도급공사와 분양공사의 차이

[절세의 영웅]

2-1. 도급공사

“도급공사”라 함은 원도급ㆍ하도급ㆍ위탁 기타 명칭의 여하에 불구하고 건설업자> 가 건설공사를 완성할 것을 약정하고, 상대방이 그 일의 결과에 대하여 대가를 지급할 것을 약정하는 계약에 의거 수행하는 공사를 말한다.

건설업법시행령 제2조에서는 건설공사를 일반공사, 특수공사, 전문공사로 구분하고 있으며 일반공사는 다시 토목공사, 건물공사, 토목건축공사로, 특수공사는 철강재설치공사, 준설공사, 포장공사, 조경공사로, 전문공사는 철도궤도공사, 수중공사, 상하수도설비공사, 도장공사 등으로 각각 세분하고 있다.

민법 제664조에서는 도급이란 당사자 일방이 어떤 일을 완성할 것을 약정하고, 상대방이 그 일의 결과에 대하여 보수를 지급할 것을 약정함으로써 효력이 생기는 것이라고 정의하며, 도급공사의 법률적 성질은 일의 완성과 보수가 대가관계에 있으며, 보수는 특약에 의하여 지불하되 특약이 없으면 후급이 되며, 불요식 계약이므로 서면으로 계약서를 작성하지 아니하여도 계약성립에 지장이 없다고 해석된다. 그러나 건설업법 제21조 제2항에서 건설공사의 도급계약은 도급금액, 공사기간, 기타 대통령령> 이 정하는 사항을 서면으로 명시하여야 한다고 규정되어 있어, 반드시 요식의 계약서를 작성해야 한다.

건설공사를 영위하기 위해서는 건설업법시행령 제8조 관련 별표 3에서 규정하는 업종별로 건설업 면허를 받아야 하며, 건설업 면허기준은 동법 시행령 제10조 제1항과 관련한 별표 4에서 규정하고 있으며, 세부기준은 기술능력, 자본금 및 시설장비 등으> 로 구성되어 있다.

2-2. 분양건설공사

분양건설공사란 건설회사가 주택, 상가, 사무실 등을 자체공사로 건설한 후, 일반인에게 분양하여 분양수익을 실현하는 사업이다.

분양건설의 대상은 주로 주택이 되며, 주택이란 단독주택, 연립주택, 아파트 등을 의미하고 이 이외에 상가(오피스텔 포함), 주상복합건물(주택과 상가의 혼합건물)등도 분양건설의 대상이 된다.

주택건설사업의 사업주체는 크게 3가지로 구분되는데 국가, 지방자치단체, 대한주택공사와 같은 공공사업주체, 주택건설촉진법 제6조의 규정에 의하여 연간 대통령령으로 정하는 호수 이상의 주택건설사업 또는 연간 대통령령으로 정하는 면적 이상의 대지조성사업을 영위하는 자로 건설교통부장관에게 등록한 자, 주택건설 지정업자로 나누어진다.

따라서 건설업법의 규정에 의한 건설업자와 주택건설촉진법의 규정에 의한 등록업자 또는 지정업자가 불특정 다수인에게 건설목적물이라는 제품을 생산하여 공급하는 경우가 분양건설공사에 해당되며, 국민주택 규모인 85㎡ 이하의 주택을 분양하는 국민주택사업의 경우도 분양건설공사에 해당된다.

2-3. 재건축사업과 재개발사업

건설회사는 재건축사업 및 재개발사업에 공동사업자 또는 단순한 도급공사 시공자로 참여하기도 한다.

재건축사업이란 아파트, 연립주택 및 단독다세대주택중 일정한 기준에 부합하는 노후 불량한 주택의 소유주가 재건축조합을 설립하고, 민간건설업자가 공동사업자로 참여하여 새로운 아파트 및 주택을 건설하는 것을 말한다.

이러한 재건축사업은 주택건설촉진법이 개정되면서 재건축을 허용하여 가능하게 되었으며, 주택건설촉진법시행령 제4조의 2에서 재건축대상 주택의 범위를 규정하고 있다.

재개발사업이란 재개발구역안에서 토지의 합리적이고 효율적인 이용을 촉진하고, 도시기능을 회복하기 위하여 대지의 조성 및 건축물, 부지와 공공시설을 정비하기 위> 한 사업으로 도심재개발사업과 주택개량재개발사업으로 구분된다.

도시재개발법 제9조에 의거 토지등의 소유자 또는 이들이 설립하는 재개발조합이 시행자가 된다.

건설업자가 재건축사업이나 재개발사업에 참가하는 방식은 2가지로 구분되며, 그 참가방식에 따라 회계처리방식이 상이해진다.

첫째는 단순한 시공자로서 공사를 수행하는 경우인데 이 경우는 도급공사에 해당되며, 둘째는 재건축 및 재개발사업 시행의 공동사업자로 참여하여 시공후 조합원에게 일정분을 분양하기로 하고 잔여분을 자체사업으로 수행하는 경우인데 이 경우는 분양건설공사에 해당된다.