추진위원회 구성이후 차기 정비업체 선정기준

[새싹공인]

  공공관리제도 시범사업지역인 우리구 성수전략정비구역 지구별 추진위원회에서 차기 정비업체를 선정하는데 활용할 공통된 기준을 첨부파일로 게시하오니 입찰참가를 희망하는 업체나 관심있는 주민들께서는 참고하시기 바랍니다.
  더불어, 첨부된 정비업체 선정기준은 적격심사에 비중을 둔 객관적이고 공통된 사항으로 그 이외의 사항은 입찰공고(또는 현장설명회) 시에 개별 추진위원회의 여건 및 사정에 따라 추가된 사항이 있을 수 있으니 반드시 유의하여 해당 추진위원회로 별도 문의 후 확인하시기 바랍니다.(문의처: 성동구청 주택과 2286-5404)

- 성동구청 -

추진위원회 정비업체 선정 적격심사 기준

󰏚 기본방향

○ 추진위원회 구성이후 정비업체 선정에 필요한 객관적 기준 제시

○ 정비업체 선정업무는 공공관리자의 지도․감독 하에 추진위원회에서 공정하고 투명하게 추진

○ 공공관리자는 추진위원회의 적격심사 업무지원 및 결과 확인

󰏚 계약방법 : 경쟁입찰

󰏚 입찰참가자격

○ 「지방자치단체를 당사자로 하는 계약에 관한 법률 시행령」제13조및 동법시행규칙 제14조에 의한 요건을 갖추고, 공고일 기준 국세, 지방세 체납사실이 없는 업체로서 다음 각 호에 해당하는 업체

① 공고일 전일까지 도시 및 주거환경정비법 제69조의 규정에 의하여 정비사업전문관리업을 서울특별시에 등록한 자(업체)

② 대한주택공사, 한국감정원

○ 2개 이내의 정비사업전문관리업체가 공동이행방식으로 공동도급 가능하며, 대표자는 참여지분율이 51% 이상인 업체가 主업체로 수행하여야 함.

󰏚 선정시기

○ 추진위원회 승인된 이후 주민총회에서 선정

- 추진위원회에서 조합설립업무를 지원하는 정비업체 선정 필요

󰏚 정비업체 선정절차

선정방법 결정 (선정기준 제시)	➜	입찰공고 (현장설명회 7일전)	➜	현장설명회	➜	입찰마감	➜
<공공관리자→추진위>		<추진위>		<추진위(공공관리자 지원)>		<추진위>
적격심사	➜	적격심사 결과확인	➜	주민총회 상정 (2개 업체)	➜	정비업체 결정
<추진위 또는 공공관리자>		<추진위 또는 공공관리자>		<추진위>		<주민총회>

󰏚 정비업체 적격심사 기준

○ 정비업체 선정방법

- 적격심사(업체평가 + 가격평가) ⇒ 주관적 평가배제

󰋯 정비업체에 대해 적격심사를 실시하여 2개 업체 선정

󰋯 주민총회에 출석한 토지등소유자(동의하지 않은 토지등소유자를 포함한다)의 과반수 찬성으로 의결하여 정비업체 선정

○ 선정과정 업무지원

- 공공관리자가 추진위원회의 적격심사 업무지원

󰏚 적격심사 세부방안

○ 평가항목 및 선정절차

- 업체현황평가 : 업체 기술인력, 실적 등에 대한 객관적 평가

- 입찰가격평가 : 입찰참가업체가 제출한 입찰가격을 객관적 평가

- 주민총회 상정 정비업체 선정

󰋯 업체현황평가+입찰가격평가를 합산하여 80점 이상인 상위 2개 업체 선정, 공정한 평가를 위해 공공관리자가 정비업체 선정업무 지원․감독

󰋯 단, 80점 이상인 정비업체가 2개사 미만인 경우 상위 2개社를 선정함. (60점 미만인 업체는 제외)

- 주민총회 상정 및 의결

󰋯 주민총회에 출석한 토지등소유자 과반수 찬성으로 의결(서면결의 인정)

○ 예정가격 산정 및 입찰가격 평가

- 예정가격 산정

󰋯 정비업체가 제출한 입찰가격을 평균하여 예정가격 산출

󰋯 이때 최고 및 최저가격은 제외(단, 입찰참가업체의 수가 5개사 미만인 경우는 포함시킴).

