경매야놀자

[박대선]

경매야놀자을 읽었다. 입주한 경우 전입을 마친 다음날 0시에 등기와 유사한 대항력을 가진다. 그리고 확정일자를 한 경우 당일 배당청구권도 발생한다. 33 권리는 등기부나 주민등본의 순서에 의하나 표시는 건축물대장이 우선이다. 대장을 만들고 등기하기 때문이다. 41 선순위세입자는 배당요구를 하거나 계속거주를 선택할 수있다. 하지만 후순위는 경매와 동시에 임차권이 소멸하기에 배당신청을 하는 방법만 남는다. 45 대항력은 있지만 확정일자가 말소기준 등기보다 늦는 경우 임차권은 있지만 배당권은 후순위기에 안분배당을 하고 부족분을 낙찰자가 지급할 때까지 계속 거주할 수있다. 55
   
다만 확정일자는 채권을 물권화하므로 경매가 개시되면 배당여부와 관계없이 소멸된다. 그래서 1차경매에서 배당을 받지못하면 낙찰자에게 대항력으로 임차를 지속하는 것은 가능하나 2차경매가 발생하는 경우 배당청구는 불가능하기에 2차 낙찰자가 인수해야 하니 주의해야 한다. 62 경매계에서 거짓말 2위는 유치권이고 1위가 최우선변제권인데 이는 둘다 공시효과가 있는 등기나 확정일자가 없기에 소유주와 공사업자/임차인이 금액에 대해 담합할 수있기 때문이다. 최우선변제권의 경우 경매개시등기 당시의 보증금이 중요한데 한도를 초과하면 감액하여 대상이 될 수도 있고 새로운 세입자를 만들 수도 있기 때문이다. 참고로 배당가능금액의 50%까지 안분배당한다. 72

말소기준등기 이후에 확정일자를 받아 대항력만 있는 경우는 인수되기에 보증금에 해당하는 금액만큼 낙찰가하락이 합리적이다. 그런 경우 투자비용이 낮아지기에 높은 레버리지로 수익률이 높아질 수도 있다. 저자가 든 사례는 8억짜리 다세대주택이 인수되는 보증금 6.5억으로 유찰을 지속하여 2억에 낙찰되었고 낙찰자는 2억을 투자하여 8억짜리 주택을 취득했으며 2년후 주택가격이 13억으로 상승했기에 6배이상의 수익을 기록했다. 연 10%로 주택가격이 상승한다고 하면 레버리지는 4배여서 연수익률은 40%가 되고 세입자교체 등 신경쓸 필요도 없다. 80

상가임대차보호법은 보증금이 지역별로 일정금액 이하이며 사업자등록 대상건물에 적용된다. 서울 9억, 과밀억제권역+부산 6.9억, 기타광역시/안산/용인/김포/광주/파주/화성/세종 5.4억, 그리고 기타지역 3.7억이다. 128 또한 영리목적의 영업용만 인정되어 교회 등의 비영리인 경우나 영리여도 창고나 공장 등은 대상이 아니다. 영업과 겸한 경우는 인정될 수있다. 129 보증금은 월차임의 100을 곱하여 더하고 부가세는 언급이 없는 경우 포함되나 별도인 경우는 제외된다. 130 주임법과 같은 개념으로 인도와 사업자등록신청이 되면 2015년계약부터 대항력이 인정되어 보증금이 초과하는 경우에도 10년갱신권이 주어진다. 131

사업자등록은 각 사업장마다해야 한다. 즉 점포와 창고, 공장이 3곳에 있다면 세곳에 모두 등록해야 한다. 132 밀린 관리비는 공유부분만 매수자가 부담한다. 공유부분은 30%정도되지만 나홀로 아파트의 경우는 70%에 달하기도 한다. 3년이 지났지만 가압류 등이 없는 경우는 소멸시효가 완성되어 낼 필요가 없고 연체료도 마찬가지다. 217 농취증은 매각기일 1주내 제출하지않으면 매각불허가 결정이 나오고 보증금을 몰수하나 즉시항고를 하면 항고심 종결까지 기간을 벌 수있다. 혹은 매각결정기일변경신청서를 소명자료와 같이 제출하는 방법도 가능하다. 231

