되어 있기 때문에 토지소유자라 할지라도 자기 땅에 가기가 무엇을 할 수 있고 무엇은 할 수 없는지를 잘 모를 정도로 복잡하다고 하는 비판의 목소리가 높습니다..

그러한 규제법의 대표적인 것은 국토의 계획 및 이용에 관한 법률, 수도권정비계획법. 개발제한구역지정 및 관리에 관한 특별조치법. 농지법. 산림법, 산지관리법, 수도법. 하천법. 공원법. 도로법. 환경기본법. 장사 등에 관한 법률, 건축법 등을 들 수 있습니다.
그러나 실무에 있어서는 이러한 법률뿐 아니라 같은 법의 시행령, 시행규칙, 고시, 공고, 훈령, 지침, 규정 등과 지방자차단체별로 조례, 예규, 지침 등이 즐비해 가히 그 규제내용을 모두 파악하려면 규정의 미로에 들어서서 보물을 찾는 기분이라고 할 수 있습니다..

하여튼 토지의 가격은 1차적으로는 그 위치에 따르지만 다음으로는 규제내역 즉 어떠한 용도로 쓸 수 있는 땅인가 하는 것이 매우 중요하다고 할 수 있습니다.



[7] 땅의 개발가능성과 전망을 살펴야 합니다.

지금까지 설명한 것은 땅의 현재에 관한 것이지만 땅의 개발가능성은 미래에 관한 것입니다. 재테크를 위한 토지투자에 있어서 가장 중요한 것은 향후 해당 토지의 개발가능성이라고 할 수 있습니다. 개발가능성이라 함은 당해 토지뿐 아니라 그 지역 또는 주변 환경의 개발전망과 투자회수가능성을 포함하는 것입니다.

통상 개발의 최대 호재는 고곡도로나 지방도로 또는 포장공사등 도로 신설 확충 개선과 이에 관련된 인터체인지 신설. 터널 개통 및 철도 노선의 신설이라고 할 수 있습니다.
그러나 그 외에도 신도시개발, 재개발,공장 대학 대기업 공기업의 유치, 골프장이나 스키장의 건설, 대규모 리조트단지의 개발과 관광단지의 조성 등을 꼽을 수 있습니다.,
이러한 대형 프로젝트는 그 추진에 그 지역과 주변의 많은 토지수요를 유발하며 인구유입을 촉진하고 향후 인접 토지의 지가를 상승시키는 좋은 호재가 됩니다.

내 땅이 이러한 개발구역에 직접 포함되거나 또는 직접적인 개발대상이 아니드라도 신설된 고속도로의 인터체인지 인근이나 연결 신설도로변이 되거나 또는 개발지역에 붙은 인접지역이 된다면 개발로 인한 수혜지역으로 되어 지가상승을 기대할 수 있습니다.

또 현재 계획이 있는 개발은 아니드라도 향후 장기간의 세월이 흐른 후에 맹지가 도로에 접한다든지 쓸모 없던 임야가 도로개설로 수용된다든지 또는 개발제한구역(그린벨트)이나 군사보호구역, 공원지역, 상수원보호구역등이 해제됨으로서 토지의 이용가치와 가격이 상등하는 운 좋은 경우도 있을 수 있습니다..

그러므로 개발가능성이나 전망은 단기간의 관점이나 현황분석으로는 불가능하고 정부의 국토개발 기본계획과 개발정책을 예의 주시하면서 오랜 현장 경험에 의한 감과 운이 뒤따라 주어야 가능한 어려운 노우하우에 속한다고 할 수 있습니다.



[8] 결점이 없는 땅은 없습니다.

지방 현장을 다니다 보면 위에 설명한 모든 조건을 완비힌 땅은 매우 드물고 거의 모든 땅은 한 두가지 험이 있음을 알게 됩니다. 마치 결점없는 완벽한 사람이 없듯이 땅도 그렇게 왼벽한 땅은 있을 수 없다는 것입니다.