- 입찰가격 평가

󰋯 예정가격을 만점으로, 예정가격 대비 50%이상의 가격과 50%이하의 가격을 우선 0점 처리 후 나머지 입찰가격을 직선보간법으로 평가

○ 계약금액 결정

- 계약금액은 예정가격과 정비업체의 입찰가격 사이에서 추진위원회와 정비업체 간의 협의에 의하여 결정

- 계약 전 현장설명회 時 계약금액 결정방법과 계약 후 계약금액의 조정 또는 변경조건 등을 명시하고 미리 공지하여야 함.

- 그 이외의 경우 계약금액 조정 또는 변경불가.

󰏚 정비사업 규모별 평가항목 반영비율

토지등소유자의수	499명 이하	500~999명	1,000~1,499명	1,500명 이상	비 고
업체평가 비율	20%	40%	60%	80%	10%포인트 범위 내 조정가능
가격평가 비율	80%	60%	40%	20%
계	100%	100%	100%	100%

※ 신규업체의 진입장벽 해소를 위하여 규모별로 평가비율 조정

토지등소유자의 수는 추진위원회 승인시를 기준으로 적용

정비사업전문관리업자 선정 적격심사기준

평가항목 및 배점

구 분		평가항목		총 점 반영률	비 고
계				100%
업체현황 평 가	▪ 기술인력 보유상태 (30%)	참여 책임사업관리자의 경력	…15%	20~80%
		참여 보조사업관리자의 경력	…15%
	▪ 수행실적 (30%)	조합설립인가 실적(소유자 수)	…20%
		사업시행인가 실적(구역의 수)	…10%
	▪ 경영상태 (20%)	실질 자본금 보유현황	…10%
		자기자본 비율	…10%
	▪ 신인도 등 (20%)	신용평가등급에 의한 신인도	…10%
		정비업체 직원의 수	…10%
가격평가	입찰가격	예정가격 대비 입찰가격 평가		20~80%

※ 공동이행방식에 의한 입찰참가업체의 평가는 개별업체의 업체현황 및 가격에 대하여 평점 후 이를 분담(출자)비율에 따라 합산하여 반영함.

입찰가격 평점산식

① 예정가격 산출

󰋯 예정가격 = 입찰참가업체의 입찰가격 합계 / 입찰참가업체의 수

※ 최고금액과 최저금액은 예정가격 산출에서 제외 함. (단, 입찰참가업체의 수가 5개社 미만일 경우에는 포함)

② 개별 입찰가격에 대한 평가점수 산정

󰋯 예정가격을 만점으로, 예정가격 대비 50%이상 가격과 50%이하 가격을 우선 0점 처리하고, 그 사이에 분포한 입찰가격을 직선보간법에 의한 다음의 산식에 의하여 가격점수를 산정함.

주1) 예정가격보다 높은 입찰가격에 대한 평점산식

y = y1 -	(x - x2) (y1 - y2)
	x1 - x2

x : 당해 입찰가격

x1 : 예정가격×1.5의 가격

x2 : 예정가격

y : 당해 입찰가격에 대한 평가점수

y1 : 예정가격의 평가점수(만점)

y2 : 예정가격 대비 50%이상의 입찰가격 평가점수(0점)

주2) 예정가격보다 낮은 입찰가격에 대한 평점산식

y = y1 -	(x2 - x) (y1 - y2)
	x2 - x1

x : 당해 입찰가격

x1 : 예정가격×0.5의 가격

x2 : 예정가격

y : 당해 입찰가격에 대한 평가점수

y1 : 예정가격의 평가점수(만점)

y2 : 예정가격 대비 50%이하의 입찰가격 평가점수(0점)