농지법13조에 의하면 경매2회이상 매수인이 없는 경우 농지 저당권자인 금융기관이 농취증없이 취득한다. 34조은 국계법에 의한 농지전용협의가 된 도시계획시설예정지 등에 대해서는 낙찰인이 농취증없이 취득한다. 233 유치권은 경매개시결정등기후 점유가 개시되었거나 배제특약으로 90%가 부인된다. 또한 소멸시효는 없지만 부종성에 의해 공사대금의 소멸시효가 완성되면 같이 소멸되는데 일반적으로 3년이고 가압류 등이 있는 경우 판결후 10년후에 소멸시효가 완성된다. 281

유치권은 경매등기이전에 성립하고 점유가 지속되어야 한다. 그러므로 변제기가 경매등기이후에 도래했다면 성립할 수없다. 287 지상권은 토지에 건물/분묘/입목이 동일인의 소유였거나 분묘의 경우 허락을 받아 부착된후 토지와 부착물의 소유자가 타인이 된 경우 성립된 것으로 보는 제도다. 301 연와조 등 견조한 건물은 30년이고 기타는 15년이나 지대의 연체가 2회이상이 아닌 경우 존속기간이 만료되면 갱신을 청구할 수있다. 갱신청구가 거절되면 지상물의 매수청구권의 행사가 가능하다. 

지료는 공시가의 145%내외의 감정가에 기대이율을 곱하고 필요경비를 가산하여 결정한다. 농지의 기대이율은 2%, 택지는 4%, 상업용지는 6%내외에서 결정된다. 농지가 아닌 나지의 경우 보통 절반정도가 인정된다. 지료청구는 지상물 소유자중 선택적으로 청구할 수있다. 통산하여 2회의 연체가 있는 경우 지상권소멸청구가 가능하나 지료가 결정되지않은 상태에서는 연체로 보지않는다. 308 지상권자가 임대차계약하면 물권이 채권으로 전환된 것으로 본다. 지상권은 불측의 손해를 방지하기위한 목적이므로 저당권후 멸실후 신축된 건물에는 인정될 수없다. 318

컨테이너는 바퀴가 있으면 지상권이 부인된다. 바퀴가 없는 경우 지자체에 가설건축물신고를 해야한다. 330 비닐하우스는 경작물의 수확기까지 지상권이 인정되고 주거용인 경우는 15년 혹은 멸실시까지 인정될 수있다. 331 분묘기지권은 장사 등에 관한 법률(2001.1.12) 제정전후로 크게 나뉜다. 제정전에는 토지소유자의 승낙, 20년간의 시효취득, 기존 분묘가 설치된 토지의 매매에 의해서 취득되었다. 이 법의 제정후 227조에 의해 0년간의 시효취득은 더 이상 인정되지 않으므로 소유자는 3개월이상의 고지 혹은 2회 이상 공고를 하고 시장 등의 허가를 받아 개장할 수있다. 339

분묘기지권은 시청/읍/면사무소 등에서 묘적부나 묘지설치허가대장 등 공부를 열람하고 인근 주민들에게 수소문하여 연고자와 설치시기를 확인해야 한다. 제정전의 기지권은 권리자가 분묘의 수호와 봉사를 지속하는 동안 지속되며 종손에게 상속된다. 19조의 제정후에는 15년이 기본이며 60년까지 연장가능하다. 2016년의 개정후에 기지권은 30년이 기본이고 60년까지 연장될 수있다. 가족 등이 100제곱미터의 수목장림 조성을 사전신고하면 산지의 일시사용과 나무벌채신고를 별도로 할 필요없이 누구나 수목장림의 조성이 가능하다. 344

