<P>우리나라 아파트 시장의 큰줄기를 한번짚어보겠습니다.</P>
<P>1989년부터 불기 시작한 민주화의 열풍으로 도시근로자들의 임금이 몇년만에 약2배로 상승하여 약십년이상 답보상태에 있던 아파트시장이 분양가 제한조치로 말미암아 분양만 받으면 몇천만원이라는 불로소득이 발생하였기 때문에 전국에 대부분 국민들이 청약부금을 한구좌정도는 가입하였던 것이 사실입니다. 이때올랐던 분양가가 2000년초까지 거의 답보상태로 있었습니다.</P>
<P>하지만 IMF사태를 겪고 경기가 풀리면서 도시근로자의 임금이 90년초대비 약 3배정도 인상하였지만 아파트의 분양가는 거의 그대로였습니다. 정부의 분양가 제한조치가 큰역할을 하였던것입니다.</P>
<P>김대중정부는 경기 활성화를 건설경기 회복으로 풀려고 분양가 전매제도와 분양가 자율화 조치로 인해 2000년 초부터 분양가가 움직이기 시작하다가 2003년부터 서서히 차별화가 생기면서 지금에 까지 이르게 된것입니다.</P>
<P>울산의 경우를 보면 옥동구획정리지구내에 있던 한라한솔 삼익 서광아파트도 분양당시 34평기준 1억미만에 분양하였으나 미분양이 발생했을정도로 일반인의 관심은 미미했고 옥동이 울산시민들이 선호하는 지역도 아니었습니다. 참고로 선암동 서광아파트의 경우 34평기준으로 약8500만원정도에 분양했습니다. 하지만 시장은 아파트 시세를 약 3배정도의 상승을 단몇년만에 올린지역도 있는반면에 2배도 못올리고 예전시세와 별반차이가 없는 지역도 만들었습니다.</P>
<P>본인이 1탄에서 거론한 가격차별 요인에 의해 차별화가 울산에서도 진행하였던것입니다.</P>
<P> </P>
<P>서론이 길어졌지만 이제 울산에서 아파트분양으로 돈을 벌겠다는 생각은 접어셔야 할것으로 생각합니다. </P>
<P>이번폭등이후 아파트에 투자하여 금리이상의 수익을 올린다는 생각은 금리계산을 통해 한번해보시면 알수있을것입니다. 예를 들어 현금3억으로 갑은 34평아파트를 지금사고 을은 금리5%로 10년동안 저축한다고 보면 갑은 10년후에 아파트를 6억이상받아야 세금제하고 은행에 넣어둔사람과 같아지게 되는것입니다.</P>
<P>꼭아파트 구입이 투자만이 아니고 내가 살집이라고 생각하고 자녀들 학교보내고 편리하게 거주하는 목적으로만 구한다면 말리지는 않겠습니다.</P>
<P>여기에도 많은분들이 분양권투자로 수익을 생각하시는 분들이 많은것 같아 위의 내용을 올린것입니다 오해는 없길바랍니다. </P>
<P>그러면 아파트를 사지마라 하는 애기는 아닙니다. 먼저 내가살목적으로 그리고 어느정도의 투자가능성이 있느냐 하는 곳을 골라라 하는애기입니다.</P>
<P> </P>
<P>지금현재 본인의 생각은 제가 거론한 11가지 변수를 보고 아니다 싶으면 지금열기가 식은 지역이나 주상복합은 빨리 정리하시라는 애기입니다.</P>
<P> </P>
<P>제가 2~3년을 기다리라 한이유를 지금부터 말씀드리면 </P>
<P>울산의 경우 큰시장을 두가지로 보시면 됩니다.</P>
<P>참고로 현재 소규모단위로 짓고 있는 아파트는 투자대상에 제외시킵니다. 왜냐하면 정상적인 시장가격이 아니기 때문입니다.(지금부터 제가 하는 이야기에는 극단적인 내용도 있기 때문에 본인의 생각과 다르다고 하여 욕은 하시지 말기를 바랍니다)</P>
<P> </P>
<P>두가지의 변수는 재개발과 우정신도시입니다.</P>
<P>울산의 현재상황을 좀더세밀하게 관찰해보면 최근에 주상복합아파트가 많은 시행사와 대기업이 뛰어든 이유가 뭔지 아십니까? 그이유는 울산에 아파트를 지을 땅이 없다는 사실입니다.</P>
<P>남구부터 볼까요 이사이트에는 부동산업에 관계하시는 분들도 많이 있는 것으로 압니다. 그럼 남구에 현재 공동주택을 건설할수 있는 땅이 있나요? 단언컨데 절대 없습니다. 혹자는 삼산에 아직도 많은 공터가 있다고 하는데 그곳은 아파트를 지을수있는 3종주거지역이 아니라는 애기입니다. 물론 2종주거지에도 지을수는 있습니다 하지만 대단지는 절대 불가능하다는 사실입니다.</P>
