건물 목적으로 토지를 임차한 경우, 지상물 매수 청구 가능… 법적 권리는 어디까지?

[김근태]

내용과 연관없는 사진이미지 / 지상물매수청권권은 형성권이며 임차인에 대한 권리다

건물 소유를 목적으로 토지를 임차한 임차인에게는 일정 요건을 충족할 경우 임대인을 상대로 지상물의 매수를 청구할 수 있는 권리가 인정된다. 이를 ‘지상물매수청구권’이라 하며, 관련 규정은 민법상 형성권으로 분류되며 임차인을 보호하기 위한 편면적 강행규정으로 적용된다.

지상물매수청구권

지상물매수청구권은 건물 또는 기타 공작물의 소유를 목적으로 한 토지임대차가 종료될 때, 해당 지상물이 여전히 존속하고 있는 경우에 임차인이나 전차인이 임대인에게 그 지상물을 상당한 가액으로 매수해줄 것을 청구할 수 있는 권리를 말한다.

이 권리는 단순한 요청이 아닌 법적으로 형성권으로 보장되며, 이를 배제하거나 제한하는 계약조항은 임차인에게 불리한 경우 무효가 된다. 단, 지상물매수청구권은 일반 건물 임차인에게는 적용되지 않으며, 토지 자체를 임차한 경우에 한정된다.

지상물매수청구권이 인정되는 요건

이 권리를 행사하기 위해서는 다음과 같은 요건을 충족해야 한다.

1. 토지임대차의 목적이 건물, 공작물 소유 또는 식목·채염·목축일 것
   즉, 토지 임대 목적이 단순한 사용이 아닌 ‘정착’을 전제로 한 경우여야 한다.

2. 임대차 기간이 종료되었을 것
   계약이 만료된 이후에만 권리가 발생한다.

3. 임차인의 채무불이행으로 계약이 해지된 경우는 제외
   예컨대 임대료 미납 등으로 인해 계약이 해지된 경우, 매수청구는 인정되지 않는다.

4. 지상물이 여전히 존재할 것
   지상물이 현존해야 하며, 이는 임대인이 예측할 수 없을 정도로 고가의 것이 아닌 이상, 경제적 가치가 남아 있으면 충분하다.

지상물의 성격과 적용 제외 대상

지상물이 임대인의 동의를 받아 설치되었는지, 혹은 매입한 것인지 여부는 권리 행사와 무관하다. 또한 건축물의 적법성, 임대인에게 실질적으로 소용이 있는지 여부 역시 고려되지 않는다. 다만, 임차인이 자신의 특수한 사업 목적을 위해 설치한 물건이나 설비 등은 지상물매수청구권의 대상이 아니라 철거 및 원상회복의 대상에 해당된다.

전문가 의견

법조계 관계자는 “지상물매수청구권은 임차인의 정착성과 투자 회수를 보호하기 위한 중요한 장치”라며 “임대차 종료 시 분쟁 방지를 위해 계약 단계에서 임대 목적 및 지상물의 처리 방식에 대해 명확히 정하는 것이 바람직하다”고 조언했다.