2011. 아치 1.

January 28, 2011 *.*.204.116 양아치 2011/01/28 05:34:43 서울 등 제외 소외된 전국 지방이 다 그렇겠지만, 2003~2009년까지 4~6년 내외의 부산 부동산 시장심리는 찬바람 씽씽에다 주택 재고, 미분양 넘쳐났고,건설사들은 미분양이 겁나 분양 엄두도 못 내던 시절이었지. 심지어 부산진구의 일부 사업성 좋고 진도 잘나가던 재개발조차 현금청산 폭주로 정비 사업이 좌절된 예가 비일비재했던 사례에 비추어..그 시기의 중장기 간 공급 절벽, 단절은 지금의 집값, 전 월세값 고통, 그 고통의 장래 지속성에 대한 예측, 전망까지의 직접적이고 핵심적 원인 중 하나가 되었던 것이다.이펙트는 초등학생도 예측 가능하기에, 정치, 정부, 언론, 관료, 자칭 전문가, 폭락이 등등이 초등학생이 하 무지 무능한 능력도 모자라 유해 축임을 스스로 자도 빵 증명 시켜줬다.건설회사, 시행사 등등도 무지, 무능에다 유해, 탐욕까지 스스로 자도 빵 증명 시켰다.장기간 공급 급감, 단절로, 지금 당장부터 대규모 분양, 공급된다 해도 입주 시까지 2~4년 이상 전월세 폭등은 불 보듯 뻔한데...이하, 매물대가 옅은 상태와 결합된 공급 급감, 단절 상태에서 사소한 수급 변화가 얼마나 큰 집값, 전 월세값의 변동을 초래하는지에 대한 부산 부동산의 구체적 사례 검토다.다른 전국 지방 방방곡곡도 위 시범 케이스로 언급한 대구, 부산의 사례, 가격, 수급 등을 참조하면 될 것이고... 각자, 모두는 실물 자산 투자 실패를 줄일, 투자하고 싶은 동네에 대한 부동산 예측력을 한층 높일 수 있을 것이요.2011년 현재 부산의 최근 집값 동향.부산 해운대 센텀, 마린시티, 가락국수, 수영구 남천동, 남구 대연 용호 등 일부 선호, 핵심 지역의 집값은 투기, 투자수요까지 가세하여 폭등으로 부산 부동산 활성화를 자극, 촉진했다.부산에서도 낙후된 서, 북부산, 원도심 중, 동, 서, 영도구 또한 국지적, 조용히 완만하게 상승 중.특히, 서부산 사상, 사하구, 강서구 등은 김해 연결 경전철, 다대까지 지하철 1호선 연장, 거가대교 등등 지역 개발로 인해 국지적인 폭등.역시 개발 한창의, 과거 소외, 비선호 지역이었던 북구는 위 더하기 화명, 만덕 주공 등 재건축 이주 수요로 지금까지 3년여 장기 폭등 중.그러나 인근 양산 신도시, 강서구 물량까지 더해질 부산 외곽, 북구지역 일대 부동산 시장은 대단지, 대규모 재건축 입주 무렵부터 더 오래, 더 많이 침체될 가능성이 높기에 요주의 관찰대상.북구와 유사한, 최근 몇 년간, 앞으로도 몇 년간 공급이 넘쳐났고 넘쳐날 것으로 예상되는 기장군, 해운대 등도 아파트 가격 추이를 주도면밀하게 관찰할 필요.물량이 상대적으로 적지만 부분적이지만, 재개발 진행이 빠른 금정, 동래구 일부는 재개발 입주물량에도 불구하고 계속 오르고 있고,초기 재개발 물량 많은 부산진구의 상승세도 무섭네요.빠르면 올해 2011년, 늦어도 2012년이면 부산 부동산 시장이 몇 년 쉬어갈 수밖에 없겠지만, 몇 년 쉰 후 재상승할 무렵, 물량은 많지만 상대적으로 각종 주택 재정비 사업 속도가 느린 수영구, 남구, 연제구 등이 마지막으로 크게 움직일 때 부산 집값, 전 월세값 본격 폭등의 위험성 아주 큽니다.다음은 장래 부산 집값 전망.전용면적 25평 33평의 가격을 기준으로, 지금 부산에서 3억 대의 집값은 삼익 비치, 남천 하늘채, 용호 자이, 대우, 경남 마리나, 센텀 파크, 트럼프 월드 센텀 등 손가락으로 셀 수 있을 정도로 극소수고 대다수는 1~2억 대에 불과하기에 상상조차 어렵겠지만, 10년만 지나도 시범 케이스 지방인 부산 집값은 낙후된 지방 부동산 시장의 대세 상승을 이끌기에 충분할 정도로 크게 오르게 될 것입니다. 