카자흐스탄 국가 필요에 의한 토지 압수와 재개발: 자산 소유주가 알아야하는 것은 무엇인가?

[zhanna]

알리야 아흐메토바 변호사는 국가 필요에 의해 토지를 강제 압수하는 것과 재개발은 어떻게 차이나는 지, 그리고 소유주는 어떤 내용을 알고 있어야 하는지에 대해 설명했다며 Zakon.kz에서 보도했다. 

재개발은 무엇인가?

알마티에는 매년 인구 유입이 더 많은 양상을 보여주고 있다. 그 결과 발전하는대도시의 잠재력을 실현하기 위한 새로운 주택 및 행정 구역 건설이 도시 계획에 현실적인 문제로 자리 잡았다. 

시민의 생활 조건을 개선하기 위해 2021년 2월 19일자 알마티 시장 명령서 제1/124호에 따라 2021-2025년 동안 알마티의 재개발 프로그램이 승인되었다.

재개발 프로그램의 일환으로 낡은 주택을 철거하고 주민들을 국가의 예산으로 건설한 새 주택으로 이전시키는 것을 검토하고 있다. 주택을 철거하고 난 뒤 토지는 행정 건물과 현대적인 고층 주택을 건설하게 될 것이다. 

만약 주거용 토지가 재개발 프로그램에 속한다면 무엇을 해야 하는가?

재개발의 주요원칙은 원래의 아파트와 동일한 아파트를 제공해야 한다는 것이다. 

명령서 제6조 20항에 따르면, 재개발에 속한 다세대주택의 소유주들은 거주자 수와 관계없이 주택 기술서에 따라 이와 동등한 새 아파트로 이전하게 된다. 

그리고 주택 공간의 소유주들에게는 방 1칸 이상의 다양한 크기의 신규 아파트가 제공된다.

다시 말해, 알마티 시장의 명령서에 따라 소유주들은 재개발 프로그램에 속한 낡은 주택을 제공하는 대신 다른 아파트를 받을 수 있다. 

하지만 시행사와 시청에서 양자간 합의를 이루지 못해 이러한 조항을 완벽하게 이행할 수 없거나 시행사가 일반적으로 아파트를 판매했을 때 보다 더 낮은 가격에 시청에 판매함으로써 일반적으로 얻을 수 있는 잠재적인 이익을 잃어버리는 것을 원하지 않지만 시청은 국가 예산에서 정해진 금액을 넘을 수 없는 경우들도 있다. 

재개발 프로그램에 동의하지 않고 자신의 원래 주택에 남고 싶다면 어떻게 해야 하나?

재개발 프로그램은 주택의 모든 거주자들이 100% 동의하는 경우에 시행이 된다. 몇몇 경우에는 한 구역의 모든 거주자가 동의해야 한다. 

오래된 집에 머물기로 결정한 거주자는 프로그램에 따른 모든 집은 이미 사용할 수 있는 기간이 지났음을 알아야 한다. 

따라서, 노후된 건물은 사람의 건강과 생명에 심각한 위협이 될 수 있다. 

리노베이션 프로그램은 집의 모든 거주자의 100% 동의가 있는 경우에만 수행됩니다. 경우에 따라 분기의 모든 거주자.

동시에 “주택 관계에 관한”법 제 18 조 3 항에 따라 주거용 건물의 현재 및 주요 보수 공사를 수행하는 데 드는 모든 비용은 아파트 소유자가 부담한다.

재개발 프로그램에 대한 다음 현실적인 문제는 ‘재개발 프로그램에 따라 제공된 주택이 마음에 들지 않는 주민은 무엇을 해야 하는가?’이다. 

프로그램의 조건에 따라 각 소유자는 사용 가능한 전체 주택 재고에서 주택 선택을 개별적으로 제공받습니다. 이때 주요 원칙은 이전 주택과 동등한 주택을 제공한다는 것이다. 객관적인 이유로 제안된 주택이 시민에게 적합하지 않은 경우 경우에 따라 금전적 보상금이 고려된다. 이 문제는 시행사와도 비공개적으로 논의하게 된다.

이 경우 부동산 시장에 따른 주거조건이나 보상조건을 만족시키기 위해서는 시행업자가 집주인과 합의를 할 필요가 있음을 이해해야 한다.

