경매이야기- 이름 탓일까?

[노인장]

오늘의 상담내역

김재수는 농사꾼이다.

2004년 경매꾼으로 부터  농지를 시세보다 싼 가격으로 (2300만원) 매입을 하였다.

그런데 7년이 지난 2012년 법원으로 부터 소장이 배달되어 왔다.

강제경매신청 채권자인 남부농협의 경매신청을 한 것이 채무자의 농지를 경매신청한 것이 아니라 동명이인인 다른 사람의

농지를 강제경매신청하여 낙찰이 되고 소유권이 이전된 것이었다.

사연인즉  이렇다.

농자금이 필요한 임꺽정(가명)이 남부농협으로 부터 신용으로 대출을 받았다.  그리고는 대출을 갚지 못하고 사망하였다.

이자가 체불되자 남부농협은 수소문하여 임꺽정의 농지에 가압류를 한 후  대여금 반환청구 소송을 하였다.

소장이 송달된 곳은  죽은 임꺽정이 아니라,  동명이인인 임꺽정에게 송달이 되었다.

한문으로는 분명히 성명이 달랐으나, 한글로 작성된 소장이 말썽이 된 것이었다.

동명이인인 임꺽정은 1929년 생이다. 90세에 가까운 나이다.

법률지식이 없었던 임꺽정은 근심걱정 우왕 좌왕하다가 시기를 놓쳐  궐석재판으로 패소하고 말았다.

집행권원을 얻은 남부농협은 강제집행을 신청하였고,  3번 유찰끝에  1,450만원에 서울에 사는 김홍0 이라는 여인에게

낙찰이 되었다.

김여인은 적은 자금으로 경매를 하는 작은 경매꾼이다. 김여인은  단타로  김재수에게 2300만원에 매도를 하였다.

그리고 김재수는 열심히 농사를 지었다.

동명이인 임꺽정은 화병이 나서 죽을지경에 이르러,  자식들에게  사정이야기를 하였다.

7년이 지나  자식들은  김재수를 상대로 원인무효소송을 제기하게 된 것이다.

순진한 김재수는 7년이 지나서  진정한 토지 소유자라고 나타나서  토지를 반환하여 달라는 소송을 제기하니 답답할 노릇이었다.

이때쯤  노인장을 찾아 왔더라면  좋았을 터인데,  시내 변호사 사무실로 찾아갔던 모양이다.

변호사왈 정당한 절차에 의하여 낙찰을 받은 자로 부터 매입한 토지이니 문제가 없다고 하면서 사건을 수임하게 된 것이다.

남의 토지를 경매신청하여 낙찰 된것이니 당연히 원인무효가 될 사건이다.

순진한 김재수는 잘 해달라고 밥사주고  양주병 갖다주고  수임료 넉넉히 주고.....   결과는 패소

이름을 잘못 지었나보다. "재수"있으라고 "재수"라고 지었는데, 역으로 재수없는 "재수"가 되고 말았다.

김재수는 답답한 마음에 여기 저기 수소문을 하기도 하고, 인터넷을 찾아 헤메다가  세종아카데미에 억울한 글을 올렸던

모양이다.

세종아카데미의 연구원에게서 노인장에게 연락이 왔다. ( 이 연구원은 노인장의 제자이다.)

김재수를 보낼터이니 상담을 해보라고....

다음날 찾아온 김재수의 사연이 위에서 보았던 내용이다.

결론은  김재수는  농지의 매도자겸 낙찰자인 김여인을 찾아서 김여인을 상대로 매매대금 반환청구와 손해배상을

청구하여야 한다.

김여인은 남부농협을 상대로 부당이득금 반환청구와 손해배상을  하면 된다.

남부농협은 어떻게 하여야 할까?

죽은 임꺽정은 재산이 없고,  이미 죽었으니 방법이 없겠다.

실수를 한 남부농협은 당연히 부당이득금을 반환하고  손해분에 대하여는 결손처분 하는 수 밖에 없을 것으로 보인다.

낙찰 받는 것만이 능사는 아니다.

채권자가 죽어버리거나 능력없는 자가 된다면  위와 같이 원인무효가 되는 경우  문제가 될수 있다.

혹시나 있을지도 모르는 원인무효소송에 대비하여 채권자가 능력이 있는자인지 확인이 필요하다.

참고 판례

대법원 2004. 6. 24. 선고 2003다59259 판결 【부당이득금】

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【판시사항】
강제경매절차에서 경락인이 부동산을 경락받아 대금을 완납하였으나 강제경매의 기초가 된 채무자 명의의 소유권이전등기가 원인무효이어서 강제경매절차가 무효로 된 경우, 경매 채권자의 배당금에 대한 부당이득반환청구의 가부(적극) 및 민법 제578조 제1항, 제2항에 규정된 담보책임의 인정 여부(소극)

【판결요지】
경락인이 강제경매절차를 통하여 부동산을 경락받아 대금을 완납하고 그 앞으로 소유권이전등기까지 마쳤으나, 그 후 강제경매절차의 기초가 된 채무자 명의의 소유권이전등기가 원인무효의 등기이어서 경매 부동산에 대한 소유권을 취득하지 못하게 된 경우, 이와 같은 강제경매는 무효라고 할 것이므로 경락인은 경매 채권자에게 경매대금 중 그가 배당받은 금액에 대하여 일반 부당이득의 법리에 따라 반환을 청구할 수 있고, 민법 제578조 제1항, 제2항에 따른 경매의 채무자나 채권자의 담보책임은 인정될 여지가 없다.

