26.5.26 도시형생활주택 등 非아파트 공급을 확대하고 수도권 아파트 10만호 조기 착공을 지원한다.
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도시형생활주택 등 非아파트 공급을 확대하고 수도권 아파트 10만호 조기 착공을 지원한다.
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- 수도권 非아파트 ’26~’27년 향후 2년 간 4.1만호, ’30년까지 11만호 공급 - 신축 관련 건설금융 지원 확대 및 「현장 애로해소 지원센터」 가동 |
□ 국토교통부(장관 김윤덕)는 지난 5.22일 1차로 민간 非아파트 공급 부진을 보완하고자 규제지역 내 매입임대를 사실상 "무제한 공급"한다는 방침을 발표하였으며,
ㅇ 이번에는 2차로, 단기간 내 신속한 공급이 가능한 非아파트 신규 공급모델 도입과 신축 관련 非아파트 금융 지원 확대 등을 통해 수도권에서 향후 2년간(’26~’27) 4.1만호, 2030년까지 11만호를 공급하고, 「현장 애로해소 지원센터」 가동을 통해 수도권 규제지역 내 착공 지연물량 10만호의 조속한 착공을 지원할 계획이다.
□ 지난 2022~2024년 간 부동산 PF 위기와 건설공사비 상승 등으로 주택 착공이 크게 위축되었다.
ㅇ 정부는 주택 착공 부진 상황을 조속히 타개하고자, 지난해 9.7일 출범 3개월 만에 향후 5년간 수도권 135만호 착공계획을 담은 「주택공급 확대방안」을 발표하였으며,
ㅇ 차질없는 목표 달성을 위해 지난 1.29일 서울 아파트 중심 6만호 공급방안을 발표하는 한편, 주택공급 촉진 관계장관회의를 가동하는 등 부처간 칸막이 없이 주택공급 확대를 위해 범정부적 역량을 집중하고 있다.
ㅇ 이와 더불어, 공급 위축이 지속되고 있는 주택사업 현장의 애로 해소를 지원하기 위해 국토부장관 주재로 진행한 주택건설업계 타운홀 미팅(5.14)을 비롯하여 10여 차례의 업계·전문가 간담회 및 설문조사 등을 토대로 주택공급 애로 요인을 입체적으로 파악해왔다.
□ 정부는 이러한 공급 애로요인을 해소하기 위해, 도시형생활주택과 프리미엄 원룸·오피스텔 공급 촉진을 위한 규제 개선, 非아파트 건설금융 지원 계획 및 「현장 애로해소 지원센터」 운영계획을 마련했다.
1) 도심 자투리땅에 신속한 공급이 가능한 도시형생활주택에 대해 다양한 인센티브를 제공하여 향후 2년 간 2.6만호, 2030년까지 7.7만호 인허가를 목표로 지원한다.
ㅇ 도시형생활주택은 과거 2012년도에 최대 12만호(수도권 7.4만호)까지 공급되었으나, 부동산 PF 위기 및 분양성 저하 등으로 2023년 이후 5천호 내외 수준으로 급감하였다.
ㅇ 이에 정부는 세대수 제한 완화(「주택법」 법사위 통과), 층수 제한 완화, 일조권 등 건축 규제를 개선하여 도시형생활주택 공급 확대를 유도한다.
도시형생활주택 건축규제 개선안
| 구분 | 현행 | 개선 |
| 세대수 | 300세대 미만 | (준주거·상업·공업지역) 500세대, (역세권) 700세대 미만(조례) (「주택법」 개정안 법사위 통과, ‘30년까지 한시) |
| 층수 | 연립·다세대 최대 5층 (건축위 심의를 거친 경우) | 최대 6층(「주택법 시행령」) |
| 일조권 | 건축물은 10m 이상부터 정북방향으로 건물 높이 1/2이상 이격 (건축물 높이 10m 이상부터 계단식 구조 발생) | 건축물 높이 10~17m까지 정북방향 이격거리 5m로 통일 (「건축법」 개정안 법사위 통과) |
| 주차 | 세대당 0.5~1.0대/세대 조례로 20~50% 완화 가능 | 조례 재량범위 50~70% 확대 (「주택건설기준규정」) |
상업·준주거지역 내 타 용도 건축물과 복합건축되는 도시형생활주택만 기계식 주차장 설치 허용 | 승인권자가 주거환경에 지장이 없다고 인정 시 오토발렛(‘26.1~), 로봇주차 설치 허용 (모든 사업계획 승인대상, 「주택건설기준규칙」) |
주민 공동시설 | 150세대 이상 공급시 경로당, 어린이집, 주민체육시설 등 설치 의무 | 반경 300m 이내에 유사시설이 있는 경우 설치 면제 (「주택건설기준규정」) |
2) 1인 가구 증가와 건축물 수요 변화에 적극 대응하기 위해 낮은 사업성과 겹겹이 규제로 방치된 공실 상가ㆍ오피스 등을 프리미엄 원룸ㆍ오피스텔 등으로 용도를 전환하여 향후 2년간 1.5만호, 2030년까지 3.3만호 이상 공급하는 것을 목표로 지원한다.