<P>중구의 경우도 전무합니다. 울주군이나 북구의 경우 개발이 진행되지않은 주거지역을 토지구획정리사업을 통해 3종주거지역을 만들수는 있으나 분양에 문제가 있기 때문에 건설사들이 선호하지않는다는 사실입니다.</P>
<P>이런 이유로 북구나 구영리 지역이 일반인의 관심에 많아진 이유이기도 합니다.</P>
<P>하지만 과연 남구나 중구에 대단위 개발이 이루어져서 분양의 선택에 폭이 넓어진다고 했을때 과연 구영리나 북구에 지금과 같은 관심이 있을까요? 냉정하게 생각해보면 아니라는 애기입니다.</P>
<P>물론 생활근거지나 직장이 거기에 있는분들에게는 예외이지만 말입니다.</P>
<P> </P>
<P>첫째 남구와 중구의 재개발지역은 앞으로 많은 시간이 필요할것입니다. 조합설립과 보상 그리고 재개발시행과 완료는 아마 대부분 10년정도는 걸릴것으로 생각합니다.</P>
<P>본인은 재개발지역은 향후 10년정도가 지난이후에 울산의 아파트시장을 선도할것으로 생각하기 때문에 이번 논의에서는 제외시키겠습니다.(면적대비 분양 물량은 수만세대의 대단지형태로 이루어지기 때문에 깊은고찰이 있어야 하기에 제외시킨것입니다)</P>
<P>제가 2~3년을 기다리라고 하는 이유는 우정신도시 때문입니다.</P>
<P> </P>
<P>우정지구의 경우 토지공사에서 토지보상후 아파트부지및 전원주택부지를 분양하기 때문에 그분양가가 궁금할것입니다. 현재 우정신도시의 토지보상가는 당초 이땅이 그린벨트이고 임야가 대부분이기때문에 토지공사원가가 매우 저렴할것입니다 아마 구영리 보상가에도 못미치지않느냐 하는 것입니다.</P>
<P>토공은 공사비+토지보상가+이윤으로 공동주택지를 건설사나 주택공사에 매각하므로 우정신도시의 공동주택지는 현재울산의 재건축지구 토지가에 비해 매우저렴하게 분양할것입니다 토지가격을 낮게분양한다면 당연히 분양가도 과도하게 올릴수 없다는 사실입니다. 그리고 공공임대주택이나 국가에서 공급하는 일반분양물량도 상당할것이기 때문에 일반분양가에도 영향을 미칠것입니다.</P>
<P> </P>
<P>생각을 해봅시다 우정신도시가 약85만평정도 된다고 하는데 면적에 이정도면적은 구영리 택지개발면적의 약4배 삼산본동지구(울산역주변에서 백화점까지 면적)면적의 약3배 정도가 됩니다.</P>
<P>그리고 우정지구에는 혁신도시 즉 중앙정부에서 이주하는 공공기관 및 그들의 배후주거지역을 함께 개발한다고 합니다. 이들은 단연코 울산에서는 상류층에 있는 사람들이고 교육열이나 생활수준도 높은 사람들일것입니다. 그리고 제가 아래에 논한 11가지 변수에도 이지역은 거의 대부분을 충족할것이기 때문에 2~3년을 기다렸다 분양을 받으시라는 애기입니다.</P>
<P>모두들 청역1순위 만들어야 하지 않을까요 ㅎㅎ</P>
<P>모두 부자되시고 좋은 아파트 구하시기 바랍니다.</P>
<P> </P>
<P>참고로 우정신도시에 들어올 아파트를 10만점기준으로 점수를 매겨보겠습니다.</P>
<P>1. 대단지 아파트를 노려라 - 1000세대이상 정도이면 좋을것으로 생각함 -10점만점</P>
<P>2. 대기업집단의 지명도있는 명품아파트를 선택하라 -10점만점</P>
<P>3. 주변 자연환경이 좋은 지역을 골라라 - 전부 남향이고 공기좋음, 배산임수 -10점만점 </P>
<P>4. 교통이 편리한 지역을 골라라 - 10점만점</P>
<P>5. 학군이 좋은 지역을 선택하라- 공교육기관과 사교육기관이 도보로 이용가능한 지역</P>
<P> 학군은 반드시 좋게 형성될것이고 홈플러스 주변이 지금도 형성되고 있슴 - 10만점</P>
<P>6. 대단위 상권이 인접한지역을 선택하라 - 백화점이나 대형할인점이 도보로가능한지역</P>
<P> 상권의 형성은 상업지역 지정 면적에 따라 변수가 있지만 걸맞게 준비할것으로 생각함</P>
<P> -8점</P>
