스크랩 왜 우리나라의 아파트는 거품이라고 하는가?

[만물상]

먼저 아래에 올린 글 "패러다임의 변화와 전대미문의 사건"에 대해 보여준 관심에 대해 감사를 드립니다.

추천수만 70개가 넘었네요.

그런 와중에서도 댓글에는 아직도 아파트에 대해 미련이 남아 있는 사람이 있더군요.

오늘은 왜 우리나라의 아파트 가격에 문제가 있는지에 대해 조금 알아보려고 합니다.

먼저 아래 기사(연합뉴스 2013-07-27 일자)를 잠깐만 살펴 보겠습니다.

부산 100층 이상 마천루의 꿈 '이대로 주저앉나'

센텀시티 108층 WBC 솔로몬타워 끝내 좌초…시행사 청산

107층 롯데타운·101층 해운대 리조트, 수년째 제자리걸음

(부산=연합뉴스) 신정훈 기자 = 부산의 랜드마크를 꿈꾸며 높이 경쟁을 벌였던 초고층 마천루 사업들이 '허망한 꿈'으로 전락할 위기를 맞았다.

한때 특혜 시비까지 불러일으켰던 부산 중구 중앙동 롯데타운, 해운대 관광 리조트와 해운대 센텀시티 WBC 솔로몬타워 등 3곳의 마천루 사업이 그 주인공이다.

3곳 모두 무리한 사업 추진의 역풍을 맞아 사업전망이 불투명해졌거나 금융위기 등에 부딪혀 좌초되면서 오히려 지역 부동산시장의 불황과 침체를 가중시키는 요인으로 작용하고 있다.

27일 부산시 등에 따르면 해운대 센텀시티 내 WBC 솔로몬타워(108층) 시행사가 최근 사업체를 청산한 것으로 알려졌다.

더욱이 수십억원짜리 국제현상공모 등을 거친 건축허가가 지난해 12월 취소된 것으로 밝혀져 사실상 사업 자체가 백지화된 셈이다.

부산시는 2008년 2월 건축허가를 내준 뒤 수차례에 걸친 설계변경 등을 사유로 법정기한(2년·건축법 제11조)을 넘겨가며 건축허가를 연장해줬다.

하지만 부산시는 부동산 시장 침체와 사업 지연에 따른 시행사의 금융비용 증가에다 채권단의 지속적인 사업 취소 요청으로 더 이상의 사업 추진에 어렵다고 판단해 지난해 12월 건축허가를 취소한 것으로 전해졌다.

부산시는 솔로몬타워 부지가 일반산업단지임에도 시행·시공사업자의 수익성 보장을 위한 공동주택(아파트를 말함) 40% 허용 등을 주 내용으로 하는 지구단위계획까지 변경해가며 100층이 넘는 초고층 랜드마크 건립을 지원했지만 부산시는 물론 사업자의 마천루의 꿈은 끝내 좌초되고 말았다.

부산시의 한 관계자는 "솔로몬 타워 부지는 첨단미래도시의 상징인 센텀시티 내 랜드마크 자리"라며 "다른 용도의 건물이나 100층 이하 주상복합건물은 들어설 수 없다"고 못박았다.

그는 "채권단 일부에서 층수를 절반 정도로 낮춰 공동주택이 포함된 주상복합건물 등을 짓겠다는 제안을 한 것으로 알고 있다"며 "이를 부산시가 허가할 경우 명백한 특혜이며 부산시 스스로 특혜시비를 자초하는 그런 일은 결코 없을 것"이라고 밝혔다.

만성적인 부동산 경기 침체 속에 원시행사인 WBC를 대신해 2조원에 달할 것으로 추정되는 사업비 부담을 안고 100층 이상 주상복합건물 신축에 나설 시행 또는 시공사도 나타나지 않아 센텀시티 마천루 사업의 장기화가 불가피할 전망이다.

센텀시티 마천루 사업의 발목을 붙잡는 더 복잡한 문제는 건설개발사업 수행이 불가능한 모 저축은행이 부지 소유자라는 것이다.

부산의 모 건설사 계열인 이 저축은행은 2011년 채권단의 부지 공매 때 채권단의 일원이면서도 부지를 낙찰받아 논란을 불러 일으켰던 금융기관으로, 현재 재공매 절차를 통해 부지를 시장에 내놓았지만 선뜻 부지를 인수하려는 곳이 없는 것으로 전해졌다.

또 하나의 마천루 사업인 부산 중구 중앙동 롯데타운의 사업 추진도 수년째 제자리에 한 발짝도 나아가지 못하고 있다.

주 건물과 백화점, 엔터테인먼트동 등 3개 동으로 이뤄진 롯데타운은 마천루 경쟁을 벌였던 107층짜리 주 건물 공사에 어려움을 겪고 있다.

지난해 초 주 건물 터파기 등을 시작했지만 본격적인 지상층 공사는 지지부진한 상황. 롯데 측은 애초 호텔과 오피스텔 등으로 허가받은 주 건물 용도에 사업의 수익성 보장을 이유로 주거기능(아파트를 말함)을 추가하고자 하지만 여의치 않은 형편이다.

부산지방해양항만청은 공유수면을 일부 메워 조성된 롯데타운 용지의 당초 매립 목적이 '관광사업시설 및 공공용지'였기 때문에 주거용 공동주택을 용도에 포함하는 것은 특혜이자 법적으로도 불가능하다는 입장이다.

101층짜리 메인동을 비롯해 3개 동의 초고층 건물로 설계된 해운대 관광 리조트도 사정은 마찬가지.

특혜 시비에도 수익성 확보를 위한 주거(공동주택: 아파트를 말함)비율을 높이는 데 성공했지만 재무적 투자자 등을 구하지 못해 세월만 보내고 있다.