ㅇ 이를 위해 LH가 올해 2천호 규모의 비주거시설을 주거시설로 우선 리모델링 후 지속 확대해나가고, LH 내 ‘주거시설 전환 네트워크 센터’를 설치하여 리모델링 수요자와 설계ㆍ시공 업체 매칭 및 사업 컨설팅을 제공하는 한편,
- 리모델링 수요자가 표준 리모델링 평면도를 활용할 수 있도록 LH가 직접 제공하는 서비스도 신설한다.
ㅇ 또한, 공실률 등 여건을 고려하여 일반공업지역 내 지식산업센터 등을 한시적으로 오피스텔로 전환할 수 있도록 허용(~’27)하고,
- 주차장 추가 확보 의무를 한시적으로 면제하는 등 도시·건축 규제를 개선하는 한편, 공실 상태인 지식산업센터 기숙사에 즉시 입주가 가능하도록 입주자격도 완화한다.
지식산업센터 등 규제개선
| 구분 | 현행 | 개선 |
| 입지규제 | 일반공업지역 내 지식산업센터 등의 용도 전환 시 기숙사, 고시원만 가능 | 공실률 등 여건을 고려하여 ‘27년까지 한시 일반공업지역 내 지식산업센터 등→오피스텔 전환 허용 (「국토계획법 시행령」) |
| 주차 | 용도 변경시 주차장 추가 확보 | 30㎡ 미만 준주택으로 변경시 ‘27년까지 한시 추가 신설 면제 (「주차장법 시행령」) |
지식산업 센터 | (지원시설) 연면적 상한 30% 이내 | 6월 중 확대방안 발표 (「산업집적법 시행령」) |
| (입주 자격) 소속 근로자 | 인근 근로자까지 확대 (「산업집적법」・「건축법」 유권해석) |
3) 단기간 내 주택 공급을 촉진하기 위해서는 원활한 건설금융 조달이 전제되어야 하는 만큼, 非아파트 사업자에 대한 건설금융 지원을 강화한다.
ㅇ 사업자에 대한 원활한 자금조달을 지원하기 위해 2027년까지 한시적으로 도시형생활주택에 대한 주택기금 사업자대출 지원을 확대한다.
도시형생활주택 기금 사업자대출 개선안(호당 한도/금리)
| 전용면적 | 현행 | 개선 |
| 60㎡ 이하 | 7천만원 / 3.8% | 1.1억원 / 3.4% |
| 60~85㎡ | 7천만원(공공 한정) / 4.0% | 1.2억원(공공‧민간) / 3.6% |
ㅇ 또한, 비주거시설에서 주거시설로의 원활한 용도변경을 지원하기 위해 비주거 리모델링 기금대출 및 준주택 모기지 보증을 신설·지원한다.
비주거 리모델링 임대주택 기금대출 | •(대상) 비주거 건물→준주택 리모델링‧용도전환 사업자 •(한도/금리/기간) 프리미엄 원룸은 실당 800만원, 연 3% 대, 5년 오피스텔‧기숙사 등 호당 7천만원, 연 3% 대, 14년 |
준주택 HUG 모기지보증 | •(보증대상) 비주거 건물→주택・오피스텔 리모델링・용도전환 사업자(다만 리모델링자금 기금대출 승인 예정인 사업장에 한정) •(보증한도) 리모델링 후 주택 예상 감정가의 60% 이내 |
ㅇ 아울러, 그간 HUG 보증이 아파트에 특화하여 운영되어왔으나, 수도권 대상으로 非아파트 전용 특례 ‘PF 보증’ 및 ‘분양보증’을 새롭게 출시하여 사업성·수요 검증을 거친 非아파트 사업장에 원활한 자금조달을 지원한다.
非아파트 특례 PF보증 및 분양보증 개요(~‘27년 한시)
특례 PF 보증 | 구분 | 기존 PF보증 | 非아파트 특례 PF보증(신설) |
발급 요건 | 대지비 10% 또는 총사업비 2% 중 큰 금액 | 대지비 5% 또는 총사업비 1% 중 큰 금액 |
| 보증료 | 자기자본 확충, 조기분양 시 최대 25% 할인 중 | 非아파트에 한해 20%p 추가 할인 (최대 45% 할인) |
평가 기준 | 사업성평가 65%, 시공사평가 35% | 사업성평가 70%, 시공사평가 30% |
특례 분양보증 | 구분 | 기존 분양보증 | 非아파트 특례 분양보증(신설) |
| 보증료 | 계약금+중도금 총합의 0.277~0.475% | 계약금+중도금 총합의 0.19~0.33%(잠정) |
평가 기준 | 아파트·오피스텔 구분 없이 대형 단지·평형 위주 점수 부여 (오피스텔 불리) | 단지/평형 등 오피스텔 특성을 고려한 심사기준 마련 |
4) 「현장 애로해소 지원센터」를 출범하여 주택 사업장별 공급 애로요인을 실시간으로 파악하고 맞춤형 솔루션을 강구함으로써 사업승인 후 1년 이상 착공이 지연되고 있는 수도권 규제지역 내 10만호가 조속히 착공될 수 있도록 지원할 계획이다.
