스크랩 부동산 거래 시 알아야 할것

[stonebird]

 부동산 거레시 알아야 할것 부동산 

******    ******* 기본 절차 *******    *******   

1. 계약서를 작성하기 前에는 절대로(단연코) 계약금을 먼저주면 안된다. 서류가 먼저이고, 그 다음이 금전거래라는 것을 명심하고 명심하고 명심하세요. 돈을 먼저주면, 계약서를 불리하게 작성하게 되고, 요구사항도 무시당함. 당연한거 아니냐고요?...한번 당해보면 한국사회가 얼마나 무서운지 압니다. 정리해서 말하자면...모든 사실(합의,조항)을 구두로 밝히고, 그 다음에 계약서상에 그 조항을 넣고, 그 다음에 계약금을 지불하세요.

2. 집을 볼 때 편리함보다 중요한 것은 전세금의 안전성이다.
3. 부동산의 영리를 목적으로 매도자와 매수자를 소개시켜줄 뿐, 모든 책임은 본인에게 있다. 부동산이 다 알아서 해줄거라고요? 설마 외국인 아니시죠? 여긴 한국입니다. 특히, "좋은게 좋은거 아니냐?라고 말하면서 너무 따지지 말고, 믿고 하라"하는 부동산한테는 아예 계약도 하지말라.
4. 주택임대차보호법 적용을 받으시려면 실제 사용용도가 주거용에 가깝거나 일정면적 이상을 주거용으로 사용하거나 주거용으로 임대차계약을 하셔야 합니다(상가에 딸린 방에 거주시는 임대차보호법 적용안됨)

5. 돈거래시 영수증필수, 소유권양도시까지 여러 차례 등기부 등본을 다시 확인/잔금송금전에 다시 확인할것). 영수증은 항상 그 자리에서 주고 받을 것(사유, 이름, 금액, 시간,주민번호…+민증확인).
6. 현행법은 임대차 보호기간을 2년으로 하고 있다. 그러므로 계약을 12개월로 하면, 1년 살다가 나올 수 있음. 더 살고 싶으면 합법적으로 1년 더 살고... (결혼을 앞둔 총각이나 돈이 없어 어쩔 수 없이, 단기간 살아야 할 때 편리함). 단, 주인이 계약을 꺼림.
7.주인에 대한 선입견은 금물. 집주인(혹은 부동산)은 집을 파는게 목적이므로 감언이설에 주의. 현재 살고 있는 분과 주변 이웃분과 이야기를 나눠보고 정보수집을 할 것. 특히 **교 신자라며 착한척하는 사람을 제일 경계하세요.
8.집 보러가서 맘에 들더라도 크게 티내지 말것(흥정에 불리함).
9.부동산이랑 친해질 것(잘해주면 보상은 있다는 이미지를 심어줄 것)
10.계약서(확정일자)는 꼭 복사해놓자. 의외로 잃어버리는 분이 많은데, 원본은 안전하게 보관할것.
11.전세금을 다 돌려 받기 전에는 계약서를 파기한다거나, 주소지를 이동하면 안됨.
12.계약종료전 1개월전에 내용증명을 보내지 않으면, 암묵적 승인으로 간주, 계약이 자동 연장됨
13. 계약을 할때는 본인확인은 필수. 의심나면, 민증+ (여권,의료보험증, 운전면허증, 공무원증 등등)하나 더 확인하자. 또한,주민등록등본같은것은 절대로 집주인에게 주지 않는다. 개인정보 몽땅 알수 있는 거 아시죠? 세상인심 알 수 없는법. 명의도용해서 대출받는다던지....세상일은 모릅니다.^^
14. 근저당, 압류, 가압류, 가등기, 예고등기 등 담보설정 체크하세요.

주택매매시는 계약조건을..'언제까지 어떤 형태로 이를 해결하고 해결이 안될 경유 계약을 해지하고 손해를 배상받는다.','은행에서 잔금 지급과 동시에 대출금을 갚는다".이런 문구를 꼭 넣으세요.

가등기, 예고등기는-계약포기하세요.

p.s:(개인생각) 은행저당권이 있으면, 잔금을 은행에서 대출변제하게 되는데, 절차가 복잡하더라도, 온라인으로 거래하세요. 증거가 남으니까요. 은행안쪽에 특별고객창구가 있는데, 여기서 하시면 됩니다.

15. 다세대, 연립, 단독주택은

구청..토지이용계획 확인원, 건축물관리대장, 토지대장 확인.

 면적, 지번, 소유자와 서류상 사실이 일치하는지를 확인.

16. 계약서상 임대*임차인 이름은 본인이 직접쓰고, 인감도장을 사용한다. 이름을 본인이 직접쓰게 하는 이유는 필적 조회가 가능하기 때문입니다. 도장은 쉽게 위조할 수 있는거 아시죠?

17. 특약란에 분쟁소지가 있는 문제들을 꼼꼼하고 구체적으로 언급하세요.

18. 가능한 집주인과 계약할것. 잔금계산시 은행송금문제에서 분쟁발생소지가 많음.

19. 뭐든지 확실히 집고 넘어갈것. 부동산이 그런건 안해도 된다해도, 집을건 집고 넘어갈것. 잔금을 치르기 전까지는 내가 왕이지만, 일단 잔금이 지급되면, 짖어도 개쳐다보듯 한다.

20. 부동산 등기권리증도 확인해보자.(가능한한 공손하게 할것)

21. 모든 문제는 계약하기전에 해결하라. 그것이 불가능하면, 잔금지급전에 해결하라.

22. 모든 공과금은 온라인으로 하라. 나중에 딴소리한다. 특히 전세금 내줄때, 저번에 돈 안된거 제하고 전세금 돌려준다고 하는 못된 주인들이 아주 많으니, 성급하게 그자리에서 해결하지 말고, 전세금을 온전하게 다 받을것. 

23. 은행시간이 마감하기 전에 전세금을 받을것. 큰돈을 들고 다니면 위험함. 수표한장으로 끊어 달라고 할것.

24. 전세금을 받을때는 혼자서 가지말고, 친구랑 같이가라. 그렇게 해야 분쟁의 소지가 적다. 혼자서 말하면, 떠드는게 되지만, 두명이 말하면 의견이 된다. 또한, 큰돈을 혼자 들고 다니면 위험하다.

25. 이사하기 쉬운집에 이사하라. 이사할때 친구들한테 연락하는것도 쉽지않다.

26. 2년뒤에 이 집이 잘 빠질지를 생각하라. 전세금을 받을 수 있는 전제조건이다.

27. 집주인에 대한 정보를 어느정도 수집할것. 주인이 좀 지저분하게 나오면, 대처방안도 있어야 겠죠? 세상에 다 좋은 사람만 있는건 아닙니다.

28. 전세금이 쌀때는 왜 싼지 조사해보라. 바보가 아닌이상 집주인은 절대 싸게 집을 내놓지 않는다. 그리고, 여러부동산에 동시에 내놓기 때문에 이유없이 싼집은 없다고 보면된다.

29. 부동산을 끼고 거래하라. 복비를 아끼지 마라. 더 비싼 전세금도 쉽게 날린다. 이사나갈때, 쉽게 집이 빠지게 할 수 있고, 주인집과의 조율도 가능하다. 천재지변으로 계약서를 잃어버리면?..부동산에 원본이 한장 더 있다.

30. 집을 볼때는 맑은날 12시 정오에 가라. 그래야 그집에 대해 자세히 알 수 있다.

31. 부동산에서 딴 사람이 계약할 거 같다고, 빨리 계약하라고 해도, 서둘러 계약하면 안된다. 내가 그 집에 대해 충분히 조사하지도 않았는데 덥썩 계약하면, 큰일난다. 혹, 남이 먼저 계약했다면, 그집은 내집이 안될 운명이니, 너무 아쉬워 하지 말자. ^^*

32. 동사무소에서 공과?를 확인해 볼것. 그 주소로 몇세대가 들어와 있는지 확인해 볼 수 있다. 주인이 여러 사람하고 계약했는지 간접적으로 확인해 볼 수 있다.

33. 나침반을 몰래 들고가서, 집에 들어갔을때, 방향을 확인해 볼것. 미리 얘기하지말고, 부동산 말이 맞는지 확인해 보는게 좋음.

34. "입주전까지 세금*공과금문제는 주인이 해결한다."를 삽입하자

35. 부동산은 목좋고, 유명한 집에 가는게 좋다. 그리고, 한군데만 가지말고, 몇군데 둘러보자. 부동산에서 같은 매물을 권할 수 있으니 그런 경우 이미 봤다고 솔직히 얘기하시구요, 그 집이 마음에 들면 부동산마다 제시가격도 조금씩 다르니 맘 상하지 않게 잘 처리하는 것도 좋구요.

36. 집은 아침에 한번 낮에 한번 밤에 한번 세번은 봐야 됩니다. 아침과 점심때는 햇볕이 잘 들어오는지 유무, 저녁때는 주변 환경이 어떤지.

37. 특약사항에 계약만료일에 어떤일이 있어도 전세금을 반환해 주겠다고 주인에게 써달라고 하세요.