보다 구체적으로, 부산 부동산 시장이 한 두 차례 쉬었다 갈 수 있겠지만, 10년 후, 2021년경이면 상기 예시한 삼익 비치 등 현재 3억 대 집값은 지금의 두세 배인 6~10억 대로 오를 수 있을 것입니다.조만간 평당 3억 대 내외로 분양할 예정인, 현재 인기는 없고 부산 부동산 시장이 침체하게 된다면 미분양도 우려되는 대연 혁신 힐스테이트 푸르지오, 광안 쌍용, 민락 더 숍 센텀 포레, 가락국수 자이 등등도 마찬가지 6~10억 대로 오를 수 있을 것입니다.대연 푸르지오, 로열 듀크, 거제 홈타운, 거제 메르디앙 등 현재 33평 가격이 2억대는 4~6억 대, 혹은 그 이상도 가능할 것입니다.현재 1억대는 2~4억 대, 그 이상도 가능할 것이고...시범 케이스 지방 부산의 집값은 부산 각 지역의 지역 개발, 각종 기반 시설을 포함한 도시 및 주거환경이 천지가 개벽할 정도로 발전하게 될 10~20년 후, 2021~2031년경에 본격적, 폭발적으로 상승하게 될 것입니다.특히 시범 케이스 소지역들 중 하나인 북항 재개발, 대연, 남천, 시민 공원 촉진 지구 등등.예를 들어, 삼익 비치, 삼익 빌라, 삼익 타워, 대연 비치, 남천 1, 2구역 재개발, 대연 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8구역 재개발 등등, 부산에서 지역 경제, 기반 시설, 지역 개발, 도시, 주거환경이 가장 크게 개선, 발전할 남천, 대연 일대의 각종 주택 재정비, 새 아파트들의 집값 상승은 10~20년 후는 물론 지금부터 10년간에도 가장 높을 것입니다.대규모 새 아파트만 아니라, 시범 케이스 소지역인 남천, 대연동에서의 헌 아파트들도 풍부한 숲, 녹지 공간을 품고 있어 주거의 쾌적성이 뛰어난 남천 2구역 재개발 지역과 인접한 동원 로열, 대연 7구역 재개발 인근의 극동 클래스, 동원 드림, 대연 2구역 인근의 오양 양지, 태평양 재건축의 대연 에스케이 뷰 1차 등등의 투자 수익률은 향후 10년간 미미할 수 있어도, 10~20년 후에는 전국에서 최고를 자랑하게 될 것입니다.저가의 가격에다 인근 대규모 새 아파트들의 가격과 너무 차이나 기 때문.따라서 부산, 특히 시범 케이스 소지역 부동산에 기왕의 투자자들은 가만히 쥐고 있어도, 서울 등 외지 투자자들은 지금 진입해도 향후 20년간 최고의 실물 자산 투자 수익률을 자랑하게 될 것임.일가고 일 주택자 등 주택 하나로만 20년 후 최소 수억에서 십억 대의 수익도 가능.전국 단위의 지역 균형 발전, 자산, 지역 등 각종 양극화 축소 과제 실현, 목표 달성도 어렵지만, 마찬가지로 중요한, 오히려 더 중요할 수 있는 지방, 지역, 심지어 소지역 내의 균형 발전과 각종 양극화 축소는 더 어려운 것 같습니다.예를 들어, 오륙도 에스케이 뷰, 다대 캐슬 몰운대 등등처럼, 마린시티, 삼익 비치 이상의 오션 뷰에다 1군 건설사의 3000가구 넘는 대단지에도 불구하고 집값조차 큰 반등이 쉽지 않은 것이 오늘날 우리나라의 현실입니다.심지어 용호 자이, 남천 하늘채와 비교하여 인근 용당 하늘채는 지금까지 대량의 악성 미분양으로 고생하다 임대 아파트로 전환했을 정도로 소지역 내 차별화, 양극화도 심각한 상황입니다.마지막으로 부산 외곽, 서부산, 북부산 등 지방 내에서 낙후된 지역이 더욱 발전하는 것 등 지방, 지역 내 균형 발전 양극화 축소와 서민의 주거 안정도 이번 과제의 중요 내용 중 하나임을 재강조.올해, 2011년부터. 부산 부동산 과열 경고, 과열 식히기로 접어들었으나...정보의 비대칭성, 불완전성, 관성의 법칙 등등을 이유로, 최소한, 앞으로 1년간은 낙후된 지방 집값, 특히 전 월세값 폭등이 계속 이어질 가능성이 큽니다.집 없는, 전월세 고통에 지친 서민들 입에서 저절로 정치, 정부, 관료 욕이 저절로 튀어나올 정도로 말이요