또 설혹 그런 땅이 있다고 하여도 그런 땅은 이미 딴 사람의 장기간 소유로 매물로서는 나오지 않고 있으며 나온다고 해도 엄청나게 비싸서 과연 향후에도 그럴만한 가치가 있을 까 하는 의혹에 구입을 망설이게 됩니다.

토지컨설턴트나 토지 개발업자는 목적과 용도에 대체로 적합하다고 판단하면 그러한 험있는 땅이라도 비교적 저렴한 가격에 구입하여 다듬고 손을 보아 쓸만한 물건을 만들어 제값 또는 몇배의 수익을 창출하는 그런 전문가를 일컫습니다.

에컨대 쓸모없는 산비탈의 밭은 근사한 펜션을 짓거나 전원주택 단지를 만든다든지 별로 쓸데가 없을 듯한 높은 산 중턱을 깍아 뭉게어 정신병원이나 기도원이나 납골당을 건설합니다. 또 강가의 하천부지를 덤으로 이용해 강변의 근사한 펜션이나 모텔 또는 야외가든 음식점을 짓기도 합니다..
때로는 경사가 가파르고 울창한 숲을 기진 보전임지조차 지분등기라는 방법을 이용해 많은 사람들에게 짤라 분양하는 기술을 발휘하기도 합니다. 하여튼 유능한 개발업자 눈에는 지상에 이용 불가능한 땅은 없다고 해도 과언이 아닐 것입니다.



[9] 땅값은 따로 없습니다.

부동산업계에서는 땅값이 따로 없다는 말이 있습니다.
땅은 임자가 따로 있다는 말도 있습니다.
이 말을 땅은 부르는게 값이라는 말로 오해해서는 안됩니다.
땅은 원하는 사람에 따라 그 평가가 다르고 따라서 그 값도 객관적으로 평가하기가 어렵다는 말입니다, 확실히 땅값은 보는 사람에 따라 들숙 날숙한 것이 사실입니다.
특히 지방의 펜션이나 임야, 농지를 볼 때 팔려고 내놓은 소유자와 사려는 구입희망자와의 시각차는 매우 큽니다..

또 바로 이웃해 있는 토지나 임야인데도 그 가격에 차이가 있을 수 있습니다..
그러나 잘 분석해 보면 비싼 것은 설명을 들어 보면 그 나름대로 비싼 이유가 있고 싼 것은 싼대로 그럴만한 이유가 있을 수 있음을 알 수 있읍니다. 그러나 경제학의 가본이론인 수요공급의 원칙에 의해서만은 설명할 수 없는 것이 땅값의 이치입니다.

토지가격의 성립책정에 있어서 중요한 요소 중의 하나가 대체성이 있느냐 없느냐인 것입니다, 어느 지역에 조건에 맞는 땅이 오로지 그 땅만 있다면 그 땅은 부르는 게 값이고 높은 값을 받을 수도 있습니다..

예컨대 국립공원 바로 밑의 개울가 남향 전원주택지인 경우 부르는 게 값이라는 이야기가 있을 정도로 높은 값에 팔리는 것을 보았습니다. 또 공원이나 개발제한구역내의 이축권을 이용한 주택신축도 높은 가격을 받는 경우가 많습니다.
맹지 앞의 도로변 땅도 그 예입니다.
이것은 다른 방법으로는 그런 위치에 다시 그런 땅을 구할 수 없기 때문만이 아니고 마침 운좋게 그것을 강력히 선호하는 구매자가 있었기 때문이었습니다..
원매자가 없거나 망설일 경우 항상 제값을 받는다는 보장은 없습니다.



[10] 결론----나에게 맞는 땅을 선택하여야 합니다.

땅을 고를 때 어떤 점을 고려해야 하는가?
그 대답은 땅을 원하는 목적과 용도에 따라 다르며 또 땅을 사려는 사람의 기호와 선택에 따라 달라집니다. 땅이라는 같은 토지라도 대지, 암야, 논 밭, 농가주택등 대상물에 따라 다르다고 할 수 밖에 없습니다.

농가주택이나 펜션, 전원주택부지에 있어서는 무엇보다도 주위환경이나 위치가 가장 중요한 선택의 기준이 될 수 밖에 없습니다. 현재의 조건에서 좋은 물, 좋은 공기를 미시며 좋은 환경에서 생활하려는 것이 목적이기 때문입니다.

