임대차의 종료 : 상가건물임대차보호법 법제처해석

[세양 877-0677]

○임대차의 종료

1. 임대차의 종료

1) 임대차의 종료원인 및 효과

임대차계약은 임대차 기간의 정함이 있는 경우에는 그 기간이 만료됨으로써 종료됩니다. 당사자는 해지권유보의 특약이 있는 경우 등 일정한 경우에 임대차계약을 해지하여 임대차를 종료시킬 수 있습니다.

①상가건물임대차의 종료 원인  

∴ 임대차 기간의 만료

- 임대차는, 임대차 기간의 정함이 있는 경우에는 그 기간의 만료로 종료됩니다

- 물론, 임대차 기간의 정함이 있는 경우에도 해지권 유보의 특약을 한 경우, 임차인이 파산선고를 받은 경우 등 해지사유가 있는 경우에는 계약해지의 통고로써 임대차계약을 중도에 해지할 수 있습니다(「민법」 제636조 및 제637조)

∴ 계약해지의 통고

- 묵시의 갱신의 경우

· 임차인은, 임대차계약이 묵시적으로 갱신된 경우에는 언제든지 그 계약을 해지할 수도 있고, 1년의 임대차 기간을 주장할 수도 있습니다(「상가건물 임대차보호법」 제9조제1항 및 제10조제5항).

· 임차인이 계약해지를 통지하는 경우에는 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 임대차는 종료됩니다(「상가건물 임대차보호법」 제10조제5항).

· 위임이란 당사자 일방이 상대방에 대하여 사무의 처리를 위탁하고 상대방이 이를 승낙함으로써 그 효력이 생기는 계약을 말합니다(「민법」 제680조).

- 해지권 유보의 특약을 한 경우

· 당사자는 임대차계약을 체결하면서 그 계약서에 예를 들어 “부득이한 사유가 생기면 임차인이 통보한 날부터 1개월 후에 계약이 해지된 것으로 본다.” 라는 해지권 유보의 특약을 약정한 경우에는, 임대차 기간의 약정이 있는 경우에도 그 부득이한 사유를 증명하고 중도에 임대차계약을 해지할 수 있습니다(「민법」 제636조).

· 이 경우 임대인은 해지통고를 받은 날부터 1개월이 지나면 임대차는 해지됩니다(「민법」 제636조에 따른 제635조의 준용).

- 임차인의 파산선고

· 임차인이 파산선고를 받은 경우에는 임대차 기간의 약정이 있어도 임대인 또는 파산관재인은 계약해지의 통고를 할 수 있고, 임차인이 해지통고를 받은 날부터 6개월이 지나면 임대차는 종료됩니다(「민법」 제637조제1항).

· 이 경우 각 당사자는 상대방에 대해 계약해지로 생긴 손해배상을 청구하지 못합니다(「민법」 제637조제2항).

∴ 임대차 기간의 약정이 있더라도 다음과 같은 사유가 있는 경우에는 임대차계약을 중도에 해지할 수 있습니다. 이 경우에는 해지의 의사표시가 상대방에게 도달한 때 임대차는 종료됩니다.

- 임차인이 해지할 수 있는 경우

· 임대인이 임차인의 의사에 반하여 보존행위를 하는 경우 임차인이 이로 인해 임차의 목적을 달성할 수 없는 때(「민법」 제625조)

· 임차상가건물의 일부가 임차인의 과실 없어 멸실 그 밖의 사유로 사용·수익할 수 없는 경우 그 잔존부분으로 임차의 목적을 달성할 수 없는 때(「민법」 제627조)

- 임대인이 해지할 수 있는 경우

· 임차인이 임대인의 동의 없이 임차권을 양도하거나 임차상가건물을 전대한 경우(「민법」 제629조제 2항).

· 임차인의 차임연체액이 2기의 차임액에 달하는 경우(「민법」 제640조)

· 임차인이 임차상가건물을 계약 또는 그 상가건물의 성질에 따라 정하여진 용법으로 이를 사용·수익하지 않은 경우(「민법」 제654조에 따른 제610조제1항의 준용)

②임대차계약의 해지 방법  

∴ 임대차계약의 해지란, 당사자가 임대차 기간이 만료되기 전에 임대차계약을 끝내고 싶다는 일방적인 의사표시를 상대방에게 표시하여 장래에 향해 그 계약의 효력을 소멸시키는 것을 말합니다.

∴ 임대차계약을 중도에 해지하려는 경우에는 내용증명 우편으로 해지의 의사표시를 하는 편이 좋습니다.

