전세가 상승이 매매가 상승으로 이어질까?

[쌈지^^]

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전세가 상승이 매매가 상승으로 이어질까?

자료등록 : 지규현

등록일 : 2010/10/08

수도권은 과잉공급의 문제가 아직 해소되지 않은 상황에서, 집값 추가하락에 대한 기대로 정부의 거래활성화 대책에도 불구하고 시장은 좀처럼 회복될 움직임을 보이고 있지 않다. 이에 비해 부산을 비롯한 지방광역시를 중심으로 가격 상승세가 지속되고 있다. 지방의 경우 약 4년간 가격조정을 받았고, 건설사들이 2007년 이후 거의 신규공급을 중단했기 때문에 재고조정 과정을 거의 마무리되어 매수심리가 회복되고 있다. 특히, 과거 과잉공급 이후 신규 공급이 이루어지지 않아, 부산과 광주를 중심으로 중소형 평형인 85㎡이하의 미분양 주택이 2009년 말 대비 큰 폭으로 감소하였다.



이러한 매매시장이 수도권과 지방에서 다른 양상을 보이고 있는 것과는 달리 전세가격은 수도권과 지방 모두 상승세를 이어가고 있다. 이러한 전세가격이 상승이 지속되면서 전세가격이 매매가격에서 차지하는 비중이 높아짐에 따라 집값이 상승하지 않을까라는 기대(?)도 있는 것 같다. 그러나 아래 그림에서 보는 바와 같이 전세/매매 비율이 과거에 비해 크게 높은 상황은 아니다. 그리고 수도권의 경우 주택가격의 추가하락에 대한 기대로 전월세 가구의 매매로의 전환이 이루어지지 않고 있는 상황에 가을 이사철 수요와 신혼부부 수요가 가세하여 전세가격이 상승하고 있으나, 과거 이사철 시기에 비해 전세가격이 특별히 큰 폭으로 상승한 것은 아니다. 서울시의 전세가격이 계속 상승할 경우 경기지역으로의 주거이동이 일부 일어날 수 있으나, 아직까지 경기도의 가격 수준이 부담수준이어서 서울시 전세가격 상승에 따른 매매가 상승은 극히 제한적일 것으로 생각된다.



그렇다면 과연 언제쯤이면 수도권 시장도 회복될까? 너무 당연한 얘긴데, 결국 주택시장의 회복은 미분양 주택수가 얼마나 빨리 해소가 되느냐가 관건이다. 아래 그림을 보면 부산의 경우 2009년 이후 미분양이 빠르게 감소하면서 아파트가격도 빠르게 상승하고 있는 것을 확인할 수 있다. 경기도 지역에 누적된 미분양 주택 물량이 2008년부터 최근까지 약 2만~2만5천호의 범위에서 해소되지 않고 있는데, 이 물량이 해소되어야 본격적으로 시장회복을 기대할 수 있을 것이다. 따라서 현재 경기도의 경우 미분양 물량이 많을 뿐만 아니라, 분양권 물량도 많고 계속 공급될 보금자리주택을 감안하면, 미분양 물량이 해소되는데 내년 하반기나 되어야 가능하지 않을까?



[지규현 한양사이버대학교 부동산학과 교수]

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