38. 난 죽어도 만료일에 전세금을 받고싶다면..전세보험 가입하세요. 또, 계약서를 쓰실때 특약사항에 만약 계약후 등기부등본상에 나중에 건물을 담보로 융자를 받거나 계약당시와 달라진 것이 있다면, 계약을 언제든지 파기하겠다는 부분을 넣는 방법도 있다.

39. 돈을 다 받기 전에는 짐을 다 빼서 나가면 안된다. 큰것 하나는 남겨두라. 전세금이 모자라 몇백만원 영수증 받아가라고 하는 주인이 있는데, 결론적으로 말해서..받기 힘들다. 이사 못간다고 뻐팅기면, 주인은 들어오는 세입자에게 계약금의 2배를 물어야 하므로, 어떻게 해서든 전세금 전액을 마련해 준다. "웃는 얼굴에 침 못뱉는다?"-->여기서 얼렁뚱땅 넘어가면 돈 절대 못받는다.

40. 부동산에서 추천하는 법무사나 도배, 공사를 무조건 쓸 필요는 없다. 부동산에 컴미션을 주므로 꼭 싸지는 않다. 가격비교 해보고 쓰는게 좋음.

41. 집주인이 외국에 거주하면, 계약하지 마세요. 사기도 많고, 사기가 아니더라도, 돈 받을 길이 막막합니다. 당연하다고 생각하시겠지만, 의외로 이런 부동산(건물,땅)이 많아요.

$$$$$$$$$$$ 부동산 등기부등본 확인 필수 $$$$$$$$$$$

만약 중개업소에서 등기부등본을 소유하고 있어 그것을 보여줬다고 하더라도 계약 직전 반드시 다시 한번 직접 등기부등본을 발급*확인해 봐야 한다. 악한 주인을 만날경우 입주자를 속이기 위해 계약당일 근저당을 설정할 수가 있기 때문이다. 같은날 주민등록전입과 근저당이 같이 설정되어 있다면 주민등록전입의 효력발생은 다음날 오전 0시에 나타나지만 근저당의 효력발생은 당일 바로 생기므로 근저당이 우선하게 된다. 등본을 확인해 보면 알수 있음에도 주인말만 믿고 잘못된 전세계약을 맺어 보증금 한푼 못 받고 ?겨나게 되더라도 법은 전세권자를 보호할 수 없음을 명심해야 한다. 내 권리를 지키고 위험요소를 최소한 줄이기 위해서는 스스로 등본을 확인 해 위험요소를 찾아내며 발품을 팔아 안전하고 좋은 집을 구하는 것이다. 대법원 부동산 등기 발급 서비스 http://www.iros.go.kr

등기부등본은 보통 "표제부" "갑구" "을구"로 구성 되어 있으며

#표제부에서 유심히 살펴 봐야 하는 것은 등기부상의 주소와 전세살집의 주소가 일치 하는지 확인하는 것이다.

#갑구에서 확인해야 하는 것은 최종 소유자의 이름과 주민등록번호다.
전세계약은 집주인 본인과 해야 효력이 발생하므로 반드시 계약 당사자가 갑구에 표시된 집주인 인지 확인해야 한다. 계약자가 집주인인지 신분증도 꼭 확인하세요. 혹시 가족이라고 하면 위임장(인감증명서랑 함께) 확인하셔야 하구요. 가끔 부동산이 대리할 때도 있는데 이때도 위임장*인감 확인하셔야함(왠만하면 본인하고 하세요. 생각보다 번거럽습니다. 확인도 제때 안되구요). 이때 최근 몇 년간 소유자가 바뀐 내역이 많다고 생각된다면 일단 의심해봐야 한다.

#을구..법적권리
을구엔 근저당권이나 전세권, 임차권 등의 집에 대한 법적 권리관계가 표시되어 있으므로 가장 중요하게 살펴봐야 한다.
마음에 드는 집이 생겼다면 부동산 측에 등기부등본을 요구하고, 등본상 권리관계가 깨끗한 집을 고르세요. 전세계약을 할 집의 시세를 파악한 뒤 을구에 표시된 (모든 저당금액*가압류 + 본인의 전세보증금)이 시세의 60%를 넘게되면 위험한 물건으로 전세계약을 피해야 한다.
(모든 저당금액&가압류 + 세입자 전체의 전세보증금) < 시세의 60%
많은 집에 근저당이 잡혀있는 경우가 있는데 이때는 금액을 잘 살펴보세요.
예) 3억하는 아파트에 근저당 3천만원.. (다른 세입자 포함해서 전세가 총액 1억 4천 미만이고) 이 정도는 괜찮지 않을까요? 본인이 판단.
혹시 다세대/다가구/빌라 얻으실 때는 다세대/다가구 구분을 확실할 것. 다세대인 줄 알고 계약한 곳이(부동산 아저씨 말이 다세대) 다가구여서 계약을 파기햇는데, 다가구인 경우에는 근저당 설정되어 있으면 피하시는 것이 좋아요. 은행대출이면 그나마 나은데 어디 개인이 쓴 돈으로 가압류가 있으면 집이 잘 안 빠지는 경우가 있습니다.

@ 계약서 쓸 때
사소한 것까지 웬만하면 계약서에 명시하는 것이 좋아요. “계약금 지불시 부터 잔금이 지불시 까지는 추가 근저당&가압류을 설정하지 않는다. 잔금치를 시 등기부등본상 변동이 있을 경우 계약을 무효로 하고 임대인은 임차인에게 계약금을 반환한다. ” =꼭 특약으로 명시. 혹시 집에 하자가 있는 부분이 있으면 (수도 파손, 보일러고장, 유리창 파손, 배관이상, 기타 비고의적 결함 및 파손으로 인한 생활의 불편) 주인이 언제까지 고쳐주겠다, 고쳐주지 않으면 계약파기하고 전세금도 반환함.. 이런 식으로 명시하셔야 해요….단지 예시이니, 참조만 하세요.
대신 이 부분은 주인과 사이가 나빠지느냐 좋아지느냐를 결정하기 땜에 말씀하실 때는 최대한 공손하고 서로 기분 상하지 않도록 해야합니다.

1.계약서의 주소를 잘못 표기하지 않았는지 다시한번 꼭 확인해야 한다. 어려운 일이 아님에도 종종 실수할 수 있는 부분으로 주소가 틀리게 신고 될 경우 법의 보호를 전혀 받을 수 없다.

2.계약일과 잔금지급일 사이에 추가로 근저당을 설정할 수 있으므로 특약사항으로 계약서에 이런 경우 어떻게 하겠다는 내용을 명시하는 것이 좋다. 추가 근저당&가압류 설정금지조항 삽입

3.위 내용들을 모두 확인한 후, 계약하실 때 10% 이상 계약금 내시고, 계약서 작성이 끝났다면 즉시 동사무소에 계약서에 확정일자를 받자. 계약서랑 10% 이상 계약금 냈다는 영수증(증빙) 갖고 계시면 받을 수 있어요. 단, 전입신고(익일 오전00:00분부터 효력발생)는 하루 먼저 해둘 것...!

확정일자 외 세입자가 보호받을 장치는
전세금보증보험과 전세권설정등기가 있다. 전세금보증보험이란 집주인이 전세계약이 끝난 뒤에도 전세금을 돌려주지 않을 경우 보험회사에서 전세금을 보상받을 수 있는 상품이다. 전세계약을 체결한 날로부터 5개월 이내에 서울보증보험의 전국 각 지점에서 가입할 수 있다. 세든 주택이 압류, 가압류, 가처분, 가등기돼 있거나 전용면적이 100m²이상일 경우 또는 전세금이 전세물건 추정시가의 70% 이상인 경우, 가입할 수 없어 가입요건이 까다로운 것이 단점이지만 가장 손쉽고 빠르게 보증금을 반환받을 수 있는 장점이 있다. 참고로 보험료는 전세금의 연 0.7%정도이다.

전세권 설정등기는 확정일자보다 절차는 까다롭지만 확정일자보다 더 안전한 방법으로서 확정일자와 달리 보증금 반환이 늦어지는 경우에 재판없이 바로 임의경매를 신청할 수 있으므로 신속하게 절차가 진행되어 보증금을 보다 빨리 반환 받을 수 있다.

또 경매시 확정일자는 반드시 법원에 배당신고를 해야 보증금을 변제받을 수 있지만 전세권 등기는 배당신고 없이 청구가 가능하며 설정순위에 따라 보호가 된다. 그러나 전세권 설정등기시에는 집주인의 동의와 인감증명서가 필요하고, 절차가 확정일자에 비해 상대적으로 복잡해 대부분 법무사의 협조를 필요로 한다. 또한 비용도 많이 소요되는 편이며, 전세기간만료시에는 전세권설정등기를 말소해 주어야 한다.

