(국제신문) 유동 인구·소득 수준 꼼꼼히 따져 봐야죠

[브로커리(이민철)]

(국제신문) 유동 인구·소득 수준 꼼꼼히 따져 봐야죠
아파트 단지 상가 투자할 때는

- 동선·핵심시설·전용면적 고려
- 분양가 높아 수익률 잘 살펴야
- 캐슬 프라자·마린파크 등 강세
- 대연혁신도시 연말 분양 예정

최근 아파트 분양 시장에서 쏠쏠한 재미를 보지 못한 부동산 투자자들이 대규모 아파트 단지 내 상가와 인근 일반상가에 시선을 돌리고 있다. LG메트로시티 등 대형 아파트 상가들이 기대 이상의 수익을 올리고 있어서다. 부산 북구 화명동 롯데캐슬카이저 아파트 상가가 일반 분양을 실시하는 등 물량도 잇따라 나오고 있다.

대규모 아파트 단지를 배경으로 한 상가는 고정인구에 더해 유동인구가 얼마나 되는지를 잘 살펴야 한다. 이 때는 동선 파악이 중요하다. 무조건 큰 도로가 있다고 유동인구가 많은 것은 아니다. 거주하는 사람의 소득수준도 상가 투자에 주요한 요소다. 해당 상가의 핵심시설이 무엇인지 파악하는 것도 투자에 앞서 고려해야 할 요소다. 전용면적도 고려 대상이다. 보통 상가는 전용면적이 공급면적의 50%대에 그친다.

롯데건설은 오는 13일 부산 북구 화명동 롯데캐슬 카이저 상가 '캐슬 프라자'를 분양한다. 총 5239가구로 구성된 화명동 롯데캐슬 카이저 아파트는 단일 단지로는 전국 최대규모로 지난 6월 말부터 입주를 시작해 지금까지 70% 가까운 3500여 가구가 입주했다.

이에 따라 대규모 입주민을 배후 수요로 확보하고 있는 단지 내 독점 상가인 '캐슬 프라자'에 대한 관심이 급증하고 있다. 캐슬 프라자는 입주민뿐 아니라 도시철도 2호선 수정역과 연결된 역세권 상가이며, 대로변에도 접하고 있어 많은 유동인구를 확보하고 있다는 게 업체 측 주장이다.

이 때문에 조합원 분양가가 3.3㎡당 2800만~3800만 원이던 것이 현재 1층 전면 기준으로 3.3㎡당 5000만 원선, 후면은 4000만 원선에 시세가 형성됐다. 1층에 전용면적 64㎡의 조합원 분양가가 7억9400만 원이었으나 지난 5월에는 무려 11억 원에 거래됐을 정도로 값이 많이 올랐다. 임대료도 강세를 보여 1층 전면 66㎡ 기준 임대가가 보증금 2억 원에 월세 900만 원 정도로 초강세다.

아파트 단지 정문 쪽에 위치한 '캐슬 프라자'는 지하 1층~지상 3층의 구조로 총 94실로 구성되어 있다. 이미 조합원용 상가로 51실 분양이 끝났고 이번에 43실을 분양한다. 3층이 23실로 가장 많다. 내정가는 최저 3.3㎡당 310만 원에서 최고 2300만 원이다. 지하 1층 전면은 수영역과 연결돼 있고, 후면은 아파트 단지 내 진입이 가능해 유동인구가 많아 내정가 역시 최고가 수준이다.

선착순 수의계약 중인 마린파크 상가는 해운대 마린시티 주변 1만2000여 세대를 배후 수요로 한다. 지상 20층에 이르는 상가에 사방이 탁트인 조망권을 자랑한다. 20층 전층을 에스컬레이터로 운행해 편리한 쇼핑시설도 갖출 예정이다. 마리나요트경기장 재개발이 진행 중이어서 미래가치를 더한다는 평가다.

유럽의 스트리트형 컨셉으로 스트리샵의 즐거움과 편안함을 기본으로, 첨단 유기발광다이오드(LED) 경관 조명으로 야간에도 빛을 발할 전망이다. 일부 테라스 공간을 서비스 면적으로 제공함으로써,업종에 따라 다용도로 활용할 수 있는 장점이 있다.

이번 분양에서는 계약금 10%, 중도금 무이자 혜택을 제공한다. 상가 전체 컨셉은 스트리트존, 라이프스타일존, 메디컬존, 에듀존, 비즈니스존, 푸드존 등 6개 주제로 구성된다.

마린파크 상가 분양 관계자는 "현재 마린시티 상권은 병원이나 학원이 절대 부족하다. 병원이나 학원·쇼핑시설이 입점하면 집객효과가 클 것이다"고 말했다.

2000여 가구를 배후로 한 대연혁신도시 상가는 올해 말이나 내년 초에 분양할 전망이다. 지금 진행 중인 선착순 아파트 분양이 마무리되면 곧장 상가 분양을 시작할 예정이어서 분양 시기는 유동적이다. 하지만 통상 아파트 입주 전 6개월에 분양하는 관례를 고려하면 이 시기가 가장 유력하다.

지상 1~3층에 총 52개실로 구성된다. 애초 단위보다 분양 실수가 늘어난 것은 대형 면적이 많아 이를 소규모로 쪼갰기 때문이다. 남구 최대 상권인 경성대·부경대 역세권과 가깝고 대로와 접해 투자가치가 높아 벌써부터 투자자의 관심을 사고 있다. 문제는 분양가인데, 1층 전면부의 경우 3.3㎡당 2000만 원대가 유력하다.

이영래 부동산114 부산지사장은 "대단지 아파트 상가는 고정 수요가 많은 만큼 분양가도 높으니 수익률을 잘 따져 투자에 임해야 한다"고 조언했다