ESR켄달스퀘어리츠 - 기초 체력은 견고

[맥가이버]

[NH/이은상]

ESR켄달스퀘어리츠 - 기초 체력은 견고

[Buy 유지/TP 5,400원 하향]

본문보기: https://m.nhsec.com/c/7raik

- 투자의견 Buy를 유지하나 목표주가는 5,400원으로 하향. 적극적인 자산 편출입 통한 포트폴리오 경쟁력 강화를 긍정적으로 평가. 목표주가 하향은 무위험이자율을 상향 조정(2.5% -> 3.4%)하며 COE 상승을 반영했기 때문

- Value-add(가치 제고 전략)가 제한적인 펀드 보유 자산을 우선적으로 매각하고 수요가 안정적인 지역 내 자산 편입을 증대. 상장 이후 부동산펀드 통해 간접 보유 중이던 자산 2건을 매각하고 실물 자산 5건을 신규 취득. 수급이 안정적인 동남권 자산을 확대하고 충청권 거점을 신규 확보하며 중장기 수익 기반 강화

- 고가 매각, 저가 매입으로 NOI(순영업이익) 수익성을 개선 중. 2025년 천안1, 이천9는 Cap Rate(자본환원율, 순영업이익/거래가격) 5.5%에 편입한 한편, 이천4는 Cap Rate 4.8%에 매각. 동일 자본 대비 평균 NOI Yield가 상승해 연간 임대수익률 70bp 개선. 신규 자산 편입 시 기존 자산 매각을 동반. 회수 자금을 활용해 유상증자 부담을 최소화하는 전략 역시 긍정적으로 평가

- 2026년 시가 배당수익률은 6.6%로 2024년 3월 이후 가장 높은 배당 매력도를 기록 중. 자산 감정평가 증분을 반영한 P/NAV는 0.7배 수준으로 자산 가치 대비 가격 메리트 역시 충분