불법묘지는 시장 등에게 개장허가를 받아 시행한다. 43조에 의해 연고자가 묘지의 이전명령을 받고 미이행하면 이행강제금으로 연2회의 범위내에서 500만원이하로 부과될 수있다. 지료는 모든 경우에 지급해야 하고 2회이상 연체시 기지권이 소멸한다. 분묘가 존재하는 경우 부동산가격이 하락하는데 판례는 분묘 존재에 따른 손해액을 감정가의 1%로 인정했고 조망가치는 위치별로 1-8%의 손실을 인정했다. 350 가처분은 제소명령후 2주가 경과하거나 가처분후 3년이 지난 경우 취소를 신청할 수있다. 353

매매예약가등기는 채권적 청구권이므로 10년의 소멸시효를 가지므로 예약일로 부터 10년이 지나면 가등기의 말소청구가 가능하다. 매매계약가등기는 매수인이 인도받아 사용하는 경우 시효중단이 되므로 구분해야 한다. 361 인도명령신청은 대금납부 6개월내에 신청서와 목록3부에 수입인지 천원과 송달료 19,200원(당사자수 * 2회 * 4,800원)을 납부하면 된다. 392 인도소송은 시간과 비용이 명령보다 3-4배발생한다. 따라서 인도명령으로 압박하여 대화로 평당 10만원선의 이사비로 해결하는 것이 최선이다. 417 

보증금을 손해보는 사람중 협조적이면 평당10만원까지의 이사비를 지급할 수도 있다. 하지만 손해보는 것이 없음에도 이사비를 요구하는 경우는 배당금에 가압류하고 대금납부일부터 인도일까지의 임료상당액에 대한 지급명령이나 손해보상소송으로 해결한다. 436 유체동산유무에 따라 인도방법이 다르다. 폐문부재인 경우 점유이전금지가처분신청을 하면 이를 고지하기위해 집행관이 개문을 하므로 이를 활용하면 좋다. 441 집행비용은 인도비결정의 기준점이 된다. 34평형의 경우 전용26평이고 평당 5만원이니 약130만원이 발생한다. 449

경락자금대출은 일반대출보다 후한 편으로 종목이나 지역에 따라 차이가 있지만 대략 50-80%의 대출이 가능하다. 1억을 3.5%로 대출받으면 한달이자가 30만원정도가 된다. 시간은 돈이므로 강제집행비용에 소요시간비용을 더한 것이 이사비상한을 결정한다. 450 선순위보증금이나 최우선변제금 등에 대한 배당신청이 없거나 철회의 경우 이를 인수하는 경우가 발생하니 주의하자. 467 배당에서 물권은 채권에 우선하는 것이 원칙이다. 물권중에서도 선순위가 우선된다. 채권은 안분한다는 차이가 있다. 선순위가압류 등의 채권은 후순위 물권자가 알 수있어서 불측의 피해가 없기에 안분배당하고 물권은 후순위배당을 흡수한다. 482

