세입자있는 건물경매시, 반드시 점유보조자의 주민등록에도 주의

경매에 관련된 일을하면서,예전과 비교하여 크게 변화된 풍경중의 하나는 당연히 일반인들의 경매참여가 크게 늘고 있다는 점일 것이다 마땅한 투자처가없는 부동자금들이 그나마 상황이 나은편인 법원경매로의 유입은 지극히 자연스런 현상인듯하다 그중에서도 특히 아파트나,빌라와같이 환금성이 좋은 물건들에 일반인들의 관심이 높은것같은데, 이러한 분들에게 우려되는점은 정확하고 확실한 지식없이 주변에서 접하기쉬운 얕은지식만을 가지고 경매에 참여하고 있다는 점이다. 아파트나 빌라와같이 세입자가 존재할수있는물건의 경우에는 중요한점인, 임차인의 대항력유무를 종합적으로 판단하기가 쉽지않은데,단순히 현임차인의 주민등록만 파악한후 입찰하다보니 입찰보증금을 몰수당하는경우를 종종보게된다. 하지만 임차인의 대항력에 대한 문제는 임차인본인뿐아니라 임차인의 점유보조자를 통해서도 보완될수 있는 문제이므로 다른 주민등록자에 대한 고려없이 임차인 본인만의 주민등록만을 근거로 대항력유무를 따지고 경매에 접근하는것은 매우 위험하므로 이러한 임차인의 대항력에 대하여 좀더 알아보기로 한다 임차인이 대항력을 구비하기 위해서는 임차인이 직접 건물을 인도받고 임차인 본인 명의로 주민등록을 하는 것이 원칙이지만, 점유보조자를 통해 해당 건물을 점유하거나 임차인 대신 점유보조자 명의로 주민등록을 함으로써 임차인이 대항력을 갖출 수도 있다. 따라서, 임차인 본인 뿐 아니라 다른 사람이 그 임차인의 점유를 보조하면서 해당 건물을 점유하는지, 주민등록을 하고 있는지를 살펴야만 정확한 대항력유무를 판단할 수 있다. 대법원 판례 역시, 주택임대차보호법 제3조 제1항에서 주택의 인도와 더불어 대항력의 요건으로 규정하고 있는 주민등록은 거래의 안전을 위하여 임대차의 존재를 제3자가 명백히 인식할 수 있게 하는 공시방법으로 마련된 것이므로, 주민등록이 어떤 임대차를 공시하는 효력이 있는가의 여부는 일반 사회통념상 그 주민등록으로 당해 임대차 건물에 임차인이 주소 또는 거소를 가진 자로 등록되어 있는지를 인식할 수 있는가의 여부에 따라 결정되고, 주민등록은 임차인 본인뿐만 아니라 그 배우자나 자녀 등 가족이나 전차인 등 점유보조자의 주민등록을 포함하며, 주택 임차인이 그 가족과 함께 그 주택에 대한 점유를 계속하고 있으면서 그 가족의 주민등록을 그대로 둔 채 임차인만 주민등록을 일시 다른 곳으로 옮긴 경우라면 전체적으로나 종국적으로 주민등록의 이탈이라고 볼 수 없는 만큼 임대차의 제3자에 대한 대항력을 상실하지 아니한다고 하여, 점유보조자를 통해서도 대항력을 갖출 수 있다는 점을 일관되게 인정해 오고있다. 더구나, 점유보조자를 통한 대항력 구비와 관련한 그동안의 사례들은 배우자나 자녀 등 법률상 혈연관계에 있는 경우가 거의 대부분이었는데, 최근에는 사실상의 혼인관계에 있는 사람의 주민등록을 통해 임차인의 대항력을 인정한 판결이 하급심에서 선고된점을 주목할필요가 있다. 전주지방법원 2007. 8. 17. 선고 2007가단1120호 판결을 정리해보면. 주택을 임차하여 사실혼 배우자인 소외 A와 함께 거주하였으나 임차인 본인은 딸의 주소에 주민등록을 하고 A만 위 주택에 전입신고를 한 상태에서, 이 주택의 선순위 근저당권자의 신청으로 임의경매 개시결정이 났고, 그 이후에 피고가 이 사건 주택에 전입신고를 한 사안에서, 경매법원은 이 임차인을 주택임대차보호법상 대항력 있는 소액임차인으로 보아 500만원을 배당하자 배당이의소송이 제기되었는데, 법원은 ‘ 주택임대차보호법이 국민들의 주거생활 안정 보장을 목적으로 하는 점, 같은 법 제9조는 임차인의 사망시 가정공동생활을 하는 사실상의 혼인관계에 있는 자도 임대차상의 권리․의무를 승계하도록 규정하고 있는 점, 제3자로서는 임차인과 공동생활을 하는 자가 법률혼 관계인지 여부를 알 수 있는 방법이 없는 점 등에 비추어 사실혼 배우자의 주민등록에 대하여도 배우자나 자녀 등 점유보조자의 주민등록과 같이 공시기능을 인정하여 대항력이 발생하는 것으로 봄 결국, 이 임차인은 경매개시결정 기입등기 이전에 사실혼 배우자인 A의 주민등록으로 주택임대차보호법상의 대항력을 취득한 소액임차인이므로 집행법원의 배당은 적법하다’고 판단하였다. 그럼에도 불구하고, 우리 임대차관행상 임차인 본인의 주민등록이 강조되어 왔었고, 또 대항력을 갖추기 위해서는 점유보조자의 주민등록이 아니라 임차인 본인의 주민등록을 필요로 한다는 일부 학설(소수설)의 영향으로 임대차기간 도중에 임차인이 주민등록을 이탈하는 경우가 많지 않았기 때문에 점유보조자를 통한 대항력에 대해서는 오해가 많았는데, 위에서 본 판례에서 보는 바와 같이 임차인이 있는 건물에 대한 경매를 검토할 때는 법률상 가족관계에 있는지 여부를 떠나서 점유보조자로 보이는 주민등록 전부에 대해 확인하고 임차인과의 관계를 정확하게 파악한후에 입찰에 응해야될것같다 <참고판결 > ■ 대법원 1994.6.24. 선고 94다3155 판결 주택임차인이 임차주택을 직접 점유하여 거주하지 않고, 간접 점유하여 자신의 주민등록을 이전하지 아니한 경우라 하더라도 임대인의 승낙을 받아 임차주택을 전대하고 그 전차인이 주택을 인도받아 자신의 주민등록을 마친 때에는 그 때로부터 임차인은 제3자에 대하여 대항력을 취득한다 ■ 대법원 1996. 1. 26. 선고 95다30338 판결 [1] 주택임대차보호법 제3조 제1항에서 규정하고 있는 주민등록이라는 대항요건은 임차인 본인뿐만 아니라 그 배우자나 자녀 등 가족의 주민등록을 포함한다. [2] 주택 임차인이 그 가족과 함께 그 주택에 대한 점유를 계속하고 있으면서 그 가족의 주민등록을 그대로 둔 채 임차인만 주민등록을 일시 다른 곳으로 옮긴 경우라면, 전체적으로나 종국적으로 주민등록의 이탈이라고 볼 수 없는 만큼, 임대차의 제3자에 대한 대항력을상실하지 아니한다.