경매 수익성 분석의 하이라이트 『배당표 작성』

경매 공부의 하이라이트『배당표 작성』       『배당표 작성』이 수익률 분석의 핵심 경매 투자자는 권리분석이 마무리 되면 수익성 분석을 하게 된다. 저당권등 등기부상 권리를 가진 권리자와 주택 상가 임차인이 가진 권리를 이해하셔야 부실채권 투자자로 성공할 수 있다. 권리분석과 배당표 작성은 수익률 분석의 핵심이다. 특히 배당표 공부를 대강 넘어가버리면 부실채권의 수익과 수익률을 산정할 수도 없고, 매입할 수도, 응찰할 수도 없다. 투자하고자 하는 몸통이 주택이거나 상가-건물일 때는 배당표를 정확히 작성해야 한다. 낙찰대금과는 별도로 추가로 얼마를 더 인수하게 되는지를 알아야 하기 때문이다. 또한 배당표를 작성해 봐야만 임차인들에 대한 전체적인 윤곽이 파악되고, 이에 따라 수익성 분석과 명도대책이 나온다. 배당표 작성 시 중요한 원칙은 전체와 부분을 함께 볼 줄 알아야 한다는 점이다.   배당표는 왜 작성하고 배당은 왜 하나? 이유는 간단하다. 돈 받을 권리가 성립한 순서대로 채권(돈)을 돌려주기 위해서다. 배당할 금액이 채권액 보다 많거나 같다면 아무 문제가 안 된다. 채권액보다 배당가능금액이 더 많다면 설령 순서 상관없이 돌려주어도 문제가 발생하지 않을 것이다. 그러나 경매로 매각되는 경우 보통은 채무액보다 채권액(돈)이 모자라기 때문에 문제가 발생하는 것이 일반적이다. 만약 채권자들이 받아가야 할 돈이 전부 10억 원이다. 나눠줄 수 있는 돈도 10억 원이다. 이러면 굳이 순서를 정할 필요가 없을 것이다. 누구를 2번째로 주든, 5번째로 주든 순서(위)는 그다지 중요하지 않다. 채권자는 받을 돈만 다 받으면 그만일 것이다. 그러나 채권자들이 받을 돈은 10억 원이고, 나누어 줄 수 있는 돈이 3억 원 뿐이라면, 이때는 말이 달라진다. 권리 성립순서에 따라 나누어 주(배당하)지 않는다면 혼란은 불을 보듯이 뻔하다.   권리 성립 순서대로 배당 배당의 대원칙은 『권리 성립 순서대로』이다. 받아가야 할 돈 보다 나눠줄 돈이 모자라기 때문에 권리가 성립한 순서대로 배당해야 하는 것이다. 배당순서는 여러 법과 시행령에 규정되어 있다. 정해진 엄격한 관련법과 시행령, 기준에 따라 경매법원이 배당실시 3일전에 배당표를 작성한다. 작성 후 이해관계인들에게 열람시킨 다음 이의가 없으면 배당표를 확정한다. 이것을 바탕으로 배당기일에 채권을 돌려주는 것이 배당이다. 나누어 주던 도중에 돈(배당금)이 떨어지면 배당은 중단된다. 즉 채권고갈로 배당은 종료된다. 후(뒤)순위로 갈수록 배당(돈)받을 가능성이 낮아진다. 배당 받지 못한 자는 불만을 표출하여 혼란을 일으킬 수 있다. 그런 혼란과 다툼을 방지하기 위해서 엄격한 순서에 따라 분배하는 ‘배당’ 이 필요한 것이다. 이래서 순서가 중요하다. 실무에서는 배당표 확정 직전에 당일의 이해관계인들로부터 이의가 있는지를 다시 한 번 확인한 다음 배당표를 확정한다.     배당종류와 권리자간 배당 순서 배당의 종류와 순서는 다음과 같다.『① 최우선배당：주택(상가)임차인 소액보증금 , 임금채권, 당해세. ② 우선(순위)배당 ： 주민등록 전입일자(상가는 사업자등록일), 확정일자 중 늦은 날 기준. ③ 안분배당： 배당 가능 금액 × 「각자 채권/채권 전체」. ④ 흡수배당： 안분배당 후 흡수 배당해야 할 물권 등이 있다면 흡수배당까지. ⑤ 소액이동배당： 소액최우선보호 기준 변동에 따라 소액배당금 증가. ⑥ 동시배당·이시배당： 원칙은 이시(異時)배당, 실무에서는 동시(同時)배당』순이다.   배당일 3일전까지 배당표 작성 비치 법원은 잔금이 납부되면 배당에 참가할 수 있는 권리자들을 대상으로 배당기일 3일 전까지 배당표를 작성해 이해관계인에게 열람할 수 있게 한다. 