광주부동산전문변호사 - 다운계약서 작성 합의를 이행하지 않는 경우의 법률관계

[변호사 김덕은]

부동산 매매를 하는 과정에서 다운계약서를 작성하는 경우가 과거에 비해 많이 줄어들기는 하였지만 여전히 매도인과 매수인의 이해관계로 인하여 다운계약서 작성이 빈번하게 이루어지고 있습니다.

매도인과 매수인이 다운계약서를 작성하기로 합의하였으나 이후 여러가지 법률적인 불이익을 당할 것이 두려워 계약당사자 일방이 실거래 신고를 하겠다며 다운계약서 작성을 거절하는 경우도 종종 있습니다. 이와 같은 경우 다운계약서 작성 합의를 지키지 않았다는 이유로 매매계약 자체를 해제할 수 있는지가 종종 분쟁이 되기도 합니다.

실제 이와 관련된 사례를 소개하면

갑과 을은 2013. 7. 15. 부동산에 대한 매매계약을 체결하는 과정에서 매매대금을 1억 5,500만원으로 한 매매계약서를 작성하였다가 매수인 갑의 매매대금 감액 요구로 매매계약서에 '잔금시 500만원을 공제후 지급키로 한다. 총매매대금 1억 5,000만원임'이라는 내용을 추가로 기재하고 , 매도인 을 또한 매매대금이 7,400만원 이라는 내용의 다운계약서 작성을 요구하여 매매계약서에 '잔금시 7,400만원에 등기한다'는 특약을 추가로 기재하였습니다.

그런데 2013. 8. 28. 매수인 갑은 잔금 1억 1,000만원을 준비하여 매도인 을을 만났으나 다운계약서를 작성해줄수 없다고 하였습니다. 매도인 을은 다운계약서를 작성해 주어야 잔금 1억 1,000만원을 수령하고 소유권이전등기를 해주겠다고 하였습니다. 또한 갑이 다운계약서를 작성해 주지 않으면 잔금이 1억 1,500만원이 되어야 한다며 잔금 1억 1,000만원의 수령을 거절하였습니다.

이에 매수인 갑은 매도인 을이 잔금수령을 거절하고 소유권이전등기를 해주지 않자 최고를 거쳐 매매계약을 해제하였습니다.

이 사건은 결국 매수인 갑이 매매계약 해제가 효력이 있는지가 쟁점이 되었습니다.

이에 대해 원심은 매도인 을은 매매계약 체결 당시 상당한 금액의 양도소득세가 부과될 것으로 예상하여 다운계약서의 작성으로 양도소득세 부담이 줄어 들게 되는 것을 전제로 매수인 갑에게 매매대금을 감액해 주기로 한 것이고 매수인 갑도 이러한 사정을 알면서 다운계약서를 작성해 주기로 하는 특약을 한 것이므로, 매도인으로서는 매수인이 다운계약서 작성의 특약을 하지 않았다면 매매계약을 체결하지 않았거나 적어도 매매대금을 감액해주지 않았을 것이라는 이유로 매수인의 해제는 효력이 없다고 판시하였습니다.

그러나 대법원은 매매계약의 주목적은 매수인 갑은 매도인 을로부터 부동산에 관한 소유권을 이전받고 매도인은 매수인으로부터 매매대금을 지급받는것이며, 다운계약서 작성 합의는 양도소득세와 관련한 매도인의 편의를 보아 준다는 취지에서 이루어진 것으로 보이므로 다운계약서 작성의무는 그 불이행이 있으면 매매계약의 목적을 달성할 수 없는 필요불가결한 채무라고 볼수 없어 부수적 채무에 불과하고 따라서 매수인이 그 의무를 이행하지 아니하였다고 하여 매도인이 이를 들의 그의 주된 채무 이행을 거절할 수 없고, 다만 계약해제 등의 경우 손해배상액을 산정할 때 이러한 사정을 참작할 여지가 있을 뿐이라고 판시하였습니다.

광주부동산전문변호사

법무법인 가현

대표변호사 김덕은

상담신청 062-236-0222