<P>7. 조망권이 우수한지역을 선택하라 - 10만점</P>
<P>8. 용적율이나 건폐율이 낮은 아파트를 구하라- 200%정도 예상함 -10점만점</P>
<P>9. 배후나 주변지역에 개발여력이 많이 남아 있는 지역을 선택하라 -향후 발전가능성이 큰지역</P>
<P> - 10점만점</P>
<P>10. 부자들이 선호하는 지역을 선택하라 - 서민층이 많은 재개발지역은 피하라</P>
<P> - 부자들이 선호할수있는 다양한 시도가 있을것으로 생각함</P>
<P> - 부자들만을 위한 300평규모의 울산에 부촌형 단지를 형성한다고 함 - 10점만점</P>
<P>11. 주상복합은 되도록이면 피하라.- 아주 세심한 주의를 요합니다.-주상복합은 없슴</P>
<P>내용이 많아 생각나는데로 피력하였으므로 다른생각을 가지신분들에게는 누가되지않을까 하는 생각도 했지만 혼자만의 생각을 나름대로 정리해봤습니다.</P>
<P> </P>
<P>본인은 약15년 이상을 도시계획관련분야에 일을 했던적이 있어 울산의 부동산시장에 대해서는 좀은 많이 알고 있다고 자부하고있습니다.</P>
<P>집이 없으신분들에게 좋은 정보가 되었으면 합니다. </P>
<P> </P>
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첫댓글2탄을 기대하고 있었는데 읽어보니 고개가 끄덕여지는거 같군요. 아래에도 제가 집 장만에 대해 님들의 조언을 구하는 글도 남기고 조바심도 갖고 있었는데 님의 글을 보니 한숨이 돌려지는군요. 오늘도 여러지역을 다녀봤지만 울산지역이 너무 올랐네요. 도저히 서민으로서는 집장만이 먼길 같네요. 저또한 혁신도시가 울산지역에 큰 영향을 미칠꺼란 생각하고 있었지만 과연 그 분양가가 얼마나 더 저렴해질지 ...제발 그렇게만 된다면 좋겠네요. 앞으로도 서민에게 도움될수 있는 글 부탁드립니다.
제생각으로 판교를 예를 들어도 정부에서도 암암리에 이윤 창출을 위해 분양가를 주변시세 그리고 인프라에 대한 프리미엄이 붙는 걸로 예상합니다 그리하면 분양가가 기존 분양가에서 그렇게 차이가 나지 않으리라 생각합니다 혁신도시의 그정도 인프라에서 분양가가 저렴해 진다면 오히려 투기를 조장하게 되고 웃돈이 하늘을 찌를것이라 생각됩니다 분양가를 상한 제한하는 것도 이젠 쉽지 않죠..아파트의 차별화는 더욱 심해질꺼구.. 제생각에는 지금이라도 괜찮은 기존아파트를 또는 신규아파트를 구입하는것이 현명하다 생각됩니다
원글님의 말씀에 공감은 가나, 개인적 사견으로 우정혁신지구가 절대로 저렴한 분양가가 될 순 없습니다. 혁신지구가 갖춰지기까지는 수년이 걸릴것이고 가장 중요한것은 물가상승률입니다. 해마다 분양가가 높아지는 이유이죠. 그리고 위의 갑과을의 비교에서 서민의 내집마련 입장에서 봤을때 단순한 3억의 투자가 아니라 전세금을 제외한 잔여금에 대한 비교가 맞겠지요. 울산 지금 전세값도 많이 올랐더군요.
음.맞는 말도있고 약간의 모순이 있는 말도있고 그렇지만 다 말하자면 너무 길고 걍 눈에 띄는것 부터 보자면~ 일단 보상이 내년말쯤부터 시작한다네요(신문기사를 참조 하였슴) 주민보상이 순조롭게 된다는것을 가정하여.. 토지공사의 우정지구 완공 시점은 2012년.. 약 6년 정도의 시간이 걸리네요.아파트 분양은 그 전에 할까요.? 잘은 몰라도 최소한 혁신도시 계획과 맞물려갈 것 같습니다. 즉.. 아직 시간이 너무많이 남아 있습니다... 한편 중구일대의 재개발 완료 시점은 2010년 이던데~ 일단 계획은 그렇지만 언제 완료될지는 모르죠~ 하지만 우정지구보단 빠를 듯 합니다..무엇보다도 확실한건 토지공사 공인된 땅투기꾼이라는거죠.
토지공사라서 땅을 사게 공급 할까요..? 지난 몇년동안 수십조를 남겨 먹었다 하던데..... 절대 여타 지역에 비해 싸게 공급 하지 않을 겁니다. 따라서..우정지구내 아파트 분양가도 4~5년후임을 감안하고 토지공사를 믿지 못하기 때문에 그다지 싸지 않을 것으로 생각합니다.