【참조조문】
민법 제578조 , 제741조

【참조판례】
대법원 1991. 10. 11. 선고 91다21640 판결(공1991, 2709), 대법원 1993. 5. 25. 선고 92다15574 판결(공1993하, 1836)

【전 문】
【원고,피상고인】 이진경

【원고승계참가인】 매전농업협동조합 외 3인

【피고,상고인】 황순출 외 3인 (소송대리인 변호사 지홍원)

【원심판결】 대구고법 2003. 9. 25. 선고 2002나9203 판결
【주문】
피고들의 원고승계참가인들에 대한 각 상고를 모두 기각한다. 상고비용을 피고들이 부담하게 한다.

【이유】
경락인이 강제경매절차를 통하여 부동산을 경락받아 대금을 완납하고 그 앞으로 소유권이전등기까지 마쳤으나, 그 후 강제경매절차의 기초가 된 채무자 명의의 소유권이전등기가 원인무효의 등기이어서 경매 부동산에 대한 소유권을 취득하지 못하게 된 경우, 이와 같은 강제경매는 무효라고 할 것이므로 경락인은 경매 채권자에게 경매대금 중 그가 배당받은 금액에 대하여 일반 부당이득의 법리에 따라 반환을 청구할 수 있고, 민법 제578조 제1항, 제2항에 따른 경매의 채무자나 채권자의 담보책임은 인정될 여지가 없다 ( 대법원 1991. 10. 11. 선고 91다21640 판결, 1993. 5. 25. 선고 92다15574 판결 등 참조).
원심은 그의 채용 증거들을 종합하여, 이 사건 건물 및 대지에 관한 강제경매절차에서 원고가 이를 경락받아 경락대금을 완납하고 소유권이전등기를 경료한 사실, 피고들이 강제경매절차에서 이 사건 건물 및 대지에 관한 근저당권자로서 채권최고액에 해당하는 9억 원을 배당받았으나, 그에 관한 이의가 제기됨에 따라 피고들에 대한 배당금이 공탁된 사실, 그 후 강제경매절차의 채무자인 에버그린 주식회사 명의로 이 사건 건물에 관하여 경료된 소유권보존등기가 원인무효의 등기라는 이유로 원고에 대하여 그에 터잡아 경료된 원고 명의의 소유권이전등기를 말소하라는 내용의 판결이 확정된 사실을 인정한 다음, 이 사건 건물에 대한 강제경매절차는 그 개시 당시부터 채무자 소유가 아닌 타인 소유의 부동산을 대상으로 한 것이어서 무효이므로, 강제경매절차에서 배당받은 피고들은 법률상 원인 없이 이득을 얻었다고 할 것이고, 따라서 피고들은 원고에게 공탁된 배당금 중 이 사건 건물에 관한 부분에 관한 899,929,624원의 청구권을 양도할 의무가 있다고 판단하였다.
또한, 원심은 이 사건 건물에 관하여 소유권보존등기말소예고등기가 경료되어 있었다거나 원고가 에버그린 주식회사의 이사로서 이 사건 건물의 건축과정에 간여하였다는 등의 사정만으로는 원고의 부당이득반환청구가 신의성실의 원칙 내지 형평의 원칙에 반한다고 할 수 없다고 판단하였다.
나아가 원심은, 피고들이 피고들에 대한 부당이득반환청구권을 양수한 원고승계참가인들에게 양수한 채권액의 비율에 따라 이 사건 건물에 관한 배당금의 지급청구권을 양도할 의무가 있다고 판단하였다.
기록 중의 증거들과 대조하여 살펴보니, 원심의 위와 같은 사실인정은 모두 정당하여 거기에 필요한 심리를 다하지 아니하였다거나 증거법칙에 위배하여 사실을 잘못 인정하였다는 등의 위법사유가 없고, 그 사실관계에서는 위의 법리에 따른 원심의 판단도 모두 정당하여 거기에 부당이득과 담보책임에 관한 법리, 신의성실의 원칙과 형평의 원칙에 관한 법리를 오해하였다는 등의 위법사유가 없다.
또한, 원심판결에는 피고들의 주장을 판단하지 아니한 잘못이 없고, 가사 피고들이 원심에서 원고승계참가인들에 대한 채권양도가 통정허위표시로서 무효라든가 사해행위로서 취소되어야 한다는 취지의 주장을 하였다고 하더라도, 그 주장을 인정할 만한 증거가 없어 배척될 것임이 분명하므로, 원심이 그에 관하여 판단하지 않은 것은 판결 결과에 영향을 미치지 않았다고 할 것이다.
상고이유의 주장들을 받아들이지 아니한다.
그러므로 피고들의 원고승계참가인들에 대한 각 상고를 모두 기각하고, 상고비용을 피고들이 부담하게 하기로 관여 대법관들의 의견이 일치되어 주문에 쓴 바와 같이 판결한다.


대법관   이규홍(재판장) 조무제(주심) 이용우 박재윤

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[땅하늘바람별]

좋은 사례 잘 읽었습니다.
감사합니다.

[신원]

부동산경매 전문가 과정 관심있습니다... 자세한 사항 알고싶습니다...

[노인장]

수강료는 다른 강의에 비해 20%에 불과하여 문제가 없겠지만, 1년 가까이 장시간 공부할 자신이 있으시다면 문자보네주세요. 공부라는 것은 자신과의 싸움이랍니다.

[후레쉬마트]

걈사합니다

[제트기]

노인장님 글 기다리는데
안올라오네요.
재미있어요.

[노인장]

판을 깔아 놓았길레 한판 놀아볼까 하였더니, 광고글이 판을 치더군요. 관리하지 않는 판에서 광대노릇하기 싫음이지요. ^^

[제트기]

아~~그랬군요^^

[이월산]

어쩌다 이런 일이?

[죽부인]

좋은정보 감사합니다.