정비사업전문관리업자 적격심사 세부기준

(업체현황 및 가격평가)

1. 업체현황 평가분야

가. 기술인력 보유 상태 (30%)

평 가 항 목		배 점		점 수 계 산 방 법
참 여 책 임 사 업 관리자	기 준	15%	-	도시및주거환경정비법 시행령 제63조 제1항 관련 [별표4] 등록기준
	해 당 분 야 경 력		15% (1인)	인력확보기준 가목 (1)호 ~ (4)호 자격기준 인력 [2003년 7월 도시 및 주거환경정비법 시행이후 실적]
				구분	6년이상	6년미만 5년이상	5년미만 4년이상	4년미만 3년이상	3년미만
				점수	15	13	11	9	7
참 여 보 조 사 업 관리자	기 준	15%	-	당해 정비업체 인력
	해 당 분 야 경 력		15% (2인)	정비사업전문관리업 경력(단위 : 년), 2인의 개별점수 합산/2 [2003년 7월 도시 및 주거환경정비법 시행이후 실적]
				구분	5년 이상	5년미만 4년이상	4년미만 3년이상	3년미만 2년이상	2년미만
				점수	15	13	11	9	7

(1) 참여 책임사업관리자는 당해사업을 주관할 책임관리자로써 도시및주거환경정비법 시행령 [별표4] 정비사업전문관리업의 등록기준 중 가목 (1)호~(4)호의 인력으로 정비사업전문관리업체에 근무한 해당분야 경력을 산정하여 평가한다.

(2) 참여 보조사업관리자는 참여 책임사업관리자를 보조할 실무자로써 정비사업전문관리업체에 근무한 해당분야 경력을 산정하여 평가한다.

(3) 각항의 사업관리자에 대한 평가점수의 합계를 반영 한다.

나. 유사용역 수행실적 (30%)

(1) 조합설립인가 실적

평가항목	평가방법	배 점	점 수 계 산 방 법
유사용역 수행실적	절 대 평 가	20%	정비사업전문관리업 등록 후 정비사업조합설립인가(변경인가 제외)된 조합원의 총수, 공공관리제 하에 승인된 추진위원회의 토지등소유자의 수 (단위: 인)
			구분	1,500인 이상	1,500인 미만~ 1,000인 이상	1,000인 미만~ 500인 이상	500인 미만~ 300인 이상	300인 미만	미제출
			점수	20	17	14	11	8	0

(2) 사업시행인가 실적

평가항목	평가방법	배 점	점 수 계 산 방 법
유사용역 수행실적	절 대 평 가	10%	정비사업전문관리업 등록 후 사업시행인가(변경인가 제외) 고시된 정비구역의 수 (단위: 구역)
			구분	5개 이상	4개	3개	2개	1개	미제출
			점수	10	9	8	7	6	5

다. 경영상태 (20%)

평가항목		평가방법	배 점		점 수 계 산 방 법
경 영 상 태	자본금 현 황	절 대 평 가	20%	10%	실질 자본금 보유현황
					9억이상	9억미만 8억이상	8억미만 7억이상	7억미만 6억이상	6억미만 5억이상
					10	9	8	7	6
				10%	최근년도 한국은행 발행 “기업경영분석”자료에서 전체 건축기술 및 엔지니어링서비스업에 대한 평균 자기자본비율을 기준 적용(자기자본비율/평균자기자본비율) - 미제출시 0점
					100% 이상	100%미만 75%이상	75%미만 50%이상	50%미만 25%이상	25%미만
					10	9	8	7	6

라. 신인도 및 업체소속 인원수 (20%)

(1) 신인도

평 가 항 목		평가 방법	배 점	점 수 계 산 방 법
신인도	신용 평가	절대 평가	10%	신용평가등급 기준
				신용등급	A-이상	A-미만 B3-이상	B3-미만 B-이상	C3+이하	미제출
				점수	10	9	8	7	0