우정 혁신 신도시 분양가 상당히 높은것은 말할것도 없습니다..건설회사가 앞으로 4-5년후 집 지금의 아파트와 차원이 다르기때문이기에 분양가 낮아 질리가 없습니다..그러면 기존 아파트 가격 무지 상승 합니다.. 이제까지 경험이 산 지식이라고 생각 합니다..앞으로 집 값 떨어진다고 몇년전부터 했지만 그말 믿고 기다렸던 사람들만 바보 되었습니다...저의 10년 분석을 기준으로 올림..
토지공사의 공동주택부지 매각 방식은 추첨제에서 입찰방식으로 변경됐습니다.다시말해서 최고가격을 투찰하면 낙찰 받기 때문에 인근 분양가를 고려한 가격을 제시하겠죠....우정지구가 인근분양가 보다 현저히 낮은 가격에 분양 될거란 생각은 기대 안하시는게 좋을듯 합니다...(단 전용주택지,블록형단독주택지.점포겸용택지등은 추첨제임)
공감이 가는 글도 있습니다만, 아파트 가격이 내려갈것이라고 생각하시는것...왜 우정지구가 구영리보다 쌀거 라고 생각하시는지요. 울주군에 속하는 구영리도 기존에 그린벨트 임야를 밀어서 택지를 조성하였고 현재 2종주거지가 시세600만원을 호가하는 곳도 있습니다. 그런데 울산시내에 임야가 울주군 임야보다 보상가가 낮을거라는 기대는 안하시는게 맞을듯 합니다. 그리고 그만큼 택지를 조성하고 주변환경(조경등)에 투자를 했다면 그투자비용을 무료로 이용하게 하지는 않을듯하구요. 주공분양의 장점 하나는 일반기업들처럼 토지를 취득할시 취등록세를 내지 않는다는것 그것때문에 분양시 그정도를 감가해서 일반기업보다 싸게 분양은
좋은 글 잘 봤습니다. 초반부 우정지구 이야기전까지는 상당히 수긍이 가는 이야기였습니다. 그런데 우정지구에 대한 이야기는 서론부분과 논조가 많이 다른것 같아서 혼란이 가네요. 어쨌든 큰 흐름을 이해하는 것이 참 중요하구요, 그런 시도로 초반부 이야기를 풀어가신것은 참 좋네요
우정지구 혁신도시에 대한 제 개인생각은 이렇습니다. 그곳의 분양가가 어떻게 될지는 아무도 모르는 일이구요, 비록 현시세보다 낮다고 하더라도 현시세 하락에 큰 영향을 미치지는 않을 것 같습니다. 공기업이 들어오면 얼마나 울산으로 이주해 올지 모르겠네요, 오히려 기러기아빠로 인해 전월세가 증가하지 않을까요, 아님 회사에서 숙소를 지어줄수도 있구요, 만약에 공기업직원가족이 모두내려와서 울산에 정착을 한다면 제 생각엔 혜택을 가장 많이 보는곳은 중구가 아닌 의외의 지역일 수 도 있습니다. 왜냐하면 특히 서울사람들이 서울에 특히 강남에 살고 싶어하는 큰 이유중의 하나가 좋은 인프라인거든요
분양가가 떨어질리는 절대 없을것 같아요... 판교의 경우 토지 매입비가 평당110만원 여기서 택지개발후 740만원 이후 시공업체에 넘긴 가격이 1100만원 입니다 마지막에 판교 분양가가 1,800만원이상이 나온걸로 생각되는데 우리나라 공기업도 절대 손해보는 장사는 안하리라 생각됩니다... 따라서 곧 분양하는 인근 아파트나 현재공사중인 아파트를 선점하는게 중요하다고 생각됩니다......
재개발이야기가 나오고 대략 10년이 지나야 뭔가 이루어지는게 보이는건 맞는것 같아요.. 그리고 그만큼의 시간이 흐르면서 화폐가치도 달라질테고...것보다도 우정지구의 개발계획이 당초 계획한것의 1/4정도만 이루어지지 않을까...하고 바라보던데요. 얼마전 티비에서... 재개발이란것 결고 쉬운이야기가 아니죠~ 여하튼 좋은 정보 감사합니다.^^ 요즘 울산의 부동산에 대해 많이 배웁니다. 하지만 서울과 많이 다르다는것은 확실하네요.
이 까페 회원의 상당수가 남구에 집을 보유한 분들이라..중구혁신도시가 영 대접을 못받는군요..^^ 저도 본가는 중구이고 남구에 살지만 ...혁신도시는 아마 울산의 주거문화 판도변화에 큰바람을 불러올 것으로 기대합니다. 현재 교육청 앞 유곡동 , 우정동 지역 대림이편한세상..대우푸르지오..현대아이파크 분양예정인것으로 알고 있습니다. 사회적분위기(아파트값떨어진다?)와 남구주민의 가치폅하로 분양이 잘 될지 기대반 우려반 지켜보고 있습니다. 아~ 분양받아야하나 말아야하나?
