용산구 청파동 재개발투자분석

[나창근]

안녕하세요?

용산의 투자가치가 날로 높아져가는 가운데 청파동 재개발 투자가치분석을 실제 대상물건의 사례를 중심으로 분석하여드리니 참고하시기 바랍니다.

-주소 : 서울시 용산구 청파2가 000
-매매가 : 1억8500만원

-대지면적 : 13.2평방미터(약4평)

-건물면적 : 26.4평방미터(약8평)

-임대보증금 : 4천만원
-실투자금 : 1억4500만원

-주요 투자메리트 : 용산구일대 개발러쉬/6펼미만이어서 거래허가 필요없음/용산 역세권 국제업무단지 /높은 지가 상승률/사통발달 교통망  초고층 빌딩 건립 81만평 도심공원/ 지하공간 계발 계획도/

-투자수익률 분석(아래의 투자분석은 예상금액을 추정하여 분석한 자료이니 참고하시기 바람)

① 매매가 : 185,000,000원 

② 전세가  : 40,000,000원
③ 초기 투자비용 : 145,000,000원
④ 예상감정평가액 (토지) : (공시지가(4,650,000원) 의 약 130%) 24,180,000원
⑤ 예상감정평가액 (건물): (평당 1,000,000원-벽돌조건물)8,000,000원
⑥ 예상비례율 100% 가정
⑦ 총 감정평가 예상액(권리가액) 약 32,180,000원 (④ + ⑤)× ⑥
⑧ 24평형 조합원 예상 분양가 : 255,820,000원
⑨ 추가부담금 : 약 223,640,000  ⑧ - ⑦
⑩ 총 투자비용 : 약 408,640,000원 ① + ⑨
⑪ 입주시 24평 예상금액 : 600,000,000원
⑫ 투자예상이익 :  191,360,000 ⑪ - ⑩
⑬ 예상투자수익률 : 46.8%

-투자전략 : 단기 적으로는 3년후 매도시 시세차익 6,500만원 에서 1억 1,500만원으로 예상합니다.  장기적으로(아파트 입주시점까지 10년) 봤을 시에는 위의 분석표에서 보는 바와같이

약 2억 정도의 시세 차익을 예상하고 있습니다. 그러나 이 2억의 예상 수익은 아주 소심하게

계산했을 시의 차익이며.... 지금대로의 지가 상승률과 용산일대에 불고 있는 호재를 감안했을 때는 2억 그 이상의 수익이 있으리라는 예상입니다.

현재 청파동 일대는 재정비촉진지구 검토지구로 타당성 조사 용역이 들어 가 있는 상태 입니다.그래서 청파동 일대가 건축허가제한에 들어가 있는 상태입니다. (재개발 확정이 될때까지 새로운 건축물을 짓지 말라는 뜻)
그러므로 적어도 2-3년 안에는 재개발 확정이 날거라는 예상입니다.
재정비촉진지구로 확정이 될시 적어도 현시세 1억8천5백만원은 2억 5000만원에서 3억까지는 무리없이 상승할것이라는 예상입니다.
물론 입주시점까지 내집마련차원에서 보유하신다면 더 많은 시세차익이 실현될수 있습니다.

이제 9월이면 청약가점제가 본격적으로 실시됩니다. 서울의 요지에서 분양받기가 그만큼 어려워진다는 이야기입니다.  재개발지분투자로 내집마련의 꿈을 이루시기 바랍니다.

 

2007년 8월 10일 나창근 드림