고수가 들려주는 땅투자 노하우 50가지 대공개

[안병관]

고수가 들려주는 땅투자 노하우 50가지 대공개

1. 좋은 땅은 이젠 없다.. 못난땅.. 못생긴땅.. 결함 투성이인 땅을 공약해라

   땅은 장기레이스이다.. 오래버티는 놈이 이긴다..

   차분하게 공부하고 자신이 있다면 접근해라.

2. 고기도 먹어본 사람이 맛을 아는 것처럼 땅도 일단 사보아야 땅에 대한 매력을 맛볼수 있다.

   그래서 사보고 팔아보고 재미보고 해본 사람이 또 사고 팔고 한다. 
   땅은 어려울 때 재기의 발판이 된다.

   그러나 땅을 돈있을 때 사두지 않는 사람은 잘못되면 끝이다.

3. 주택지 옆에 붙은 작은 땅을 사라 - 단 서울만
    서울의 땅 가격은 이미.. 고가... 아파트 건축 가능한 지역은 전무

    그렇다면.. 한국도 일본처럼 미니주택이 트랜드화 될것이다.

    1인 세대주가 증가하고 골드미스,스댕맨 들이 늘어나고 있다

    10년 안에.. 한국에서도 미니주택 1가구당 10평미만의 주택이 유행할것이다.

    도시형 생활주택을 눈여겨 봐라..

4. 공장 옆에 붙은 땅을 사라.
   혐오시설이나 공해공장 옆에는 땅값이 싸다. 땅의 먼훗날 다변성 다용도 변화를 예측한 다면

   이런곳에 땅을 사라. 이런 공장들도 언젠가는 이전하거나 탈바꿈 하는날이 온다.

   2008년도 부터 공장지대에 대한 주거단지 개발이 완환되고 있다.

   도심지에는 아파트 건축할 땅이 없다는 이야기이며..

   부동산 공부를 조금이라도 해본사람이라면..

   공장 제조업을 하는 사람역시 반 부동산 업자이다.

   제조 10년하다 공장이전하면.. 10억~50억은 쉽게 만진다..

   그 자리는 아파트가 다시 건축된다

5. 맹지를 사란다고 산속깊이 묻힌 盲地는 안된다.

   안되긴.. 산속깊은 맹지라도 구거가 있다면 구매하라

   구거의 폭은 최소 3미터 이상되야 한다.

6. 직삼각형(송곳형) 땅은 사지마라.
    송곳땅에 집을 지으면 예기치 못한 흉사를 당한 예들이 지방마다 곳곳에서 들을수가 있다.

    합필이나 필지분할을 해라

   필지 분할하되 삼각형 부분은 주차장으로 활용해라

7. 불난 땅을 사라.
    남이 사기전에 빨리 사라. 건물은 불타 없어지고 나대지로 있는 땅은 재수가 있다.

8. 누가봐도 쓸모가 없다고 하는 땅을 사라. 
    그린벨트,공원,녹지지역,자연녹지 지역은 사자는 사람 마음대로 내려 깍을수 있어 싸게 살 수 있다.

    싸게 사서 모름지기 놓아두면 언젠가는 용도가 생긴다. 땅의 쓰임새는 건축만이 전부가 아니다.

    땅의 쓰임새는 다양하다.

    단 가격이 저렴해야 한다..핸디캡 만큼 ^^ 

9. 오래된 공동묘지 진입로 주위의 땅을 사라.
    공동묘지는 명당자리다. 출상지는 생활권에서 8km 이내에 있는데 도시는 급속히 팽창되 고 있다.

    빨리 묘지앞의 땅을 사두어라.

10. 흙을 파간땅, 돌을 캐간 땅(채석장)은 사지마라.
     氣가 빠진 땅은 무엇을 하더라도 잘되는 것이 없다.

     이런땅에는 복토를 하고 3년 푹~삭혀라..

     그리고 다년근 식물을 식재해라..

     그 다음 매각할떄 지관불러서.. 봐달라고 해 봐라.. 채석장이줄 아무도 모른다.

11. 山(임야) 밑자락에 붙은 조각필지를 사라.
      완만한 산 밑자락에 붙은 전,답,잡종지,과수원,초지,임야에 관심을 가지고 살펴보라.

      그런 소필지의 땅을 골라 사두면 잘했군! 소리를 할 날이 올 것이다.

      지금은 이 땅이 없어서 못 산다.

12. 땅은 팔고 싶다고 아무 때나 팔리지 않는다. 
     땅을 팔려고 돌아다녀서는 좋은 값을 받고 팔기가 힘들다.