분양방법들이 많이 바뀌어서 현재의 법적용으로 현재 우정지구분양가 산정을 해본다면 얼마가 될까요? 12000세대중 6000세대정도는 임대아파트(도심의 재개발에 따른 인구의이동)고 6000세대정도는 일반분양이지만 택지지구이기에 원가연동제가 적용. 전매제한 평수에 따라 3~5년. 주변의 90%수준의 분양가등을 감안한다면 700~750만원 정도의분양가가 됩니다. 2008년이후에 분양시 후분양제가 적용.금융비용까지 감안하고 새로운 건축법에 의한 건페율등을 적용한다면 아마도850~900내외가 되지 않을까 조심스레 생각해봅니다.이 계산방법은 정부에서 시행하는 택지지구에 적용하는 분양가를 토대로 산술적인 계산인점을 참고 바랍니다
택지지구라도 꼭 좋은것만은 아니지요. 택지지구중 연암 화봉지구는 평지로써 안정된동네가 형성되지만 우정지구는 유곡동에서 서동까지 길고 좁은 택지지구로써 도로의 사정이 제일 난점일것으로 보입니다. 주도로가 지금의 기름많이 잡아먹는 오르막 내리막인 북부순환도로라면 그저그런 새로운 동네로만 보여집니다.(그래서 돈을 벌수 없는지..ㅎㅎ).우정지구는 아파트 건축보다는 산의 등고에 따라 전원주택지가 참 좋을건데... 하지만 아파트를 많이 짓는다니 교통이 걱정됩니다. 후면도로는 시외각으로 연결된다지요.
부동산 가격은 항상 보합내지는 우상향이란 말에 좀 의문이 갑니다. 부동산 가격은 수급과 공급 화폐 가치(금리), 향후 경제 여건,부동산 정책 등에 따라 제법 큰 폭으로 움직인다고 생각 합니다. 현재의 여건은 거품이 많이 끼어 있는 상황이라 보시면 될 것 같습니다. 따라서 부동산 매입 싯점, 위치등에 따라 물가 대비 큰 이문을 남 길 수도 있고 손해를 볼 수도 있다고 생각합니다. 현재의 부동산 시장을 냉정하게 진단해 본다면 "부동산 붐에 편승한 과도한 토지 보상비+시공사의 과도한 이윤 추구+부동산 붐에 편승한 일부 부동산 업자 농간+아파트 담함 지역 증가"등--- 만약 부동산 시장이 냉각되면 그 후휴증이 심히 우려.
결국 님의 이야기는 2~3년 이후에 우정지구쪽으로 분양을 받으라는 이야기인듯 싶은데요. 지금사서 2~3년 후에 현 아파트를 팔고 우정지구 분양받는게 더 낫지 않을까요??ㅋㅋㅋ 즉 돈이 있으신분들은 현금을 어디에든 투자를 하시는것이 좋을듯합니다. 그것이 부동산이 좋다고는 할수없지만 지금까지 부동산이 많은 수익을 오려왔기때문이라고 생각합니다. 우정지구든 무슨곳이든 2~3년일을 지금부터 생각하기보다는 지금 일어나는 호재에 관심을 가지시고 투자하는것이 더 좋다고 생각합니다. 건방진 필유 생각입니다. 꾸벅
참고하실이야기가 있습니다. 여기서 나오는 정보를 보시고 투자를 하시면 막말로 마지막 버스를 탄다고 보면됩니다. 내가 듣는 정보가 누구나 볼수있는곳의 정보라면 은행 정기적금보다 못한 이윤을 남긴다고 봅니다. 거주의 목적이라면 몰라도 투자나 투기의 목적이라면 이런 공공의 정보 보다는 발로뛰는 정보를 더 믿으시기 바랍니다.
첫댓글 2탄을 기대하고 있었는데 읽어보니 고개가 끄덕여지는거 같군요. 아래에도 제가 집 장만에 대해 님들의 조언을 구하는 글도 남기고 조바심도 갖고 있었는데 님의 글을 보니 한숨이 돌려지는군요. 오늘도 여러지역을 다녀봤지만 울산지역이 너무 올랐네요. 도저히 서민으로서는 집장만이 먼길 같네요. 저또한 혁신도시가 울산지역에 큰 영향을 미칠꺼란 생각하고 있었지만 과연 그 분양가가 얼마나 더 저렴해질지 ...제발 그렇게만 된다면 좋겠네요. 앞으로도 서민에게 도움될수 있는 글 부탁드립니다.
