스크랩 아파트 분양가 더 오를 것인가? 아니면 어떻게 전개 될 것인가?

[전국대학교부동산교육협의회]

아파트 분양가 더 오를 것인가? 아니면 어떻게 전개 될 것인가?

지난 칼럼에서 미국의 ‘거품(Bubble)전문가’ 미국 예일대 로버트 실러교수의 전망을 들어 주식시장과 부동산시장간의 상관성을 기초로 서울 강남지역이나 부산 해운대와 같은 투자자산이 몰리는 부동산 자산시장에서는 주식시장과 동조관계를 가지고 있어 최근 우리나라 뿐 만 아니라 글로벌 증시에서도 미국 금리인상과 중국 경기둔화가 가져올 여파에 대해 주의를 기울이고 있어 부동산 시장시장도 마찬가지로 투자시장으로서 자본이득을 꾀하는 지역의 경우에도 세심한 분석이 필요하다고 본다. 물론 부동산 자산시장은 대내외 경제, 외교 등의 여건에 따라 시장분위기가 바뀌기 때문에 이러한 전망은 장기전망이라고는 할 수 없다.

예를 들어보자. 최근 최고가 분양가격으로 이슈가 된 84층 주상복합아파트 부산 해운대 ‘엘시티 더샆’의 펜트하우스의 총분양가격이 67억9600만원으로 3.3㎡당 7,000만원에 달한다. 강남재건축 아파트의 평당 분양가격보다 약 2배이상 비싸고, 최고의 한강전망과 주거환경이 우수한 워커힐아파트 평당 시세보다도 훨씬 비싸다. 총 882가구 5가지 유형의 평균 분양가격은 2,730만원/3.3㎡로 서울을 제외하고는 전국 최고가이다.

금융결제원이 10월15일 발표한 청약결과에 의하면 이 아파트 5가지 전 분양유형이 1순위에서 마감을 하였지만 청약 경쟁률은 전체 평균 17.8대1로 상당히 낮은 편이다. 전용면적이 가장 작은 144.25㎡의 경우가 35.65대1, 그 다음 큰 면적인 161.98㎡은 이보다 훨씬 낮은 8.43대1을 보여 그동안 부산지역을 달군 청약경쟁률과 비교해 볼 때, 올해 4월 부산 수영구에서 분양한 포스코건설 ‘광안더샵’ 84㎡ B유형은 12가구 모집에 1만3280명이 몰려 1106대1의 경쟁률을, 5월에는 부산 동래 사직동에서 분양한 ‘사직역 삼정 그린코아 더베스트 2차’ 84㎡는 40가구에 1만5572명이 몰려 무려 389대1을 기록하여, 상대적으로 상당히 저조한 청약률을 보였다.

특히 이번 청약경쟁률 하락현상은 해운대구가 관광특구지역이어서 주택청약시 지역거주 3개월 미적용이라는 점과 전체 분양가구의 분양면적이 85㎡이상으로 청약가점제 적용이 아닌 100% 추첨제라는 유리한 조건임을 감안한다면 위의 경쟁률은 오히려 초라한 경쟁률로 분석된다. 이와 같이 분양열기가 가라앉은 현상은 투자자들이 부동산 자산시장에 대한 불안감을 크게 느낀 결과라고 보며, 또 다른 분석은 다음 (그림-1)에서와 같이 그동안 서울, 부산을 비롯한 수도권, 전국에서 2013년 9월을 기점으로 올해 9월까지 24개월 연속 아파트매매가격 상승랠리에 따른 피로감의 누적으로 나타난 현상으로도 본다.

<그림-1> 최근 5년간 서울, 부산 등 아파트 매매가격상승지수
* 자료: 한국감정원

이와 반대로 주식시장과 자산 대체관계를 가지는 부동산시장 중 서울 강북권역과 같은 실수요자 위주의 중.소형의 부동산시장에서의 아파트가격은 한국감정원이 발표한 아파트 매매가격변동률 자료를 통하여 최근 5년간(2010년1월~2015년9월) 분석해 보면 강남권역보다 그 변동의 폭이 낮은 것으로 조사되어 비교적 안정적인 시장상황을 보여주고 있다. 이와 같은 상품시장으로서 기능을 가지는 지역에서 부동산 시장은 비교적 수요.공급정책에 민감하게 반응하여 최근 정부가 펼치고 있는 저금리정책과 전세수요를 매매시장으로 전환하여 전월세가격을 안정화 하고자 하는 일련의 주택시장 정상화와 서민.중산층 주거안정화 대책이 효과를 거둘 것으로 판단된다. 따라서 이 상품시장에서의 주택가격상승은 비이성적으로 움직이지 않을 것으로 예측된다.

특히 주택구입의 주 수요자가 에코세대일 경우에는 이들의 소득증가 속도가 더디고, 베이비부머일 경우에도 다운사이징을 통하여 주택의 규모와 가격, 유형, 지역을 줄이고자 하는 대체수요가 늘어날 뿐이지 늘려가거나 추가매수와 같은 상황은 아닌 것이 일반적이다. 특히 새로운 일자리가 늘어나지 않거나 기존 원도심지역에서 도시재생이 원활하지 않는 지역에서는 보몰효과(Baumol)로 인하여 경쟁력이 높은 3차, 4차, 5차산업 업종에 비하여 상대적으로 부가가치가 낮은 산업의 업종으로 노동력이 이동하면서 저생산성 산업의 비중(소규모 창업, 임시직, 알바 등)이 커지게 되어 결국에는 해당 지역전체가 낮은 소득과 저성장으로 인하여 구매력이 떨어져 도시의 매력은 물론 그 지역의 주택가격도 급속하게 하락될 것이다.

아파트가격의 상승은 결국 일자리를 통한 구매력의 증가와 더불어 사람이 살아가기에 필요한 제반환경을 갖춘 도시로서의 매력여부에 따라서 그 가격의 향방이 달라진다고 본다.

참고로 2015년 3월 현재 조사된 자료에 의하면 세계에서 가장 비싼 아파트는 모나코에 위치하는 ‘The Odeon Tower'로 면적이 843평으로 총가격이 4,408억원으로 3.3㎡당 약 5억2천만원이다. 아시아에서는 홍콩에 있는 ’Opus APT'로 151.9평에 총 661억원으로 3.3㎡당 약 4억4천만 원이라고 한다. 우리나라는 서울 청담동 '마크힐스'(2단지·20층·전용 193㎡)가 2014년 1월 65억원에 팔려 3.3㎡당 거래 가격이 1억1122만원으로 가장 높은 것으로 조사 되었다.

장대섭 전국대학교부동산교육협의회 회장 부동산학 박사/ 감정평가사 한국부동산산업학회 부회장"

아파트 분양가 더 오를 것인가? 아니면 어떻게 전개 될 것인가? 주택시장 거품(버블,Bubble) 염려...어떻게 볼 것인가? 상가임대차 분쟁…「상임법」개정으로도 아직 해결되지 못하는 현실과 그 대안