- 내용증명 우편에는, 중도해지의 사유와 임대차계약의 해지 의사를 표명하고, 임대차 보증금을 반환해 달라는 등의 내용을 기재하면 됩니다.

· 가까운 우체국에 가서 내용증명서 3통을 작성하여 접수창구에 제출하면, 1통은 발송인이, 1통은 우체국이 각각 보관하고, 나머지 1통은 상대방에게 발송됩니다. 우체국에서는 그 내용증명서를 3년간 보관하기 때문에 보관기간 내에는 그 등본을 교부받을 수 있습니다(「우편법 시행규칙」 제48조 및 제55조).

③임대차 종료의 효과   

∴ 임대차관계의 소멸 및 손해배상

- 임대인 또는 임차인이 임대차계약을 해지한 때에는 임대차관계는 장래를 향해 그 효력이 소멸됩니다(「민법」 제550조).

- 임대차계약의 해지는 손해배상의 청구에 영향을 미치지 아니하므로, 상대방에게 과실이 있으면 그 손해배상을 청구할 수 있습니다(「민법」 제551조).

- 임대차가 종료되면, 임대차계약의 내용에 따라 임차인은 임차상가건물을 반환할 의무 등을 지게 되고, 임대인은 보증금을 반환할 의무를 지게 됩니다.

- 그런데, 임차인이 임대차계약을 중도에 해지하는 경우 보증금을 돌려받기가 쉽지 않습니다. 이와 같이 임대차가 종료되었는데도 임대인이 보증금을 돌려주지 않는 경우에는 보증 금을 반환해줄 때까지 이사를 가지 않는 것이 좋습니다. 이사를 가면 대항력과 우선변제 권이 없어지기 때문입니다(「상가건물 임대차보호법」 제3조제1항 및 제5조제2항).

- 그러나, 임대차가 종료되더라도 임차인이 보증금을 돌려받을 때까지는 임대차관계가 존속하는 것으로 간주되므로, 임대인과 임차인은 임대차계약상의 권리의무를 그대로 가지게 됩니다(「상가건물 임대차보호법」 제9조제2항).

· 따라서 임차인은 차임지급의무를 지는 한편 보증금을 반환받을 때까지 임차상가건물의 인도를 거절하는 동시이행항변권을 가지게 되고(대법원 1977. 9. 28. 선고 77다1241,1242 전원합의체 판결), 임대인은 차임지급청구권을 가지는 한편 임차상가건물을 인도받을 때까지 보증금의 지급을 거절하는 동시이행항변권을 가지게 됩니다.

∴ 임차권등기명령신청권의 취득

- 임차인은 임대차가 종료된 후 보증금을 반환받지 못한 경우, 임차권등기명령을 신청할 수 있는 권한을 얻게 되고, 임차권등기명령에 따라 임차권등기를 마치면 대항력과 우선변제권을 취득하거나 유지할 수 있게 됩니다(「상가건물 임대차보호법」 제6조).

· 따라서 임차인은 임차권등기를 마친 후 임차상가건물을 인도하고 이사를 가더라도 대항력과 우선변제권을 유지할 수 있으며, 그 경우에는 차임지급의무를 면하는 한편 보증금 반환채권의 지체에 따른 지연손해금채권을 가지게 됩니다.

∴ 유익비 상환청구 및 부속물 매수청구

- 임차인은 일정한 경우에 한해 임대인에게 유익비의 상환을 청구하거나 부속물의 매수를 청구할 수 있습니다(「민법」 제626조제2항 및 제646조).

· 다만, 임대차계약이 임차인의 차임연체 등 채무불이행으로 해지된 경우에는 부속물의 매수를 청구할 수 없습니다(대법원 1990. 1. 23. 선고 88다카7245, 88다카7252 판결).

2) 임차권등기명령 신청

임차인은 임대차기간이 만료되었음에도 보증금을 돌려받지 못한 경우 법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다. 임차권등기명령에 따라 임차권등기가 되면, 임차인이 이사를 가더라도 종전 상가건물에 대한 대항력과 우선변제권은 유지됩니다.

①임차권등기명령제도란?  

∴「상가건물 임대차보호법」은, 상가건물의 인도와 사업자등록 신청을 대항력의 취득 및 존속 요건으로 하고 있기 때문에, 임차인이 임대차가 종료되었음에도 보증금을 돌려받지 못하고 이사를 가게 되면, 종전에 취득하였던 대항력 및 우선변제권이 상실되므로 보증금을 돌려받기 어려워지게 됩니다.