지난 5월 부동산 투자이민제 적용지역으로 지정되면서 중국 등 해외 투자를 기대했지만 이 역시 성과를 보지 못하고 있다.

기사 내용을 보시면 아시겠지만, 부산에는 현재 100층이 넘는 건물을 3개(솔로몬, 롯데, 해운대 관광리조트)나 짓거나 지으려고 하고 있습니다.

100층이 넘는 건물은 20~30층짜리 빌딩보다 4~5배 더 듭니다. 따라서 투자자 입장에서는 매우 위험한 사업입니다.

하지만 사무실로 사용하지 않고, 주거용(아파트나 주상복합)으로 사용하면 상황이 달라집니다. 주거용으로 사용하면 상당히 수지가 남습니다. 왜 그럴까요?

너무나 당연한 이야기이지만, 사무실로 쓸 때 보다, 주거용으로 사용하면 평당가격을 몇배나 튀겨서 받을 수 있기 때문입니다. 이런 사실을 아시고, 위의 기사(굵은 글씨로 표시된 부분)를 다시 한번 읽어 보시면, 위의 기사가 잘 이해 되실 겁니다.

아마 다시 읽어 보시면, 사무실을 주거용으로 바꿔어 주는 것이 특혜라고 이야기하고 있다는 사실을 아시게 될 겁니다.

그럼 사무실이 주거용으로 바뀌면 얼마나 가격이 올라갈까요?

서울 강남에서 가장 비싼 빌딩은 테헤란로 주변에 있습니다.

이런 빌딩은 평당 최대 가격이 2,400만원 정도입니다.

얼마 전 테헤란로 포스코 4거리에 코너에 있는 20층 빌딩을 엔씨소프트(온라인게임회사)에서 사들였을 적에 거래 가격이 평당 1,700만원이었습니다.

그렇다면 강남에서 가장 비싼 주상복합아파트는 얼마나 할까요?

얼마 전, 헬리곱터가 충돌한 현대 아이파크가 강남에서 가장 비싼데요. 이 아파트가 가장 비쌀 때 평당 7,000만원했습니다. 지금은 많이 내렸는데도 평당 5,000만원이 넘습니다.

반포 래미안은 평당 3,500~4,000만원이 넘고요.

강남 테헤란로에서 한참 떨어진 변두리 아파트도 평당 2,500만원이 넘습니다.

강남에서 가장 중심지인 테헤란로 빌딩의 평당 1,700만원에 비하면 너무 비싸지 않나요?

아파트는 대로변이 아닌 길 안쪽에 지어도 되지만, 빌딩은 대로변이 아닌 길 안쪽에 지으면 가격이 푹 떨어집니다.

이런 점을 감안하면, 아파트 시세는 터무니 없다는 것을 알 겁니다.

결론적으로 말하면, 우리나라 아파트는 사무실에 비해 터무니 없이 비쌉니다. 사무실을 짓는 가격이 아파트를 짓는 가격보다 비싸야할 이유가 없는데도 말입니다. 그리고, 위의 기사를 보셔서 아시겠지만, 사무용 건물을 주거용 건물로 변경하는 것이 특혜라고 이야기하는 것만 봐도 아파트가 얼마나 바가지인지 알 수 있습니다.

이제 막 우리나라는 생산인구 감소기에 접어들었습니다. 그리고 이제 이런 아파트 가격이 점차 정상적인 가격으로 접어 들어가고 있습니다.

감사합니다.

PS)  위의 3개 건물(솔로몬, 롯데, 해운대 관광리조트) 중에서 해운대 관광리조트는 작년 10월 중국 회사가 투자를 하여 시공을 하였고, 지금 터파기 진행 중입니다. 그럼 이 건물을 아파트로 분양하면 얼마나 돈이 남는지 살펴보겠습니다.

이 건물의 연면적은 22만평이고, 이중 40%를 아파트로 분양한다고할 때 아파트 분양가만 계산해 보겠습니다.

20만평(66만 제곱미터) X 0.4 = 8만 평

즉 8만평을 아파트로 분양할 수 있습니다.(이 면적은 전용면적이 아니고 분양면적이 됩니다)

그럼 이 아파트는 평당 얼마나 받을 수 있을까요?

부산에서 가장 비싸게 받을 수 있을 겁니다. 왜냐하면, 부산에서 아파트가 가장 비싼 곳이 해운대 센텀시티에 몰려 있습니다.

그런데 해운대 센텀시티는 해운대 해변에서 좀 떨어져 있습니다만, 해운대 관광리조트는 해변 바로 옆에 붙어 있기 때문에 수영복 빤스(?)만 입으면 바로 해수욕장으로 걸어갈 수 있습니다. 당근 센텀시티보다 비싸겠지요.

해운대 센텀시티에서 가장 비싼 곳?  해운대 두산 위브 펜트하우스가 평당 4천5백만원에 분양되었습니다.

그렇다면, 전망 좋은 곳은 평당 5천 이상 받을 수 있다는 이야기가 되는데... 양보해서 평당 2천만원만 받으면...(두산 위브나 바로 옆의 아이파크로 분양가가 약 2천 만원인 것으로 기억합니다.)

8만평 X 2천만원 = 1.6조원

1.6조원은 달러로 15억달러가 됩니다.

참고적으로 세계에서 가장 높은 두바이의 브루즈 칼리파 빌딩(828m, 162층)의 공사비용이 15억달러입니다.

한마디로 말해, 평당 2천만원에 분양이 모두 완료되면, 빌딩 건축비 뽑고도 남는다는 이야기입니다.

이 글 다쓰고 나서 해운대 부동산에 전화해 보니 평당 2,800~3,000만원이랍니다. 아직 분양은 안하고 5월 정도 한답니다.