신간 [부자로 가는 마지막 비상구] 투자의 종착역은 부동산이다

[책수레]

투자의 종착역은 부동산이다

모두 서울 아파트값이 미쳤다고 말한다. 그러나 이것은 자본주의 역사와 자본주의 성장 과정을 이해하지 못하는 사람들이 하는 말이다. 아파트값이 오르는 것은 자연스러운 현상이다. 10년 전 짜장면 값과 지금 짜장면 값이 다른 것처럼 말이다.

아파트 가격이 싸고 비싸고는 누가 결정하는가? 아파트를 사는 사람이다. 누군가 그 가격을 인정하기 때문에 거래가 이루어지는 것이다. 아무도 가격을 인정하지 않으면 아파트 가격이 내려간다. 다른 사람은 모두 인정하는데 당신 혼자만 인정하지 않는다면 혼자 시장에 뒤처지는 것이다.

나는 “세상에 절대적인 가치는 없다.”라고 반복적으로 말해왔다. 그동안 주식, 채권, 예금, 부동산 중에서 무엇이 가장 안정적이고 수익률이 높았는가? 사실 이 질문은 하나 마나다. 모두가 알고 있듯이 단연코 부동산이다.

누군가는 “주식시장이 더 많이 올랐는데요?”라고 할 수도 있다. 이 말도 맞다. 주식시장 종합주가지수와 아파트 매매가격지수를 비교해 보자. 2019년 11월 기준으로 종합주가지수는 2003년에 비해 4배 정도 올랐다. 반면에 아파트 매매가격지수는 2배 정도 올랐다.

차트만 보면 주식시장이 더 많이 오른 것처럼 보인다. 그런데 주식시장은 일부 종목이 크게 올라서 많이 오른 것처럼 보이는 것이다. 즉 일부 종목은 10~20배씩 올랐지만 일부 종목은 반토막이 나거나 상장폐지 되었다는 뜻이다.

몇십 배씩 오른 종목을 바닥에 사서 최고점에 팔았으면 당신은 이미 부자가 되었을 것이다. 혹시 당신이 경제와 종목을 보는 눈이 뛰어나고 촉도 좋아 한국콜마홀딩스(액면분할 전 한국콜마)처럼 몇십 배씩 오른 종목을 샀다고 하자. 그렇다 하더라도 당신이 20~30배 오를 때까지 이 종목을 보유하고 있을 리가 없다. 누구나 마찬가지다. 그래서 주식으로 돈 번 사람을 보기 어려운 것이다.

하지만 부동산은 어떤가? 부동산으로 돈 번 사람은 생각보다 흔하게 볼 수 있다. 이유는 뭘까? 간단하다. 부동산은 주식과 다르다. 집을 사면, 집에서 밥 먹고, 쉬기도 하고, 잠도 잔다. 집값이 조금 올라도 팔 이유가 없다. 물론 아파트도 주식처럼 가격이 오르고 내린다.

그렇지만 주식보다 상대적으로 느리게 움직인다. 움직임 폭도 작다. 심리적으로 쉽게 흔들리지 않는다. 주식처럼 클릭 한 번으로 쉽게 팔 수도 없다. 따라서 주식과 달리 자연스럽게 오래 보유하게 된다. 여기서 주식과 부동산의 승부가 갈리는 것이다.

결국 투자의 종착역은 부동산이다. 유명한 스포츠 선수나 연예인도 돈을 벌면 가장 먼저 고급주택이나 건물을 사지 않는가? 물론 돈을 벌어서 사업을 하는 연예인들도 있다. 하지만 그 결과는 다들 알고 있지 않은가? 사업하다 망해서 빚 갚느라 고생한다는 가십 기사를 많이 읽었을 테니 말이다.

이들이 부동산을 사는 이유는 무엇인가? 부동산의 특성 때문이다.

첫째, 희소성(稀少性, scarcity)이다. 부동산은 땅을 사는 것이다. 땅은 유한하므로 희소성이 있다.

둘째, 부동성(不動性, immovability)이다. 부동산은 고정되어 있고 어지간해서는 입지가 바뀌지 않는다. 천지가 개벽하지 않는 한 말이다. 서울 강남, 서초, 잠실, 용산 등이 그렇다.

셋째, 부증성(不增性, unproductively)이다. 토지의 양이 늘어나지 않는다는 뜻이다. 개간 등을 통해 늘릴 수는 있지만 한정적이다.

넷째, 영속성(永續性, indestructibility)이다. 토지는 소모되거나 마멸되지 않는 성질이 있다. 무한한 시간 동안 존재한다는 뜻이다.

이러한 특성 때문에 부동산은 자산가치가 높다. 부동산에 직접 거주할 수도 있고 다른 사람에게 임대를 놓아 매달 안정적인 현금 흐름을 만들어 낼 수도 있다. 그래서 투자의 종착역은 부동산이라고 한다.

