스크랩 상가부동산-신도시 상가 투자 최적기는 언제일까?

[태 풍]

┃낙찰가율 138%, 연초 분위기 좋은 신도시 상가시장

지난 2월 한국토지주택공사(LH)가 입찰을 진행한 오산세교, 화성동탄2 등 신도시 단지 내 상가 평균 낙찰가율이 138%를 기록했습니다. 낙찰가율은 감정가 대비 낙찰가 비율로, 낙찰가율이 100%를 넘으면 낙찰된 물건의 입찰 가격이 감정가보다 높다는 뜻인데요. 높은 낙찰가율로 미뤄볼 때 작년에 이어 올해도 신도시 상가시장의 호조세가 예상됩니다.

┃분양가 오르는 신도시 상가… 초기 투자자들 시세차익 누려

중요한 점은 분양가가 가파르게 상승하고 있다는 것입니다. 특히 지방 신도시 상가의 경우 분양가 오름세가 선명하죠. 실제로 세종시에서는 아파트 입주가 시작됐던 지난 2011년 상가 분양가가 ㎡당 240만원이었는데요. 지난해 분양가는 ㎡당 968만원으로 4배 가량 올랐습니다. 이에 초기 투자자들은 상권을 선점하는 동시에 시세차익까지 얻었고요.

“세종시 첫마을인 한솔동 상가 수분양자 중에는 1억원~1억5,000만원 가량의 차익을 남기고 매도한 경우가 상당히 많습니다. 마곡지구 역시 초기 분양가 대비 3.3㎡당 1000만원 이상 프리미엄이 붙어 초기 투자자들은 목돈을 손에 넣을 수 있었죠.”(상가투자 전문가 T씨)

┃신도시 상가, 뭉칫돈 몰리자 몸값도 훌쩍

신도시 상가투자로 시세차익을 본 성공사례가 늘면서 최근에는 안정적인 임대료 확보는 물론 시세차익을 겨냥한 투자도 크게 증가하는 추세입니다. 수익률로 줄 세웠던 상가 투자의 무게 중심이 시세차익이라는 프리미엄 투자로 옮겨진 트렌드도 한몫 하고 있고요.

“특히 신도시 상가는 택지지구 지정 중단에 따른 희소성으로 가치가 더욱 뛰며 분양가에 반영되고 있습니다. 부동산114에 따르면, 2017년 전국에서 공급된 상가의 평균 분양가는 3.3㎡당 2845만원인 반면 서울 마곡과 경기 다산•미사•동탄 등 택지지구 상가 분양가는 3.3㎡당 5000만원 수준으로 공급됐습니다.”(부동산 전문가 E씨)

┃신도시 개발에 따라 투자자들 ‘울고, 웃고’

다만 고공행진하는 신도시 상가의 분양가에는 미래가치가 반영돼 있기에 개발에 차질이 생기면 상권의 가치도 하락하게 됩니다. 일례로 위례신도시 트램역에 인접한 상가들은 분양 당시 알짜배기 입지로 과열 양상을 보였는데요. 이후 트램 건설이 지연되면서 임차인 문의가 끊겼습니다. 업계에 따르면 트램이 지나는 중앙광장 260실 중 70%가 공실이라고 하죠. 공실로 인한 리스크를 피하려면 분양가가 다소 비싸더라도 상권이 어느 정도 형성됐거나 확장될 입지를 선택하는 것이 나을 수 있습니다.

┃자금력 갖췄다면 초기 진입해 상권 선점

반면 자금력이 있는 투자자라면 신도시 초반에 진입해 상권을 선점하는 것도 한 방법입니다. 아파트 수만 가구의 배후수요가 예정된 입지의 근린상가는 경기를 타지 않고 업종의 부침도 적은 편인데요. 이런 곳은 베이커리, 약국, 분식점, 편의점 등 생활 밀착 시설이 빠르게 입점해 공실 위험도 적습니다. 일례로 세종시 종촌동은 아파트 단지들과 인접한 근린상권이 발달해 있는데요. 이곳은 하교시간인 오후 3시경부터 학생들과 장 보러 나온 젊은 주부들로 활기를 띱니다. 덕분에 1층 공실은 찾아보기 어렵죠.

┃신도시 완숙기에 들어서는 복합 쇼핑몰 안정적 투자처로 각광

한편 신도시 상권은 근린생활 상권이 먼저 형성된 후 대형 쇼핑몰이 조성되면서 주변 상권이 분산 및 확장되는 구조입니다. 앞서 언급한 세종시도 중심상업지구(2-4생활권) 개발이 한창인데요. BRT정류장이 인접하고 컨벤션센터, 호텔 등이 예정돼 호재가 많습니다. 특히 세종도시상징광장 주변으로 상업시설이 대거 들어섭니다. ‘세종 리더스포레’ 상가는 광장을 낀 코너형(HC3블록)과 국립세종수목원 등 관광지에서 상권으로 넘어오는 초입에 자리한 관문형(HO3블록) 2개동입니다. 광장을 십자형으로 가로지르는 1.4km 스트리트형 테마상가인 어반아트리움도 공사가 한창입니다.

“쇼핑과 놀이, 문화 등을 다양하게 즐길 수 있는 랜드마크 상가는 중심상권으로 자리매김할 가능성이 농후합니다. 한곳에서 모두 해결하려는 소비자가 늘면서 상권이 협소한 것보다 대규모 상가가 모여있는 곳이 유리하죠.” (부동산전문가 K씨)

┃상권 규모에 따라 다른 영향을 미치는 교통

더욱이 대규모 상권은 교통이 좋아지면 각지에서 수요가 몰려 상권이 더욱 확장되기 마련입니다. 하지만 소규모 상권엔 악영향을 미칠 수 있죠.

“교통이 편리하면 소규모 상권의 경우 대규모 상권으로 수요가 이탈해 상가 투자의 위협이 될 수 있습니다. 신도시도 일반적으로 역세권이나 교통 호재가 있는 입지의 상가의 인기가 많지만, 상권의 규모에 따라 교통이 다르게 영향을 미치기 때문에 철저한 분석이 선행돼야 합니다.“(부동산 전문가 P씨)

┃상권 규모에 따라 다른 영향을 미치는 교통

신도시 상가 투자는 비교적 리스크가 크지만 입지 선정 여부에 따라 차익을 누릴 수 있습니다. 전문가들은 “배후수요가 풍부하고 교통 접근성이 개선되는 신도시 지역에 관심을 가질 필요가 있다”며, “다만 상권이 자리를 잡기까진 시간이 걸리기 때문에 장기적 관점에서 접근해야 한다”고 조언합니다. 신도시 상가 투자를 염두에 두고 있다면, 안정적으로 수익을 낼 수 있는지 꼼꼼하게 분석하고 진입해야 한다는 점에 유의해야 할 것입니다

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