배당에 이의가 있는 당사자에게는 배당이의소송 등을 통해 배당표를 바로잡게 한다. 배당은 각 권리자들에게 『최우선배당 ⇒ 우선배당 ⇒ 안분배당』을 실시하고 난 다음 흡수배당의 필요가 있으면 『흡수배당』까지 가게 된다. 주택(상가)경매시 배당순서 『* 0순위： 경매집행비용, 민법상 비용 상환청구권 * 1순위： 임대차보호법상 소액최우선변제 채권 * 2순위 : 근로기준법상의 임금채권 중 일정 금액(최종 3개월분의 임금과 최종 3년간의 퇴직금 및 재해보상금) * 3순위： 집행목적물에 부과된 국세 및 지방세와 그 가산금(당해세) * 4순위： 당해세를 제외한 국세 및 지방세, 저당권 · 전세권 · 담보가등기에 의해 담보된 채권, 대항요건과 확정일자를 갖춘 임차인의 임차보증채권 * 5순위： 위 임금채권을 제외한 임금채권 * 6순위： 법정기일이 전세권 · 저당권 · 질권설정일보다 늦은 국세 · 지방세 등 지방자치단체의 징수금 * 7순위： 의료보험법 · 산업재해보상법 및 국민연금법에 의한 보험료 등 공과금 * 8순위 : 집행력 있는 일반채권 * 9순위 : 일반 가압류채권』순이다.   배당표를 작성할 때 확인해야 할 사항 『① 해당 부동산의 지역 ② 임차인의 임차보증금액 ③ 말소기준권리 설정일 ④ 임차인의 전입일자와 확정일자 ⑤ 점유 및 영업여부 ⑥ 배당요구 여부 ⑦ 전체 배당가능금액 ⑧ 해당 부동산의 실제 사용용도』다. 이와 같은 8가지 사항에 따라 소액최우선배당과 순위배당의 결과가 달라진다. 배당결과에 따라 저당권자의 배당금에도 차이가 생긴다. 배당표에 관해서 근저당권자는 배당이의를 제기할 수 있다. 주석에서 보는 것처럼 배당사건에서 낙찰자(=부실채권 인수로 저당권자)는 이해관계인이기 때문이다. 배당표가 정상적으로 짜지지 않은 경우에는 그 손해는 낙찰자에게 돌아가게 된다. 주거용 부동산이나 상가 ․ 건물 부동산에서 배당표와 관계있는 사람들은 다음과 같다. 점유자만을 기준으로 했다.   채권적 임차인의 배당 참여조건과 범위 『 ① 임대인 또는 임대인의 대리인과 체결한 유상계약이어야 하고 ② 전입신고를 완료하여야 하고 ③ 임대차계약서 원본에 확정일자인(도장)을 받아야 하고 ④ 해당 주택에 입주하여 주거를 하여야 하고 ⑤ 위 ②④의 대항요건을 계속해서 유지해야 한다.』이다.   경매 배당사건에서 이해관계인 『① 채무자(소유자) : 배당에 관계없음(잉여 있는 경매에서는 자동배당) ② 보증인(소유자) : 배당에 관계없음(잉여 있는 경매에서는 자동배당) ③ 배당 요구한 선순위임차인 : 배당 요구한 경우에 배당에 관계있음 ④ 배당요구하지 않은 선순위임차인 : 배당에 관계없음 ⑤ 배당 요구한 후순위임차인 : 배당 요구한 경우에 배당에 관계있음 경우에 따라 배당금 없음 ⑥ 배당 요구하지 않은 후순위임차인 : 배당에 관계없음 ⑦ 경매개시결정일 이후 전입자 : 배당에 관계없음 ⑧ 주민등록(사업자등록)없는 점유자 : 배당에 관계없음 ⑨ 낙찰자 : 배당에 관계없음』이다. 주거용 부동산이나 상가, 건물 부동산에서 배당표와 관계있는 사람들은 이와 같다. 이 중에서 신경을 써서 배당에 참여할 수 있게 해야 하는 사람이 『③ 배당 요구한 선순위 임차인』이다. 선순위 임차인이 배당요구를 했다고 해서 전액 배당받는다고 할 수는 없기 때문이다. 배당표가 잘못 작성되는 바람에 정당하게 배당에 참여해야할 선순위임차인이 배당에서 누락되는 경우도 있을 수 있다. ④는 낙찰자 인수다.   낙찰자는 배당사건의 이해관계인이 아니다 따라서 경매낙찰자는 배당현장에서 그 피해를 구제받을 수 없다. 단순 경매 낙찰자는 배당사건에서 이해관계인이 아니기 때문이다. 선순위 임차인이 어떤 이유로든 배당에서 제외되는 경우에는 그 금액만큼이 낙찰자의 추가부담으로 귀결된다.