국가 필요에 의해 토지를 압수하는 것은 어떻게 진행되는가?

강제 철수의 근거는 도시 개발을 위한 기본 계획에 따라 여러 가지 사전 조치를 집행 기관에서 실행하는 것이다.

또한, 토지 소유주들과 사전에 토지 가격에 대해 합의하고 가격 감정평가 등을 실행하게 된다.

그 후, 필수 절차에 따라 시청은 부동산 소유주에게 시장 가격 평가에 관한 평가 보고서에 제공된 가격과 함께 향후 부동산 자산 압수에 대해 알리는 통보문을 보낸다. 

자산의 가격에 대한 당사자 간의 합의에 도달하지 못한 경우, 이 문제는 원고와 피고가 제공한 전문가 의견의 추정 가치를 연구하여 법원에서 해결해야 한다.

동시에, 종종 법원은 결국 압수된 토지의 시장 가치를 결정하는 결정을 내리기 위한 감정평가사를 지정한다는 것에 유의해야 한다.

예를 들어, 2022년 3월, 알마티의 아우에조프(Auezov) 제2 지역 법원은 국가 필요에 의해 토지 및 기타 부동산 자산을 압수하거나 구매해야 하는 것과 이후 지불을 위해 강제 압수하는 토지와 주택의 가격을 결정하는 것, 그리고 토지와 주택의 소유권 중단에 대한 것 등 토지 소유주에 대한 알마티 시청의 요구를 부분적으로 들어주었다.

강제 압수에 대한 주요원인에 대해 알마티 시장은 알마티 시장 명렁서에 따라 2002년 12월 19일자 카자흐스탄 정부 명령서 제 1330호에 승인된 알마티 도시계획이라고 언급했다. 피고에게는 자산 강제 압수에 대한 통보문을 발송했다. 

부동산 시가 평가 보고서에서 결정된 가치를 지적하면서 피고는 특정 금액의 보상을 제안 받았지만 매수 계약이 체결되지 않았고 양자는 매수 가격에 대한 합의에 도달하지 못했다.

일반적으로 피고는 압수에 반대하지 않았지만 국가 필요에 대한 강제 압수에 대한 보상 금액에 동의하지 않았으며 시청의 주장이 근거가 없다고 생각했고 보상 금액이 과소 평가되었다고 판단했다.

이와 관련하여 피고는 독립적으로 재산 평가 조치를 취했으며 평가서에 따르면 피고 소유의 부동산으로 압수된 토지의 시장 가치는 시청에서 제안한 것보다 더 많은 금액이었다.

법원은 민사 사건을 고려한 결과에 따라 알마티 시청의 요구 사항이 부분적으로 충족되고 시청이 제안한 것보다 더 많은 보상 금액을 결정했다는 결론에 도달했다.

최근 몇 년 동안 확립된 사법 관행은 발행된 사법 행위의 안정성, 즉 토지 강제 압수에 관한 시청의 요구를 충족시키는 경향을 보여주고 있다. 대부분의 경우 분쟁은 몰수된 토지와 그 위에 위치한 재산의 가치에 관한 것이다.

국가 필요의 의한 재산 압수와 재개발은 어떻게 차이가 있는가?

국가 요구에 대한 철수는 인터체인지, 지하철, 국가 보호와 관련된 프로젝트의 구현 등에 대해 법으로 엄격히 규제되는 토지를 구입하는 것이다.

국가 필요를 위한 토지 취득과 달리 재개발 프로그램에 따른 철거는 주민들의 의견이 고려되기 때문에 주민들에게 더 유익하다.

재개발 프로그램에 의한 철거는 강제 구매가 아니며 시행업자는 임차인과 협상하여 100% 동의를 얻어야 한다.

따라서 재개발과 함께 재산 소유주의 선택할 권리가 법에 의해 존중되고 보호된다면 국가의 필요에 따라 토지를 강제 압수하는 것과 관련하여 상황이 다르다.

현재 알마티 시청은 새롭고 현대적인 건물을 짓기 위해 국가가 필요로 하는 토지를 구입하는 계획을 계속적으로 실행하고 있다. 

/자콘

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