(2) 업체소속 인원수

평 가 항 목		평가 방법	배 점	점 수 계 산 방 법
업 체 소 속 인원수	능력 평가	절대 평가	10%	정비업체 직원수 (대표자 제외)
				능력평가	10인 이상	9인	8인	7인	6인 이하
				점수	10	9	8	7	6

2. 입찰가격 평가분야

가. 입찰가격에 대한 평점방법

(1) 예정가격 산출

󰋯예정가격 = 입찰참가업체의 입찰가격 합계 / 입찰참가업체의 수

※ 최고금액과 최저금액은 예정가격 산출에서 제외함. (단, 입찰참가업체의 수가 5개社 미만일 경우는 포함)

(2) 개별 입찰가격에 대한 평가점수 산정

󰋯예정가격을 만점으로, 예정가격 대비 50%이상 가격과 50%이하 가격을 우선 0점 처리하고, 그 사이에 분포한 입찰가격을 직선보간법에 의한 다음의 산식에 의하여 가격점수를 산정함.

주1) 예정가격보다 높은 입찰가격에 대한 평점산식

y = y1 -	(x - x2) (y1 - y2)
	x1 - x2

x : 당해 입찰가격

x1 : 예정가격×1.5의 가격

x2 : 예정가격

y : 당해 입찰가격에 대한 평가점수

y1 : 예정가격의 평가점수(만점)

y2 : 예정가격 대비 50%이상의 입찰가격 평가점수(0점)

주2) 예정가격보다 낮은 입찰가격에 대한 평점산식

y = y1 -	(x2 - x) (y1 - y2)
	x2 - x1

x : 당해 입찰가격

x1 : 예정가격×0.5의 가격

x2 : 예정가격

y : 당해 입찰가격에 대한 평가점수

y1 : 예정가격의 평가점수(만점)

y2 : 예정가격 대비 50%이하의 입찰가격 평가점수(0점)

3. 평가항목별 총점 반영비율

토지등소유자의수	499명 이하	500~999명	1,000~1,499명	1,500명 이상	비 고
업체평가 비율	20%	40%	60%	80%	10%포인트 범위 내 조정가능
가격평가 비율	80%	60%	40%	20%
계	100%	100%	100%	100%

※ 토지등소유자의 수는 추진위원회 승인시를 기준으로 적용

4. 항목별 평가방법

4.1 해당분야 경력 평가 : 30점

1. 해당분야 경력은 도시및주거환경정비법 시행령 제63조 제1항 관련 [별표4] 등록기준(이하 “등록기준”이라 한다)을 기준으로 하여 정비사업전문관리업체에 소속되어 업무를 수행한 경력을 의미함.

2. 경력은 정비사업전문관리업체에 소속되어 아래 항목의 증빙자료를 제출하여 입증되는 경우에 한해 경력을 인정한다.

- 4대보험(산재,건강,고용,국민연금) 중 어느 하나의 처리내역서(통합전자문서 또는 인터넷으로 제공된 개인이력조회 출력물 포함)

- 4대보험 자격취득․상실을 신고한 신고서 사본(접수인이 날인된 것에 한함.)

- 근로소득원천징수영수증(세무사가 발행한 것에 한함) 또는 부가가치세표준증명원

3. 증빙자료의 구비요건

- 참여책임사업관리자의 경우 도시및주거환경정비법 시행령 제63조 제1항 관련 [별표4] 2. 인력확보기준 가목 (1)~(4)호에 해당되는 자격증 또는 경력증명, 그 외 공인된 기관에서 발행하는 증명서 첨부(해당자격을 갖추고 정비업체 등록을 필한 근무경력 인정)

- 재직일수 산정은 2003.7.01부터 입찰공고일까지의 범위 내에서 한다.