∴ 임차권등기명령제도는, 이러한 문제를 해결하기 위해 임차인에게 대항력 및 우선변제권을 유지하게 하면서 임차상가건물에서 자유롭게 이사할 수 있게 하는 제도입니다.

∴ 임차인은 임차권등기명령의 집행에 따른 임차권등기를 마치면 ① 대항력과 ② 우선변제권을 취득하게 됩니다(「상가건물 임대차보호법」 제6조).

- 다만, 임차인이 임차권등기 이전에 이미 대항력이나 우선변제권을 취득한 경우에는 그 대항력이나 우선변제권은 그대로 유지되며, 임차권등기 이후에는 대항요건을 상실하더라도 이미 취득한 대항력이나 우선변제권을 상실하지 않습니다(「상가건물 임대차보호법」 제6조제5항 단서).

②임차권등기명령의 신청 요건  

∴ 임대차등기명령은, ① 임대차가 종료된 후 ② 보증금을 반환받지 못한 임차인만이 이를 신청할 수 있습니다(「상가건물 임대차보호법」 제6조제1항).

∴ 임대차가 종료될 것

- 임차인은 임대차가 종료되어야 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다. 즉, 계약기간의 만료로 임대차가 종료된 경우는 물론, 해지통고에 따라 임대차가 종료되거나 합의 해지된 경우에도 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다.

· 해지통고로 임대차가 종료되는 예는 다음과 같습니다.

√ 기간의 약정이 없는 임대차의 해지통고는 임대인이 해지통고한 날부터 6개월, 임차인이 해지통고한 날부터 1개월이 지난 경우(「민법」 제635조제2항제1호)

√ 기간의 약정은 있지만, 임대인이 임차인의 반대에도 임차상가건물에 대한 보존행위를 하여 임차인이 임차의 목적을 달성할 수 없어 해지통고를 하고 그 통고가 임대인에게 도달한 경우(「민법」 제625조)

√ 임차상가건물의 일부가 임차인의 과실 없이 멸실 그 밖의 사유로 사용·수익할 수 없게 되고, 그 잔존부분으로는 임대차의 목적을 달성할 수 없어 임차인이 해지통고를 하고, 그 통고가 임대인에게 도달한 경우(「민법」 제627조)

√ 묵시의 갱신이 이루어져 존속기간의 정함이 없는 것으로 간주되는 경우 임차인이 해지통고를 하고, 그 통고가 된 날부터 3개월이 경과한 경우(「상가건물 임대차보호법」 제10조제5항)

∴ 임대차 보증금을 돌려받지 못한 경우일 것

- 임대차 보증금을 돌려받지 못한 경우란, 임대차 보증금의 전액을 돌려받지 못한 경우는 물론, 일부라도 돌려받지 못한 경우도 포함됩니다(「임차권등기명령 절차에 관한 규칙」 제2조제1항제5호).

∴ 임차상가건물

- 임차상가건물은 원칙적으로 등기된 경우에만 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다. 따라서 임차상가건물이 무허가 건물인 경우에는 임차권등기명령을 신청할 수 없습니다.

· 다만, 임차상가건물에 대해 사용승인을 받고 건축물관리대장이 작성되어 있어 즉시 임대인 명의로 소유권보존등기가 가능한 경우에는, 임대인을 대위하여 소유권보존등기를 마친 다음 임차권등기를 할 수 있으므로 예외적으로 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다. 이 경우에는 임대인 명의로 소유권보존등기를 할 수 있음을 증명하는 서면을 첨부해야 합니다(「임차권등기명령 절차에 관한 규칙」 제3조제2호).

- 상가건물의 일부분을 임차하는 경우에도 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다. 이 경우에는 임대차의 목적인 부분을 표시한 도면을 첨부해야 합니다(「상가건물 임대차보호법」 제6조제2항제2호, 「임차권등기명령 절차에 관한 규칙」 제2조제1항제4호).

- 임차목적물의 일부를 영업용으로 사용하지 아니하는 경우에는 임대차계약체결시부터 임차권등기명령신청 당시까지 그 주된 부분을 영업용으로 사용하고 있음을 증명하는 서류를 첨부해야 합니다(「임차권등기명령 절차에 관한 규칙」 제3조제5호).

③임차권등기명령의 신청절차  

∴ 신청권자

- 임차인은 임대차 종료 후 임대차 보증금을 반환받지 못한 경우, 임대인을 상대로 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다(「상가건물 임대차보호법」 제6조제1항).

