스크랩 농지투자에서 재촌 자경이 중요한 이유

[태 풍]

농지오케이의 투자이야기-농지투자에서 재촌 자경이 중요한 이유

우리는 부동산 투자하면 구입할 때만을 이야기한다.

과연 그럴까?

부동산투자재테크는 구입에서 처분하여 내가 돈을 손에 쥘 때까지 전 과정이 투자다.

요즈음 나는 이런 전 과정을 10여 가지로 분류하여 투자법을 소개하고 있다.

내가 쓴 글이나 강의에서 사용하는 내용들은 대부분이 내가 직접 경험한 사례나 내가 투자시켜 준 사례들을 가지고 한다.

그리고 나는 내가 직접 해 보지 아니한 사항은 글이나 강의에서 말하지 않고 오로지 경험한 사례 위주로 한다.

이론과 현실은 다르다.

어려서는 물론 최근 20여 년간 직접 농사를 지었으며 23년간 농업직 공무원과 토지전문가로서 얻은 농사 지식과 경험은 그 누구라도 내가 상대 할 수 있다고 자부한다.

고로 농지에 관한한 자신 있게 말 할 수 있다.

물론 지금도 직접 경험하지 못한 많은 부분들이 있고 또한 지금 시대에 맞게 바뀌고 있으니 끊임없이 배우고 익히고 있는 것도 사실이다.

오늘은 농지투자에서 가장 중요한 재촌 자경에 대하여 살펴보고자 한다.

재촌과 자경에 대하여는 농지법과 세법에서 비슷하지만 현실에서는 상당한 차이가 있다는 걸 먼저 말하고 각 법에 맞는 부분으로 나누어서 말하고자 한다.

우선 농지법에서는 재촌에 대하여는 특별히 정한 규정은 없다.

즉 거리제한도 없다. 우리가 흔히 말하는 30킬로미터 규정은 세법에서의 규정이다.

고로 법상으로는 서울사람이 제주도 농지도 구입이 가능하다.

다만 농지취득 자격증명 발급심사요령에서 농작물의 재배나 구입자의 영농의지 등으로 적격여부를 판단하도록 하고 있다.

자경에 대하여서는 농지법이나 세법에서 상시 농업에 종사하거나 90일 이상 농사일을 하거나 농작업의 1/2이상을 자기 노동력으로 경작하여야 한다.

즉 농사를 직접 지어야 한다는 것이다.

이를 종합해 보면

반드시 재촌 거주해야 하는 것은 아니나 농사를 지어야 하므로 농작물에 따라서는 직접 자경하지 못한다고 인정 할 수도 있다.

즉 농경지에 관상수, 유실수, 약초나무 등 다년 생 작물이나 수시로 손이 가지 아니하는 벼나 채소 등의 작물이 아니라면 거리가 다소 멀어도 자경을 할 수 있다고 보고 발급 할 수 있으나 100킬로 이상 떨어진 곳의 농지에 벼나 채소 등을 재배한다고 한다면 그것도 1000제곱미터 정도의 적은 농지에서 한다면 과연 자경을 할 수 있다고 볼 사람이 어디에 있겠는가 말이다.

따라서 작물에 따라서 자경을 인정받을 수도 인정받지 못할 수도 있다는 것이다.

아주 중요한 세법에서는 어떠한지 보자.

세법에서는 농지법과 달리 재촌에 대한 규정이 있고 재촌 자경을 하지 아니하면 비사업용토지로 보아서 가산세를 물게 된다.

재촌에 대한 규정으로서는 토지소재지 시군구에 거주하거나, 토지소재지와 인접한 시군구에 거주하거나, 토지로부터 30킬로미터 이내에 거주하여야만 한다.

또 하나 자경에 대하여서도 농지법에서처럼 상시농업에 종사하거나, 1년에 90일이상 농업에 종사하거나, 농작업의 1/2이상을 자기의 노동력으로 경작하여야 한다.

위에서 언급한 재촌과 자경 두 가지 조건을 동시에 충족하여야만 사업용으로 본다.

또한 아주 중요한 투자 포인트 세금 감면은 8년 이상 재촌 자경하거나 4년 이상 재촌 자경하고 대토를 하는 경우에는 1년에 1억원까지 양도세를 감면해 준다.

결국 지방세까지 합하면 1억1천만원을 감면해 주는 것이다.

다만 농업외 소득이 3700만원이 넘는 경우에는 자경기간에서 제외하므로 현실에서는 근로소득이나 사업소득이 있는 경우에도 사업용으로 인정받지 못하거나 감면을 받지 못할 수도 있음에 주의해야 한다.

실제 현장에서 보면 재촌과 자경이 얼마나 중요한지를 알 수가 있다.

예로서 10년 이상 보유하고 양도차익이 5억원인 경우에 비사업용이라면 양도세가 1억 4860만원 지방세 포함 1억6346만원인데 2년 이상 재촌 자경한 사업용이라면 1억1360만원 지방세 포함 1억 2496만원이다.

헌데 8년 이상 재촌 자경 또는 4년 이상 재촌 자경 양도세 감면이라면 1360만원 지방세 포함1496만원만 내면 된다.

같은 기간에 같은 동일한 투자를 했지만 비사업용이냐 사업용이냐 감면대상이냐에 따라서 그 수익률은 큰 차이가 난다.

투자를 하면서 0.1%의 수익률도 따지는데 몇 천 몇 억이 왔다 갔다 한다면 이런 조건을 충족하는 투자를 해야 하지 않을까 싶다.

물론 투자하려는 사람이 직장인이라서 이를 충족 할 수가 없는 경우도 있다.

그런 경우에는 조건을 충족 할 수 있는 가족 명의로 할 수도 있고 은토나 퇴직 후에 이런 조건을 충족할수 있는지도 검토해서 투자 할 필요가 있다.

어차피 투자를 하는 것이니 투자 수익이 극대화 될 수 있도록 해야 하는 것 아닌가?

현재 비사업용 토지인데 처분하려고 하는 경우에도 그 시기를 다소 조정하면 얼마든지 사업용이나 또는 감면 받으면서 처분할 수도 있다.

투자자는 이런 모든 것을 보유기간동안 항시 생각하고 실천하면서 투자수익의 극대화에 촛점을 맞추어야만 한다.

구입만이 투자가 아니라 처분하는 그 순간까지 전 과정이 투자인 이유다.

이런 수많은 변수와 사례를 알고 싶다면 책을 보거나 강의를 들어서 남들이 수많은 시행착오를 거쳐 터득한 노하우를 빨리 습득하고 투자에 임하기를 권한다.

농지오케이 윤세영

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