     반대로 땅을 살 때는 돌아다니면서 떠도는 땅을 잡아야 한다.

     재운이 들어오는 해에 땅을 팔아야 한다.
     땅을 팔려고 여기저기 돌아다녀서는 절대로 안된다.

13. 땅팔 사람에게 氣가 꺽이면 손해본다.
      땅을 살 때 항상 옆 땅을 이길 수 있는 묘책을 강구해 두어야 한다.

      氣가 살아있는 사람 은 땅을 헐값에 사들인다.

     땅은 배짱이다..단 배짱에는 구체적인 이유가 있어야 한다. 

14. 부동산에 투자하지 말고 땅을 사라. 
       땅에 대한 포트 폴리오는 집,상가 다음은 땅이다.

       어떤 사람은 땅만 사라고 하는데... 유동성 문제 때문에..

       필자는 땅만 사라고 하지 않는다. 

       포트폴리오 구성이 중요하다.

15. 땅으로 단기차익을 얻을 수 있는 방법은 도시근교의 관리지역을 집중공략해라.
      서울에서  3시간 내외의 주말농장이면서 도로가 확보되어 향후 전원주택이 건축 가능한

      그런 땅을 사라.. 큰 땅 사서 분할은 이제 법적으로 금지 되었다

     한번 잘못 사면.. 기회비용 상실이 크다.. 초보자라면...

      누구나 선호할만한 그런 조건의 땅에 투자해라.

17. 적은돈이라면.. 차라리 대출은 받아서 사지.. 남과 같이 사면 안된다.

      땅은 위치와 향에 따라서 가격차이가 2배 이상 나기도 한다.

      이자는 내가 관리할수 있는 수준이면.. 자산으로 그 범위를 벗어나면.. 부채이다.

    
18. 걸레땅은 손대지 마라. - 걸레땅은 선수영역이다.. 공부를 많이 했다면 시도해 봐라
    주인이 자주 바뀌는 땅, 분할 합병이 자주 있는 땅은 사지 않는 것이 좋다.

     지적도를 볼 때는 내 땅이 옆 땅을 필요로 하는지를 파악해서 미리 대처를 하되,

     인내와 기다림이 있 어야 한다. 성급하게 사가라 팔아라를 시도하는 것은 약점을 드러내는 결과다.

     필자는 남들이 손대서..망한 땅만 산다... 유치권,지상권,맹지 이런 복잡한 땅만 산다.

19. 땅사는 것은 기회요, 땅파는 것은 배짱이다.
      싼땅이 있다고 대출얻어 사지마라. 이자에 치여 종자돈 까지 날아간다.

      급한 눈치를 보이 면 거저 빼앗아 가려고 달려든다.

      땅을 담보로 돈을 꿔쓰는 것은 망쇠의 시작이다.

      돈도 땅 도 모두 날아가 버린다.

     이자는 내가 관리할수 있는 수준이면.. 자산으로 그 범위를 벗어나면.. 부채이다.

20. 돈이 불어나는데는 땅 따라갈 물건이 없다.
      땅을 사놓으면 벌어놓은 돈이 도망가지 않는다. 땅을 샀다고 하면 왜 잘했다고 할까?

      땅에 는 미래가 있다는 것을 알고 있기 때문이다.

21. 땅은 일단 샀으면 푹 삭혀라. -

     목표 수익과 기간을 산정하라 삭혀서 좋은놈이 있고 단타쳐서 좋은넘이 있다.
      땅은 오래 삭힐수록 좋다. 땅에다 별도의 또 다른 짓을 하지 마라.

     1년 미만의 거래에 양도세는 50%  2년 미만은 40% 그 이상부터는 일반과세이다..

     양도세 공부 잘 해야 한다... 세금 낼라고 땅 사는거 아니다.. 

22. 땅을 사면 측량을 하고 경계말뚝을 박아라.
    단, 건축허가를 내어서 집을 지어서는 안된다. 땅은 그저 땅으로 두고 지키는 것이 상책이 다.

    어떤 땅은 건축을 해야 돈이 되는 땅도 있다.. 새상에 무조건은 없다..

23.70%만 충족하면.. 매수하라.. 100% 만족스러운 땅은 오지도 않지만..

    온다면.. 보이지 않는 결함이 존재한다.

24. 돈은 적은데 땅은 사야겠고 그렇다면 흠있는땅,후면땅 맹지를 사라.

      오랜세월이 흘러 개발이 되면 맹지에 길이 뚫리고 후면이 전면땅 되는 날이 온다.

