무조건싸게사는부동산경매

[박대선]

무조건싸게사는부동산경매을 읽었다. 부동산중개수수료가 경매에는 적용되지 않아 매매에 추가비용이 없고 매도는 전국을 대상으로도 가능하다. 26 낙찰2주후에 매각허가확정이 되고 그후 30일내에 잔금을 납부하므로 이 기간을 활용하여 명도나 대출조사를 할 수있다. 30 보증금증액분은 별도의 계약으로 보기에 말소기준등기이후의 경우 배당이나 인수대상이 아니다. 107 최우선변제는 불측의 손실을 막기위해 당연히 말소기준등기시점의 금액제한이 배당가능금액의 1/2까지 적용된다. 최우선변제의 합의 1/2를 초과하면 안분배당된다. 108 

최우선변제금은 보증금의 1/3(주택)에서 30%(상가)까지다. 상가는 월세가 일반적이고 환산보증금이 일정이하인 경우 보증금에 대해 30%가 먼저 배당된다. 110 법원매각물건명세서는 무료일 뿐만 아니라 최신변경까지 반영하기에 입찰당일 꼭 확인해야 한다. 123 매각명세서중 관심리스트를 작성하고 네이버부동산, 아실, 호갱호노, 씨리얼을 통해 선별한후 발품을 팔아 대상을 결정한다. 136 유료경매사이트는 연25만원에서 110만원까지인데 별 차이가 없으므로 저렴한 것으로 시작한다. 참고로 저자는 두인경매를 이용한다. 138 

법인입찰에 필요한 서류는 법인등본, 법인인감, 대표신분증, 보증금이다. 144 점유자연락처는 재판기록열람을 통해 임대차계약서 등에 있는 전화번호와 주소를 획득한다. 대금납부와 동시에 인도명령을 신청하는 것이 좋다. 152 점유자를 방문하여 수리에 필요한 부분을 사진찍으면 좋다. 점유자도 손해배상에서 일부 자유로워지는 것을 알게되면 반대하지 않을 것이다. 167 대금을 납부하면 4주후로 배당기일이 결정되고 1주전에 배당표가 비치된다. 물권보다 경매비용, 필요비, 그리고 최우선변제와 당해세가 배당되기에 배당가능금액이 생각보다 작을 수도 있다. 180 HUG홈피의 고객지원센터에서는 월별 경매사건을 안내한다. 빌라사건중 대항력을 포기하는 사례가 있는데 이는 낙찰이 지속되는 것을 막기위한 것이다. 212

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프롤로그 완벽한 실패, 그 이후의 삶
Chapter 1. 경매, 너는 누구니?
1-1 경매가 진행되는 이유
1-2 입찰참여 자격
1-3 경매를 시작해야 하는 이유·저렴한 가격·부업과 투잡·물건의 다양성·중개사기 및 사고율 제로·규제의 면제
1-4 경매의 종류·임의경매·강제경매·형식적경매
1-5 경매 진행 절차·경매신청·경매개시결정·경매 준비·배당요구 종기일·매각기일 공고·매각물건명세서 비치·매각기일(입찰)·매각허가결정·매각허가확정·대금납부와 소유권이전등기·인도 및 명도·배당
Chapter 2. 권리분석의 모든 것
2-1 등기부등본 보는 법·표제부·갑구·을구
2-2 등기부 권리분석·저당권 및 근저당권·가압류 및 압류·선순위전세권·담보가등기·경매개시결정등기
2-3 등기부 권리분석과 함께 알아야 할 내용·법정지상권·가처분·유치권
2-4 임차인 권리분석·대항력·대항력을 판단하는 문서와 분석 유형·우선변제권·배당요구(배당신청)
2-5 임차인 권리분석과 함께 알아야 할 내용·증액된 보증금에 대한 대항력과 우선변제권 변동·소액임차인 최우선변제권·임차권등기명령
Chapter 3. 매각물건명세서 익히기
3-1 매각물건명세서·매각물건명세서 보는 법·매각물건명세서의 중요한 정보들
3-2 매각물건명세서 분석·임차인 없는 매각물건명세서·대항력 없는 임차인의 매각물건명세서·대항력 갖춘 임차인의 매각물건명세서·대항력 갖춘 임차인이 배당신청하지 않은 매각물건명세서
Chapter 4. 물건 선정과 입찰
4-1 물건 선정과 정보수집·유료 경매업체·부동산 플랫폼·현장 조사(3차 정보수집)
4-2 경매 입찰·기일입찰 과정·입찰자 준비사항·입찰표 작성방법·입찰 시 예상 경비·입찰 당일 체크 사항
4-3 경매 낙찰·경락잔금대출 알아보기·점유자 연락처 알아내기·권리 취득

Chapter 5. 명도 협상과 강제집행
5-1 상황별 임차권 소멸 시기·대항력 없는 임차인·대항력과 우선변제권을 가진 임차인이 전액 배당받는 경우·대항력과 우선변제권을 가진 임차인이 일부만 배당받는 경우·배당이의소송으로 배당받지 못한 경우
5-2 명도 협상·보증금 전액을 배당받는 임차인·보증금 일부만 배당받는 임차인·배당받지 못하는 임차인, 채무자 겸 소유자
5-3 인도명령·인도명령 신청
5-4 강제집행·강제집행 비용·강제집행 절차
Chapter 6. 배당
6-1 배당 시기와 순위·배당 시기·배당순위
6-2 개정된 국세기본법으로 바뀐 배당순위(2023년)·국세기본법·국세징수법
Chapter 7. 경매 투자 노하우
7-1 경매정보업체 백배 활용하기
7-2 집착을 버려라
7-3 위기는 또 다른 기회다
7-4 소액 물건으로 그리는 빅픽처
7-5 차익형과 수익형, 둘 다 잡아라
7-6 임차권 인수조건변경부 물건 찾기
에필로그 낡은 빌라 한 채의 기적
책 속 부록 경매 입찰 기재요령
Ⅰ. 기일입찰표 기재요령; Ⅱ. 위임장 기재요령
Ⅲ. 공동입찰 신고서 기재요령; Ⅳ. 공동입찰자 목록 기재요령
Ⅴ. 경매물건 임장 체크리스트; Ⅵ. 기일입찰표
Ⅶ. 위임장; Ⅷ. 명도확인서
Ⅸ. 부동산인도명령 신청서; Ⅹ. 매각결정취소 신청서