https://www.yes24.com/Product/Goods/17508445

PART 01 권리분석 첫걸음
chapter01 권리분석을 쉽게 하는 방법? 18
chapter02 말소기준등기 23; 1. 말소기준등기 효력 24; 2. 누가 말소기준등기인가(6 + ①) 25; 3. 권리분석이란 = 말소기준등기 찾기 = 밑줄긋기(?) 29; 4. 권리분석 오류 유형 30
chapter03 대항력이란? 33; 1. 대항력이란? 33; 2. 대항력 발생시기 34; 3. 대항력의 경우의 수 43; 4. 대항력의 존속기간 44; 5. 존속기간 소멸시점 45; 6. 대항력의 범위 46
chapter04 우선변제권 49; 1. 우선변제권 요건 50; 2. 확정일자 제도 51; 3. 배당요구 53; 4. 우선변제권의 경우의 수 55; 5. 우선변제권의 내용 59; 6. 우선변제 대상 62; 7. 대항력과 우선변제권의 차이 64
chapter05 최우선변제권 66; 1. 최우선변제권 요건 67; 2. 최우선변제권 내용 69; 3. 최우선변제 대상 74; 4. 최우선변제권 요건 제외 77; 5. 우선변제권과 최우선변제권의 차이 78
chapter06 여러 가지 대항력에 대하여 80; 1. 배우자나 자녀의 주민등록 81; 2. 친인척간의 임대차 84; 3. 부부간의 임대차 86; 4. 어제는 소유자 오늘은 임차인 86; 5. 다가구 주택과 다세대 주택의 대항력 88;
 6. 주민등록의 정정과 대항력 89; 7. 다가구 주택에서 다세대 주택으로 91; 8. 집합건축물대장이 없는 다세대 주택 92; 9. 대항력있는 임차권의 양도와 전차인 대항력? 93; 10. 대항력을 갖추지 않은 임차권 양도시 전차인 대항력? 94;
 11. 토지와 건물 근저당권 설정일 다름 94; 12. 담보가치 조사 당시 임차인 부인 95; 13. 기존채권을 임차보증금으로 전환 98; 14. 토지 또는 건물만 매각 99; 15. 재개발에 따른 주택 멸실 100;
 16. 선순위 임차인 보증금 지급한 매수인의 전소유자에 대한 구상권 101; 17. 경매중에는 월차임을 안내도 되는가? 102; 18. 대항력 기산일 예외(다음날 0시) 예외 - 소유권이전 즉시 대항력 발생 103; 19. 가장임차인 식별 요령 105;
 20. 가장임차인 형사 처벌 108
PART 02 주택?상가건물임대차보호법의 모든 것
chapter01 주택임대차보호법 112; 1. 주거용 건물의 판단기준 112; 2. 주택여부 기준시점 113; 3. 적용범위 114; 4. 임대차 계약 115; 5. 존속기간 121; 6. 임차인의 사망과 주택임차권의 승계 124; 7. 차임 등 정보제공 요청권 125
chapter02 상가건물임대차보호법 126; 1. 적용범위 126; 2. 요건 127; 3. 대항력 129; 4. 우선변제권 131; 5. 최우선변제권 131; 6. 임대차기간 133; 7. 상가건물임대차보호법 쟁점 134
chapter03 주택임대차보호법과 상가건물임대차보호법 비교 143
PART 03 권리분석 마무리
chapter01 전세권 146; 1. 전세권이란 146; 2. 전세권과 임차권 중 하나를 선택 한다면 147; 3. 임차권이 전세권보다 좋은 점 148; 4. 전세권의 존속기간 150; 5. 전세권자의 권리와 의무 150; 6. 전세권 권리분석 151;
 7. 전세권의 말소기준등기 요건 154; 8. 전세권자의 이중적 지위 154; 9. 전세권자는 확정일자를 안 받아도 된다 155; 10. 전세권자와 임대차 계약을 체결한 전차인 최우선변제 여부 156; 11. 건물 일부에 대한 전세권 156; 12. 선순위 전세권자가 배당요구를 하지 않은 경우, 전세권부 근저당권자 배당 여부 157
chapter02 임차권등기 명령제도 158; 1. 요건 159; 2. 절차 159; 3. 효력 160; 4. 경매에서의 지위 163; 5. 민법의 주택임대차등기도 임차권등기명령 준용 164
chapter03 가압류 165; 1. 경매에서 가압류의 지위 166; 2. 전 소유자(할아버지) 가압류 167; 3. 가압류 권리분석 169
chapter04 가처분 170; 1. 가처분의 종류 170; 2. 경매에서 기억해야 할 가처분 두 가지 171; 3. 가처분 권리분석 173; 4. 가압류와 가처분 차이점 175
chapter05 가등기 177; 1. 가등기의 종류 178; 2. 권리분석 180; 3. 소유권이전 청구권가등기와 담보가등기 식별 요령 183; 4. 소유권이전청구권가등기 소멸시효 184; 5. 가등기와 가처분 차이점 185
PART 04 종목별 권리분석
chapter01 대지권미등기 188; 1. 대지사용권 189; 2. 대지권 191; 3. 대지권 미등기 193; 4. 대지사용권 유형 194; 5. 토지별도등기 206
chapter02 밀린관리비 210; 1. 밀린관리비 누가 내나 211; 2. 공유부분은 매수인 부담 211; 3. 관리사무소에서 입주를 방해하는 경우 214; 4. 관리비 대납시 돌려 받는 방법 216; 5. 밀린공과금 216
chapter03 농지 219; 1. 농지란? 219; 2. 농지 소유자격 220; 3. 취득면적 220; 4. 농지취득자격증명 221; 5. 농지원부 233; 6. 토지상의 수목은 누구의 소유인가? 234; 7. 농지의 처분명령 및 매수청구 235; 8. 농지취득자격증명 Q&A 237;
 9. 농지 취득시 필요 서류 239
chapter04 산지 244; 1. 경계 확인 244; 2. 등기부상 면적과 실제 취득 면적 다름 245; 3. 농지와 산지 비교 246; 4. 산지 투자 체크 포인트 246; 5. 산지전용허가 기관 247; 6. 임야의 재촌 248
chapter05 공장 249; 1. 공장경매 체크리스트 249; 2. 기계ㆍ기구 250; 3. 폐기물 251; 4. 전기ㆍ수도 요금 252; 5. 업종제한 확인 253

