초기만 돕고 나머진 조합원 몫...사업성공 위해 지속적 지원 필요
오세훈 서울시장이 신규주택공급을 늘려 부동산시장 안정을 도모하기 위해 마련한 ‘신속통합기획’과 ‘모아타운(주택)’의 실효성이 도마 위에 오르고 있다.
‘신속통합기획’과 ‘모아타운’ 모두 정비사업의 절차를 단순화하고 각종 규제를 완화해줌으로써 원활한 사업추진을 가능케 하고 있다.
신속통합기획사업은 복잡하고 까다로운 정비구역 지정 절차를 간소화하고 서울시가 직·간접적으로 참여함으로써 시간과 비용을 단축시킬 수 있다. 하지만, 정비구역 지정은 정비사업의 시발점에 불과하다. 추진위 구성 및 조합 구성, 사업시행인가, 관리처분인가 등 복잡한 절차가 남아있다. 전문성 없는 토지 등 소유자들에겐 쉽지 않은 책무다.
‘모아타운’도 마찬가지다. 소규모정비사업을 가능케 했다는 점에서 정책적 의도는 훌륭하다. 하지만, 모아타운 승인·고시 이후도 신속통합기획과 마찬가지로 여러 절차가 남아있다. 모아타운도 ‘관리계획 승인·고시’를 받은 이후 ‘조합설립인가’와 ‘사업시행인가’, ‘관리처분인가’ 등 절차가 남아있다. 이후 절차는 토지 등 소유자(조합원) 몫이다.
곧, ‘신속통합기획’과 ‘모아타운’ 초기 사업진행을 도와주는 역할만을 담당할 뿐 정비사업에 직접적인 도움을 주지 못한다. 결국, ‘빛살 좋은 개살구’로 변질될 수도 있는 사업이다.
하지만, 서울시에서 직접 참여하는 정비사업인 만큼 시장에선 개발에 대한 기대감이 높아 보인다. 사업추진(예정)지역의 빌라(연립주택/단독주택)나 단독주택 가격이 천정부지로 치솟고 있기 때문이다. 빌라나 단독주택은 대체적으로 서민들이 주로 거주하고 있는 만큼 서민들의 주거안정에 위협이 될 수밖에 없다.
11일 국토부 실거래가 자료에 따르면, 지난해 11월 신통기획에 선정된 서울시 구로구 궁동에 ‘우신빌라’ 가격도 껑충 뛰었다. 올해 5월 우신빌라 전용 46.51㎡형은 무려 6억7000만원(2층)에 새주인을 찾았다. 사실상 아파트 한 채 값이다. 2020년 5월에 4억3000만원(2층)에 거래됐다는 점을 감안하면 2년 새 55.8%(2억4000만원)이나 오른 셈이다.
서울시 단독주택 가격 상승세도 만만치 않다. 서울시 내에는 노후주택이 많은 만큼 신통기획을 포함한 모아타운, 공공재개발 등 정비사업이 활발히 전개되고 있기 때문이다. 지난해 부동산시장을 주도했던 아파트의 가격상승세도 한풀 꺾였지만 단독주택 상승곡선은 여전하다.
실제, 한국부동산원에서 발표한 ‘전국주택가격 동향조사’를 살펴보면, 아파트 매매가격지수는 올해 5월 104.2를 기록했다. 지난해 12월 정점(104.4)을 찍은 이후 약보합세를 보이고 있다. 반면, 단독주택매매가격지수가 지난 해 12월 102.3였으나 매달 상승하면서 올해 5월 103.9를 기록했다. 한국부동산원의 단독주택가격매매가격 지수 관측 이래 가장 높은 수치다. ‘신통기획’이나 ‘모아타운’ 등으로 인해 오히려 서민들의 보금자리를 위협 받을 수도 있다.
박원순 전 서울시장은 정비구역 지정을 극도로 회피하면서 서울 아파트 신규공급을 가로막았다.
하지만, 오세훈 현 서울시장은 부동산시장 안정을 명목 하에 규제완화와 행정서비스를 이용해 정비사업을 유도하고 있다. 목말랐던 서울 아파트 신규공급에 물꼬를 틀 수 있는 계기를 마련했다. 서울 내 아파트 신규공급을 확대함에 따라 아파트가격 하향 안정화도 기대된다.
다만, 서울시는 향후 발생할 수도 있는 부작용을 살펴봤으면 하는 바램이다. 부동산 개발은 조용히 이뤄지는 것이 좋다. 국가나 지자체, 공공기관이 개입할수록 더 조심해야한다. 투기수요를 조장하고 주택가격 상승을 초래하기 때문이다.
공공주도 정비사업(공공주도 3080+)처럼 현금청산 등의 방법으로 사실상 조합원(토지 등 소유자)의 지위를 초기부터 양도하지 못하게 하지 않는 이상 주택가격 상승은 불가피하다. 주택가격 상승은 결국 사업비용을 증가시키고 사업을 좌초시키기도 한다.
현재, 신통기획과 모아타운은 공모를 통해 서울시가 대상지역을 선정하거나 계획을 승인·고시한다. 공모는 불특정 다수의 신청을 받아 선정하는 절차다. 부동산시장에 기대감을 불러일으키기에 충분하다. 서울시에선 해당 사업 추진을 위해 동의서를 요구하기 시작하거나 사업설명회를 갖기만 해도 하루이틀 사이 주택가격이 껑충 뛰어 버린다.
서울시는 대상지역의 성공적 사업 진척을 위해 중장기적 관점에서 지원 대책을 강구할 필요가 있다. 구역지정이나 계획 승인·고시만으로는 해당사업의 성공을 장담하기 어렵기 때문이다. 단편적인 정책적 성과만을 내세우는 것보단 확실한 서민들의 주거안정에 목적을 뒀으면 한다.
투자자 입장에서도 신중한 접근이 필요하다. 정비구역 지정단계와 계획 승인·고시 등은 정비사업의 첫발이나 다름 없다. 따라서, 리스크도 상당히 따른다. 앞으로 절차적으로 준비할 기간도 대략 10년 이상은 생각해야 한다. 섣부르게 투자했다가는 낭패 보기 쉽상이다. 대상지역 ‘토지 등 소유자의 동의율(추정), 완화되는 규제(용적률/종상향 등), 행위제한, 입지적 특징, 주변 시세, 사업성 등을 꼼꼼히 따져보는 것이 좋다.
오세훈표 정비사업이라 불리는 ‘신속통합기획’과 ‘모아타운’의 부작용을 최소화하고 신속한 사업 추진을 위해 민관의 협조가 절실하다. 또, 서민들의 주거안정이라는 궁극적인 목표 달성을 위해 지속적이고 꾸준한 서울시의 지원도 간절하다. 정비사업 초기단계부터 중간단계까지 서울시의 직접적인 협조가 있어야 한다는 의미다.
오세훈표 정비사업은 혁신에 가깝고 새롭게 도입하는 만큼 차질 없는 사업진행을 기원해본다.
출처 : K그로우(http://www.kgrow.co.kr)
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