KB경영연구소의 2019 한국 부자 보고서를 보자. 여기서 부자는 금융자산을 10억 원 이상 보유한 사람을 말한다. 금융자산 10억 원 이상인 부자는 2014년 23만 명에서 2018년 32만 명으로 매년 늘고 있다. 이들의 총자산 구성비는 다음과 같다. 부동산이 53.7%이고 금융자산은 39.9%이다. 이처럼 부자들도 부동산 비중이 높다.

돈이 없어서 투자를 못 한다는 말은 하지 마라. 처음부터 돈이 많아서 부동산에 투자한 사람은 없다. 다들 외곽에서 시작한다. 돈을 모으고 기회를 잡아서 차근차근 핵심 지역으로 들어오는 것이다. 처음부터 모두가 꿈꾸는 강남, 서초, 용산, 마포 등에 집을 살 수는 없다. 이것을 먼저 인정해야 한다.

돈이 적은 사람은 노도강이라고 부르는 노원구, 도봉구, 강북구에서 아파트를 사서 실거주하거나, 전세를 끼고 사두는 것도 하나의 방법이다. 2015년만 해도 서울 도봉구, 성북구 등에 2억 원대의 아파트가 많았다. 이런 곳에서 시작해서 차근차근 핵심 지역으로 들어와야 한다.

아래는 4호선 길음역 건너편에 있는 돈암삼성아파트 24평형 매매가와 전세가 그래프다. 국토교통부 실거래가를 토대로 만든 차트이므로 데이터는 정확하다. 2017년만 해도 전세를 끼고 6천만 원 정도면 살 수 있었다. 그러나 지금은 이런 아파트들도 3억 원을 넘어 4억 원대에 거래되기 시작했다. 전세를 끼고 사려고 해도 1억 원이 넘게 든다.

신문이나 방송에서는 강남 아파트와 신축 아파트만 크게 부풀려서 얘기한다. 하지만 강남 아파트만 오른 것은 아니다. 강북 아파트도 많이 올랐다. 이번 서울 아파트 상승기에 아파트 몇 개 잘 사서 월급쟁이 부자의 반열에 오른 사람이 많다.

당신은 그동안 무엇을 하고 있었는가? 짒값이 내려갈까 봐 겁이 나서 못 샀는가? 그렇다면 생각을 바꿔야 한다. 아파트를 샀는데 가격이 내려가는 것만 리스크가 아니다. 아파트를 사지 않았는데 오르는 것도 리스크다. 이것이 바로 투자의 핵심이다.

그런데 대부분의 사람들은 어떤가? 아파트값이 오르면 이제 떨어질까 봐 못 산다. 아파트값이 떨어지면 더 떨어질까 봐 못 산다. 또한 아파트값이 안 움직이면 안 움직이니까 못 산다. 이래서는 평생 경제적 자유를 이루기 어렵다.

최근 10년의 서울 부동산 시장을 돌아보자. 2008년에서 2013년까지만 해도 서울 부동산은 끝났다고 그렇게 믿고 있지 않았는가? 실제로 이 기간에 서울 부동산은 맥을 못 추고 하락했다. 하지만 분위기는 반전되어 2014년부터 오르기 시작했다.

이처럼 부동산 시장은 언제나 돌고 돈다. 오르면 내리고 내리면 오른다. 영원히 오르지도 않고 영원히 내리지도 않는다. 그러니 평소에 관심을 가지고 부동산 공부를 해두어야 한다. 지금 서울 아파트를 새로 매수하기는 쉽지 않지만 지금부터 공부하고 준비해야 한다. 그래야만 진짜 기회가 왔을 때 기회인 줄 알고 잡을 수 있다.

아직도 아파트를 여러 채 사는 사람들은 투기꾼이라고 생각하는가? 투기꾼 때문에 집값이 오른다고 생각하는가? 부동산은 불로소득이라고 생각하고 죄악으로 보는가? 북유럽 사회민주주의 국가들처럼 토지공개념 제도가 도입되어야 한다고 생각하는가?

우리나라는 자본주의 국가이고 자본주의의 근간은 사유재산권 보호다. 일찍부터 사유재산권 보호를 시작한 나라일수록 상업이 발달하고 부강해졌다. 그런 나라들이 오늘날 선진국이 되었음을 알아야 한다. 이는 세계 역사를 공부하면 알 수 있다.

사유재산권을 부정하면 누가 열심히 하겠는가? 토지공개념을 주장하는 사람들은 사유재산권을 부정하는 사람들이고 시장주의의 적이라고 생각한다. 합법적인 부동산 투자로 돈을 벌고 이에 걸맞은 세금을 낸다면, 누구도 뭐라고 할 수 없고, 해서도 안 된다. 반시장주의적 생각에서 먼저 벗어나야 한다. 이것이 바로 부동산 투자의 시작이다.

이 글은  <부자로 가는 마지막 비상구> 책 내용의 일부입니다.

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