PART 05 권리분석
chapter01 유치권 256; 1. 유치권이란 257; 2. 유치권이 무서운 이유 258; 3. 유치권 성립요건 261; 4. 유치권의 성질 269; 5. 유치권의 효력 270; 6. 유치권의 유형 271; 7. 유치권자의 인도 275; 8. 유치권 깨트리기 275;
 9. 유치권과 대항력 282; 10. 허위 유치권 대응 방법 289
chapter02 법정지상권 296; 1. 법정지상권의 종류 296; 2. 법정지상권 성립요건 297; 3. 관습상 법정지상권 성립요건 299; 4. 법정지상권 성립시기 301; 5. 법정지상권 존속기간 302; 6. 지료 304; 7. 법정지상권의 소멸 310;
 8. 법정지상권 핵심체크 311; 9. 토지와 건물이 따로 경매시 어떻게 해야 하나 327; 10. 법정지상권과 유치권은 누가 더 무서운가? 328; 11. 재산권 행사 절차 330
chapter03 분묘기지권 334; 1. 성립요건 334; 2. 특징 336; 3. 권리와 의무 337; 4. 존속기간 337; 5. 묘지개장 339; 6. 법정지상권과 분묘기지권의 차이점 342; 7. 분묘기지권의 범위 343; 8. 무연고 분묘 처리 방법 343;
 9. 분묘기지권의 소멸 344; 10. 분묘로 인한 부동산가치 하락액은? 344
chapter04 선순위 가처분 346; 1. 선순위 가처분 권리분석 346; 2. 선순위 가처분이 소멸되는 경우 347
chapter05 선순위 가등기 354; 1. 소유권이전 청구권 가등기 354; 2. 담보가등기 357; 3. 선순위 가등기 말소방법 360
chapter06 지분물건 361; 1. 왜 지분물건을 기피하는가? 362; 2. 공유지분 핵심 키워드 363; 3. 공유지분 유형 363; 4. 지분물건의 해법 364; 5. 지분물건의 뒤처리 365
chapter07 돌발상황시 대처 요령 367; 1. 돌발상황의 종류 367; 2. 돌발상황의 단계별 대응방법 367
PART 06 어떻게 인도할 것인가?
chapter01 누가 인도의 비법을 묻거든 374
chapter02 인도에 대하여 376; 1. 인도는 시간과 돈의 함수 376; 2. 권리분석 잘하는 사람이 인도도 잘한다 377
chapter03 인도명령 378; 1. 신청인 378; 2. 기간 378
chapter04 상대방 380; 1. 채무자 380; 2. 소유자 380; 3. 부동산 점유자 381; 4. 그밖의 인도명령 대상자 381; 5. 인도명령 불가 대상 382
chapter05 인도범위 383; 1. 부합물 383; 2. 종물 387; 3. 부합물과 종물의 차이점 387
chapter06 인도명령 신청 388; 1. 신청서류 388; 2. 신청 시기 391
chapter07 인도명령 재판 및 불복방법 392; 1. 인도명령 재판 392; 2. 인도명령 효력 394; 3. 불복방법 395
chapter08 인도명령 절차 397; 1. 인도명령절차(집행법원) 397; 2. 강제집행절차(집행관사무소) 398
chapter09 인도소송 406; 1. 당사자 406; 2. 대상 406; 3. 관할법원 408; 4. 절차 408; 5. 인도소송시 주의할 점 409; 6. 특수인도 411; 7. 인도단행가처분 411