전세 분쟁 대처법
집주인과 협의를 통하는 방법인 민사조정을 신청하면 되는데, 세입자가 관할법원에 조정신청서를 제출하면 된다. 조정 담당판사나 법원에 설치된 조정위원회가 조정안을 제시해 합의를 유도하는 방법으로 만일 합의가 이뤄지지 않는 경우에는 법원이 강제조정을 통해 분쟁을 해결할 수 있다. 법원의 결정문을 받은 뒤 세입자와 집주인이 2주일 내에 이의를 신청하지 않으면 결정문은 전세금 반환청구 소송 때 법원이 내리는 ‘판결문’과 동일한 효력을 가져 세입자는 곧바로 강제집행절차를 밟을 수 있다.

즉 전셋집에 대해 경매를 신청해 전세보증금을 경락대금에서 배당받을 수 있다는 얘기이다. 다만 조정신청은 재판에 비해 시간을 단축할 수 있다는 장점이 있지만 강제조정에 대한 이의신청이 제기되면 조정이 종결되고 보증금반환소송이 진행되어서 바로 소송이 진행될 때보다 시간이 너무 오래 걸린다는 단점이 있다.

소송은 어떻게
민사조정이 안된다면 소송을 해야 한다. 만료가 되었음에도 전세금을 반환하지 않는다면 주인과 협의하에 전세금을 받을 수 있겠지만, 주인이 비협조적이면 법적으로 소송을 해서 전세보증금을 받을 수 있다. 단, 보증금을 받았거나 임차권등기가 설정되기 전까지는 집을 비워서는 절대 안된다. 집주인이 전세금을 반환해주지 않고 ‘버티기‘로 나간다면 전세금반환소송을 할 수밖에 없다. 우선 세입자는 계약만료전에 내용증명을 집주인에게 내용증명을 우편으로 보내신 뒤 관련서류를 지참해서 임대인 주소지관할 지방법원 민사과에서 소장을 작성해 제출하면 된다.

이때 필요한 관련서류는 내용증명사본, 계약서사본, 임대인 주민등록초본(법원제출용) 등이다. 만일 계약기간이 지난 후에 내용증명우편으로 통보하게 되면 전세금 반환 효력이 통보한 날로부터 3개월 뒤에 생긴다는 것을 명심해야 한다. 전세금반환소송 시 소송기간은 법원사정에 따라 다르지만 보통 1~3개월 정도 걸리며, 비용은 금액에 따라 다르지만 송별료와 인지대로 대략 30~40만원이 든다. 대개 전세금반환소송은 절차가 까다로워 법무사를 통해 소송을 많이 하는 편으로 이때 법무사 수수료는 20~30만원 정도이다.

소송을 한 뒤 판결이 났음에도 불구하고 집주인이 이행을 하지 않는다면 주택강제 집행절차를 밟을 수 있다. 법원에 가서 경매신청을 하면 되며, 경매날자가 잡히는 기간은 보통 2개월 이상 걸린다. 신청 이후 법원에서 권리신고하라는 통보가 오면 우선변제권을 법원에 신청해야 하고, 그런 다음 경매가 낙찰되면 낙찰자에게 집을 비웠다는 명도확인서에 확인을 받고 법원에 제출하면 전세금을 받을 수 있다.

○ 집을 볼 때
일단 보러다닐때는 안면몰수 하고 방이란 방은 모두 들어가서 직접 눈으로 확인하세요. 특히 건조대에 속옷이 널려있어서 민망해서 대충 보는 사람이 있는데…. 안면 몰수하고 보세요. 다시 보면 더 싫어하니까, 한번 볼 때 여유있게 제대로 보세요.
그리고, 전세가 들어있는 집을 보는게 좋더군요. 집이 비어있으면, 왜 비어 있는지 확인이 안됨...필수 사항은 아닙니다. 주인 아저씨 직업이 뭔지도 알면좋아요. 할아버지, 할머니가 세놓는 경우 노랭이가 많아서, 수리가 제때안되고, 돈이 없어 전세금 돌려받기 힘들고, 말도 안통할 때도 있습니다. 집주인의 직업이 뭔지 알면, 도움이 되는거는 말안해도 아시죠?. 집이 맘에 들면 계약하기전에 부동산에서 적은 확인설명서를 받고, 이것을 참고로해서 큰 하자는 부동산에 얘기하면 조치해 줍니다. 단,이사하자마자 체크하고 바로 연락할것.

-습기문제/곰팡이..
바닥, 방, 벽, 거실에 곰팡이가 있는지 . 아파트더라도 곰팡이 피기도 함. 곰팡이는 장판 밑, 가구*장농 뒤나 냉장고 뒤, 다용도실, 화장실에 많이 피니까 꼼꼼히 확인하시고..혹시 현재 비어있는 집인데 주인이 도배를 새로 해놨으면 더 의심하고 꼼꼼히 살필 것 볼 것. 실내환기는잘되는지, 주방에 창이 있는지, 화장실에 창이 있는지? 날씨 맑고 쨍쨍한 날 가셔서 깨끗한 방에서 눅눅한 냄새가 나지 않는지 콧구멍을 벌름거려볼 필요가 있습니다. 오래된집은 현관에서부터 곰팡이냄새가나요. 1층은 위험하구요,,2층 이상으로 하세요..,벌레(바퀴나 각종벌레)가 없는지?

- 수압 및 배수, 누수
수도물은 꼭 틀어보셔서 물이 제대로 나오는지 수압이 낮은지, 녹물이 나오는지 확인하시고, 변기물도 꼭 내려보세요. 화장실 변기 물 내리고 곧바로 세면대나 부엌 물 틀어보세요.. ^^;  그리고 하수구멍으로 물 잘 내려 가는지도요. 배수,누수,보일러(확인않하면 겨울에 고생합니다) 확인하세요. 욕실배수구는 특히 잘 확인해야함.
그리고 가스 잘 나오는지..
물은 여기저기 다 틀어보세요.. 물론 집에 살고 있는 사람한테 양해를 먼저 구해야죠. 수압 확인할 때는 물을 동시에 틀어보는 것도 좋은 방법입니다.
세면대 물을 세게 틀어놓고 샤워도 틀어보고, 변기 물도 한 번 내려보세요. 변기 내리는데 갑자기 물이 팍 줄어서 나오거나 (어느 정도 줄어드는 것은 어쩔 수 없는거구요 ^^) 하면 그 집 고려를 해보셔야 할거에요.
누군가 설거지 할 때 샤워나 세수를 못하게 되거나 빨래 돌리면 1시간 넘는 동안 물 쓸 때 곤란함을 겪을 수 있거든요.
수도는 꼭 봐야해요. 오래되서 녹물이 나와 연수기를 달아야할 정도였거든요..글구 바닥등 꼭 확인하시구. 화장실변기물은 잘내려가는지 어디 세지는 않는지 수압은 괜찮은지 하수구에서 악취가나지거나 잘막히지않는지등/변기가 망가지진않았는지도 보고, 망가졌으면 고쳐달라고하세요..

-단열문제
보일러는잘가동되는지 연료비는 어느정도 나오는지 설치기간은 어떻게 되는지등. 보일러가 가동되는지 여부와 깨끗한지..또 보일러가 외부에 있어서 겨울에 동파될 염려는 없는지 등은 확인하셔야 합니다. 보일러의 신구형 확인. 가스보일러인지?. 확인안하면 겨울에 고생하므로 확인하세요. 우풍과 문관리상태. 옥탑이나 지하는 아닌지?

- 시설면.
화재가 발생했을때, 소방차가 들어올 수 있는지, 축대가 무너질 염려는 없는지, 주차공간은 많은지. 요즘은 무엇보다 주차장이 잘 되어있어야 됨. 아파트가 아니라면 방범창 및 방충망 설치 확인. 세탁기 및 빨래 건조대 놓을 공간이 있는지도 확인. 문은 아구가 잘맞는지 잘닫히는지 소리가 나지는않는지. 방문 제대로 열리는지, 방문에 구멍난건 없는지, 천장도 손으로 만져보세요. 간혹 내려앉은 천장도 있어요. 방문 같은데 스티커 붙어 있으면 한번 손으로 띠어 보세요. 그런 곳에 구멍나 있는 경우도 있어요. 창문 제대로 열리는지도 확인하시구요. 잠금장치나 보조키가 잘 작동하는지. 열쇠는 있는지? 누전차단기 위치도 확인 해 두세요. 다른집 안에 있음 불편해요. 보러 가시는 집 가구배치 보면서 님 집의 짐들이랑 대충 배치해놓을 구조 생각해두시는게 좋아요. 건축된지 2년정도는 지났는지?. 집을 살때는 지금 전세들어와 사는 집보다 집주인이 사는 집이 더 좋아요. 전세사는 분들이 아무래도 자기 집이 아니다 보니 조금덜 신경쓰게 되구요. 집주인은 문제가 생기면 자기 집이기때문에 좀더 신경쓰고 고쳐쓰더라구요. 각방의 창이 시스템창인지 확인, 현관문 및 잠금장치 확인. 형광등 밝기, 점등유무등

-주변환경.
조용한걸 좋아하신다면 이웃집에 한참 소리지르고(이유없이) 뛰어다닐 나이의 애들은 없는지, 개 키우는 집은 없는지, 술집이나 여관은 없는지, 유흥가쪽은 아닌지?(소음문제). 창문을 열었을때 뭐가 보이나(사생활 침해, 도둑이 들 염려) 보세요. 다른집이랑 너무다닥다닥 붙지 않아 개인생활 보호가 되는지? 낮시간에 동네가 너무시끄러운지? 주변에 장사꾼들이 많아 항상 집앞이 벅적벅적, 말많은 아줌마들은 넘 시끄러움. 층간소음은 어떤지 윗층에 아기가 사는지 도로나 인근지역에서 소음은 없는지등. 지하철역과 가까워 전철소리 적응하는데 엄청 스트레스. 윗집-어떤 사람이 사는지도 알아보세요...인간같지도 않은것들이 살면 집이 아무리 좋아도 살기 어려워요. 뛰어다니고 난리를 쳐도 되려 큰소리 치는 인간들도 있거든요. 주거공간은 다른 님들 말씀하시는 것처럼 조용해야 좋아요. 큰마트가 있는지.. 시장보기는 편한지도 보구요. 전파수신- tv는 잘나오는지 난 시청지역은아닌지등. 근처에 공원은 있는지. 학교는 가까운지.