· 임대차가 종료될 때 대항력이 있는 임차인은 물론, 대항력을 상실한 임차인도 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다

√ 임대차가 종료될 때 대항력이 있는 임차인은, 임차상가건물의 소유권이 임대인에게 남아있으면 임대인을, 그 상가건물이 양도되었으면 임대인의 지위를 승계한 양수인을 상대로 합니다.

∴ 관할 법원

- 임차상거건물의 소재지를 관할하는 지방법원·지방법원지원 또는 시·군 법원이 임차권등기명령신청사건을 관할합니다(「상가건물 임대차보호법」 제6조제1항).

∴ 임차권등기명령신청서의 기재사항

- 임차권등기명령신청서에는 아래의 사항을 기재하고 임차인 또는 대리인이 기명날인 또는 서명해야 합니다(「상가건물 임대차보호법」 제6조제2항, 「임차권등기명령 절차에 관한 규칙」 제2조제1항).

· 사건의 표시

· 임차인과 임대인의 성명, 주소, 임차인의 주민등록번호(임차인이나 임대인이 법인 또는 법인 아닌 단체인 경우에는 법인명 또는 단체명, 대표자, 법인등록번호, 본점·사업장소재지)

· 대리인이 신청할 때는 그 성명과 주소

· 임대차의 목적인 건물의 표시(임대차의 목적이 건물의 일부인 경우에는 그 목적인 부분을 표시한 도면을 첨부합니다)

· 반환받지 못한 임대차 보증금액 및 차임(등기하지 아니한 전세계약의 경우에는 전세금)

· 신청의 취지와 이유

√ 신청이유에는, 임대차 계약의 체결사실 및 계약내용과 그 계약이 종료한 원인 사실을 기재하고, 임차인이 신청 당시 대항력을 취득한 경우에는 임차상가건물을 점유하기 시작한 날과 사업자등록을 신청한 날을, 우선변제권을 취득한 경우에는 임차상가건물을 점유하기 시작한 날, 사업자등록을 신청한 날과 임대차계약서상의 확정일자를 받은 날을 기재합니다(「임차권등기명령 절차에 관한 규칙」 제2조제2항).

· 첨부서류의 표시

· 연월일

· 법원의 표시

∴ 임차권등기명령신청서의 첨부서류

- 임차권등기명령신청서에는 아래의 서류를 첨부해야 합니다(「임차권등기명령 절차에 관한 규칙」 제3조).

· 임대인 소유로 등기된 건물에 대하여는 등기부 등본

· 임대인의 소유가 아닌 상가건물 또는 건물은 즉시 임대인의 명의로 소유권보존등기를 할 수 있음을 증명하는 서면(예를 들면, 건축물대장)

· 임대차계약서

· 신청당시 대항력을 취득한 임차인은 임차상가건물을 점유하기 시작한 날과 사업자등록을 신청한 날을 소명하는 서류

· 신청당시 우선변제권을 취득한 임차인은 임차상가건물을 점유하기 시작한 날과 사업자등록을 신청한 날을 소명하는 서류 및 관할 세무서장의 확정일자가 찍혀있는 임대차계약서

· 임대차목적물의 일부를 영업용으로 사용하지 아니하는 경우에는 임대차계약체결 시부터 현재까지 그 주된 부분을 영업용으로 사용하고 있음을 증명하는 서류

∴ 임차권등기명령신청서의 접수

- 임차인은 임차상가건물의 소재지를 관할하는 지방법원, 지방법원지원 또는 시·군 법원에 임차권등기명령신청서를 접수하면 됩니다(「상가건물 임대차보호법」 제6조제1항). 이 때 신청서에 2,000원의 인지를 붙여야 합니다(「임차권등기명령 절차에 관한 규칙」 제2조제3항).

④임차권등기명령신청의 심리  

∴ 관할법원은 임차권등기명령신청의 신청에 대한 재판을 변론 없이 할 수 있고, 임차권등기명령에 대한 재판은 결정으로 임차권등기명령을 발하거나 기각합니다(「상가건물 임대차보호법」 제6조제3항, 「민사집행법」 제280조제1항·제281조제1항).

⑤임차권등기명령의 효력발생시기   

∴ 임차권등기명령은, 판결에 의한 때에는 선고를 한 때, 결정에 의한 때에는 상당한 방법으로 임대인에게 고지한 때에 그 효력이 발생합니다(「임차권등기명령 절차에 관한 규칙」 제4조).

⑥임차권등기의 절차  

∴ 법원사무관 등은, 임차권등기명령의 효력이 발생하면, 지체 없이 임차상가건물의 소재지를 관할하는 등기소에 재판서 등본을 첨부하여 등기관에게 임차권등기의 기입을 촉탁하게 됩니다(「임차권등기명령 절차에 관한 규칙」 제5조).