투자 측면이라면 모르겠으나 내집마련측면이라면 계속 발품 팔면서 매입을 고려하심이 나아 보입니다...혹 정말 실기 할 수도.....
제생각으로 판교를 예를 들어도 정부에서도 암암리에 이윤 창출을 위해 분양가를 주변시세 그리고 인프라에 대한 프리미엄이 붙는 걸로 예상합니다 그리하면 분양가가 기존 분양가에서 그렇게 차이가 나지 않으리라 생각합니다 혁신도시의 그정도 인프라에서 분양가가 저렴해 진다면 오히려 투기를 조장하게 되고 웃돈이 하늘을 찌를것이라 생각됩니다 분양가를 상한 제한하는 것도 이젠 쉽지 않죠..아파트의 차별화는 더욱 심해질꺼구.. 제생각에는 지금이라도 괜찮은 기존아파트를 또는 신규아파트를 구입하는것이 현명하다 생각됩니다
저도 님의 말씀에 백번공감합니다.만약 혁신도시의 분양가가 저렴하다면 프리미엄은 거의 하늘을 찌른다고 생각합니다.
님의 말씀에 어느정도 공감 합니다. 토지를 저렴하게 분양하고 건설업체에서 현재의 시세보다 낮게 분양한다고 아파트 가격이 떨어질지는 의문입니다. 만약에 아파트를 낮은 가격으로 짓는다고 하면 경재율이 판교 이상이겠지요 시세차익을 노리는 투기꾼만 만연하리라 봅니다.
원글님의 말씀에 공감은 가나, 개인적 사견으로 우정혁신지구가 절대로 저렴한 분양가가 될 순 없습니다. 혁신지구가 갖춰지기까지는 수년이 걸릴것이고 가장 중요한것은 물가상승률입니다. 해마다 분양가가 높아지는 이유이죠. 그리고 위의 갑과을의 비교에서 서민의 내집마련 입장에서 봤을때 단순한 3억의 투자가 아니라 전세금을 제외한 잔여금에 대한 비교가 맞겠지요. 울산 지금 전세값도 많이 올랐더군요.
음.맞는 말도있고 약간의 모순이 있는 말도있고 그렇지만 다 말하자면 너무 길고 걍 눈에 띄는것 부터 보자면~ 일단 보상이 내년말쯤부터 시작한다네요(신문기사를 참조 하였슴) 주민보상이 순조롭게 된다는것을 가정하여.. 토지공사의 우정지구 완공 시점은 2012년.. 약 6년 정도의 시간이 걸리네요.아파트 분양은 그 전에 할까요.? 잘은 몰라도 최소한 혁신도시 계획과 맞물려갈 것 같습니다. 즉.. 아직 시간이 너무많이 남아 있습니다... 한편 중구일대의 재개발 완료 시점은 2010년 이던데~ 일단 계획은 그렇지만 언제 완료될지는 모르죠~ 하지만 우정지구보단 빠를 듯 합니다..무엇보다도 확실한건 토지공사 공인된 땅투기꾼이라는거죠.
토지공사라서 땅을 사게 공급 할까요..? 지난 몇년동안 수십조를 남겨 먹었다 하던데..... 절대 여타 지역에 비해 싸게 공급 하지 않을 겁니다. 따라서..우정지구내 아파트 분양가도 4~5년후임을 감안하고 토지공사를 믿지 못하기 때문에 그다지 싸지 않을 것으로 생각합니다.
우정 혁신 신도시 분양가 상당히 높은것은 말할것도 없습니다..건설회사가 앞으로 4-5년후 집 지금의 아파트와 차원이 다르기때문이기에 분양가 낮아 질리가 없습니다..그러면 기존 아파트 가격 무지 상승 합니다.. 이제까지 경험이 산 지식이라고 생각 합니다..앞으로 집 값 떨어진다고 몇년전부터 했지만 그말 믿고 기다렸던 사람들만 바보 되었습니다...저의 10년 분석을 기준으로 올림..
아무래도 분양가가 떨어진다는 말은 과연 누가 믿을수 있을까요? 최소한 물가상승분만 올라도 괜챦겠지만....
공감을 하면서 읽어내려가다 이차 저차 해서 분양가가 높지않을거라?????? 고요, 그기서 막히네요.
토지공사의 공동주택부지 매각 방식은 추첨제에서 입찰방식으로 변경됐습니다.다시말해서 최고가격을 투찰하면 낙찰 받기 때문에 인근 분양가를 고려한 가격을 제시하겠죠....우정지구가 인근분양가 보다 현저히 낮은 가격에 분양 될거란 생각은 기대 안하시는게 좋을듯 합니다...(단 전용주택지,블록형단독주택지.점포겸용택지등은 추첨제임)
결론은 그놈이 그놈이다!!. 오베론님 안뵌지 오래된거 같습니다.