ㅇ 현재 수도권 규제지역 내 인허가를 받고 착공하지 않은 주택 사업장은 약 32.3만호에 달하며, 이 중 10만호 가량은 평균 대비 착공이 1년 이상 지연 중인 것으로 추산된다.
수도권 규제지역 착공 지연물량 추계
| (단위 : 만호) | 미착공 (A) | 사업중단 (B) | 정상추진 (평균착공기간+1년) | 착공지연 |
| 1년 이상 지연 | 2년 이상 지연 |
| 서울 | 19.0 | 1.7 | 10.6 | 6.7 | 4.3 |
| 경기 규제지역 | 13.3 | 1.6 | 8.4 | 3.3 | 2.3 |
| 합계 | 32.3 | 3.3 | 19.0 | 10.0 | 6.6 |
※ 평균 인허가→착공기간 : 아파트(정비사업) 3년, 아파트(非정비사업) 1년, 非아파트 6개월
ㅇ 일부 사업장을 대상으로 확인한 결과, 기관별 법령해석 차이, PF 자금조달 애로, 자재수급 미스매치에 따른 공사비 분쟁 등으로 착공지연이 발생 중인 것으로 파악되었다.
ㅇ 이에, 주택사업 관련 주요 3개 협회*에 전담 창구를 두어 현장 애로를 상시 접수하고, 금융, 자재·공사비 등 관계 부처 소관부서 검토를 거쳐 범부처 협의체를 통해 제도개선 사항 논의를 진행해나갈 계획이다.
* 한국주택협회, 대한주택건설협회, 한국디벨로퍼협회
현장 애로해소 지원센터 업무 절차도
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| 한국주택협회 | → | 현장 애로해소 지원센터 (간사: 부동산제도기획과) | → | 금융 (HUG) | → | 금융위 | 금감원 |
공급 현장 |
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| HF | 금융권 협회 |
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| 대한주택 건설협회 | → | → | 자재‧공사비 (국토부 건설산업과) | → | 산업부 | 건기연 |
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| 조달청 | 부동산원 |
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| 한국디벨로퍼협회 | → | → | 인허가 (국토부 인허가지원센터) | → | 지자체 | 부동산원 |
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| 교육부 | 환경부 |
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ㅇ 아울러, 신축 건설은 일자리 창출 효과와 지역 경제 활성화 효과가 큰 활동인 만큼, 금융기관이 사업성·생산성 기반 자금지원이라는 원칙하에 사업성이 양호한 사업장에 자금을 원활히 공급하도록 독려해 나간다.
□ 정부는 금번 제도 개선사항이 하루 빨리 주택사업 현장에 적용될 수 있도록 내부 규정개정 사항은 즉시 개정ㆍ시행하고, 시행령 등 법령 개정사항도 3개월 내 완료될 수 있도록 즉각 실무 절차에 착수한다.
□ 정부는 3기 신도시 등 공공택지에서의 공급 속도 제고를 위해 적극 노력하는 한편, 1.29 방안에서 발표한 주택공급 부지의 후속조치도 차질없이 추진해나갈 계획이며,
ㅇ 최근 주민들의 높은 관심도를 보인 도심 공공주택 복합사업 후보지* 공모도 지속해나가는 한편, 9.7대책, 1.29 방안 등 후속법안이 국회에서 조속히 통과될 수 있도록 총력을 기울여나갈 계획이다.
* 3년만에 재개된 서울 대상 후보지 공모(3.11~5.8) 결과, 강남구·서초구·송파구 등을 포함한 16개 자치구, 총 44곳에서 주민 제안서 접수
□ 국토교통부 장우철 주택정책관은 “국민주권정부는 그간의 일회성 문제 진단, 대책발표 방식에서 벗어나 9.7대책 공급목표 달성 시점까지 사회경제 여건 변화와 현장의 목소리에 기초해 지속적으로 공급 체계를 보완ㆍ발전시켜나가겠다”고 하면서,
ㅇ “속도감 있는 정책 추진으로 실수요자가 안심할 수 있는 주택시장,
땀 흘려 일하는 국민이 희망을 가질 수 있는 나라를 만들기 위해
최선을 다하겠다”고 밝혔다.