25. 땅은 반드시 평지의 땅을 사라.
       경사가 심한 땅, 축대를 쌓아야할 땅, 너무 내려앉은땅은 공사비도 만만치 않고 매몰위험도 크다. 
     고수들은 경사가 심한땅.. 축대가 들어가야 할 땅,내려 앉은땅은 사들인다..

     그리고 천천히 개발해 나간다

26. 땅을 산후에는 그 땅에다 군돈을 들여 형질변경, 용도변경, 지목변경을 하지마라.

      땅이 한정된 가치로 용도가 축소괴고 빨리 팔아야 하는 상황이 발생한다.

      땅은 원시림일적에 희소가치가 있다.

     세상이 바뀌었다.. 이젠

     지목변경은.. 블루오션이 아니라.. 이젠 기본이다.

27. 이해타산을 따져보지 말고, 본능적으로 땅을 사라. 땅이 알아서 자기 몸값을 부풀린다.

      땅이 알아서 자기 몸값을 부풀린다. 이 땅을 살까 말까 돈좀 더 모아서 좋은 땅을 하지.

      기회는 계속 놓치고 돈은 엉뚱한데 쓰게 되고 땅은 결국 못사게 된다.

28. 땅을 왜 팔려고 하는지 상대방 형편을 파악한다.

      직접 들어보면 순수한 원시림인지 닳고 닳은 땅장사 땅인지, 땅문서 위조범과 마주친것인지

      파악할  수있다.

      사정이 급하다고 하는땅, 땅값을 아무리 깍아도 화를 내지않고 도망가지 않는 사람땅은 바로

     사면 안된다.

29. 땅을 살때는 신속하고 정확하게 판단 결정하여 번개처럼 계약하라.

      용도에 맞는 요지의 땅, 즉 과일형 땅은 너무 망설이고 이리저리 재서는 기회를 놓친다.

     장고 하고 장고 하다보면.. 당신에게..기회는 없다..

     까다롭게.. 보는것은 좋지만.. 긴 시간 장고는 당신의 기회를 버리는것이다.

30. 땅을 살때나 팔때는 겨울이 좋다.
      내년에 할 일 때문에 겨울에는 땅을 싸게 내던지는 사람이 많다.

     초보자들은 봄,가을에 많이 산다. 즉 선수는 겨울에 산다.

31. 중개업소에서 귀찮게 찾아와서 땅팔라고 조르면 땅값을 10배 불려 높게 불러라.

     도망갔다가 다시 찾아온다.

     지금은 중개업소에서.. 제안이 들어온다.. 이 제안에 협의선을 두고 팔아라..

     독불장군은 없다.

32. 땅은 도망가는 법도 있고 줄어드는 법도 있다.

     주색잡기,사업투자,친구 보증서면 땅은 도망간다.

     가장 중요한 포인트는 땅은 감각삼각비용이 없다

33. 땅은 오래 가지고 있으면 주인에게 물심양면으로 도움을 준다.

     땅은 마음의 풍요와 심적위안을 주며 자식을 효자로 만든다.

34. 땅은 10년 가지고 있으면 인삼이요, 20년 이상 소유하면 산삼이 된다.

      대를 이어가며 잘사는 부자들은 계속해서 땅을 사모은다.

     땅 나름인데..될만한 놈을 사라..

35. 앞 땅은 비싸니 뒷 땅을 사라.
      땅을 사서 오래 가지고 있을거라면 비싼 전면땅을 사지말고 값싼 뒷땅을 사두어라.

      앞땅이 도로개설,도로확장으로 확 날아가 버리면 뒷땅이 앞땅된다.

     이미 커져버린 도로 주위는 포기하고.. 신규로 변경되는 도로선을 찾아봐라..

     이놈이..대박이다..

36. 길없는 맹지를 사라.
       지적도 성형수술하는 비법을 발휘하여 뒷땅이고 맹지고 닥치는대로 사놓아라.

       그리고 장기보유에 돌입하라. 앞땅이 합병하자고 할 때까지.

     공부좀 하면 맹지 도로만들수 있다.. 시간,돈,공부 3박자가 필요하다.
 

37. 건축허가를 내놓은 땅은 사지마라. 
     건축허가(전용허가)를 낼 때 까지 그 땅을 팔려고 별의별 궁리를 얼마나 했겠는가

    특히..모텔허가..냈다고 하는 땅 사면.. 골로간다.. 

     단 전원주택지를 살려고 한다면.. 단지내 건축허가 난곳을 사라..

     모양은 허가 날것 처럼 생겼지만.. 허가 불가능한 곳도 많다.