4.2 유사용역 수행실적 평가 : 30점

4.2.1 조합설립인가 실적 (20점)

1. 정비사업전문관리업체 등록이후 정비사업조합설립인가 받은 구역의 조합원 총수로 한다. 단, 공공관리제도에 의한 공공관리자 지원용역업체로서 추진위원회 승인을 받은 경우에는 토지등소유자의 수로 한다. (조합설립인가서 또는 공공관리자제도에 의한 추진위원회 설립승인서 사본첨부. 정비업체명이 표기되지 않거나, 변경 승인 또는 인가서는 불인정).

2. 모든 정비사업(재건축, 재개발, 뉴타운, 도시환경정비사업)을 포함한다.

4.2.2 사업시행인가 실적 (10점)

1. 정비사업전문관리업체 등록이후 사업시행인가 받은 구역의 총수로 한다. (사업시행인가서 또는 인가청의 확인서 첨부)

2. 모든 정비사업(재건축, 재개발, 뉴타운, 도시환경정비사업)을 포함한다.

3. 해당 정비업체명이 표기되지 않은 증빙자료는 불인정.

4.3 경영상태 평가 : 20점

4.3.1 자본금 보유현황 (10점)

1. 공인회계사법에 의한 공인회계사 또는 회계법인이 작성․발행한 정비사업체의 기업진단보고서(진단기준일 : 2009.12.31.)에 기재된 실질 자본금 현황 평가

4.3.2 평균 자기자본비율 평가 (10점)

1. 자본비율

가. 자본비율은 최근년도 한국은행 발행 ‘기업경영분석”자료에서 전체 건축기술, 엔지니어링 및 기타 과학기술 서비스업에 대한 평균 자기자본비율을 기준으로 적용 (자기자본비율/평균자기자본비율)

나. 해당 정비업체의 최근년도 결산서에 따라 세무서에서 발행하는 “표준재무제표증명(표준대차대조표 첨부)”을 증빙자료로 제출

다. 자기자본비율은 최근연도 연말 또는 반기 결산서에 의한다. 다만, 신규․합병․분할․사업양수․양도를 한 사업자는 다음 각목과 같이 적용한다.

(1) 신규사업자 : 최초결산서

(2) 합병․분할․사업양수․양도를 한 사업자

- 합병․분할에 따른 등기일 또는 사업양수․양도에 따른 신고수리일 기준으로 작성된 결산서

- 등기일 또는 신고수리일로부터 1월이 경과한 날이 속하는 월말을 기준으로 작성된 결산서

4.4 신인도 및 업체소속 인원수 : 20점

1. 신용평가 (10점)

가. 최근년도 결산일 기준으로 등급평가된 해당 정비사업체의 신용평가등급

나. 신용평가등급 확인서 : ‘신용정보의이용및보호에관한법률’ 제4조 제4항 제1호 또는 제4호의 업무를 영위하는 신용정보업자(업체참조)가 평가한 ‘신용평가등급확인서’로써 유효기간(입찰서류 접수마감일 기준) 이내의 것으로 평가

다. 신용평가기관 : 디앤비코리아, 서울신용평가정보(주), 한국기업데이타(주), 한국기업평가(주), 한국신용정보(주), 한국신용평가(주), 한국신용평가정보(주)] 등.

2. 업체소속 인원수(10점)

가. 공고일 현재 정비사업체에서 대표자를 제외하고 종사하는 직원의 총수로 한다.

나. 공고일로부터 입찰서류 제출일 사이에 국민건강보험공단에서 발행하는 “사업장 가입자 명부”를 증빙서류로 제출.

[새싹공인]

추진위원회 구성이후 정비업체 선정에 필요한 객관적 기준이 제시되었습니다. 지난 번 선정 이후, 입찰에 참가했다 떨어진 업체는 물론, 일부 주민들로부터 의혹이 제기 되었던 만큼 투명하게 선정하고 선정과정도 지난번처럼 심사 사진 공개가 아니라 객관적 데이타의 공개가 있었으면 하는 바람입니다. 그런데, 이번 발표된 자료만으로는 적격심사를 추진위에서 할 지 구청에서 할 지 알 수가 없네요.