스크랩 PF 이야기

[민속촌]

PF(Project Financing)가 요즘 언론이나 아고라 등에서 많이 오르내리고 있습니다. 원래 PF는 대규모 인프라공사(댐, 도로 등 사회간접자본)에 정부 재정이 부족할 때 민간자본을 들여와서 일정기간 수익을 보전해주면서 공사를 하는 금융기법을 말하는데, 이때 투자한 금융자본에 대해서는 한국에서는 일정 수익을 보장하지만, 대부분의 외국에서는 복불복의 개념입니다. 그러나 이런 인프라 공사개념이 아닌 아파트 분양 사업에서 해당 사업에 대한 전망을 근거로 은행, 캐피탈 및 저축은행 등이 대출을 시행한 것이 한국언론에서 요즘 거론되는 PF입니다. 그렇다면 구체적으로 어떤 구조로 흘러가는지에 대해서 말씀을 드리겠습니다.

1. PF구조

 

 PF는 통상 시행사, 건설사, 금융기관 등 3개의 구조로 이루어집니다.  물론 금융기관에 브릿지론을 시행하는 저축은행이나 대부업이 중간에 끼어있기는 합니다. 브릿지론이란 시행사가 조합을 결성하고 해당지역 주택사업 인허가를 전부 획득해놓았지만 토지 계약금 조차 없을 경우 시공건설사의 사업확약서 또는 PF 확인서 등을 증거로 하여 토지계약금을 대출받아 토지매입 계약을 시행하는데 이때 받은 계약금 대출은 본PF가 실행될 때 바로 상환되게 됩니다. 이때 계약금 대출은 브릿지론이라고 하고, 본 토지매입 대금을 지불하기 위해 은행 및 캐피탈사에서 시공 건설사에게 받는 대출금을 우리는 PF라고 합니다.

브릿지론은 대부분 규모가 작은 저축은행 또는 대부업체에서 실행합니다. 이때의 금리는 정말 사채이자에 필적하는 고금리로 이루어집니다. 또한 금융기관(주로 은행, 규모가 큰 저축은행, 캐피탈업체)이 실행하는 PF는 분양사업 규모에 따라 대출 금액이 결정되지만 일반적으로 수백억에서 수천억원이 됩니다. 이렇게 PF가 실행되는데 중요한 역할이 시공사의 보증입니다. 은행은 통상 사업을 분석하는 능력이 떨어지므로 건설사와 시행사의 사업계획서에 의존하게 되는데, 정말 중요한 판단 기준은 시공사의 대출 보증이 100% 좌우한다고 해도 과언이 아닐 것입니다. 상황이 이러므로 대부분 대형 건설사가 시공하는 아파트는 금융기관 PF금액이 대규모이므로 분양규모가 크고, 중소형 건설사의 지급보증이 이루어지는 아파트는 규모가 작습니다. 중요한 것이 금액이기 때문이죠.

여기에 은행은 왜 PF사업에 뛰어들까요?

그것은 바로 넘치는 유동성(신용)과 부동산 불패신화에 대한 신기류입니다. 은행은 넘치는 통화량에 의해 화폐가치가 떨어지니, 대출할 곳을 찾아다녔고 그것은 바로 분양사업에 대한 통짜대출 PF였던 것이죠. PF에서 은행이 하는 것은 토지매입대금 전체뿐만 아니라 아파트 분양중도금 대출까지 독식하는 구조이므로 대출실적에 목이 메어 있던 금융기관에게는 한 방에 이 모든것을 해결하는 만병통치약이었던 것이지요. 그러나 이런 장점이 새로운 문제점으로 나타나게 된 것이지요.

2. 문제점-->건설사, 금융기관에 대한 부메랑이 되다.

 일단, 서브프라임 문제로 부동산 거품의 문제가 대두되었습니다. 이게 한국에도 영향을 미치며 풀렸던 유동성이 사라지는 유동성의 함정에 직면하게 되자 경기가 죽어갑니다. 이러니 당연히 주택분양시장이 얼어붙어 버린 것이죠. 통상 시행사가 건설사의 보증을 받아 PF자금을 받으면 상환시기가 정확하게 확정이 됩니다. 분양시, 중도금 수령시, 잔금수령시로 이렇게 나누어 시행사가 대출금을 상환해야 하지만 문제는 분양자체가 안되는 미분양, 사업 자체가 난항을 겪게되는 분양시도 좌절이 발생하게 되면 시행사는 한마디로 빈 껍데기가 많기 때문에 이 모든 책임은 건설사로 넘어오게 됩니다. 그러나 해당 건설사의 자금상황이 뻔하기 때문에 은행도 이도저도 움직이지 못하며 고정이하 여신으로 연체가 되는 것을 감당할 수밖에 없습니다.

건설사는 건설사대로 한두곳의 PF만을 보증한 것이 아니기 때문에 엄청난 자금압박에 시달리고, 은행은 은행대로 부실여신의 증가로 인해 BIS비율이 엄청나게 손상이 되는 것이지요. 이런 상황이니 분양이 완료된 아파트 중도금 대출에서 일부은행들은 중도금 전액 대출의 계약을 깨면서 중도금을 분양받은 소비자에게 전가시키고 있습니다. 한국은행이 금리를 무려 1% 내렸지만, 은행채를 한국은행에서 매입해주고 CD발행을 촉진했지만 전국에서 아파트를 분양받은 사람들에게는 중도금 대출을 못하니 개인이 알아서 하라는 통보가 날라갑니다. 한마디로 은행에 돈이 없어진 것이지요.

캐피탈회사들은 할부금융채권들의 발행이 전면 중단되었고, 외국에서 조달했던 ABS 채권의 만기가 돌아오자 국내든 외화든 차환발행이 정면 중지되면서 대출했던 자금의 회수에 불을 켜고 있는 상황이다보니 할부채권의 한국은행 매입이나 정부 지원을 요청하는 상황입니다. 문제는 다시보면 아파트 분양시장, 즉 주택시장 거품의 해소과정인 것이지요. 이러니 정부에서는 기를 쓰고 부동산 가격을 안정시키기 위해 노력하지만 주식시장에서는 일부 우량종목만을 연기금을 받아내며 시장을 조성하지만, 주택시장에서는 이것이 불가능하므로 이제는 폭락의 시간이 다가오는 것이지요.

이점이 외국 신용평가사와 한국에 돈을 빌려준 채권자들이 주목하는 점입니다. 물론 PF가 한국 금융시장의 뇌관이라고 확정적으로 말할 수는 없습니다. 그러나 적어도 도화선은 된다는 말씀을 드릴 수는 있습니다. 즉, 우리가 고민해야 하는 것은 이런 것에서 시작합니다. 부디 대출금이 있으신 분들은 빨리 정리하시고 금융시장이 정상화되는 것처럼 보일때가 어쩌면 위험을 탈출할 수 있는 마지막 기회인 것으로 아셨으면 합니다. 안전이 최우선인 것이지요.

오늘도 좋은 하루 보내시길 기원합니다.

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