그러나 임야나 나대지등 순수한 투자목적인 경우에는 환경등보다도 우선하는 것이 개발가능성이라고 말 할 수 있습니다. 현재보다는 장래를 보기 때문입니다.

토지를 구입하는 사람은 각자 나름대로의 사용수익이냐 투자냐 하는 목적이 다르고 그에 따라 특히 우선적으로 고려해야할 사항이 다를 수 밖에 없을 것입니다. 또 투자라 할지라도 정도에 따라 상대적이기는 하지만 수익성과 환금성, 안정성을 동시에 고려해야 하기 때문에 모든 사람에게 동일한 선택의 기준이 있을 수 없습니다. 또 현실적인 투지실행에 있어서는 투지할 수 있는 돈의 범위에 따라 선택할 수 있는 시기, 지역, 위치나 면적 등에서 필연적인 제한을 받을 수 밖에 없는 한계도 있습니다.
세금문제도 간과해서는 안될 사항입니다.

따라서 어느 시점에서 각자 자기에게 맞는 땅을 선택하는 것이 가장 잘 사는 것이라고 결론지을 수 있습니다. 전문가들 사이에서 땅에도 궁합이 있다고 하는 말은 이런 취지로 쓰는 말입니다.

 

(토지 투자 시 유의할 점) 

1. 자신의 투자금액에 대해 꼼꼼히 분석하고 중장기적으로 투자를 계획하는 한편, 가능하면 여유자금으로 투자하도록 한다. 
- 자신의 전체 투자금액. 특히 환금성을 잘 파악해야 거래가 원활하게 이루어질 수 있다. 금융권에 예치한 자금과 다른 부동산을 처분 내지는 환가(매매 또는 전세 등)하여 전체 자금을 대략 맞추고 투자하다보면 생각과 달리 자금흐름이 어려울 수 있다. 최근의 부동산 경기에서는 쉽게 환가하기가 쉽지 않은 점을 염두에 두어야 한다. 

2. 현지에 있는 중개사무소 설명에만 의지하지 말고 자꾸 의문 나는 점이 있으면 귀찮게 하라. 
- 부동산 상품마다 특징이 다양하다. 특히 토지는 개별성이 강하기 때문에 보는 사람마다 접근하는 방식도 다르고 평가하는 방식도 틀리다. 요즘은 키보드만 두들기면 유용한 정보들이 즐비하다. 따라서 중개업자만 100% 믿지 말고 직접 다양한 정보를 수집하고 본인이 현장 방문을 해본 후 의문사항에 대해 물어보고 자신의 것으로 만들어야 할 것이다. 

3. 발품을 많이 팔아라. 
-알고 나면 쉬운데 아파트나 상가 등의 투자에만 익숙한 투자자들이 막상 토지에 투자하려니 망설여지고, 자신이 사는 곳도 아닌 지방의 땅인 경우는 특히 겁나는 것도 사실이다. 그러나 모든 것이 쉽게 알게 되는 것만은 아니다. 그만큼 남보다 발품을 많이 팔고 땅을 많이 밟아보는 것이 중요하다. 

4. 도로진입로는 제일 먼저 확인해야 할 사항이다. 
-가끔 원주민이나 현지에 거주하는 사람을 통해서 토지를 소개받고 중개하는 사장님들도 있다. 원주민이나 현지에 사는 사람이니까 땅에 대해서도 잘 알 것이라고 믿는 것이다. 물론 원주민보다 더 그 지역에 대해서 잘 아는 사람이 어디 있는가? 그러나 지역주민이 말하는 현황도로나 농로만 믿었다가 나중에 지적도에 도로가 접해 있지 않아 건축허가가 나지 않는 맹지인 것을 알고 소송까지 가는 경우도 있다. 도로진입로에 대해 꼭 확인해라.