공감이 가는 글도 있습니다만, 아파트 가격이 내려갈것이라고 생각하시는것...왜 우정지구가 구영리보다 쌀거 라고 생각하시는지요. 울주군에 속하는 구영리도 기존에 그린벨트 임야를 밀어서 택지를 조성하였고 현재 2종주거지가 시세600만원을 호가하는 곳도 있습니다. 그런데 울산시내에 임야가 울주군 임야보다 보상가가 낮을거라는 기대는 안하시는게 맞을듯 합니다. 그리고 그만큼 택지를 조성하고 주변환경(조경등)에 투자를 했다면 그투자비용을 무료로 이용하게 하지는 않을듯하구요. 주공분양의 장점 하나는 일반기업들처럼 토지를 취득할시 취등록세를 내지 않는다는것 그것때문에 분양시 그정도를 감가해서 일반기업보다 싸게 분양은
합니다만, 현재 판교신도시 분양가가 1800만원을 넘어서고 있는 시점에 몇년후 우정신도시 분양가를 거기3분의1수준으로 예상하기는 무리가 있지 않을런지요. 다른도시도 아닌 울산인데 말입니다.참고로 토개공은 판교신도시 택지조성 일명 땅장사해서 10배에 차익을 남겼다는 얘기도 있습니다.그리고 작년도 언론에서 판교신도시 분양가를 850선에서 예상을 했었다는 내용도 지나간 뉴스에 찾아보면 있습니다.
우정지구라.. 요즘 분위기 봐서는 공기업이전은 물건너 같고.... 암튼... 그래서 우정지구가 좋을 거라면 지금이라도 그 지역 재개발 대상 주택이든 땅이든 하나 사두는게 돈 버는 거 아닌가요? 그래서.. 기득권 세력으로 가는게...
좋은 글 잘 봤습니다. 초반부 우정지구 이야기전까지는 상당히 수긍이 가는 이야기였습니다. 그런데 우정지구에 대한 이야기는 서론부분과 논조가 많이 다른것 같아서 혼란이 가네요. 어쨌든 큰 흐름을 이해하는 것이 참 중요하구요, 그런 시도로 초반부 이야기를 풀어가신것은 참 좋네요
우정지구 혁신도시에 대한 제 개인생각은 이렇습니다. 그곳의 분양가가 어떻게 될지는 아무도 모르는 일이구요, 비록 현시세보다 낮다고 하더라도 현시세 하락에 큰 영향을 미치지는 않을 것 같습니다. 공기업이 들어오면 얼마나 울산으로 이주해 올지 모르겠네요, 오히려 기러기아빠로 인해 전월세가 증가하지 않을까요, 아님 회사에서 숙소를 지어줄수도 있구요, 만약에 공기업직원가족이 모두내려와서 울산에 정착을 한다면 제 생각엔 혜택을 가장 많이 보는곳은 중구가 아닌 의외의 지역일 수 도 있습니다. 왜냐하면 특히 서울사람들이 서울에 특히 강남에 살고 싶어하는 큰 이유중의 하나가 좋은 인프라인거든요
분양가가 떨어질리는 절대 없을것 같아요... 판교의 경우 토지 매입비가 평당110만원 여기서 택지개발후 740만원 이후 시공업체에 넘긴 가격이 1100만원 입니다 마지막에 판교 분양가가 1,800만원이상이 나온걸로 생각되는데 우리나라 공기업도 절대 손해보는 장사는 안하리라 생각됩니다... 따라서 곧 분양하는 인근 아파트나 현재공사중인 아파트를 선점하는게 중요하다고 생각됩니다......
답글이 대부분 반대편의 의견으로 도배되어 있네요. 그만큼 회원중에 아파트를 2채 이상 분양받았거나 현재 아파트에 살고 있는 사람들이 많다는 이야기네요. 그래서 전 분양가도 내릴 수 있다에 적극 한표!!!!!! 공감이 갑니다.
재개발이야기가 나오고 대략 10년이 지나야 뭔가 이루어지는게 보이는건 맞는것 같아요.. 그리고 그만큼의 시간이 흐르면서 화폐가치도 달라질테고...것보다도 우정지구의 개발계획이 당초 계획한것의 1/4정도만 이루어지지 않을까...하고 바라보던데요. 얼마전 티비에서... 재개발이란것 결고 쉬운이야기가 아니죠~ 여하튼 좋은 정보 감사합니다.^^ 요즘 울산의 부동산에 대해 많이 배웁니다. 하지만 서울과 많이 다르다는것은 확실하네요.