- 관리비 및 세금
아파트 관리비는 어느 정도 나오는지 부동산에서 대충 알거에요..
다세대나 다가구의 경우 주인한테 물어봐서 공동관리비 여부 물어봐야 하구요. 각종 공과금 세대별로 분리되어 있는지 확인(특히 수도세, 전기세). 연료비나 기타 공과금?이 얼마나오는지도 요령껏 알아보세요, 에너지가 쉽게 손실되는곳은 아닌지 알수있죠. 수도요금은 영업용 건물은 원래 많이나온답니다. 이사올때..꼭 공과금 확인하세요. 지금은 전화하면 바로 요금 알려줍니다. 혹은, 세입자에게 한달에 얼마내는지 꼭 물어보세요. 이사갈때는 현재까지 내가 쓴 전기.도시가스,수도세 전화해서 물어보고 계산하고 오시고..이사올때는 이사간사람이 모두 계산 했는지 확인하십시요..주인이나 부동산끼면 부동산에 조건으로 이야기 하시고...
매매시는 주인이 국가 세금 다 냈는지?확인

$$주의점. 밤에 가면 안되고, 꼭 날씨 좋은 대낮에 가야 햇빛이 환하게 들어오는걸 볼수 있음. 너무 어두워서 고생할 수 있습니다. 남향집이 좋거든요. 햇빛이 잘들어야 기분도 더 밝아져요. 현관문은 어느쪽으로 배치됐는지. 잠자는 방 밖에 바로 가로등이 있으면 저녁에 잘때 넘 환합니다. 부재시 함부로 집에 문따고 들어오지 말라고 얘기해 둘것(의외로 무례한이 많아요).

@이사하는 방법

모든 것을 체크하고, 우선 10만원쯤 계약금 줘 놓고 몇일 뒤 약속 정해서 계약서 작성하고 10%정도 선금을 줍니다. 현재 살고 있는 사람이 이사나가는 날 열쇠도 받을거잖아요. 그때 잔금을 치룹니다. 물론. 잔금치르는 날 (요즘 인터넷잘되잖아요 부동산에서는 즉각 열람 가능하더군요) 다시 한번 확인하고. 동사무소에 가서 전입신고 확인하고 확정일자 받아두고. 잔금치르고 청소해서 몇일뒤에 이사하면 됩니다. 전세금 받아서 잔금 치르는 경우는 당일 받아서 당일 잔금정산하면 되겠죠?

@ 부동산 중개비
수수료율 꼭 확인하세요. 공식 영수증을 꼭 받아놓을것.(부동산 직인&명판, 금액, 날짜와시간, 인감+싸인). 넘 많이 냈다싶으면 구청에 신고하면 영업정지.
목적과 수단을 혼동하지 말 것. 부동산 수수료를 너무 아끼려 하지 말라는 얘기입니다. 좋은 물건을 안전하게 계약하는 것이 목적입니다. 부동산에 돈을 좀 더 주는 수단을 쓰더라도, 좋은 물건을 얻는다면 더 큰 이익입니다……..^^*

@전세권 설정 하는 방법
   -신청서 작성요령 및 등기수입증지 첨부-
1. 부동산표시란에 2개 이상의 부동산을 기재하는 경우에는 부동산의 일련번호를 기재하여야 합니다.
2. 신청인란 등 해당란에 기재할 여백이 없을 경우에는 별지를 이용합니다.
3. 등기신청수수료 상당의 등기 수입증지를 이 난에 첨부합니다.

▣ '전세권설정등기' 란
전세권자가 전세금을 지급하고 다른 사람의 부동산을 점유하여 그 부동산의 용도에 따라 사용/수익하기 위하여 하는 등기로, 이 신청에서는 전세권자를 등기권리자, 전세권설정자인 소유자를 등기의무자라고 합니다. 부동산의 특정된 일부에는 전세권을 설정할 수 있으나 공유지분에는 전세권을 설정할 수 없습니다.

▣ 등기신청방법
1. 공동 신청 : 전세권설정계약에 의한 등기신청인 경우에는 전세권자와 소유권자가 본인임을 확인할 수 있는 주민등록증 등을 가지고 직접 등기소에 출석하여 공동으로 신청함이 원칙입니다.
2. 단독 신청 : 판결에 의한 등기신청인 경우에는 승소한 등기권리자 또는 등기의무자가 단독으로 신청할 수 있습니다.
3. 대리인에 의한 신청 : 등기신청은 반드시 신청인 본인이 하여야 하는 것은 아니고 대리인이 해도 됩니다. 등기권리자 또는 등기의무자 일방이 상대방의 대리인이 되거나 쌍방이 제3자에게 위임하여 등기신청을 할 수 있으나, 변호사 또느 법무사가 아닌 자는 신청서의 작성이나 그 서류의 제출 대행을 업(業)으로 할 수 없습니다.

▣ 등기신청서 기재요령
① 부동산의 표시
전세권의 목적 부동산을 기재하되, 등기부상 부동산 표시와 일치하여야 합니다. 부동산이 토지인 경우에는 토지의 소재/지번, 지목, 면적을 기재하고, 건물인 경우에는 건물의 소재/지번, 종류, 구조, 면적을 기재합니다.
② 등기원인과 그 년월일
등기원인은 "전세권설정계약"으로, 년월일은 전세권설정계약의 체결일을 기재합니다.
③ 등기의 목적 : :전세권 설정"이라고 기재합니다.
④ 전세금 : 아라비아 숫자로 "금 OOO원"이라고 기재합니다.
⑤ 전세권의 목적과 범위
전세권의 목적이 부동산의 전부인 때에는 "토지 전부", "주택 전부" 등으로, 부동산의 일부인 때에는 "2층 중 동측 50㎡"로 특정하여 그 위치와 면적을 기재합니다.
⑥ 존속기관 : 전세권설정계약에서 정한 전세기간을 기재합니다.
⑦ 등기의무자
전세권 설정자의 성명, 주민등록번호, 주소를 기재하되, 등기부상 소유자 표시와 일치하여야 합니다. 그러나 소유자가 법인인 경우에는 상호(명칭), 본점(주사무소 소재지), 등기용 등록번호를 기재하고, 비법인 사단이나 재단인 경우에는 상호(명칭), 본점(주사무소 소재지), 등기용 등록번호 및 대표자(관리인)의 성명, 주민등록번호, 주소를 각각 기재합니다.
⑧ 등기권리자 : 전세권자를 기재하는 란으로, 그 기재방법은 등기의무자란과 같습니다.
⑨ 등록세/교육세란 : 등록세영수필확인서 및 통지서에 의하여 기재합니다.
⑩ 세액합계란 : 등록세액과 교육세액의 합계를 기재합니다.
⑪ 등기신청수수료란
부동산 1개당 5,000원의 등기수입증지 금액을 기재합니다.(등기수입증지는 등기과/소 및 지정 금융기관에서 판매)
⑫ 첨부서면란 : 등기신청서에 첨부한 서면을 각 기재합니다.
⑬ 신청인등란
가. 등기의무자와 등기권리자의 성명 및 전화번호를 기재하고, 각자의 인장을 날인하되 등기의무자는 그의 인감을 날인합니다. 그러나 신청인이 법인 또는 비법인 사단이나 재단인 경우에는 상호(명칭)와 대표자(관리인)의 자격 및 성명을 기재하고, 법인이 등기의무자인 때에는 등기소의 증명을 얻은 그 대표자의 인감, 비법인 사단이나 재단인 경우에는 대표자(관리인)의 개인인감을 날인합니다.
나. 대리인이 등기신청을 하는 경우에는 그 대리인의 성명 및 전화번호만을 기재하고 그의 인장을 대리합니다.

