2023년(머니S)배우자에게 증여 후 부동산 매각하면 양도소득세는?

[부동산학 교수 신광식]

배우자에게 증여 후 부동산 매각하면 양도소득세는?

머니S, 황철중 우리은행 자산관리컨설팅센터 팀장, 2023.02.27.

배우자 및 직계존비속에게 부동산, 부동산에 대한 권리(입주권, 분양권) 증여 이후 10년 이내(2023년 세법의 개정으로 인해 5년에서 10년으로 기간연장) 부동산을 매각하는 경우 불이익이 있다는 얘기를 들어봤을 것이다. 이러한 규정을 양도소득세 이월과세라고 하는데 사례로 살펴보자.

일반 부동산을 1억원에서 10억원에 매각하는 경우 양도차익 9억원에 장기보유공제 30% 적용해 계산된 세액은 약 2억5000만원(주민세 포함)이다. 하지만 이 부동산을 배우자에게 증여해 바로 매각하면 10억원에 6억원을 공제한 4억원에 대한 증여세 7000만원이 계산돼 증여로 취득한 재산가액과 양도가액이 동일하니 양도소득세는 0이 된다. 따라서 직접양도와 배우자에게 증여 후 양도를 하게 된다면 세액은 약 1억8000만원 줄어드는 결과가 된다.

과세관청은 이러한 조세회피를 방지하고자 배우자 등에게 증여 이후 10년 이내 양도를 하게 된다면 당초 증여자가 매각을 한 것으로 봐 세금을 계산하는데 이 내용은 취득가액과 세율과 장기보유특별공제의 적용을 모두 당초 증여자의 기준으로 과세가 되며 그 세금의 납부자는 수증자가 납부하는 구조가 된다.

이 같은 사례에 따르면 수증자가 납부해야하는 세금은 증여세 7000만원과 양도소득세 2억3000만원으로 계산된다. 다만 일정한 사유에 해당이 된다면 이월과세규정을 적용하지 않는다.

사유는 다음과 같다. 먼저 배우자와 사망으로 혼인관계가 종료가 되는 경우, 둘째 사업인정고시일부터 소급해 2년 이전에 증여받은 후 10년 이내에 협의매수 또는 수용이 되는 경우, 셋째 이월과세를 적용 받은 세액과 이월과세를 적용하지 않은 세액 중 이월과세를 적용받지 않은 경우의 세액이 더 큰 경우, 그리고 마지막으로 이월과세를 적용할 경우 수증자의 양도가 1세대1주택 비과세 대상에 해당되는 경우다.

아울러 양도소득세 이월과세 규정은 조세의 부당감소 목적과는 관계없이 과세하는 점을 반드시 기억해야 한다. 이월과세에 대한 규정을 정리한다면 양도소득세의 납세의무자는 수증자(증여받은 배우자 또는 직계 존비속), 과세대상자산은 부동산 및 부동산에 관한 권리, 특정시설물이용권이다.

적용기간은 증여 이후 10년 이내 양도며 세율적용 및 장기보유특별공제의 기산점은 당초 증여자의 취득기간부터 기산, 취득가액은 당초 증여자가 취득한 취득가액, 증여세를 필요경비로 처리한다.

직계존비속이 아닌 사위나 며느리에게 증여한다면 증여 후 부당행위계산 부인 규정이 적용이 되며 부담부 증여의 경우 채무에 해당(양도 부분)하는 부분은 이월과세 규정이 적용되지 않는다.

황철중 우리은행 자산관리컨설팅센터 팀장 기사 내용을 정리하여 게재합니다.

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