불법건축물거래와 공인중개사의 확인설명의무

[변호사 김덕은]

건축물이 준공 이후 무단으로 증축이 되거나 용도변경되어 관련법령에 위반된 건축물들을 흔히 볼 수 있습니다.

이러한 법위반 건축물을 매매나 임대할 때 건축물대장과 현황을 잘 살펴 법위반으로 인해 발생할 수 있는 불이익을 잘 검토해야 하고 중개를 하는 공인중개사도 단순히 위반 사실을 알리는 정도에 그쳐서는 안됩니다.

공인중개사가 법위반 건축물이라는 사정을 설명 하였고 매수인이 그러한 사정을 충분히 인지하였다고 하더라도 공인중개사가 확인설명 의무를 다하지 못하였다며 손해배상책임을 인정한 사건을 소개해 드립니다.

A는 공인중개사의 중개로 주택 401호, 501호를 매수하였습니다.

401호는 사용승인받은 면적이 53.3㎡이고, 무단증축된 면적이 55.38㎡이며, 501호는 사용승인받은 면적이 31.36㎡이고, 무단증축된 면적이 21.94㎡ 였습니다.

송파구청은 A 주택에 대한 소유권이전등기를 마친 이후 401호, 501호가 위반건축물에 해당되므로 그 위반사항을 시정할 것을 명하고, 건축물대장에 건축법 위반 사실이 등록되었습니다.

무단증축으로 401호에 대하여는 2009년 12,580,750원, 2010년 1,349,740원, 2011년 13,429,650원의 이행강제금이 부과되었고, 501호에 대하여는 2009년 4,108,440원, 2010년 3,914,090원의 이행강제금이 부과되었습니다.

이 사건에서 법원은(서울중앙지방법원 2012. 4. 13. 선고 2010가합60252 판결)

401호는 사용승인 받은 면적의 2배를 넘는 면적으로 건축되었고, 501호도 사용승인 받은 면적의 1.7배에 달하는 면적으로 건축되었음은 앞서 본 바와 같고, 공인중개사는 2년 이상 경력자로서 이 사건 각 주택의 무단증축 부분이 상당히 넓다는 사실을 알 수 있었을 것으로 보이고,

그와 같은 상당히 넓은 면적이 무단증축되어 있는 부동산을 중개하는 사람으로서는 매수인에게 그러한 사실을 상세히 설명하고 무단증축된 부동산을 매수함으로써 받을 수 있는 불이익(즉 철거명령, 이행강제금 부과 가능성 등)에 관하여 정확히 알려줄 업무상 주의의무가 있으나

공인중개사는 "이 사건 각 주택에 무단증축된 부분이 있다. 이행강제금을 일정기간 내면 한시적으로 양성화된 사례가 있다"는 정도의 설명만을 한 사실을 인정할 수 있다.

매수인이 이 사건 각 주택에 무단증축된 부분이 있다는 사실을 알면서도 각 주택을 매수하였다고 하더라도 이러한 사정은 과실상계에서 고려할 수 있을뿐이고 공인중개사의 설명의무가 면제되는 것은 아닌바, 중개행위를 함에 있어 설명의무를 다하지 못한 과실이 있고, 매수인의 손해를 배상할 책임이 있다.(매수인의 과실 50% 인정)

즉, 법원은 공인중개사가 위반건축물을 중개할 때에는 매수인에게 그러한 사실을 상세히 설명하고 더 나아가 무단증축된 부동산을 매수함으로써 받을 수 있는 불이익까지 설명할 의무가 있다고 판시하고 있습니다.

광주부동산전문변호사 김덕은