▣ 등기신청서 첨부할 서면
<신청인>
1. 신청서 : 등기소에서 교부받은 용지에 위 설명을 참고하여 작성합니다.
2. 위임장 : 등기신청을 법무사 등 대리인에게 위임하는 경우에 첨부합니다.
3. 전세권설정계약서 : 등기원인을 증명하는 서면으로 첨부합니다.
4. 도면 : 전세권의 목적이 부동산의 일부인 때에는 전세권이 설정된 부분의 도면을 첨부합니다.
5. 등기필증 : 등기의무자의 소유권에 관한 등기필증으로서 속칭 구권리증을 말합니다.
<시/구/군청, 동사무소>
1. 등록세영수필확인서 및 통지서 : 시장, 구청장, 군수 등으로부터 등록세 납부서(OCR용지)를 발급받아 납세지를 관할하는 금융기관에 납부한 후 영수필확인서 및 통지서를 교부받아 신청서의 등록세액표시란의 좌측 상단 여백에 첨부합니다.
2. 인감증명서 : 소유자의 인감증명서(발행일로부터 6월이내)을 첨부합니다.
3. 주민등록표등(초)본 : 전세권자의 주민등록표등(초)본 (발행일로부터 3월이내)을 첨부하여야 하나, 주민등록증 사본을 첨부하여도 무방합니다.
<기타>
1. 전세목적 부동산이 5개 이상일 경우에는 공동전세목록을 제출합니다. (다만, 등기사무를 전산정보처리조직에 의하여 취급하는 경우에는 제외)
2. 등기권리자 또는 의무자가 비법인 사단 또는 재단인 경우에는 정관 기타의 규약, 대표자나 관리인임을 증명하는 서면, 등기권리자인 경우에는 부동산등기용 등록번호를 증명하는 서면, 대표자나 관리인의 주민등록표등본 등을 첨부합니다.
3. 신청인이 제외국민이나 외국인 또는 비법인 사단 또는 재단인 경우에는 신청서의 기재사항과 첨부서면이 다르거나 추가될 수 있으므로 전문가나 민원담당 공무원등과 상담하시어 착오없기를 바랍니다.

▣ 등기신청서 편철순서
신청서, 등록세영수필확인서 및 통지서, 등기수입증지, 위임장, 인감증명, 주민등록표등 (초)본, 도면, 전세권설정계약서, 등기필증 등의 순으로 편철해 주시면 업무처리에 편리합니다
-양식등은  등기소 민원실에 가면 있습니다-

@ 집에 사용중인 물건에 고장이 났을때.
집과 집에 딸린 일체화된 구조물에 대해서는 집주인이 부담하는것 같습니다. 노후된 보일러 수리라면 당연 집주인이 부담해야 합니다. 보일러는 소모성 물품이아니고 건물부속품에 들어가기 때문에 집주인이 고쳐주는게 맞습니다. 세입자의 과실이 아닌 시설의 노후화로 인한 고장은 주인이 부담을 해야 합니다. 수도시설도 마찬가지. 단, 소모품이나 사용부주의나 자연적 손실에 대해서는 주인책임 없음. 겨울에 동파된 보일러는 사용자 책임도 있음.

@ 전세기간중 집주인이 바뀔때.
결론부터 말하면, 세입자는 가만 있으면 됩니다.
집주인이 기존 집주인과의 매매 계약서에 전세를 안고 산다는 내용을 적거든요. 확인하시고요. 세입자는 전세 계약서만 잘 갖구 있으면 되구요. 혹시 새 집주인이 나가라구 하면 복비와 이사비를 받고 이사 하시면 되요. 정 나갈 수 없다면 2년간 살겠다...고 말씀하시면 새 집주인도 님에게 어찌 할 수 없는 법적 권리가 님에게 있답니다. 보통 전세있는 집을 매매할때 전세 기한이 언제까지인지 알면서 매매하는 것이기 때문에 새 주인이 나가라는 소리 잘 안해요..부동산에 새 집주인및 예전주인 인적사항(전화번호, 주소)은 좀 알아둘 필요가 있어요. 연락처랑 주소정도 받아놓으면, 채무가 많은 주인이라도 님이 전주인과 계약한 전세계약이 우선입니다.

@ 계약이 끝나기전 1개월전에 다른집을 계약해야 하므로 지금 있는 전세금의 10%를 요청해보자. 이건 여러가지 의미가 있지만, 주인이 전세종료일에 맞춰 전세금을 줄지 떠보기 위해서도 좋은 의미를 지닌다. 님이 현재전세집에 계약할때 계약금 10%낸것을 기억하고 있을것이다. 마찬가지로, 다른집으로 전세를 옮기려면 계약금이필요하다고 설명하고, 미친척하고 전세계약금으로 10%를 요청해보자. 단, 돈을받고, 주인에게 영수증을 써 줄때는 "만기일 a월 b일 12:00까지 잔금 90%를 못받으면, 계약금으로 받은 10%는 변제의무없음"을 명기할것. 왜냐하면, 잔금없이는 이사를 못가기 때문이다. 집주인이 계약금 10%를 줘야하는 의무는 없으므로, 개인마다 상황에 따라 다르니, 개인사정에 맞게 대처할것. 만기가 되면 집주인이 돈을 줘야 하긴 하지만, 그렇지 않는 경우가 많으므로, 확실히 방이 빠지고 나서, 다른 집에 계약해야합니다.

@ 전세금 변동이나 기타 변동사항으로 인하여 재계약 할때
재계약을 하시더라도 먼저 계약서는 꼭 가지고 계시구요. 월세만 깍아 주는 것이라면 전세계약서에 월세를 며칠부로 00원으로 한다 라는 수기만 삽입. 1년만 계약연장 하자고 할때, 계약서에 그 문구를 집어 넣으세요.

@ 계약종료후 집주인과 연락이 안될때....악질 엄청많아요. 직접당하면 속이 뒤집힙니다.
등기부등본에 집주인 주소나옴. 동사무소에 계약서 들고가서, 조사를 외뢰함. 계약 부동산에 연락을 취할것(이사간다고 밝히면, 부동산은 복비를 벌 수 있으므로, 적극 찾아줌^^)

@ 계약 종료후 계약연장을 원하지 않을때
게약만료3개월전에 내용증명을 보내고, 1개월전에 한번더 보내자.

@ 계약종료후 전세금중 일부만 돌려 받을때.
일단은, 시세에 맞게 집을 빼고, 나머지 못 받는 부분에 대해서는 '공증'을 받아서 만기가 되는 때에 받는 방법도 있으나, 법무사(변호사)랑 상담하고 할 것.

@전세금 반화절차
보증금에 관련 해서는 임대인이 돈이 없다는 이유로 계속 보증금 반환을 거부하고 있으면, 임차인은 법적 조치로 전세금을 회수 하실수 밖에 없습니다. 우선 임대인한테 보증금반환에 관한 내용증명을 발송을 하시구여...

먼저 간략히 내용증명에 대한 설명을 드리고자 합니다. 아래를 참고하세요.

1. 왜 내용증명이 필요한가
내용증명이란 발송인이 수취인에게 어떤 내용의 문서를 언제 발송하였다는 사실을 우체국에서 공적으로 증명하는 등기취급 우편제도이다. 내용증명은 개인 상호간의 채권·채무관계나 권리의무를 더욱 명확하게 할 필요가 있을 때 주로 이용되고 있다.

2. 내용증명 작성방법
내용증명의 작성은 특별한 형식을 요하는 것은 아니다. 먼저 16절지 또는 A4용지 등의 규격용지에 내용증명 또는 통지서, 최고서 등 의사표시의 내용에 맞는 여러 형태의 제목을 쓴다. 그리고 받은 사람의 성명 및 주소를 기재한 다음 자신의 의사표시를 명확히 나타내는 내용의 문안을 작성하여 그 밑에 날짜, 보내는 사람의 성명 및 주소를 기재하고 성명 옆에는 도장을 날인한다.

특히 내용증명은 후일 소송에 있어서 승패를 가리는 결정적인 증거가 될 수 있는 만큼 잠재성을 염두하여 그 내용 문안을 신중하게 생각하여 기재하는 것이 좋다. 주의한 점은 작성할 때 용지의 한 쪽 면만을 기재하여야 하고 뒷면, 즉 용지의 양면에 기재하여서는 안 된다.

또 문자나 기호의 기재에 오기 등이 있을 경우 이를 지우개 등으로 지워서는 안 되고 반드시 줄을 그어 정정, 삭제, 삽입하여야 하며, 그 글자 수를 난 외의 빈자리에 기재하고 도장을 날인하여야 한다. 도장은 성명 옆에 날인한 도장과 동일해야 한다.

3. 내용증명 발송절차
1) 내용문서의 작성이 완료되면 원본과 원본을 복사한 등본(내용문서의 매수가 2매이상일 경우에는 합철한 부분에 발송인의 인장이나 지장으로 각각 계인)2부를 함께 우체국 접수창구에 제출한다. 만약 발송인이 내용문서의 성질상 원본을 보내기 어려울 경우에는 복사한 등본 3부만을 제출하여도 된다.

2) 내용문서 원본과 복사된 등본 2통에 대하여 소정의 증명절차가 끝나면 원본을 수취인에게 발송하여야 한다. 수취인에게 보낼 원본은 내용문서에 기록된 발송인 및 수취인의 주소·성명을 동일하게 기재한 봉투에 넣고 우체국 취급직원이 보는 곳에서 이를 봉함하여 등기접수하면 된다.