∴ 등기관은, 등기부에 ① 임대차 계약을 체결한 날, ② 임차보증금액, ③ 임차상거건물을 점유하기 시작한 날, ④ 사업자등록을 시작한 날, ⑤ 임대차계약서상의 확정일자를 받은 날을 기재하며, 등기목적을 상가건물임차권이라고 기재하게 됩니다. 이 경우 차임의 약정이 있는 경우에는 그 차임도 기재하게 됩니다(「임차권등기명령 절차에 관한 규칙」 제6조).

∴ 임차권등기를 하는 때에는 차임이 있는 경우에는 월 임대차금액의 1000분의 2를, 차임이 없는 경우에는 3,000원의 등록면허세를 납부해야 합니다(「지방세법」 제28조제1항제1호).

⑦임차권등기명령신청의 기각 결정에 대한 항고  

∴ 임차인은, 임차권등기명령신청을 기각하는 결정에 대해 항고할 수 있습니다(「상가건물 임대차보호법」 제6조제4항).

※ 항고란, 판결 이외의 재판인 결정 등에 대한 독립의 간이한 상소로서 상급법원에 대한 불복신청입니다. 항고는 법률이 특히 인정한 경우에만 허용되고 있습니다.

∴ 이 항고는, 제기기간에 제한이 없는 통상 항고로서 항고의 이익이 있는 한 보증금을 전부 돌려받을 때까지 언제든지 제기할 수 있습니다(「임차권등기명령 절차에 관한 규칙」 제8조).

⑧임차권등기의 효과  

∴ 대항력 및 우선변제권의 유지

- 임차인이 임차권등기명령 이전에 이미 대항력이나 우선변제권을 취득한 경우에, 그 대항력이나 우선변제권은 그대로 유지되며, 임차권등기 이후에 대항요건을 상실하더라도 이미 취득한 대항력이나 우선변제권을 상실하지 않습니다(「상가건물 임대차보호법」 제6조제5항 단서).

· 따라서, 임차인이 임차권등기 이후에 이사를 가더라도 여전히 종전의 임차상가건물에 대한 대항력과 우선변제권은 유지되므로 보증금을 우선하여 변제받을 수 있습니다.

∴ 대항력 및 우선변제권의 취득

- 임차인이 임차권등기명령 이전에 대항력이나 우선변제권을 취득하지 못한 경우에, 임차권등기가 마쳐지면 대항력과 우선변제권을 취득하게 됩니다(「상가건물 임대차보호법」 제6조제5항 본문).

· 다만, 임차권등기를 마치면, 그 등기 시점을 기준으로 대항력과 우선변제권의 취득여부를 판단하기 때문에 임차권등기 이전에 임차상가건물에 대한 저당권 등의 담보권이 설정된 경우에는 담보권실행을 위한 경매절차에서 매각허가를 받은 매수인에게 대항하거나 그 담보권보다 우선하여 배당을 받을 수는 없게 됩니다.

∴ 소액보증금의 최우선변제권 배제

- 임차권등기가 끝난 상가건물을 그 이후에 임차한 임차인은, 소액보증금의 우선변제를 받을 수 없게 됩니다(「상가건물 임대차보호법」 제6조제6항).

· 이것은, 임차권등기 후의 소액임차인에 의한 최우선변제권의 행사로 임차권등기를 한 임차인이 입을지 모르는 예상하지 못한 손해를 방지하기 위한 취지입니다.

⑨임차권등기명령신청에 따른 비용부담  

∴ 임차인은, 임차권등기명령의 신청과 그에 따른 임차권등기와 관련하여 든 비용을 임대인에게 청구할 수 있습니다(「상가건물 임대차보호법」 제6조제8항).

⑩임대차보증금 반환의무와 상가건물임대차등기 말소의무의 선후  

∴ 임대인의 임대차보증금의 반환의무가 임차인의 임차권등기 말소의무보다 먼저 이행되어야 합니다.

- 임차권등기명령에 따른 임차권등기는 이미 사실상 이행지체에 빠진 임대인의 임대차보증금의 반환의무와 그에 대응하는 임차인의 권리를 보전하기 위하여 새로이 경료 하는 것이기 때문에 임차권등기에 대한 임차인의 말소의무를 동시이행관계에 있는 것으로 해석할 것은 아니기 때문입니다(대법원 2005. 6. 9. 선고 2005다4529 판결).