부동산등기부등본에 대한 이해

[hello]

권리분석의 가장 첫번째이자 기초는 부동산등기부등본상에 나타난 권리관계를 이해하고 유.불리 및 소멸.인수 여부를 분석하는 것이다.

부동산등기부등본에는 부동산을 매개로 한 다양한 권리 관계들이 기재되거나 지워지는 과정을 반복하는데 부동산 등기부등본에 기재되는 권리들에는 소유권,근저당권,압류,가압류,가처분,가등기,전세권,임차권,경매개시결정등기,예고등기,환매등기,지상권,지역권등이 있다.이와 같은 권리들이 어떤 이해 관계를 가지고 경매 진행시 낙찰자에게 소멸,인수되는지를 따져 보는게 권리분석인 것이다.

그럼 우선 부동산등기부등본이 어떤 것인지 어떻게 구성되어 있는지부터 살펴보자.부동산등기부등본은 부동산에 관한 과거 및 현재의 권리관계 및 현황이 등기부라는 공적장부에 기재되어 있는 것이다. 공적장부이니 부동산등기부등본에 대한 각종 사항을 기재하고 보관하는 것은 국가기관이 담당하게 되는데 그 기관이 등기소 혹은 등기국인 것이다.

부동산등기부등본에는 해당 부동산의 현황이 기재되는 표제부와 소유권및 소유권과 관련된 권리관계(예:가등기,가처분,예고등기,가압류,압류,경매기입등기등)가 기재되는 갑구,소유권 이외의 권리 관계(예:근저당권,전세권,임차권,지역권,지상권등)를 기재하게 되는 을구로 이루어져 있다. 

아래 예는 다세대주택(집합건물) 즉 빌라의 표제부로서 해당 빌라의 지번과 건물내역,대지권의 표시등 건물에 대한 현황이 등기의 원인이 된 사항과 함께 기재되어 있다

부동산등기부등본에 기재되는 각각의 등기는 등기한 순서대로 등기소로부터 순위번호를 부여받게 되는데 그 순위번호는 권리관계의 우선 순위를 정하게 되는 가장 중요한 기준이 된다.갑구,을구중 같은 구에서는 그 순위번호에 의하여 등기의 우열이 가려져 권리관계의 우선순위가 정해지며 구가 다른 경우에는 등기소 접수 일자와 접수번호에 따라 그 우선순위가 정해진다.

임차인의 권리는 임대차보호법에 의하여 강화된 권리를 얻어 그 우선순위가 무시되기도 하지만 다른 대부분의 권리는 부동산등기부등본에 기재되는 순서에 따라 우열이 정해지고 권리관계의 득실도 정해진다.이렇듯 경매에 나온 부동산에 대한 권리분석을 하고자 할 때 부동산등기부등본은 아주 많은 역할을 하게 되고 부동산등기부등본에 대한 권리분석을 소홀히 하거나 권리분석에 실패할 경우 상당한 손해를 보게된다.

부동산등기부등본은 누구나 해당 지번만 알면 자유롭게 등기소나 대법원의 인터넷등기소를 통하여 열람하거나 발급 받아볼수 있다.