위에서 보시면 아시겠지만 내용증명에는 특별한 형식이 있는건 아닙니다. 6하원칙에 맞게 상세히 기재하시면 됩니다.

****샘플1.을 참고하세요..

수신: 허** (500512-2034883)
주소: 서울시 동작구 **2동 52-8번지
발신: 김** (710507-1823234)
주소: 서울시 동작구 **2동 11-8번지
제목: 임대차계약 종료에 따른 계약해지통보 관련 내용증명
부동산의 표시 : 서울시 동작구 **2동
11-8번지 지상 건물 1층 안쪽 101호

귀하의 무궁한 발전을 기원합니다.

다름이 아니옵고 귀하는 위 부동산의 소유주로서 이에 대하여 임대보증금 금오천만(\50,000,000)원, 임대기간을 2003. 11. 29.부터 2년간으로 하는 임대차계약을 본인과 체결하였던 바, 돌아오는 2005. 11. 29이 임대기간이 종료되는 날로서 본인은 더 이상 계약을 연장할 의사가 없어 본 내용증명을 통하여 임대기간이 종료됨과 동시에
본 계약해지할 것을 통보하는 바입니다.

따라서 본인은 계약이 종료되는 대로 위 부동산을 귀하에게 명도할 것이므로 귀하 또한 차질 없이 본인에게 위 임대보증금을 지급하여 주실 것을 부탁드립니다.

만일 2005년 11월29일 13:00시까지 보증금전액을 반환하지 않을시에는 민,형사상 법적인 조취를 취하겠으며, 그에따른 모든비용도 함께 청구할것입니다. 이 같은 불미스런 일이 없도록 노력해 주시기 바랍니다. ....(주인이 악질이 아니면 이 문구는 필요없음)

본 내용증명서를 발송하는 것은 서로간의 의사표현을 서면상으로 하는 것이 현명할 것으로 판단되어 발송하는 것이오니 부디 이해하시기 바랍니다.

귀하의 앞날에 번영이 함께하시기를 기원합니다.

2005. 05월. 11일.
발신인 김** (인)

********** sample 2 **************

수신: ○○○ (500512-2034883)
주소: 서울시 ○○구 ○○동 ○○○번지
발신: ○○○ (730507-1823234)
주소: 서울시 ○○구 ○○동 ○○○번지
제목: 임대차계약 해지 및 보증금 반환 관련 내용증명
부동산의 표시 : 서울시 ○○구 ○○동 ○○○번지 지상 건물 ○층

귀하의 무궁한 발전을 기원합니다.

1.다름이 아니옵고 귀하는 위 부동산의 소유주로서 이에 대하여 임대보증금 금○○○원, 임대기간을 1998. ○. ○.부터 2년간으로 하는 임대차계약을 본인과 체결하였던 바 본인은 계약만기일인 2000. ○. ○. 2개월전 이미 내용증명을 통하여 더 이상의 임대 기간을 연장하지 않겠다는 통보를 한 바 있습니다.

2.그러나 귀하는 이미 임대기간이 종료되었음에도 불구하고 보증금을 지급할 생각을 하지 않고 있어 이에 본인이 구두상으로 수차에 걸쳐 요구하였으나 귀하는 전혀 지급할 의사가 없는 관계로 본인은 본 내용증명을 통하여 마지막으로 보증금을 지급할 것을 요구하는 바이오니 본 내용증명을 송달받는 7일 이내로 귀하는 보증금을 반환 하여 주실 것을 마지막으로 독촉하는 바입니다.

3.혹 본인의 주장을 아무런 이유없이 지체할 경우 본인은 이에 따른 계약금 반환 관련 민사조정신청을 법원에 청구 할 것은 물론 이에 따른 제반비용 또한 청구할 것이오니 부디 불미스러운 일이 발생하지 않도록 많은 협조 부탁 드립니다.

@ 그이후에도 아무런 반응이 없다면, 관할법원에 지급명령접수를 하시는 것이 좋을 듯 합니다.

(1) 임차권등기명령이란

종래에는 임대차가 종료된 후 임차인이 보증금을 받지 못하고 다른 곳으로 이사를 가거나 주민등록을 전출할 경우에 대항력과 우선변제권이 상실되어 보증금을 반환 받지 못한 문제점이 있어 1999.3.1.부터 주택임대차보호법을 개정하여 약자인 임차인의 권익보호에 충실히 기한 임차권등기명령제도를 신설하였다.

가령 임차권등기명령제도는 임대차 종료 후 보증금을 받지 못한 임차인이 근무지 변경 등으로 이주할 필요가 있는 경우에 단독으로 임차권등기를 마치면 그 이후로부터 주택의 점유와 주민등록요건이 갖추지 아니하더라도 이미 취득하고 있던 대항력과 우선변제권이 상실하지 않아 자유롭게 주거를 옮길 수 있다.

(2) 신청방법

임차인은 신청서(당사자 수+법원용 1통) 3통, 첨부서류(임대차계약서 사본 1통, 주민등록표등본 1통, 부동산등기부등본 1통, 대리인이 접수할 경우에 위임장 1통 등)을 준비하여, 부동산 소재지 관할 시·군·구청에서 등록세과세표준 및 세액신고서를 작성하여 등록세·교육세를 납부하고, 임차주택이 있는 곳을 관할하는 지방법원·지방법원 지원 또는 시·군법원에 가서 인지2,500원을 법원구내 우체국에서 구입하여 신청서 표지에 붙이고, 송달료 16,200원은 법원구내 은행에 송달료예납전표를 작성하여 납부하고 그 영수증과 함께 신청서를 제출하면 된다.

>>>부속서류<<<
①신청서 3통 ②임대차계약서 사본 1통 ③주민등록등본 1통
④부동산등기부등본 1통-건물분 ⑤대리로 하실 경우 위임장 1통(인감첨부)
⑥등록세납부 영수증 ⑦송달료납부 영수증 ⑧수입인지 ⑨부동산 목록 5통

(3) 재판

임차권등기명령의 신청이 있으면 법원은 당사자를 소환하지 않고 신청서만으로 심리를 하여 신청이 이유 있으면 임차권등기명령을 발령하고, 신청이 이유 없으면 기각한다. 기각한 결정에 대하여 임차인은 항고할 수 있다. 임차권등기명령을 발령한 법원은 지체 없이 촉탁서에 재판서 등본을 첨부하여 임차주택이 있는 곳을 관할하는 등기소에 임차권등기를 촉탁하고, 등기공무원은 이 촉탁에 의하여 건물등기부에 임차권등기를 기입한다. 즉 부동산등기부등본에 그 사실을 기입한다. 따라서 결정이 있고 약 7일 후 부동산등기부등본을 보거나 등본교부신청을 하면 그 사실을 알 수 있다.

(4) 효력

임차권등기명령의 집행에 의한 임차권등기를 마치면 임차인은 대항력 및 우선변제권을 그대로 취득한다. 만일 임차인이 임차권등기 이전에 이미 대항력 또는 우선변제권을 취득한 자인 경우에는 종전의 대항력과 우선변제권을 그대로 유지하며, 임차권등기 이후에는 주택의 점유와 주민등록이라는 대항요건을 갖추지 않더라도 임차인이 종전에 가지고 있는 대항력과 유선변제권을 상실하지 아니한다. 효력발생은 결정이 임대인에게 송달된 때에 그 효력이 발생하므로 임차권등기명령을 신청한 후 바로 다른 곳으로 이사가거나 주민등록전출을 하여서는 안되고 반드시 임차권등기가 되어 있는가 확인을 하여야 한다. 임차권등기명령의 집행에 의한 임차권등기를 마치면 주택을 그 이후에 다른 사람이 임차한 임차인은 주택임대차보호법 제8조의 규정에 의한 우선변제를 받을 권리가 없다.

내용증명

집주인이 전세금을 대폭 인상하여 세입자를 구하지 못하고 제때에 보증금을 받기 어려울 때가 많다. 아무튼 계약기간이 만료하고 전세계약을 갱신하지 않기로 하였음에도 불구하고 차일피일 전세금지급을 할 생각을 하지 않는 경우에는 일단 전세금을 지급하라는 독촉과 법적 조치의 의지를 표명하는 내용의 통고서를 주인 앞으로 보내는 것이 필요하다.

전세금반환소송

1. 재산(부동산 및 채권)가압류

채무자에게 재산이 있다고 하여 안심하고 소송을 제기한 후 판결만 기다리고 있어서는 위험하다. 채무자가 소송진행 중에 자신의 재산을 제3자에게 양도한 경우에는 채권자는 승소판결을 받더라도 그 재산에 대하여는 강제집행을 할 수 없게 되기 때문이다. 이러한 경우를 대비하여 확정판결을 받기 전에 훗날 강제집행을 용이하게 하기 위하여 미리 채무자의 재산을 압류하여 채무자의 처분권을 제한할 수 있도록 마련한 제도가 가압류 등의 보전 절차라 한다.

>>>소유자명의로된 부동산, 예금, 적금, 보험, 급여, 임대보증금등등...