38. 오염공장이나 축사 주변 땅을 사라.
     땅값이 똥값이다. 그래서 주섬주섬 사두라는 것이다. 

     오염공장 주인도 역시 부동산 감각있는 사람이다

    인근지역 개발되면서..보상받고 차익 챙겨서 다른곳에 또 같은 공장을 한다.

     주변에서 잘 살펴 봐라..
 

39. 땅은 자랑해야 비싸게 팔린다.

40. 누가 내땅을 사려고 하면, 왜 살려고 하는지 파악해라.

      실수로 땅을 팔았으면 만회하는 길은 한가지다. 그 돈으로 다시 땅을 사라.

41. 부득이 땅을 팔아야 할 경우 한 중개업소에만 의뢰하라.

      땅을 팔려면 1-2년 전부터 딱 한군데 중개업소와 계속 유대를 가지고 친분을 쌓아가야 한다.

      중개업소에서 적임자를 골라주지 않으면 대성과를 거두기가 어렵다.

42. 땅을 일단 샀으면 이 땅이 어떤 용도로 적합한 땅인지 계속 연구해라.
       자주 땅을 가서 보고 용도에 대해서 주위환경을 살펴야 한다.

       지적도를 자주 들여다 보면 무엇인가가 발견된다.

       지적도(1200:1)는 임야도(6000:1)와 축척이 다르다.. 둘다 같이 봐야 한다.

43. 내가 거주하고 있는 시군읍면 지역의 땅을 사라.

     단 국토개발계획,지자체 개발 계획을 열람은 기본이다

44. 중개업소에 가서 이땅은 어떻고 저땅은 어떻고 평가하고 아는체 하지 마라.
      얄밉게 보이면 땅보따리를 끓어안고 보여주지 않는다.

      살땅을 발견하였을때도 감탄사가 터져 나오면 안된다. 침묵이 금일때도 있다.

 

45. 땅 투기지역은 찾아다니지 마라. 투기가 식은 다음에 가서 사라.

     왜 ? 뜨거운지.. 왜 식은건지.. 이유를 먼저 알아라..

     선수가 되고 싶다면 뜨거워지기 3년전에 사라

46. 땅투자를 야심으로 하지말고 본능으로 하라.

    본능이라고 해서 본인의 욕심과 혼동하지 마라..

     당신이 땅을 사는것이 아니라..땅이 당신을 선택한다.

47. 20대 땅 투자는 급여 생활자이기 때문에

     5년을 보고 투자하면 된다. 단 바람부는 곳에 땅은 구매하지 말아라..

     7년 후에 바람불곳에 투자하면 되는데.. 왜 7년후인가 하면..

     보통 땅은 개발되기 2년 전부터 상승한다.

48. 30대 땅 투자는 결혼,주택마련이 존재한다.

    가족과 함께 땅을 보러 다녀라 20대 투자 패턴을 활용해도 되고

     주말농장으로 활용할 부지를 보러 다녀라

     주말농장의 조건은 향후에 누가 봐도 건축하면 좋을것 같은 위치

     조건이 가능한 지역으로 한정하되..다소 거리가 있어도 된다.

     단 교통여건이 개선 될수 있는 지역을 선정해라

49. 40대 땅 투자는 은퇴를 감안한 땅 투자를 해라

    수익을 위한 투자와 은퇴 후 거주를 위한 투자는

     아주 다르다.

     수익을 위한 투자는 5년 이상 보고 투자하고

     은퇴를 위한 투자는 10년 뒤에 건축할 생각으로 투자하면 된다

     수익을 위한 투자는 볼륨이 좀 커도 상관없지만

     은퇴를 위한 투자는 5천~7천 사이의 금액으로 투자해야 장기 투자에 대한 리스크가 없다

50. 50대 땅 투자는 은퇴지를 구하는 투자이다.

     다음과 같은 조건에 부합되는 곳에 투자해라

     현지인과 거리를 둘수있는곳

     전기,통신,상수도가 있는곳 - 혼자서 개발할라고 하면..1천~2천은 금방이다.

     조망권이 있는곳,배산임수 - 풍수의 기본을 알고 사자

     남향만 선호하지 마라 - 풍수에서는 남향보다 산세와 지형 그리고 일조량이 더 중요하다

                                   건축기술이 좋으니..다른향으로 가는 차익 부분을 절약해라

     병원,마트,파출소,우체국이 10분 내외 있는곳

     집 뒤가 국유림으로 둘러싸인 곳 - 천연의 요세이다.

     주변에 팬션들이 없는곳 - 여름에 못볼것 많이 보게 된다. 피해라   

[유상수(corollary)]

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