5. 공부(公簿)서류 발급비용을 아끼지 말아라. 
-토지를 중개할 때에는 기본적으로 갖추어야 될 서류들이 있다. <토지이용계획확인서, 지적도(임야도), 토지대장(임야대장)> 3가지에다가 건물이 있는 경우는 <건축물대장>까지 4가지이다. 정말 절약할 것은 다른데 있다. 서류발급 비용이 아까워서 얘기들은 대로만 믿었다가는 큰 낭패를 당할 수 있다. 물론 중개업자가 잘 알아서 해주겠지만, 의외로 서류발급비용에 자린고비 행세를 하는 중개사무소도 많고 지적도 복사본 한 장만으로 설명해 주는 경우도 있다. 물론 대부분은 땅의 평수며 생김새가 지적도와 90% 이상 맞는다고 본다. 그러나 현지에서 일하는 중개업자의 얘기를 들어봐도 다른 중개사무소 소개로 토지 물건을 확보하는데 가끔 중개업자가 소개하는 부동산의 평수나 방향 또는 위치 등이 전혀 다른 경우를 본다고 한다. 대부분이 지적도나 임야도만 있어도 땅의 생김새를 파악해서 비교하며 확인할 수 있는 것을 서류 한 장 없이 말로만 들은 대로 소개하다 보니 원상과 다른 점을 미쳐 파악하지 못하는 경우가 있는 것이다. 특히 강 주변이나 계곡을 접한 곳에서 포락된 토지가 있는 경우에는 정말 주의해야 할 사항이다. 

6. 지목이 대지이라도 건축평수에 제한사항이 있을 수 있다. 
-대부분의 수도권의 농지나 임야 등은 토지이용계획확인서 상에 나타나는 용도지역으로 건폐율 및 용적률을 알 수 있다. 일반적으로 국토의 계획 및 이용에 관한 법률시행령을 살펴보면 (계획)관리지역에서의 건폐율은 40% 이하이고 용적률은 50% 이상 100% 이하이다. 

물론 토지에 투자하면서 유의할 점은 이보다도 수 없이 많다. 

전기는 마을에서 너무 멀면 전기 가설비가 증가하므로 사전에 예산을 세울 때 주의하여 참고해야 한다.

또한 지하수를 개발할 수 있는 지도 반드시 살펴보아야 할 사항 중의 하나이다. 
실례로 전원주택 부지를 매수한 후에 주말에 텃밭을 가꾸기 위해 미리 지하수는 개발해야겠다고 하며 지하수 시공업체에 공사를 의뢰한바 수맥이 잡히질 않는 경우도 있었다. 자신의 땅에서 물이 안나오니 나중에 집을 지으면 어떻게 식수를 해결할 것인가? 황당한 일이 아닐 수 없다. 결국은 나중에 큰 부지를 찾는 다른 투자가에게 인접필지(물론 지하수가 개발되는 것을 사전 점검을 통해서 확인하였다.)와 묶어서 다시 되팔고 다른 땅을 다시 매수하는 것으로 일이 마무리 되었다고 한다. 물 없이 건물을 지을 수는 없지 않은가? 지하수!! 반드시 확인하자.

실제로 중개업자가 중개대상물확인 설명서에 전기나 전화 추가 가설비용을 확인 한다던가 지하수 개발가능성을 확인해야 될 의무는 없다. 요즘은 실력 있는 중개사무소 사장님들이 일선에서 현장업무에 충실하고 있는 실정이라 드물기는 하지만 "부동산" 이라는 게 말이 없지 않은가. 사람이 하는 일인 이상 실수가 있을 수 있다. 더욱이 앞서 말한 것처럼 부동산거래가 뜸하면서 서울 및 수도권에서 주로 아파트, 상가 등을 전문으로 취급하시던 일선 사장님들이 토지를 중개하거나 공동중개를 하는 경우가 많아 미처 생각지 못한 부분에서 치명적인 결함이 생길 수 있으므로 중개업자말만 믿었다가는 교묘한 덧에 걸릴 수 있는 것이다. 조금만 내가 발품을 팔아서 몇 가지 사항에 대해서만 확인을 해 봐도 계약 이후에 발생하는 난처한 상황을 사전에 방지할 수 있다. 

태그저장 취소

[출처] 토지 투자 공부|작성자 송설화

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