2. 지급명령

집주인이 전세보증금반환의무가 있다는 사실을 인정하고 있어서 임차인의 채권의 존재 자체를 다투지 않을 것으로 예상되는 경우에는 법원에 전세금반환청구 소송이나 소액사건 심판절차보다 빠른 시간과 적은 경비로 전세금을 반환할 것을 명하는 지급명령이라는 법원의 결정문을 받게 되는 것이 지급 명령 신청이다.

3. 보증금청구 소송

①지급명령신청은 집주인이 지급명령에 순순히 응하지 않고 이의신청을 하게 되면 오히려 시간만 낭비하게 되므로 이 때는 바로 최후의 수단으로 보증금반환청구소송을 제기 해야 한다.
②집주인의 주소를 관할하는 법원에 소장을 제출하는데 접수 후 2~3주 사이에 재판일이 통보되고 한번의 재판으로 종료되는 것이 원칙이다. 이때, 집주인이 출석하지 않거나 답변서도 제출하지 않는 경우 즉석에서 승소판결이 나오며 이 확정판결문을 기초로 강제집행도 할 수 있는 것이다.

@ 집이 경매로 넘어가면...경매 일주일전에 법원에 배당요구서를 제출해야 합니다. 혹..순위에 밀리더라도, 소액임차권 우선변제제도가 있으니 활용할것.

*********원룸 얻을때 주의사항 ****

1. 보기보다 많이 싼 원룸은 피해라
보기보다 싼 원룸은 분명 문제가 있는 원룸이다. 급한 마음에 싸다고 덜컥 계약해버리면 나중에 골탕을 먹는다. 문제가 있는 방은 계약기간 중에 다른 세입자를 구해서 빠져 나가기도 힘들다.

2. 반지하, 옥탑, 1층은 더욱 꼼꼼하게 살피고 가급적 피해라
반지하(약간 반지하도 포함)는 가급적 피해야한다. 반지하의 불편함을 살아 본 분들은 안다. 나중에 방 빼기도 어렵다. 1층도 불편하다. 오래된 주택가의 1층은 방범창이 있더라도 좀도둑들의 표적이다. 여성분은 특히 2층 이상을 구해라. 옥탑은 피해라. 옥탑은 상당수가 불법 건축물이라 도시가스가 아니다. 기름보일러는 겨울에 불편한 것은 둘째 치고 기름값이 엄청나다. 사방이 열려 있으니 여름엔 열라 덥다 겨울엔 졸라 춥다.

3. 월세 계약은 1년으로 해라
전세가 아닌 이상 2년으로 계약해 놓으면 나중에 여러모로 불편하다. 중개업자나 집주인이 2년을 말하더라도 필히 1년으로 계약해야 한다.

4. 도배와 장판은 꼭 집고 넘어가라
특히 제 값 다주고 들어가는 월세방은 꼭 도배를 요구해라. 집주인이 도배를 해주거나 약간의 가격조정을 해줄 수 있다. 전세와 달리 월세는 도배가 기본이다.

5. 각종 잡비에 관한 사항을 꼼꼼히 확인해라
전기세, 수도세, 관리비, 유선 수신료, 난방 방식 등을 꼭 확인하고 그 내용을 계약서에 넣어 작성해라. 입주를 하기 전에 각종 잡비의 계산방법과 수금방식, 전세입자와의 요금 정산, 난방 방식등을 제대로 확인해야 차후 언짢은 일을 피할 수 있다.

6. 임대차 보호법의 자동갱신은 세입자에게 유리하다
계약만료전 최소 1개월전에 집주인에게 해지 통보를 안하면 자동갱신이다. 계약연장을 하기 싫다면 내용증명을 보내 확실하게 본인의 의사를 문서화해라. 의사표현을 아니하면 동일한 조건으로 자동갱신이지만 그 기간은 정하지 않는 갱신이다. 자동갱신 후에라도 세입자는 해지를 바로 통보할 수 있으며 집주인은 통보를 받은 3개월 후부터는 보증금 반환 의무를 져야한다. 계약 중간 해지와 달리 세입자가 중개수수료를 지급하는 관행도 없다.

7. 확실하게 집주인과 이야기를 해라
자동갱신이 집주인에게 법적으론 불리하지만 현실에선 그렇지않다. 막무가내로 우기는 집주인에게 법이란 종이에 인쇄된 글자이다. 계약기간이 다 되어가면 재계약여부에 관해 확실하게 매듭을 지어라. 나갈거면 이야기해라 바로 보증금 돌려준다, 라고 만료시점에서 말하는 집주인중 실제로 그리 행하는 집주인은 정말 드물다. 자동갱신 되었으니 네가 빼라, 중개수수료 놓고 나가라, 지금은 돈이 없으니 다른 세입자가 올 때까지 좀 기다려 달라! 집주인은 대체적으로 능수능란하다.

8. 전철을 주로 이용한다면 월세를 더 주더라도 역세권에 입주해라. 월세 싸다고 역세권과 멀거나 도보로 애매한 지역에 방을 얻으면 버스비나 택시비가 더 든다.

9. 많이 살펴보고 구하고 월세를 너무 아끼지는 말아라
많이 살펴보면 가격대비 더 좋은 방을 구한다. 동일한 가격대에서도 더 좋은 방이 분명히 있다. 그리고 무리하지 않는 선에서 비싼 방을 잡아라. 주택은 생활의 기본이다. 제대로 된 방에 들어가야 문제도 없고 나중에 빼기도 쉽다.

10. 주거용으론 오피스텔은 원룸보다 가격대비 성능이 떨어진다.
사무실 겸용으로 쓸거라면 모를까 오피스텔은 가격대비 성능이 원룸보다 쳐진다. 요새 부쩍 많이 나오는 복층형도 사실 다락방 수준이다. 월세도 비싸지만 관리비도 원룸의 몇배이다. (집주인이나 부동산 사무실에서 말하던 금액보다 훨씬 많이 나온다) 물론 돈이 된다면 오피스텔을 마다할 이유는 없다.

11. 현재 살고 있는 집부터 해결해야 한다.
현재 살고 있는 집의 보증금 문제를 임대인과 완결하고 원룸을 구하러 다녀야 한다. 계약만료와 동시에 나올 거면 먼저 최소 한달 전에는 재계약 거부를 통보해야한다. 이때 이사 날짜는 정확히 계약기간 만료일로 해야 한다. 임대인을 생각해서 두어달 미리 재계약거부 의사를 통보해 주는 것은 좋지만 그때 분명하게 이사는 계약 기간 만료 시점이라고 강조해야한다. 덜컥 사람 데리고 와서는 계약 한다고 하면 골치다. 게다가 거부해버리면 나중에 이사 날짜를 아니 맞추어 다른 세입자를 제때 구하지 못했다고 나갈 때 불평을 늘어놓으며 꼬투리를 잡는다. 월세여도 계약만료가 되었다고 바로 보증금을 반환하는 임대인은 많지 않다. 재계약 안하고 나가겠다고 하면 대부분의 집주인은 알았다고 한다. 이때 보증금 반환에 대해서 정확하게 해야 한다. 임대인의 정확한 답변을 들어야한다.

12. 계약금은 현재 집주인에게서 받아라.
집주인이 알았다고 하면, 다른 계약을 위한 계약금으로 써야 하니 보증금의 10%를 미리 달라고 해야 한다. 받으면서 임대인에게 말해야 한다. 만료시점에서 나머지 보증금을 못 주면 이 돈은 계약 해지에 따른 해약금이 되어 없어지니 나머지 보증금을 꼭 주어야 하고 못줄 경우 집주인의 과실이니 그 금액은 집주인이 손해를 보아야 한다고 분명히 말해야 한다. 그래야 임대인은 책임감을 가지고 보증금을 준비한다. 10%는 미리 안주면서 걱정하지 말라고 하는 경우에도 다른 계약서를 쓰기 전에는 집주인과 통화를 해서 꼭 보증금 반환에 대해 주지시켜야한다.

13. 계약하기 전 꼼꼼한 확인은 필수다.
원룸은 낮에 봐야 한다. 유흥가 주변인 경우엔 밤에도 봐야한다. 간판 불빛이 방안에서 번쩍거리는 경우가 있다. 체크리스트를 작성하여 일일이 확인하면 더욱 좋다. 하자가 있는 부분은 꼭 임대인과 확인하고 그 내용을 계약서에 넣어야한다. 그래야 나중에 변상하라는 요구를 못한다.

14. 임대인 즉 집주인과 이야기를 나누어봐라.
계약하고 싶은 원룸이 있으면 집주인과 이야기를 몇 분이라도 나누어 보는 것이 좋다. 못된 집주인 만나면 사는 내내 짜증난다. 막무가내로 자기 이익 중심으로 자기 생각 중심으로 판단하고 행동 하는 인간이 의의로 많다.