이 까페 회원의 상당수가 남구에 집을 보유한 분들이라..중구혁신도시가 영 대접을 못받는군요..^^ 저도 본가는 중구이고 남구에 살지만 ...혁신도시는 아마 울산의 주거문화 판도변화에 큰바람을 불러올 것으로 기대합니다. 현재 교육청 앞 유곡동 , 우정동 지역 대림이편한세상..대우푸르지오..현대아이파크 분양예정인것으로 알고 있습니다. 사회적분위기(아파트값떨어진다?)와 남구주민의 가치폅하로 분양이 잘 될지 기대반 우려반 지켜보고 있습니다. 아~ 분양받아야하나 말아야하나?
조은글 감사! 집값이 계속해서 오르는데 사람들은 곧 내릴꺼다 해서 5년 무주택으로 있었는디 어휴 아파트값 배 올랐구 분양가 천만원대임. 진짜 바보 됐어요!
분양방법들이 많이 바뀌어서 현재의 법적용으로 현재 우정지구분양가 산정을 해본다면 얼마가 될까요? 12000세대중 6000세대정도는 임대아파트(도심의 재개발에 따른 인구의이동)고 6000세대정도는 일반분양이지만 택지지구이기에 원가연동제가 적용. 전매제한 평수에 따라 3~5년. 주변의 90%수준의 분양가등을 감안한다면 700~750만원 정도의분양가가 됩니다. 2008년이후에 분양시 후분양제가 적용.금융비용까지 감안하고 새로운 건축법에 의한 건페율등을 적용한다면 아마도850~900내외가 되지 않을까 조심스레 생각해봅니다.이 계산방법은 정부에서 시행하는 택지지구에 적용하는 분양가를 토대로 산술적인 계산인점을 참고 바랍니다
택지지구라도 꼭 좋은것만은 아니지요. 택지지구중 연암 화봉지구는 평지로써 안정된동네가 형성되지만 우정지구는 유곡동에서 서동까지 길고 좁은 택지지구로써 도로의 사정이 제일 난점일것으로 보입니다. 주도로가 지금의 기름많이 잡아먹는 오르막 내리막인 북부순환도로라면 그저그런 새로운 동네로만 보여집니다.(그래서 돈을 벌수 없는지..ㅎㅎ).우정지구는 아파트 건축보다는 산의 등고에 따라 전원주택지가 참 좋을건데... 하지만 아파트를 많이 짓는다니 교통이 걱정됩니다. 후면도로는 시외각으로 연결된다지요.
먼저 좋은글 감사합니다. 여러가지를 생각케 하는 글입니다. 개인적으로 집값은 항상 보합 내지 우상향의 특성을 보인것으로 경험상 보여집니다. 혁시도시 계획의 얼마만큼 진행될지도 의문입니다. 적어도 큰 줄기는 재개발과 혁신도시라는 점을 얻고 갑니다.
부동산 가격은 항상 보합내지는 우상향이란 말에 좀 의문이 갑니다. 부동산 가격은 수급과 공급 화폐 가치(금리), 향후 경제 여건,부동산 정책 등에 따라 제법 큰 폭으로 움직인다고 생각 합니다. 현재의 여건은 거품이 많이 끼어 있는 상황이라 보시면 될 것 같습니다. 따라서 부동산 매입 싯점, 위치등에 따라 물가 대비 큰 이문을 남 길 수도 있고 손해를 볼 수도 있다고 생각합니다. 현재의 부동산 시장을 냉정하게 진단해 본다면 "부동산 붐에 편승한 과도한 토지 보상비+시공사의 과도한 이윤 추구+부동산 붐에 편승한 일부 부동산 업자 농간+아파트 담함 지역 증가"등--- 만약 부동산 시장이 냉각되면 그 후휴증이 심히 우려.
결국 님의 이야기는 2~3년 이후에 우정지구쪽으로 분양을 받으라는 이야기인듯 싶은데요. 지금사서 2~3년 후에 현 아파트를 팔고 우정지구 분양받는게 더 낫지 않을까요??ㅋㅋㅋ 즉 돈이 있으신분들은 현금을 어디에든 투자를 하시는것이 좋을듯합니다. 그것이 부동산이 좋다고는 할수없지만 지금까지 부동산이 많은 수익을 오려왔기때문이라고 생각합니다. 우정지구든 무슨곳이든 2~3년일을 지금부터 생각하기보다는 지금 일어나는 호재에 관심을 가지시고 투자하는것이 더 좋다고 생각합니다. 건방진 필유 생각입니다. 꾸벅
참고하실이야기가 있습니다. 여기서 나오는 정보를 보시고 투자를 하시면 막말로 마지막 버스를 탄다고 보면됩니다. 내가 듣는 정보가 누구나 볼수있는곳의 정보라면 은행 정기적금보다 못한 이윤을 남긴다고 봅니다. 거주의 목적이라면 몰라도 투자나 투기의 목적이라면 이런 공공의 정보 보다는 발로뛰는 정보를 더 믿으시기 바랍니다.