chapter10 인도 요령 413; 1. 인도의 첫 걸음 - 내용증명 보내기 413; 2. 집행 사전 예고제 - 집행계고서 415; 3. 빈집의 인도 416; 4. 강제집행 후 유체동산의 처리 417; 5. 강제 집행 대상 부동산에 압류ㆍ가처분된 물건 418;
 6. 점유이전금지가처분이 필요한 때 419; 7. 인도를 할 수 없는 임차인 421; 8. 월세(관리비)와 배당 그리고 인도 425; 9. 주민등록없이 점유 중인 임차인 426; 10. 주민등록은 있으나 임대차 없이 점유 중인 임차인 427;
 11. 가라는 이사는 안가고 이사비만 달라는 임차인 428; 12. 점유자가 많은 경우 - 첫 집 선별을 잘하라 430; 13. 막무가내 점유자 430; 14. 막무가내 점유자(2) - 배당금에 가압류하기 431; 15. 인도와 부당이득 반환 432;
 16. 인도시 자주 듣는 거짓말 433; 17. 노인이나 환자가 있는 경우 435; 18. 점유자 없이 문 여는 방법 436; 19. 업무협조 요청문을 이용하라 436; 20. 매수인이 인도확인서 작성을 거절할 경우 437
chapter11 점유 유형별 인도 전략 438; 1. 채무자 겸 소유자 439; 2. 임차인 439; 3. 자녀나 친인척 441; 4. 법정지상권자 441; 5. 지분물권자 444
chapter12 인도비는 어떻게 정하나 443; 1. 강제집행비용 443; 2. 밀린 관리비 444; 3. 금융비용 444
chapter13 인도 사각지대 446; 1. 종교시설 446; 2. 특수물건 446; 3. 외교공관 447
chapter14 인도 사례 449
chapter15 인도 10계명 452
PART 07 배당은 어떻게 하나
chapter01 배당 458; 1. 배당이란 458; 2. 배당절차 459
chapter02 배당요구 460; 1. 배당요구 철회의 제한 463; 2. 배당요구 확장의 제한 463; 3. 배당 받을 수 있는 채권자 464; 4. 배당요구시 신청서류 469; 5. 배당요구와 부당이득반환청구와의 관계 470
chapter03 배당표의 작성 472; 1. 배당기일 472; 2. 계산서의 제출 472; 3. 배당금 수령시 인도확인서가 있어야 배당받는 자 473; 4. 배당표 작성 474
chapter04 배당순위 및 배당원칙 477; 1. 배당순위 478; 2. 배당원칙 498; 3. 그밖의 배당원칙 509
chapter05 배당의 실시 511; 1. 배당표의 확정 511; 2. 배당표에 대한 이의 513; 3. 재배당 및 추가배당 517
chapter06 배당방법 518; 1. 안분배당 518; 2. 순위(흡수)배당 518; 3. 순환배당 522; 4. 저당권의 배당 524; 5. 상가건물임차인의 배당 532; 6. 토지별도등기 배당 533; 7. 지분 경매 538; 8. 일반채권을 임차보증금으로 전환 538;
 9. 외화채권의 배당 540; 10. 전세권자의 배당 540; 11. 채무자와 물상보증인 소유 동시 배당시, 경매대가에 비례하여 분담 정하지 않음 541; 12. 토지건물 일괄매각시 토지 안분금액은 이용제한 없는 상태 기준 545