15. 융자가 많은 집은 월세라도 피하는 것이 좋다.
융자가 많아도 임대차보호법에 따른 대항력만 갖추고 있다면 사실 월세 보증금을 날릴 확률은 극히 적다. 하지만 융자가 많다는 것은 집주인이 돈이 없다는 말이다. 계약기간이 끝난 시점에 다른 세입자로 대체가 아니 되면 보증금 반환을 제때 못할 확률이 높다. 여유자금이 없다보니 보증금과 월세를 탄력적으로 조정도 못해서 다른 세입자 구하기도 조금은 어렵게 된다. 집주인이 바뀔 확률도 높다.

16. 전세로만 있는 원룸 건물은 피해라.
월세는 없고 전세로만 있는 원룸 건물은 피해야 한다. 집주인이 돈이 없다는 이야기이다. 게다가 융자가 일부 있다면 이미 집주인은 집의 매도가 이상의 돈을 챙긴 상태이다. 설령 집주인은 버틴다 해도 나중에 방을 빼기가 어렵다. 이런 집의 전세금은 시세보다 싸기 때문에 유혹을 강하게 한다.

******* 이사할때 주의사항 *****

[ 이사 주의사항 ]

1. 이사업체 이용시 주의사항
전국의 이사 화물 취급 업체는 2000 년 6월 30일 현재 4천7백15개의 허가 업체가 있으며 무허가 이사업체도 허가 업체만큼 많은 것으로 추정된다. 이사철에만 반짝 영업을 하고 사라지는 업체들도 적지 않은데, 이런 업체 대부분이 부실한 서비스를 제공할 뿐만 아니라 만약 이사 과정에서 문제가 생길 경우 보상받기가 어렵습니다.

2. 이사 날짜 선택
아직도 많은 소비자가 ‘손 없는 날’ '공휴일'을 이사일로 정한다. 이사 수요가 특정일에 몰리면 양질의 이사 서비스를 받기 어려울 뿐만 아니라 가격도 평일보다 비싸므로 가급적 평일이나 비수기를 선택하는 것이 좋다.

3. 이사업체 선택
이사비용은 업체별로 상이하나 그 차이는 약 5만원 내외입니다. 이사 비용이 지나치게 낮을 경우 서비스가 충실하지 못하거나 문제 발생시 사후 처리가 안된다는 점을 잊지 말아야 합니다. 단순히 비용이 싸다는 이유만으로 업체를 선정하는 것은 결코 바람직한 방법이 못되며 고객관리에 철저한 업체를 이용하는 것이 좋으며 고객분들께 (주)이사일번지(전화 1588-2401)를 추천해 드립니다.

4.방문견적을 꼭 받는다
계약전에는 방문견적을 꼭 받도록 한다. 또한 이사갈 집의 작업환경을 자세히 설명하는 것이 추가운임 시비를 줄일 수 있는 방법이다. 대문앞 주차가 가능한지, 골목에 5톤 화물 차량이 진입할 수 있는지, 계단폭이 얼마나 넓은지, 창문/ 베란다 앞에 전깃줄 등으로 사다리차를 사용 못하는 것은 아닌지 등을 미리 설명해 주어야 효과적인 작업스케쥴을 작성할 수 있기 때문이며 추가인원,차량,시간 투입으로 인한 운임시비를 방지 할 수 있다.

5.할인쿠폰 이용시 주의사항
일부 이삿짐업체에서는 할인 쿠폰을 제시하며 이용 가능기간에 제한을 두거나 할인혜택을 주지 않아 소비자를 당황케 하는 일이 종종 있으므로 사전에 확인하는 것이 좋다.

6.이삿짐 운송계약
이사업체가 선정되면 구두 또는 전화 계약은 지양하고 서면으로 계약한다. 이때 차량 크기와 대수, 작업 인부의 수, 사다리차등 특수 장비 사용 여부 및 할증 요금 여부등 작업조건을 분명하게 기재하도록 한다. 또한 물품 수량이나 가전제품 상태 등을 상세하게 기재한 견적서를 작성해 두는 것이 현명하다. (주: 이사가 많은 소위 말하는 손없는 날이나 주말은 1달전에 미리 예약하는 것이 가격면에서 유리합니다. 이사날 임박하여 업체 선정시 어려움이 있으며 가격도 올라갑니다.)

7.이삿짐 꾸리기
이사 일주일 전부터 불필요한 물건을 정리하며 찌든 때도 깨끗이 청소하여 이사가서 다시 정리하는 일이 없도록 합니다. 일반이사와 포장이사의 가격이 5톤 물량 기준시 10만원 차이 밖에 나지 않으므로 포장이사를 이용하는 것이 좋습니다. 집문서,귀금속,현금등 귀중품은 별도로 보관해 ,도난을 방지하도록 한다. 이사 당일에도 이삿짐업체에 맡기지 말고 직접 휴대한다.

8.피해 보상
이사 화물은 이동으로 인한 훼손,파손,분실 등의 사고가 발생할 가능성이 항상 잠재해 있으며 실제 소비자 피해는 해마다 증가하고 있다. 정부는 이와 같은 소비자 피해를 보상하는 방법으로 현행 화물자동차운수사업법 시행규칙에 이사 업체는 5백만원 이상의 '피해보상이행보증금'을 예치하거나 보증보험에 가입하도록 의무화하고 있습니다.
하지만 법은 항상 최후의 수단이며 그 절차도 굉장히 복잡합니다. 그러므로 좋은 이사업체를 선택하는 것이야 말로 문제 발생 자체를 줄일 수 있는 현명한 방법이며 또한 문제 발생시에도 신속한 보상을 받으실 수 있습니다.
이삿짐 파손,분실 등의 피해가 발생한 경우에는, 현장에서 피해 내용에 대한 확인서를 받아두고 이사업체에 즉시 연락하여 피해보상을 요구해야 한다. 만약 이사업체에서 피해 보상을 해주지 않을 때에는 빠른 시일 내에 시,도 운송알선조합이나 시,군 ,구청 민원실이나 소비자보호원에 연락하여 처리를 의뢰하시기 바랍니다.

@오르는 아파트 구입요령

1. 단지 규모가 크다.1000가구이상/역세권대단지

쇼핑*편의시설구비, 대형화 및 성장가능, 관리비저렴. 매입수요 지속으로 매매용이 및 가격상승유리. 불황때 집값하락미미. 공원,녹지,운동시설wide. 주차공간 지하화=녹지면적확대. 은행 담보대출유리. 주민휴식공간조성.

2.개별 열병합 난방으로 관리비가 적다.

3. 집안에서 강, 공원, 산이 보인다.

 단지내 같은洞 中에서 공원,하천조망가능. 

4. 지은 지 5년 이내 새 아파트다.

  입주후 5년까지 상승후 주춤. 10~15년-상승저조, 유지*보수의 관리비증가

5. 누구나 아는 브랜드다/대형 주택업체가 시공

 단지 內 첨단시설, 시공 후 하자보수서비스 양호. 분양가가 비싸도 향후 가격 상승폭도 더 큼.

6. 지하철역에서 가깝다.

걸어서 5분 이내 거리가 best. 서울전역으로 이동 편리한 환승역은 더욱유리.

7. 학교 및 학원시설이 잘 갖춰졌다.

8. 인근에 혐오시설이 없다.

9. 주차공간이 충분하다.

10. 평지에 지어졌다.

11. 할인점, 영화관 등 편의시설이 가깝다.

12. 중대평형으로 구성됐다.

@ 아파트값 하락요인

1. 나홀로 아파트

 1~2개동으로 구성

2. 단지 진입로가 좁다/주차공간이부족

  출근할때 차빼가 힘들고, 퇴근시 주차공간 스트레스

3. 평형이 작아 집주인보다 세입자가 많다.

  30평형미만..대지면적<가구수..주민 휴식시설/녹지공간부족/문화시설이 안들어선다.

4. 차소리, 기차소리 등 시끄럽다.

  도로변,철로변..소음공해, 대기오염

  도로변에 직각(ㄴ)이 아닌 나란히(=)들어선 동의 저층단지..소음,먼지가 최악

5. 단지 브랜드를 처음 들어본다/브랜드 인지도가 낮다

6. 지하철역에서 멀다.

7. 페인트칠과 외부 수리에 소홀하다.

8. 영화관, 헬스클럽 등 문화시설이 적다.

9. 단지 주변에 새 아파트 분양이 드물다.

10. 입주한 지 5~15년 지났다.

11. 경사지에 위치해 걷기 불편하다./차량진입불가

  雨雪時..보행에 힘들다

12. 산책할 공원녹지가 없다.

집 선택시 체크포인트

1. 채광, 남향. 앞洞의 조망 차단조심

2. 출입문, 창문여닫이, 수도꼭지, 변기작동상태

모든 출입문을 2번이상 여닫아본다.

3. 빌트인 가전제품과 붙박이장

4. 집주변..학교, 슈퍼마켓, 전철역, 버스정류장과의 도보실제거리. 여가용 공원, 산책로, 하천..집값 미래가치 결정

5. 단지내 산책로, 운동시설, 커뮤니티공간, 놀이터...외부소음주의

6. 욕실 타일, 변기  파손부분, 누수여부

7. 가구수 많은곳, 입주날짜가 최근인곳.

8. 신뢰가능한 전문가나 거주인과 동행